Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Васильевой Т.А., при секретаре судебного заседания Бичевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ТНТ – 68» о перерасчете платежей,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с названным иском, указав в его обоснование, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 261, 7 кв.м. на первом этаже здания общественно-делового центра по адресу: <адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «Гостиничный комплекс «Центр». Застройщиком и первоначальным собственником здание бизнес - центра является ООО «ГК «Центр», который принял решение о выборе управляющей организации и заключил договор № 155 на техническое обслуживание и содержание здания. При передаче здания ответчику в соответствии с договором № 155 были выявлены существенные недостатки общего имущества, исключающие возможность осуществления нормальной эксплуатации здания. Ответчик принял здание с существенными недостатками, которые препятствуют осуществлению истцом принятых на себя обязательств. 4 марта 2014 года ООО «ГК «Центр» и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору № 155, которым подтвердили перечень недостатков общего имуществ здания, исключающие возможность нормальной эксплуатации общественно-делового центра, которые на момент подписания соглашения не были устранены. В дополнительном соглашении прямо указано, что недостатки исключают возможность ответчика выполнять функции по надлежащему содержанию здания бизнес - центра и обеспечивать оказание услуг новым собственникам помещений по техническому обслуживанию общего имущества здания надлежащего качества. Была установлена стоимость устранения недоделок в размере 3 483 600, 10 рублей. Согласно п. 3 дополнительного соглашения его стороны договорились, что недостатки будут устранены ответчиком, своими силами и за счет ООО «ГК «Центр», в связи с чем, ООО «ГК «Центр» обязуется перечислить ответчику 3 483 600, 10 рублей. Однако недостатки, исключающие возможность ответчика выполнять функции по надлежащему обслуживанию общего имущества здания, а истца пользоваться общим имуществом, не были устранены вплоть до 22 мая 2015 года. В связи с невозможностью использовать принадлежащие нежилые помещения по назначению из-за неудовлетворительного состояния мест общего пользования, истец обратилась в ООО «Аналитика», где получила заключение о несоответствии нежилых помещений общего пользования требованиям нормативно-технической документации. При этом были установлены как производственные, так и эксплуатационно-производственные нарушения (дефекты), часть из них критические и значительные. С таким техническим состоянием нежилых помещений общего пользования было невозможно использовать помещения, принадлежащие истцу. полагает, что ответчик с апреля 2014 года по май 2015 года не осуществлял надлежащее содержание здания бизнес - центра, вследствие чего истец была лишена возможности пользоваться как местами общего пользования, так и своими помещениями. По завершению строительства здания бизнес – центра было поставлено на кадастровый учет 05.11.2013 г. под кадастровым номером 55:36:040117:4280. Затем все помещения были разделены на две части по границе двух частей здания, имеющих самостоятельные направления использования. Все помещения, расположенные в части, в которой расположены помещения истицы, были поставлены на кадастровый учет 19.12.2013 г., как одно нежилое помещение, как один объект площадью 16811,1 кв.м. с кадастровым номером 55:36:040117:4448. В дальнейшем 14.04.2014 г. нежилое помещение 55:36:040117:4448 было разделено на ряд самостоятельных нежилых помещений, в том числе были выделены и помещения с кадастровыми номерами 55:36:040117:4488 и 55:36:040117:4460, приобретенные в дальнейшем истицей, и места общего пользования в виде помещения с кадастровым номером 55:36:040117:4450 площадью 4 809,5 кв.м. Ответчик производит ежемесячное начисление и взыскание с истца начиная с 10.04.2014 г. по настоящее время возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью из расчета 89,77 рублей за квадратный метр помещений площадью 261,7 кв.м. и 16,9 кв.м., а так же электроэнергию мест общего пользования, холодное водоснабжение на общедомовые нужды, водоотведение на общедомовые нужды, принадлежащего на праве собственности истцу, чем нарушает его права. Истец считает, что оплата за возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью за период с 10.04.2014 г. по 31.05.2015 г. не должна была взиматься ежемесячно более чем 33,04 рубля с квадратного метра. Таким образом, истцу за период с 10.04.2014 г. по 31.05.2015 г. за возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью по помещениям площадью 261,7 кв.м. и 16.9 кв.м. должно быть начислено 56 393,59 рублей. Истцу за период за период с 10.04.2014 г. по 30.04.2016 г. за электроэнергию, тепло, водоснабжение и водоотведение по помещениям площадью 261,7 кв.м., 16.9 кв.м. и 1\114 доли в площади 1 944,3 кв.м. должно быть начислено 125 800,90 рублей. Истец полагает, что расчет размера платы за тепловую энергию на отопление и подогрев ГВС исчисляется ответчиком неверно. Просит обязать ООО «ТНТ 68» произвести перерасчет платежей по возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью и коммунальным услугам, а именно: возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью за период с 10.04.2014 г. по 31.05.2015 г. по помещениям площадью 261,7 кв.м. и 16.9 кв.м.. истцу подлежит начислению 125 800,90 рублей; коммунальные услуги (электроэнергию, тепло, водоснабжение и водоотведение) за период с 10.04.2014 г. по 30.04.2016 г. по помещениям площадью 261,7 кв.м., 16,9 кв.м., 1\114 доли в площади 1 944,3 кв.м. подлежит начислению 56 393,59 рублей; произвести перерасчет возмещение расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью за период с 01.06.2015 г. по 30.04.2016 г., исключив начисление за «работы по обеспечению требований пожарной безопасности, техническое обслуживание систем пожарной безопасности» стоимость 0,02 рубля ежемесячно с каждого квадратного метра площади (л.д. 3-8 т.1).

