Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Коростеленко Е.В. при секретаре Москаленко Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник-3» о возложении обязанности по заключению договора управления многоквартирным домом, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник-3» (далее по тексту - ООО «УК Жилищник-3») о возложении обязанности по заключению договора управления многоквартирным домом и компенсации морального вреда, в обоснование которого указала, что общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного в г. Омске в 2008 г. избрана старшей по дому.

С указанного времени управление домом осуществляет ответчик, который, в частности, оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Однако до настоящего времени ответчик уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом, игнорируя все решения собственников, чем нарушает их права и законные интересы, также как и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, за что Госжилстройнадзором привлечен к административной ответственности, последнему вынесено предписание об устранении выявленных нарушений. Более того, ответчик в нарушение утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 Стандартов раскрытия информации, организациями осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, не раскрывает в установленном порядке указанную в них информацию, не дает ответы на неоднократно направлявшиеся истцом запросы.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом, просит суд обязать ООО «УК Жилищник-3» заключить договор управления многоквартирным домом с собственниками многоквартирного в г. Омске по рекомендуемой форме, обязать последнего предоставить ответы на ранее направлявшиеся запросы и взыскать в пользу истца моральный вред в размере № руб.

В ходе судебного разбирательства истец дополнила вышеприведенные требования обязанием ответчика предоставить жильцам годовые отчеты о проделанной работе за 2009-2010 г.г. (л.д. 95).

Определением суда от 19 сентября 2011 г. истцу отказано в принятии дополнительных исковых требований о взыскании с ответчика № руб., необоснованно, по мнению истца, списанных с лицевого счета дома на его текущий ремонт.

В судебном заседании ФИО1 заявленные уточненные требования поддержала в полном объеме, с учетом представленных суду дополнений, считая их обоснованными, просит суд полностью удовлетворить.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца, являющиеся старшими по подъездам дома, требования ФИО1 поддержали.

Представитель ответчика ООО «УК Жилищник-3» по доверенности ФИО2 с заявленными требования не согласилась, находит их необоснованными, просит в иске полностью отказать.

Выслушав истца, третьих лиц, представителя ответчика, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно п.п. 3 п. 2, п. 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в частности, управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в ч. 5 ст. 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Судебным разбирательством установлено, что 23 февраля 2008 г. на основании решения общего собрания собственников многоквартирного в г. Омске был избран способ управления указанным домом через управляющую компанию (л.д. 78-94).

В этот же день между инициатором общего собрания ФИО3 и директором ООО «УК Жилищник-3» ФИО4 сроком на 5 лет был заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая компания приняла на себя обязательство по управлению переданным ей многоквартирным домом в пределах прав и обязанностей, предусмотренных договором. В п. 1.4 договора перечислено общее имущество многоквартирного дома, перечисленное, кроме того, непосредственно в техническом паспорте дома.

Вышеприведенное решение собственников многоквартирного дома никем не оспорено, недействительным в установленным порядке признано не было (л.д. 78-94).

Таким образом, суд исходит из действительности договора управления многоквартирным домом от 23 февраля 2008 г.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (ч.ч. 1, 3-5 ст. 453 ГК РФ).

Как следует из исковых требований, ФИО1 просит суд обязать ответчика заключить с собственниками помещений многоквартирного жилого дома договор управления, соответствующий примерной форме, опубликованной в газете «Третья столица» от 30 апреля 2009 г. № 17(510) в связи с тем, что условия договора от 23 февраля 2008 г. ущемляют права и законные интересы собственников дома, не содержат исчерпывающий перечень прав и обязанностей управляющей компании.

По условиям договора управления многоквартирным домом от 23 февраля 2008 г., последний заключен на срок пять лет, то есть до 24 февраля 2013 г.

Решением общего собрания собственников многоквартирного в г. Омске от 07 апреля 2008 г. истица была избрана старшей по дому (л.д. 3-7).

Кроме того, решением внеочередного общего собрания от 04 августа 2011 г., путем заочного голосования, последнее уполномочило ФИО5 на представительство их интересов в суде, в том числе, по вопросу понуждения ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом (л.д. _____).

Ранее, в январе 2009 г. по инициативе ФИО1 собрание собственников приняло решение об изменении условий договора от 23 февраля 2008 г.

В феврале 2009 г. между ООО «УК Жилищник-3» (13 февраля 2009 г.) и представителем собственников дома – ФИО1 (16 февраля 2009 г.) был подписан протокол согласования разногласий протокола разногласий к спорному договору от 02 февраля 2009 г. при этом суду представлено дополнительное соглашение к договору управления многоквартирным домом от 23 февраля 2009 г. о досрочном расторжении договора управления от 23 февраля 2009 г., согласно которому стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора от 23 февраля 2008 г. с 23 февраля 2009 г., и о заключении нового договора. Одновременно суду представлен протокол общего собрания от 23 января 2009 г., согласно которому принято решение расторгнуть договор управления от 23 февраля 2008 г., согласовать разногласия с управляющей компанией, заключить новый договор (л.д. ____).

