Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «СфераЮг», ФИО4 о признании торгов недействительными, о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в результате торгов

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СфераЮг», ФИО4 о признании торгов недействительными, о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в результате торгов, указав в обоснование иска, что 11 января 2014 г. в газете «Кубанские новости» было дано объявление о проведении 12 февраля 2014 г. торгов в форме открытого аукциона по продаже земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, принадлежащего ФИО7, Р.В.ЮА. Организация и проведение торгов были поручены ООО «СфераЮГ», который выступал продавцом. Считает, что торги, организованные с нарушением правил их подготовки, установленных статьями 447, 448 ГК РФ, подлежат признанию недействительными в соответствии со ст. 449 ГК РФ в силу следующих нарушений. Земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, принадлежащий ФИО7, ФИО8, выставлялся на торги в рамках исполнительного производства, в отношении которого имеется ограничения (обременения) ипотека в силу закона. На торги был выставлен земельный участок без обременения (ипотека в силу закона). То есть в объявлении о торгах отсутствовали сведения о предмете торгов, а именно, что земельный участок обременен ипотекой. Информация о реализации земельного участка обремененного ипотекой в силу закона в обязательном порядке должна была содержаться в объявлении о проведении торгов. Информация, которая фактически была размещена в объявлении, свидетельствует, о том, что предмет торгов был неправильно определен. Считает, что отсутствие в объявлении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ (о предмете торгов) является нарушением порядка проведения торгов и достаточным основанием для признания торгов недействительными. Опубликованное объявление не соответствовало требованиям закона, поскольку содержало неполные сведения о предмете торгов, в отношении земельного участка не была соблюдена процедура организации торгов. В связи с тем. что предметом торгов является земельный участок, то объявление, являющееся офертой, в соответствии с требованиями статей 435 и 554 ГК РФ должно содержать существенные условия договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Объявление о проведении торгов таких данных не содержит. Поскольку указанное объявление противоречило действующему законодательству, то его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ, а именно определенности и признаку наличия существенных условий договора. Эти обстоятельства ввели в заблуждение покупателя. А именно покупатель - победитель торгов, не был должным образом извещен о существенных условиях договора, об обременении земельного участка – ипотека в силу закона. А так же данное обстоятельство влечет возникновение убытков у истца. В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 66 ФЗ «Об ипотеке», если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов, к приобретателю участка переходит права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель. Следовательно, указанные действия ООО «СфераЮГ» не соответствуют требованиям закона и существенно нарушают интересы истца. Нарушение правил об организации проведения торгов в силу положений ст.ст. 448, 449 ГК РФ влечет признание торгов недействительными, как следствие, признание недействительным заключенного в результате торгов договора. Просит признать недействительными результаты публичных торгов по продаже земельного участка, расположенного по адресу <адрес>; признать недействительным заключенный в результате торгов договор купли-продажи.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО2 настаивали на удовлетворении иска по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что 12 февраля 2014 года он стал победителем открытых торгов по продаже земельного участка, площадью 1408 квадратных метра, кадастровый № 23:06:19 02 265:0022, расположенного по адресу: РФ, <адрес>. Торги проводились открытые по составу участников и закрытые по форме подачи предложения цены за земельный участок. При подаче заявки на участие в торгах, организатор торгов — ООО «Сфера-Юг» ознакомил его \Беланс пакетом документов о предмете торгов, а именно: земельный участок, площадью 1408 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, выставлен на повторные торги в рамках исполнительного производства и в отношении которого имеется ограничение (обременение) — ипотека. Согласно Федерального Закона «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» ст. 58, пункт 2 от 16.07.1998 года №102-ФЗ, если первые торги признаны несостоявшимися, в течение 10 дней залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество (земельный участок) по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства РФ и ипотека в этом случае прекращается. Таким правом залогодержатель не воспользовался. Согласно статьи 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункт 4- «... после заключения договора купли-продажи земельного участка, ипотека данного земельного участка прекращается». Он является добросовестным покупателем, так как все свои обязательства по покупке земельного участка с торгов выполнил в полном объеме: денежные средства в размере 400 тысяч рублей им перечислены на расчетный счет организатора торгов — ООО «СфераЮг» и 24.02.2014 года с ним \Беланзаключен договор купли-продажи № 42. Доводы истца о нарушении порядка проведения торгов по продаже заложенного земельного участка не соответствуют действительности, организатор торгов ООО «Сфера-Юг» его в заблуждение не вводил. Процедура торгов не была нарушена, истец не являлся претендентом или участником торгов, хотя имел такую возможность и поэтому не понес никаких убытков. Согласно ГК РФ ст.ст. 448, 449, п. 1- иск о признании торгов недействительными могут оспаривать только определенный круг лиц, а именно: претенденты, на участие в торгах которым было отказано по каким-то причинам, участники торгов, не выигравшие торги, должник, который мог быть не согласен с оценкой земельного участка. Истец ни к одной из этих категорий не относится, и это расценивается, как отсутствие нарушений прав истца. В удовлетворении иска просит отказать.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании с иском не согласился, просил в иске отказать, поддержал доводы ФИО4, пояснил, что победитель торгов ФИО4 не был введен в заблуждение и знал, что покупает земельный участок, обремененный ипотекой, был ознакомлен с пакетом документов, где имелось свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с отметкой об ипотеке. Его это устраивало. Права истицы никоим образом не затронуты. Истица на покупку земельного участка не претендовала.