Истец неоднократно уточняла исковые требования, с учетом последней редакции исковых требований просила обязать общество с ограниченной ответственностью «ТНТ-68» произвести перерасчет платежей ФИО2 по «Возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по помещениям площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №) и 16.9 кв.м (кадастровый №) расположенным в здании по адресу <адрес> исходя из подлежащего к начислению размера оплаты фактически оказанных услуг в размере 9 204 рублей 94 копейки; обязать общество с ограниченной ответственностью «ТНТ-68» произвести перерасчет платежей ФИО1 за потребленные с ДД.ММ.ГГГГг. по 30 апрель 2016 года коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) в связи с владением помещениями площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №) расположенными в здании по адресу <адрес> исходя из подлежащего к начислению размера платежей 6 932 рубля 09 копеек; обязать общество с ограниченной ответственностью «ТНТ-68» произвести перерасчет платежей ФИО1 по «Возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по помещению площадью 16.9 кв.м (кадастровый №) расположенному в здании по адресу <адрес>, путем исключения начисления за «Работы по обеспечению требований пожарной безопасности, техническое обслуживание систем пожарной безопасности» в размере 0,02 рубля ежемесячно с каждого кв. метра площади помещения (л.д. 209 т.4).

В судебном заседании истец участия не принимала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.216 т.3), для участия в судебном заседании направила представителей по доверенности.

Представители истицы, действующие на основании доверенности ФИО3 и ФИО4 (л.д.130 т.1), в судебном заседании представили суду уточненные исковые требования, в которых просили обязать ООО «ТНТ-68» произвести перерасчет платежей ФИО2 за потребленные в период с 10.04.2014г. по 30.04.2016г. коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) в связи с владением помещениями площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №), расположенными в здании по адресу <адрес> соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере содержания коммерческой недвижимости, а также, в том числе: ЖК РФ и Постановлений Правительства РФ; обязать ООО «ТНТ-68» произвести перерасчет платежей ФИО1 по «Возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по помещению площадью 16.9 кв.м. (кадастровый №) расположенному в здании по адресу <адрес>, путем исключения начисления за «Работы по обеспечению требований пожарной безопасности, техническое обслуживание систем пожарной безопасности» в размере 0,02 рубля ежемесячно с каждого кв. метра площади помещения (л.д. 107 т.7). Просили критически отнестись к результатам судебной экспертизы, составленной ООО «Консультант» не принимая ее во внимания, по доводам, изложенным в заявлении (л.д.81-84 т.7), указав на наличие неточностей в расчетах, включая логические ошибки в формулах, неполноту ответов на поставленные судом вопросы и отсутствие ответов на ряд вопросов, а также выразили несогласие с избранной экспертами методикой при производстве экспертизы, обоснование которой не приведено в экспертном заключении. Представлены возражения на отзыв ответчика (л.д.6-7 т.3). Ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы отозвали.