Согласно ч. 6 ст. 162 ГК РФ, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Учитывая вышеприведенную норму и положения п. 9.4 договора, то обстоятельство, что стороны не оспаривали, что с 2008 г. по 2011 г. управление домом осуществлял ответчик, а также при наличии доказательств того, что истцу как старшей по дому ООО «УК Жилищник-3» вручались в новой редакции (л.д. 48-56) договоры управления многоквартирным домом по результатам составления протокола разногласий в 2009 г., от передачи которых для подписания и ознакомления всем собственникам помещений дома истец, как старшая по дому, отказалась, суд приходит к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом от 23 февраля 2008 г. действует и в настоящее время, что стороны в судебном заседании фактически не оспаривали.

Истец не оспаривал, что получил на руки в управляющей компании новые отпечатанные экземпляры новой редакции договора управления домом в количестве 75 экземпляров после подписания протокола разногласий, ознакомившись с которыми и не согласившись с отдельными условиями договора, без доведения до сведения собственников дома, что подтвердили в судебном заседании привлеченные в качестве третьих лиц старшие по подъездам, пояснившие, что не знали о существовании новой формы (проекта) договора управления, возвратила все экземпляры договоров в управляющую компанию.

В настоящее время суду представлен протокол общего собрания собственников спорного жилого дома от 12 сентября 2011 г., согласно которому собственники решили расторгнуть договор управления от 2008 г. с управляющей компанией, заключить новый договор на базе имеющегося нового отпечатанного экземпляра. Данный протокол передан в управляющую компанию 15 сентября 2011 г.

В рассматриваемом судебном заседании представитель управляющей компании не оспаривал, что управляющая компания не отказывается от расторжения имеющегося договора управления, и согласна рассмотреть вопрос о заключении договора управления на базе имеющегося проекта договора, приобщенного в материалы дела.

Таким образом, оснований в настоящем судебном разбирательстве для понуждения ответчика к заключению нового договора управления многоквартирным домом у суда не имеется.

При этом, суд учитывает, что ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ предусматривает способ защиты права собственников помещений в случае нарушения условий договора управления многоквартирным домом путем отказа от его исполнения в одностороннем порядке, выраженном в соответствующем решении, которым собственники помещений в г. Омске вправе воспользоваться и в настоящее время, если считают, что ответчик не исполняет условия ныне действующего договора либо не выполняет условия по обслуживанию дома в полном объеме в соответствии с положениями ЖК РФ.

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Решением общего собрания от 23 февраля 2008 г. собственники постановили утвердить срок, формы и порядок отчетности управляющей компании перед собственниками помещений 1 раз в год (л.д. ___).

Однако, условиями договора управления многоквартирным домом от 23 февраля 2008 г. не предусмотрено составление отчета о выполнении последнего, а также форма и порядок его составления и утверждения.

Между тем, как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 (ред. от 29 июня 2010 г.) "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать, в том числе из оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ)

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В материалы дела представлены неоднократно направлявшиеся от имени ФИО1 письма и запросы о предоставлении отчета о выполнении договора управления за предыдущие годы, в том числе, и в части расходов за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (л.д.____).

Согласно представленным ответчиком в дело расшифровкам доходов и расходов по содержанию и текущему ремонту в г. Омске, с последними за февраль-май 2011 года, за сентябрь-декабрь 2010 года и за сентябрь–декабрь 2009 года ФИО1 как старшая по дому была ознакомлена письменно, при этом в ходе судебного разбирательства истец не оспаривала, что получала данные расшифровки за 2008-2011 г.г. в полном объеме за все месяцы в управляющей компании, но не везде расписывалась; указанные расшифровки были вручены истцу представителем управляющей компании в ходе судебных заседаний по делу повторно, о чем имеются записи в справочном листе (л.д. 57-77, 102-131).

Кроме того, в представленном суду письме на имя ФИО1 от 05 сентября 2011 г., директор ООО «УК Жилищник-3» дал обобщенный ответ на все запросы адресата, в том числе, приложил перечень имущества многоквартирного дома и протокол общего собрания собственников по утвержденному тарифу со структурой затрат от 03 декабря 2010 г. (л.д.____).

Истец пояснила суду, что информация по ее запросам предоставляется управляющей компанией, однако, предоставляемая информация является недостоверной, не отражает сведений относительно реальных расходов на текущий ремонт.

В указанной связи, суд приходит к выводу о том, что право ФИО1 на получение информации от исполнителя работ на время рассмотрения спора по существу не нарушено, и не усматривает оснований для удовлетворения заявленных ею требований об обязании ответчика предоставить жильцам дома годовые отчеты о проделанной работе за 2009-2010 г.г.

