Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ООО «Львенок» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения; по встречному иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договор аренды нежилого помещения недействительным,

У С Т А Н О В И Л

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, (арендодателем), и ФИО3 (арендатором), заключен договор № аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатор принял по акту приема – передачи в возмездное и срочное пользование нежилое помещение площадью *** кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, офис № с целью использования в качестве магазина детских товаров. Условиями договора предусмотрена арендная плата *** руб. в месяц, а также уплата арендатором коммунальных платежей в соответствии с показаниями счетчиков учета; за просрочку исполнения обязательства по внесению платежей договором предусмотрены штрафные санкции в размере 5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Поскольку арендатор ФИО3 нарушил условия договора, допустил задолженность по арендной плате, истцы просят суд взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму основного долга в размере *** руб., неустойку, размер которой истцами снижен до 0,5 %, что составляет *** руб. и возместить судебные расходы.

Определением Белинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску привлечено ООО «Львенок».

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 и ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, указав следующее. Между сторонами по делу ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды нежилого помещения, при подписании которого ФИО3 не обратил внимания на то, что он указан в договоре в качестве арендатора, как физическое лицо, однако, он был уверен в том, что действует от имению юридического лица ООО «Львенок», генеральным директором которого является. Тем же числом между ООО «Львенок» и ФИО1 и ФИО2 заключен другой договор аренды того же самого нежилого помещения на тех же условиях. ФИО3 полагает, что при заключении спорного договора аренды между сторонами не было достигнуто соглашение по условиям договора, в частности, не согласованы стороны договора. ФИО3 просит суд оценить согласованность существенных условий договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного им, как физическим лицом, с ФИО1 и ФИО2 и признать данный договор недействительным.

По заявлению истцов ФИО1 и ФИО2 дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истцов – по доверенности ФИО4 в судебном заседании поддержал требования первоначального искового заявления, по основаниям, подробно изложенным в тексте, пояснив, что ФИО1 и ФИО2 заключили с ФИО3, как с физическим лицом, договор аренды нежилого помещения, с целью его использования арендатором в качестве магазина детских товаров. ФИО3, как физическое лицо, принял помещение по акту приема – передачи, где имеется его личная подпись. В арендованном помещении ФИО3 осуществлял торговлю детскими товарами, однако, условия договора аренды исполнял ненадлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме *** руб.. Условиями договора аренды предусмотрено взыскание штрафных санкций за каждый день просрочки платежей в размере 5 % от суммы задолженности, но истцы размер штрафных санкций снизили до 0,5 % за каждый день просрочки с суммы долга, что по расчетам истцов составляет *** руб. ФИО4 просит суд взыскать с ФИО3, как с физического лица, задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в сумме *** руб., неустойку в размере *** руб., в возмещение расходов по оплате государственной пошлины – *** руб., в возмещение расходов по оплате услуг представителя – *** руб. Материальный претензий к ООО «Львенок» истцы не имеют, исковых требований не предъявляют, считают надлежащим ответчиком по делу физическое лицо – ФИО3

Ответчик по первоначальному иску ФИО3 исковые требования ФИО1 и ФИО2 не признал и пояснил следующее. По адресу, указанному в договоре аренды нежилого помещения: <адрес>, офис № с *** года существовало ИП, а затем ООО «Львенок», принадлежащее ФИО6 В *** году он вошел в состав соучредителей данного ООО, а затем полностью его выкупил. ООО «Львенок» арендовало нежилое помещение под магазин детских товаров, в связи с чем он решил продолжить арендные отношения. Собственники нежилого помещения ФИО1 и ФИО2 не возражали против этого, и сами явились в магазин, взяли у него паспорт для заключения договора аренды, передали ключи от помещения. Изготовив текст договора, арендодатели пришли в магазин, предложили ему подписать договор и акт приема – передачи, что он и сделал. Через несколько дней он, как генеральный директор, обратился в банк по вопросу заключения с ООО «Львенок» договора, предоставляющего право принимать платежи от покупателей безналичным путем с банковской карты. Однако, как оказалось, арендатором в договоре он указан не как генеральный директор ООО «Львенок», а как физическое лицо с паспортными данными, в связи с чем банком ему было отказано в заключении договора. Он сразу же позвонил ФИО2, сообщил ей о проблеме, та приехала к месту встречи и привезла договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ в новом варианте, где арендатором указано ООО «Львенок». Данный договор аренды он вместе с другими документами представил в банк, с ним был заключен договор, предоставлено оборудование, с помощью которого покупатели его магазина осуществляли оплату товаров безналичным путем по банковским картам. ФИО3 указывает на но, что не имел намерений ни как ИП, ни как физическое лицо, заключать договор аренды нежилого помещения. Как ИП он был снят с учета в налоговом органе ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора аренды он не имеет право сдать помещение в субаренду, брать в аренду коммерческую недвижимость как физическому лицу, ему нет никакого экономического смысла. ФИО3 полагает, что в данном случае был заключен договор аренды с ООО «Львенок» как с юридическим лицом, в связи с чем просит суд отказать в удовлетворении предъявленного к нему иска, поскольку данные требования основаны на договоре аренды, который он оспаривает и просит суд признать недействительным.