Представители ответчика по доверенностям ФИО5 и ФИО6 (л.д.86-88 т.7), исковые требования ФИО2 не признали в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменных отзывах и дополнениям к ним (л.д.214-218 т.1, л.д.197-198 т.4, л.д. 66-68 т.7). Указали, что ООО «ТНТ-68» является управляющей организацией здания бизнес – центра по адресу: <адрес> по решению застройщика здания – ООО «ГК «Центр». Ответчик обязательства по содержанию здания исполняет надлежащим образом. На момент ввода здания в эксплуатацию оно действительно имело недостатки, которые не препятствовали собственникам использовать принадлежащие им помещения, однако создавали для ответчика затруднения в содержании и обслуживании здания. Эксплуатация здания была возможна, вследствие чего застройщиком было получено в установленном законом порядке разрешение на ввод вновь возведенного объекта в эксплуатацию. Указали, что между застройщиком ООО «ГК «Центр» и ответчиком была достигнута договоренность об устранении недоделок, однако обязательства по оплате стоимости работ по устранению строительных недостатков ООО «ГК «Центр» не исполнены. Полагали, что в полном объеме исполняют обязанности по содержанию здания, в том числе в области пожарной безопасности. Производится закупка и установка пожарно-технического оборудования, осуществляется плановых обход, доказательств привлечения истца и ответчика к административной ответственности в указанной области нет, в связи с чем, оснований для перерасчета названных платежей не имеется. Просили в иске отказать в полном объеме. Ходатайств о проведении повторной, либо дополнительной экспертизы не представили.

Заслушав стороны, допросив свидетелей и эксперта ООО «Консультант» ФИО7, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

В развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Тем самым гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-О).

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилых помещений площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №) - парковка, расположенными в здании общественно-делового центра по адресу: <адрес> (л.д. 11 -12 т.1), что также подтверждается Выпиской из ЕГРП и материалами дела правоустанавливающих документов (л.д.158-210 т.1).

Право собственности у ФИО2 на указанные помещения возникло согласно договору купли-продажи, заключенному 24.03.2014 г. с ООО «Гостиничный комплекс «Центр» (л.д. 196-197 т.1).

В п. 1 договора указано, что покупаемые ФИО2 помещения являются составной частью нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 16811,1 кв.м.

Согласно п. 3.6 договора купли-продажи, в результате перехода права собственности на помещения покупатель вправе использовать наравне с остальными собственниками места общего пользования в соответствии с их прямым назначением. К местам общего пользования относятся: лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, туалеты. При этом с момента передачи помещения Покупатель обязан будет нести расходы по содержанию мест общего пользования, а также общего имущества в здании пропорционально доли площади помещения в общей площади всех остальных помещений в здании общественно-делового центра.

В пункте 3.7. договора указано: Покупатель (ФИО2) предоставляет Продавцу право на определение от его имени порядка использования общего имущества в здании (в т.ч. управление содержанием общего имущества), указанное право действует с даты регистрации настоящего договора в Росреестре.

Из договора № на техническое обслуживание и содержание здания Бизнес – центра на ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Гостиничный комплекс «Центр» (собственник помещений) и ООО «ТНТ 68» (управляющая компания), следует, что управляющая компания организует деятельность по управлению Бизнес – Центром, в том числе предоставляет собственнику помещений коммунальные и эксплуатационные услуги в объемах и с периодичностью, установленных настоящим договором. А собственник в свою очередь обязуется оплачивать эти услуги по счетам, ежемесячно выставляемым управляющей компанией (л.д. 14-19 т.1). Согласно п. 2.2. договора стоимость услуг составляет 89.77 рублей за 1 м.кв. (л.д. 15 т.1).

Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 29.06.2016) в соответствии со ст. 157 ЖК РФ (далее Правила № 354), потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Если многоквартирный дом оборудован коллективным прибором учета объема коммунальных услуг, объем коммунальных услуг на общедомовые нужды в соответствии с пунктом 44 Правил № 354, определяется как разница между общим расходом, который был зафиксирован этим прибором, и суммарным потреблением коммунальных услуг во всех жилых и нежилых помещениях дома. Объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Под коллективным (общедомовым) прибором учета понимается средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом.

При этом, в соответствии с пунктом 36 Правил № 354, расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, установленном настоящими Правилами, с учетом особенностей, предусмотренных нормативными актами, регулирующими порядок установления и применения социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), в случае, если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении такой социальной нормы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2013 № 344, вступившим в силу с 01.06.2013, внесены изменения в Правила № 354, согласно которым распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды. Норматив потребления устанавливается для жилых помещений и не распространяется на нежилые много офисные помещения.

Согласно техническому паспорту общая площадь нежилого помещения с инвентарным номером 52:401:005:000001640:0100:20001 составляет 16811,1 кв.м., в т.ч. площадь помещений индивидуальная (не предназначенная для общего пользования) - 10584,50 кв.м и площадь помещений 6226,60 кв.м. предназначенная для общего пользования (л.д. 167- 199 т.5).