Представитель ответчика ООО «СфераЮг» его генеральный директор ФИО3 в суде с иском согласился, пояснил, что действительно в газете при даче объявления о продаже с торгов спорного земельного участка не была указана информация о том, что земельный участок имеет обременение – ипотека в силу закона. При этом свидетельство о государственной регистрации права, где было указано на обременение земельного участка ипотекой в силу закона, у него имелось. Свою ошибку признает.

Представитель третьего лица Гулькевичского отдела ССП судебный пристав-исполнитель ФИО6 в судебном заседании с иском согласилась, пояснила, что передавая спорный земельный участок на торги, она забыла указать в документах, что земельный участок обременен ипотекой в силу закона. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с указанием на обременение было среди документов, переданных ею на торги.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании с иском не согласилась, просила в иске отказать, пояснила, что права истицы ничем не нарушены. Земельный участок продан с торгов, все его характеристики известны покупателю ФИО4

Третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит иск необоснованным, не подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела видно, что земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью 1408 кв.м., расположенный по адресу РФ <адрес>, кадастровый номер 23:06:19 02 265:0022, принадлежал на праве общей совместной собственности ФИО7 и ФИО8 Основание права: договор купли-продажи земельного участка № 969 от 03.04.2008 г. Существующие ограничения \обремененияправа: Ипотека в силу закона видетельство о государственной регистрации права от 23.09.2008 г.

Указанный земельный участок был арестован в ходе исполнительного производства от 22.07.2013 № 20196\1323 судебным приставом-исполнителем ФИО6, должник – ФИО7, взыскатель ФИО1, взыскание по решению суда суммы 3 127 559 руб.

Постановлением от 01.11.2013 г., вынесенным судебным приставом-исполнителем ФИО6, арестованный земельный участок передан на реализацию.

Согласно Акту приема-передачи документов, характеризующих переданное на торги имущество, от 26.11.2013 г. судебный пристав-исполнитель ФИО6 среди прочих документов передала представителю ООО «СфераЮг» свидетельство на право собственности на земельный участок, в котором содержится информация об обременении земельного участка ипотекой.

В газете «Кубанские новости» от 07.12.2013 г. № 225 \5531ООО «СфераЮг» на основании Договора осударственного контракта доверенности, выданных ТУ Росимущества по Краснодарскому краю, дало информационное извещение о проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников в соответствии со ст. 448 ГК РФ, закрытого по форме подачи предложения цены за арестованное имущество, а именно: Общая совместная собственность З КН 23:06:19 02 265:0022 пл. 1408 кв.м. адрес КК <адрес> нач. стоим. 438 148,00 руб., задаток 43814,80 руб., принадлежит ФИО7 Аукцион 08.01.14 г.

В газете «Кубанские новости» от 11.01.2014 г. №3 \5551дано аналогичное объявление, о проведении вторичных торгов.

Согласно протоколу от 27.12.2013 г. торги по продаже земельного участка, принадлежащего ФИО7, признаны несостоявшимися, т.к. в установленные информационным извещением сроки не было зарегистрировано ни одной заявки, в связи с чем, аукцион по данному объекту не проведен.