В силу п. 10 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 237-ФЗ, управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к определенной информации. Соответствующий Стандарт раскрытия информации был утвержден Правительством РФ и вступил в силу 09 октября 2010 г. Организации, осуществляющие на эту дату деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных согласно ст. 162 ЖК РФ договоров управления, обязаны были разместить (опубликовать) информацию в течение двух месяцев, то есть до 09 декабря 2010 г.

В п. 3 Стандарта раскрытия информации приведен общий список данных, которые должны быть опубликованы, в п. п. 8 - 14 этот список детализируется.

В п. 10 ст. 161 ЖК РФ и пп. "б" п. 3 Стандарта раскрытия информации указано на необходимость раскрывать информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом). Между тем пп. "а" п. 9 Стандарта раскрытия информации требует публиковать годовую бухгалтерскую отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему. Как известно, годовая отчетность содержит данные по всем видам деятельности организации, поэтому Стандарт раскрытия информации не уточняет, а расширяет перечень публичной информации. Кроме этого, к сведениям об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности отнесены сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами, и расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами.

Как следует из п. 10 Стандарта раскрытия информации, в рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме опубликованию подлежат данные только о работах (услугах), выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей организацией. Должна быть опубликована информация о двух группах услуг:

- услугах, оказываемых управляющей организацией в отношении общего имущества из числа услуг, поименованных в Правилах содержания общего имущества;

- услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией.

В п. 11 Правил содержания общего имущества приведен весьма обширный перечень действий, направленных на содержание общего имущества. С учетом прямого упоминания в пп. "а" п. 10 Стандарта раскрытия информации именно этих услуг у управляющей организации нет обязанности конкретизировать те или иные услуги и работы - достаточно ограничиться названным перечнем и выбрать из него те действия, которые она осуществляет собственными силами.

Кроме этого, согласно пп. "б" п. 11 Стандарта раскрытия информации раскрытию подлежат следующие сведения в отношении каждого многоквартирного дома:

- план работ на срок не менее одного года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков их осуществления, а также сведения об их выполнении (оказании) и причинах отклонения от плана;

- сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

- сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества коммунальных услуг и (или) превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год (не уточняется, по чьей вине было нарушено качество и (или) превышены допустимые перерывы оказания услуг);

- сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов) (в данный подраздел, например, можно включить информацию о добровольной сертификации услуг управляющей компании).

В силу пп. "б" п. 13 Стандарта раскрытия информации следует опубликовать стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (наряду с общепринятой и традиционно используемой единицей измерения - 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирном доме в комментируемом документе предлагаются и иные единицы, например 1 пог. м соответствующих инженерных сетей, 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

Согласно п. 2 Стандарта раскрытия информации под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации. Пункт 5 комментируемого документа называет четыре способа раскрытия информации:

- опубликование в Интернете (на определенных сайтах);

- опубликование в официальных печатных СМИ;

- размещение на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

- предоставление на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Адрес сайта и реквизиты печатного СМИ управляющая организация обязана размещать на информационных стендах (стойках) в своем помещении, а также сообщать по запросу потребителей (физических и юридических лиц - собственников (нанимателей) помещений в многоквартирном доме). Порядок ответа на запросы (в письменной и электронной форме) прописан в п. п. 18 - 23 Стандарта раскрытия информации.

Главное отличие отчета по договору управления от раскрываемой информации заключается в объеме сведений (в первом случае указываются данные в отношении конкретного многоквартирного дома, во втором - в целом о деятельности по управлению жилфондом). Раскрываемая информация позволит потребителям (настоящим и потенциальным) и иным заинтересованным лицам оценить компанию в целом, сравнить ее с конкурентами.

В материалы дела ответчиком представлен договор на техническое обслуживание и поддержку сайта от 02 декабря 2010 г. заключенный с ИП ФИО6

Кроме того, представлена распечатка интерфейса из сети Интернет сайта ООО «УК Жилищник-5», в котором содержится информация о компании, контактные данные последней, сведения о руководстве, размере платы на 2010-2011г.г. за содержание и ремонт жилого помещения, без учета и с учетом затрат на ТО внутридомового газового оборудования, структуру затрат на содержание и ремонт жилых домов с прикрепленными к ним документами, раскрывающими указанную информацию.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик исполняет установленную с 09 октября 2010 г. Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 237-ФЗ обязанность по раскрытию Стандартом установленной информации, с которой как истец, так и собственники домов могут беспрепятственно ознакомиться.

Что касается требования истца о взыскании с ответчика в его пользу компенсации морального вреда, то суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку последний не представил доказательств причинения последнего, кроме того, действует в интересах всех сособственников многоквартирного дома.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 258 ГПК РФ, су

решил:

исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищник-3» о возложении обязанности по заключению договора управления многоквартирным домом, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение десяти дней с момента его изготовления в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Центральный районный суд города Омска.

Судья