Исходя из сведений, представленных Управлением Росреестра по Омской области (л.д.158-210 т.1), а также сведений, изложенных в Кадастровых паспортах (л.д.74-97 т.1), часть мест общего пользования имеет титульных собственников, в том числе право собственности на коридоры, лестничные марши, площадки и т.д. зарегистрировано за застройщиком - ООО «Гостиничный комплекс «Центр» и за иными лицами: ФИО9, ФИО10, ФИО11

Допрошенный в судебном заседании 24-27.06.2016г. в качестве свидетеля главный энергетик ООО «ТНТ 68» ФИО12, суду пояснил, что им была разработана методика начисления платы за услуги водоснабжения, водоотведения и электроснабжения и теплоснабжения собственникам нежилых помещений в здании бизнес-центра. Ежемесячно в период с 21 по 25 числа месяца свидетель снимает показания с тепловычислителя (это часть теплового узла, которая показывает количество потребленных теплокалорий). Далее – формирует отчет, заверяет его и на основании этих данных бухгалтер производит расчет. В здании имеются внутренние системы учета. Счетчик ГВС работает в межотопительный период. Данные общедомовых счетчиков имеются. Объем ГВС исчисляется следующим образом: у каждого контрагента установлен счетчик, сумма всех счетчиков и составляет объем потребленной ГВС; работает теплоузел открытого типа, зимой – закрытого; из общих данных вычитаются только расходы на ресторан «Панорама»; с АО «Омск РТС» договор был заключен предположительно в сентябре 2015 года; общедомовой прибор учета на электроэнергию имеется. Было принято решение по индивидуализации расчетов электроэнергии, чтобы не ущемлять права контрагентов. Имеется поэтажный счетчик электроэнергии. Потребленная электроэнергия согласно данному счетчику распределяется между собственниками помещений, расположенном на этаже. Кроме того, существуют расходы электроэнергии на вентиляционные камеры, которые работают на 2-3 помещения, кондиционеры. Указанные расходы распределяются между собственниками помещений, которые находятся под их действием. При расчетах используется показатель общей площади и площадь помещений собственников. ОДН распределяется пропорционально площади. Площадь помещений определяется из свидетельства о регистрации права. Выставление счета ОДН в подвальном помещении не имеет смысла, поскольку там расположена автостоянка, в ней потребляется небольшое количество воды для уборки, иных расходов не имеется. Если кто-либо имеет место на парковке, то собственнику выставляется счет за отопление, также они платят ОДН за освещение. Полагал, что методика составленного им расчет является справедливой. Решение собственников о принятии данного расчета не принималось. При определении методики расчета постановлениями Правительства РФ свидетель не руководствовался, учитывал их частично. Показания общедомового прибора учета можно взять из счет-фактур.

Свидетель ФИО13, допрошенная в судебном заседании 24-27.06.2016г., являющаяся бухгалтером ООО «ТНТ-68» с августа 2014 года по совместительству и с января 2015 года по основному месту работы суду пояснила, что ООО «ТНТ-68» на основании счет-фактур, которые выставляли ГК «Центр», распределяло плату за потребленные ресурсы между собственниками нежилых помещений на основании распорядительного письма, согласно которому ГК «Центр» наделило ООО «ТНТ-68» правом на такое распределение. С другими собственниками мест общего пользования таких писем не составлялось. Свидетель руководствовалась только распорядительным письмом. Указала, что в бизнес-центре порядка 42 собственников нежилых помещений. Также пояснила, что площадь всех помещений берется из свидетельств о праве, представленных в ООО «ТНТ-68», допускает, что не все свидетельства представлены. Площадь всех помещений считают самостоятельно. Есть помещения, свидетельство о праве на которые не представлены, однако управляющей компании известна их площадь. В журнале мест общего пользования за 2015 г. имеются сведения по тем расчетам, которые были произведены. Тарифы берутся свидетелем с сайта Омскэлектро и из расчетов водоканала. По факту на парковке нет отопительных приборов, но температура воздуха там 0 градусов. Данный коэффициент рассчитывают сами. Счета ГК Центр не выставляются, их затраты ООО «ТНТ 68» берет на себя, так как они ликвидируются, счет за парковку им тоже не выставляется, невзирая на наличие в собственности мест. Свидетель затруднилась дать пояснения, относительно расхождений в полученных в ходе судебного заседания результатах расчета на примере апреля 2016г. с результатом, выставленным к оплате истцу.