Согласно протоколу от 12.02.2014 г. победителем торгов по продаже земельного участка, принадлежащего ФИО7, признан ФИО5, действующий по доверенности в интересах ФИО4

По результатам торгов заключен договор купли-продажи арестованного недвижимого имущества № 42 от 24.02.2014 г., по которому «продавец» Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю в лице ООО «СфераЮг» продало в собственность «покупателю» ФИО4, действующему в лице представителя по доверенности ФИО5, земельный участок с кадастровым номером 23:06:19 02 265:0022 площадью 1408 кв.м. по адресу <адрес> за 400 000 рублей. Оплата произведена в полном объеме.

Свои требования истец мотивировал тем, что торги были проведены с нарушениями, а именно, покупатель - победитель торгов, не был должным образом извещен о существенных условиях договора: об обременении земельного участка ипотекой в силу закона.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица \п. 1 Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги . 2

Юридически значимыми обстоятельствами по спорам о признании торгов недействительными являются: 1. Нарушение порядка проведения торгов; 2. Заинтересованность истца в оспаривании торгов; 3. Могут ли права и законные интересы истца быть защищены и восстановлены принятием судебного акта; 4. Возможно ли после разрешения спора и признания торгов недействительными достижение целей торгов путем проведения повторных торгов; 5. Исполнен ли договор купли-продажи, заключенный по итогам торгов; 6. Возможно ли приведение сторон в первоначальное состояние.

Порядок заключения договора на торгах, а также порядок организации и проведения торгов регламентированы ст.ст. 447, 448 ГК РФ.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд в обязательном порядке должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов судам рекомендуется признавать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности – пункт 5 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101.

Оценивая доводы истца об отсутствии в извещении о торгах информации об обременении земельного участка ипотекой, - суд находит, что они нашли свое подтверждение. Действительно, в информационных извещениях о проведении торгов и протоколах торгов, информация об обременении земельного участка ипотекой в силу закона не содержится. Однако, суд считает, что отсутствие данной информации не является нарушением порядка проведения торгов, не влечет недействительность торгов, так как покупатель-победитель торгов ФИО4 знал о том, что земельный участок обременен ипотекой, утверждает, что был ознакомлен перед торгами с пакетом документов, где имелось свидетельство о государственной регистрации права с отметкой об ипотеке. Данное утверждение ФИО4 подтверждается исследованными судом доказательствами. А именно, согласно Акту приема-передачи документов, характеризующих переданное на торги имущество, от 26.11.2013 г. судебный пристав-исполнитель ФИО6 среди прочих документов передала представителю ООО «СфераЮг» свидетельство на право собственности на земельный участок, в котором содержится информация об обременении земельного участка ипотекой в силу закона. Выдвинутый истцом в обоснование иска о признания торгов недействительными довод о том, что было заблуждение покупателя относительно характеристик земельного участка, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Покупатель утверждает, что он не был введен в заблуждение относительно характеристик продаваемого с торгов земельного участка, знал о том, что земельный участок обременен ипотекой, был согласен приобрести с торгов земельный участок с обременением, все последствия приобретения с торгов земельного участка с обременением ему известны и его устраивают полностью.

Как следует из материалов дела, истец является взыскателем по исполнительному производству. Участие в торгах истец не принимал по собственной инициативе. Истец не доказал суду, каким образом нарушение в части непредставления в уведомлении о торгах информации об обременении земельного участка, повлияло на права истца и затрагивает его интересы. Суд полагает, что истец является ненадлежащим истцом по иску об оспаривании торгов, поскольку проведенными торгами его интересы не затрагиваются; допущенные нарушения – не указание на обременение земельного участка, на которые истец ссылается, являются незначительными и не оказали никакого влияния на результат торгов.

В судебном заседании установлено, что торги по продаже спорного земельного участка проведены в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, полностью исполнен.

Также суд отмечает, что заинтересованным в оспаривании сделки и применении последствий ее недействительности можно считать лишь лицо, чьи права действительно будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение. Для истца ФИО1 приведение сторон в первоначальное положение означало бы лишь проведение торгов вновь. Следовательно, приведение сторон в первоначальное положение не наделило бы истца правом, не лишило бы права, что в конечном итоге говорит об отсутствии материально-правовой заинтересованности истца. Избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению его субъективных прав.

На основании изложенного в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

ФИО1 в иске к ООО «СфераЮг», ФИО4 о признании торгов недействительными, о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в результате торгов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 07.04.2014 года.

председательствующий