Не доверять показаниям названных свидетелей у суда оснований не имеется, их пояснения согласуются между собой и имеющимися в деле документами. Возражений относительно показаний названных свидетелей сторонами не представлено.

По ходатайству ответчиков определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы: соответствует ли расчет ООО «ТНТ-68» по начислению ФИО1 платежей за услуги по «возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью» за период с 01.05.2015г. по 31.05.2015г. и за период с 10.04.2014г. по 30.04.2016г. по начислению коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) по каждому из помещений, принадлежащих ей на праве собственности площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №), по адресу: <адрес> угол <адрес>, № требованиям действующего законодательства в сфере содержания коммерческой недвижимости, а также в том числе: ЖК РФ, Постановлений Правительства РФ и условий договора № от 15.10.2013г.? Если не соответствует, указать, в чем имеют место нарушения; соответствует ли расчет, приведенный стороной истицы ФИО1 на л.д.181-196 тома дела № требованиям методики, установленной действующим законодательством в сфере содержания коммерческой недвижимости, а также в том числе: ЖК РФ, Постановлений Правительства РФ и условий договора № от 15.10.2013г.? Если не соответствует, указать, в чем имеют место нарушения; рассчитать помесячно размер платы за услуги по «возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью» за период с 01.05.2015г. по 31.05.2015г. и за период с 10.04.2014г. по 30.04.2016г. по начислению коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) по каждому из помещений, принадлежащих ей на праве собственности площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №), по адресу: <адрес> угол <адрес>, № без учета площади мест общего пользования (по кадастровым паспортам помещений здания), находящихся в титульной собственности физических и юридических лиц (л.д.74-97 т.1), в том числе ООО «ГК Центр» и с учетом указанных мест общего пользования (л.д. 104-107 т.5).

Согласно заключению эксперта от 02.08.2016г. по первому вопросу: расчет по электроснабжению, предоставленный ФИО1 произведен (схож) с методикой расчета ООО «ТНТ-68», но его нельзя принять за основу, т.к. ФИО1 в расчете использует показания некоторых приборов учета, их соотношение с отдельными площадями в здании. В вязи с тем, что между сторонами не согласованы методы расчетов, расположение приборов учета, последовательность расчетов. Исходя из выше сказанного данные позволяющие достоверно проверить отчет не предоставлено Расчет ФИО1 является не достоверным.

Расчет по водоснабжению и водоотведению, предоставленный ФИО1 произведен (схож) с методикой расчета эксперта, но также не соответствует требованиям законодательства в части пропорциональности площади. ФИО2 в расчете использует показания некоторых приборов учета, их соотношение с отдельными площадями в здании. С вязи с тем, что между сторонами не согласованы методы расчетов, расположение приборов учета, последовательность расчетов.

В расчете установлены расхождения с общей площадью здания должно быть 16811,1 кв.м. в место 16 785,1 кв.м. Имеются арифметические ошибки в определении общего потребления по месячное: декабрь 2014 года у истца 716 куб.м., а по журналу 719 куб.м.; сентябрь 2015 года у истца 369, а по журналу 914 куб.м.; октябрь 2015 года у истца 792 куб.м, а по журналу 790 куб.м.; ноябрь 2015 года у истца 805 куб.м., а по журналу 815 куб.м. Расчет ФИО2 является не достоверным.

Расчет по теплоснабжению, предоставленный ФИО2 произведен (схож) с методикой расчета эксперта, но в расчете использует показания некоторых приборов учета, их соотношение с отдельными площадями в здании. Связи с тем, что между сторонами не согласованы методы расчетов, расположение приборов учета, последовательность расчетов. Расчет ФИО2 является не достоверным.

По второму вопросу: Расчет (счета) ООО «ТНТ-68» в части платы за содержание помещения является обоснованным.

Расчет ФИО2 предоставленный с иском документального обоснования не имеет, в нем выражается претензии к застройщику, а не к управляющей компании. В уточнённых исковых требованиях (на листах дела с 179-196 том 4) расчет платы за содержание помещения не заявлен и не приложен.

По третьему вопросу: размер платы за содержание помещения составляет:

261,7 кв.м.* 89,77 руб. *24 месяцев (за период с 30.04.2014 по 30.04.2016 -24 месяца) +261,7*89,77 руб. разделить /на 30 дней и умножить на 20 дней (за период 10.04.16 по 30.04.2016 года)=563827,42+15661,87=579489,29 руб.

16,9 кв.м.* 89,77 руб. *24 месяцев (за период с 30.04.2014 по 30.04.2016 - 24 месяца) + 16,9*89,77 руб. разделить /на 30 дней и умножить на 20 дней (за период 10.04.16 по 30.04.2016 года)=36410,71+1011,40=37422,11 руб.

17,06 кв.м.* 89,77 руб. *24 месяцев (за период с 30.04.2014 по 30.04.2016 -24 месяца) + 17,06*89,77 руб. разделить /на 30 дней и умножить на 20 дней (за период 10.04.16 по 30.04.2016 года)=37918,85+1013,48= 38932,33 руб. Итого: 579489,29 + 37422,11 + 38932,33=655844,21 руб.

Вывод размер платы за содержание помещении ФИО2 за период с 10.04.2014 по 30.04.2016 года составляет 655 844,21 руб.

В связи с несогласием стороны истца с выводами экспертов, в судебное заседание для допроса были приглашены эксперты ООО «Консультант» ФИО7 и ФИО14, в судебное заседание явился эксперт ФИО7

Из пояснений допрошенного в судебном заседании 04.10.2016г. эксперта ООО «Консультант» ФИО7 следует, что расчеты, приведенные в экспертном заключении содержали арифметические ошибки в части расчета затрат на энергоснабжение, а ответ на часть вопроса 3, поставленного судом дан в экспертизе не был. После произведенных перерасчетов, эксперт представил три уточненных таблицы расчетов, согласно которым при уменьшении площади мест общего пользования с исключением из нее части, приходящейся на ООО «ГК Центр», затраты по оплате собственников пропорционально увеличились. Затруднившись дать пояснения по полученным результатов, эксперт указал на возможность верного расчета, предложенного стороной истца. Объясняя примененную методику расчета эксперт указал суду на невозможность точного определения требуемых сумм, в отсутствие представленных со стороны ответчика полного объема документов по тарифам, показаниям счетчиков и отсутствие обоснование методики, разработанной главным энергетиком ООО «ТНТ-68» ФИО12 Давая оценку расчетам, представленным стороной истца эксперт указал на наличие арифметических и технических ошибок в указании показаний приборов учета. Предметно указать суду порядок расчетов с позиции применения действующего законодательства эксперт затруднился.

Оценив представленное судебное заключение ООО «Консультант» суд не может принять его во внимание в силу следующего: заключение не является полным, часть вопросов суда даже после предоставленного времени на исправление представлено не было, а именно: ответ на вторую часть 3 вопроса суду не дан, обоснование расчетов экспертами не представлены, что делает невозможным их проверку; эксперт, при имеющихся в материалах дела кадастровых паспортах и сведениях Росреестра с указанием площадей мест общего пользования и перечня собственников, без проверки указанных сведений принял во внимание только сведения, представленные стороной ответчика, указав в своих пояснениях, что управляющая компания, по его мнению, более осведомлена, что указывает на неполноту исследования; данные о профессиональной подготовке в частности эксперта ФИО7, пояснившего о наличии у него средне - специального образования и высшего юридического, материалы экспертного заключения не содержат, что в условиях именно его явки для дачи пояснений и изготовления именно им дополнительных расчетов не может убедить суд в его профессиональной подготовке в требуемой сфере. Выводы эксперта изложены не четко в нарушение требований, предъявляемым к экспертным заключением действующим законодательством в сфере экспертной и оценочной деятельности. Описательная часть и часть резолютивная (выводы) не отделены, что препятствует оценке заключения в полном объеме. Таким образом, оценивая названное экспертное заключение по правилам ст.ст. 67, 86 ГПК РФ, суд полагает его несостоятельным, отвергая его.

Из пояснений сторон, в ходе судебного заседания с учетом уточненных требований в последней редакции, судом установлено наличие спора относительно включения в расчет стороной ООО «ТНТ-68» для оплаты за пользование местами общего пользования площадей, имеющих титульных собственников. Расчет истца основан на положениях Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 (ред. от 29.06.2016) "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" и Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 29.06.2016) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") во взаимосвязи с положениями ст. 157 ЖК РФ. Вместе с тем, расчеты истца, имеют погрешности арифметического и технического характера, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание судом.

Проанализировав доводы сторон в системном толковании приведенных положений Постановлений Правительства РФ и ЖК РФ, суд приходит к следующему.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Как указано судом выше, согласно сведений, представленных Управлением Росреестра по <адрес> (л.д.158-210 т.1), а также сведений, изложенных в Кадастровых паспортах (л.д.74-97 т.1), часть мест общего пользования имеет титульных собственников, в том числе право собственности на коридоры, лестничные марши, площадки и т.д. зарегистрировано за застройщиком - ООО «Гостиничный комплекс «Центр» и за иными лицами: ФИО9, ФИО10, ФИО11

Включение в расчет платы за места общего пользования, помещений (мест общего пользования) в сложившихся между сторонами (ФИО2 и ООО «ТНТ 68») правоотношениях, является, по мнению суда, нарушающим права и законные интересы истицы, поскольку в соответствии с положениями ст.ст. 209, 210 ГК РФ, именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено судом, каких-либо соглашений о передаче принадлежащих указанным титульным собственникам помещений, относящихся к местам общего пользования ответчиком не заключалось, их право собственности на места общего пользования не оспорено; доказательств наличия соглашений всех собственников помещений в указанном здании на использование мест общего пользования, титульно закрепленных за указанными лицами, на основании внесения определенной платы, суду не представлено; образовательный элемент (тариф) сторонами не устанавливался. Договор купли-продажи, заключенный с ФИО2 в данном случае не может служить основанием возложения на нее обязанности оплаты тех мест общего пользования, которые имеют конкретного собственника.

В указанной связи, суд соглашается с доводами стороны истца в обсуждаемой части требований и полагает необходимым удовлетворить требования истицы, обязав ответчика произвести перерасчет платежей ФИО2 за потребленные в период с 10.04.2014г. по 30.04.2016г. коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) по помещениям: площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №), расположенными в здании по адресу <адрес> соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере содержания коммерческой недвижимости, а именно: ст. 157 ЖК РФ и Постановлений Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" и от ДД.ММ.ГГГГ№ "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" с исключением из расчета мест общего пользования, имеющих титульных собственников в период перерасчета, что в данном случае не является выходом за пределы заявленных требований по смыслу положений ст. 196 ГПК РФ, с учетом юридически значимых обстоятельств, установленных судом для разрешения заявленных требований в указанной части. Здесь же суд отмечает, что до согласования методики расчетов, разработанной главным энергетиком ООО «ТНТ 68» в установленном законом порядке между истцом и ответчиком, указанная методика не может быть применена при расчете указанных видов платежей (л.д.221-231 т.1).

Обсуждая требование истца о возложении обязанности на ООО «ТНТ-68» произвести перерасчет платежей ФИО1 по «Возмещению расходов за организацию услуг по управлению коммерческой недвижимостью» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по помещению площадью 16.9 кв.м. (кадастровый №) расположенному в здании по адресу <адрес>, путем исключения начисления за «Работы по обеспечению требований пожарной безопасности, техническое обслуживание систем пожарной безопасности» в размере 0,02 рубля ежемесячно с каждого кв. метра площади помещения, суд исходит из следующего.

Как установлено судом, между ООО «Гостиничный комплекс «Центр» и ООО «ТНТ 68» заключен договор № на техническое обслуживание и содержание здания Бизнес – центра на ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому управляющая компания организует деятельность по управлению Бизнес – Центром, в том числе предоставляет собственнику помещений коммунальные и эксплуатационные услуги в объемах и с периодичностью, установленных настоящим договором. А собственник в свою очередь обязуется оплачивать эти услуги по счетам, ежемесячно выставляемым управляющей компанией (л.д. 14-19 т.1).

Согласно п. 2.2. договора стоимость услуг составляет 89.77 рублей за 1 м.кв. (л.д. 15 т.1).

Приложением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ установлен размер платы за содержание и ремонт мест общего пользования и оказание услуг по управлению общим имуществом собственником и арендаторов нежилых помещений Бизнес – центра, расположенного по адресу <адрес>, согласно которому: организация услуг по управлению коммерческой недвижимостью – 9,53; организация работ по содержанию и ремонту общего имущества – 4,21; организация работ по предоставлению коммунальных услуг – 1,51; проверка состояния, выявление повреждений, при необходимости разработка плана восстановительных работ – 2,28; обслуживание инженерных систем комплекса – 7,61 ; уборка помещений входящих в состав общего имущества – 16,40; влажная протирка подоконников, перил, дверей- 0,24; мытье окон – 2,56; дератизация, дезинсекция – 0,15; очистка территории – 7,72; уборка контейнерных площадок – 1,13; уборка и выкашивание газонов – 2,72; незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов – 1,13; работы по обеспечению пожарной безопасности – 0,02;, текущий - мелкосрочный ремонт – 1,66; расходные материалы – 7,25 (л.д. 20-24 т.1).

ФИО1 на основании договора купли-продажи, заключенному 24.03.2014г. с ООО «Гостиничный комплекс «Центр» (л.д. 196-197 т.1) и от 21.04.2014г. № (л.д.192-195 т.1), принадлежит право собственности в том числе на нежилые помещения площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №) - парковка, расположенными в здании общественно-делового центра по адресу: <адрес> (л.д. 11 -12 т.1), что также подтверждается Выпиской из ЕГРП и материалами дела правоустанавливающих документов (л.д.158-210 т.1).

В п. 1 договора от 24.03.2014г. указано, что покупаемые ФИО2 помещения являются составной частью нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 16811,1 кв.м.

Из анализа условий названных договоров, суд приходит к выводу, что размер платы за содержание помещения определен сторонами в размере 89.77 рублей за кв.м.; иного размера платы не устанавливалось; собственники иной размер платы не утверждали, смету не составляли.

Суду стороной ответчика представлены платежные поручения (л.д.71-78 т.7), свидетельствующие об оплате товаров и услуг, необходимых для обеспечения пожарной безопасности в здании; копии журналов по обслуживанию систем пожарной безопасности (л.д.24-53 т.5), свидетельствующие об осуществлении силами ответчика функций по надзору за состоянием систем пожарной безопасности.

Суд исходит из того, что ООО "ТНТ-68" фактически организовывало деятельность по управлению зданием бизнес-центра, предоставляя, собственникам нежилых помещений коммунальные и эксплуатационные услуги; принимая во внимание, что принадлежащие истцу на праве собственности нежилые помещения находятся в указанном здании, ответчик, соответственно, оказывает такие услуги и истице; между сторонами фактически сложились договорные отношения, следовательно, истица является пользователем услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, соответственно, несет обязанность по возмещению ответчику понесенных расходов.

При этом, доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем оказании услуг по обслуживанию систем пожарной безопасности, стороной истца суду не представлено. Переписка ответчика с истцом об извещении в том числе, о необходимости устранения нарушений в области пожарной безопасности носят уведомительный характер, и, по мнению суда, относятся к помещениям, находящимся в собственности истицы, а не указывают на наличие нарушений пожарной безопасности, в частности в местах общего пользования и относящихся к ведению управляющей компании.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились о том, что истица приобретает в собственность указанные нежилые помещения по сниженной стоимости в связи с наличием недостатков, выявленных при эксплуатации помещений, то есть приобретает в собственность помещения в состоянии, имеющемся на дату заключения договора, при этом стороны договорились, что покупатель никаких претензий к состоянию помещений не имеет и устранит указанные недостатки помещений согласно приложению самостоятельно и за свой счет в счет согласованного снижения стоимости помещений. Таким образом, ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору на техническое обслуживание и содержание здания бизнес-центра ввиду выявленных существенных недостатков общего имущества, исключающих возможность осуществления нормальной эксплуатации здания бизнес-центра, судом установлено быть не может.

В связи с указанным, суд находит исковые требования в заявленной части не подлежащими удовлетворению.

Иные доводы сторон правового значения по делу не имеют.

Исходя из положений ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с ответчика понесенные по делу расходы.

В материалах дела представлена квитанция об оплате истицей государственной пошлина в размере 300 руб.

Истцом, в последней редакции иска было заявлено два требования имущественного характера, не подлежащего оценке.

Исходя из положений ст. 333.19 НК РФ, с учетом объема удовлетворенных требований, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истицы расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Требования ФИО2 - удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ТНТ – 68» произвести перерасчет произвести платежей ФИО2 за потребленные в период с 10.04.2014г. по 30.04.2016г. коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, электроэнергия, тепловая энергия) по помещениям: площадью 261,7 кв.м. (кадастровый №), площадью 16,9 кв.м. (кадастровый №), а также 1/114 доли в праве на помещение площадью 1 944,3 кв.м. (кадастровый №), расположенными в здании по адресу <адрес> соответствии с требованиями действующего законодательства в сфере содержания коммерческой недвижимости, а именно: ст. 157 ЖК РФ и Постановлений Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг" и от ДД.ММ.ГГГГ№ "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" с исключением из расчета мест общего пользования, имеющих титульных собственников в период перерасчета.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «ТНТ – 68» - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате 04.10.2016г.

Судья Т.А. Васильева