Также ФИО3, являясь генеральным директором ООО «Львенок» в судебном заседании от имени соответчика – ООО «Львенок» пояснил суду следующее. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Львенок» заключило договор аренды нежилого помещения с ФИО1 и ФИО2 Учитывая пожелания арендодателей, он от своего имени перечислял на карточку истцам коммунальные платежи, как они просили, а также за март, апрель, май, июнь выдавал ежемесячно наличными *** рублей ФИО1, деньги брал из кассы, но расписки в получении денежных средств он не требовал, т.к. между ними были доверительные отношения. ООО «Львенок» имеет задолженность по арендной плате перед истцами в размере *** руб., данную сумму соответчик и признает.

ФИО3, как истец по встречному иску, поддержал в судебном заседании требования встречного иска и пояснил следующее. В *** году он выкупил ООО «Львенок» для осуществления предпринимательской деятельности – торговли детскими товарами. ООО «Львенок» располагалось в арендованном помещении, он решил эти отношения продлить. Он имел намерения заключить договор аренды нежилого помещения как генеральный директор ООО «Львенок» от имени юридического лица, продлив тем самым ранее существующие арендные отношения. ФИО1 и ФИО2 не возражали и привезли в магазин текст договора и акта приема – передачи помещения. В магазине в это время были покупатели, которых он обслуживал и не обратил внимания на то, что в договоре в качестве арендатора указан он лично как физическое лицо. Он подписал договор и акт приема – передачи нежилого помещения, и только через несколько дней для него стало очевидным, что он заключил договор аренды нежилого помещения, который для него, как физического лица, не представляет никакого экономического интереса: по условиям договора он не может сдать помещение в субаренду; в договоре указана цель использования помещения – в качестве магазина детских товаров, но он лично осуществлять предпринимательскую деятельность не мог, т.к. утратил статус ИП, т.е. для выполнения условий договора ему необходимо было нарушать закон. Кроме того, он обратился в банк по вопросу заключения договора экваринга, представил все документы, в.т.ч. и договор аренды. Однако, в заключении договора ему было отказано, поскольку подобные договоры заключаются только с юридическими лицами, а договор аренды заключен с физическим лицом. Он позвонил ФИО2, они договорились о встрече в целях перезаключения договора аренды на юридическое лицо. В обусловленное место ФИО2 привезла договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в новой редакции, где арендатором выступало ООО «Львенок», они подписали договор, он поставил печать ООО «Львенок» и сдал его в банк, после чего был заключен договор № на проведение расчетов по операциям, совершенным с использованием банковских карт. По акту приема - передачи оборудования в магазине ООО «Львенок» с *** по *** года функционировало оборудование с терминальной стойкой. В арендованном помещении осуществляло свою деятельность ООО «Львенок», согласно вновь заключенному договору аренды. Поскольку он, как физическое лицо, не имел намерений заключать договор аренды нежилого помещения под магазин, заключением данного договора нарушены его имущественные права, о чем он поставил в известность арендодателей, и те перезаключили договор аренды с физического лица на юридическое лицо на тех же условиях, ФИО3 просит суд признать договор аренды нежилого помещения, заключенный с физическим лицом недействительным, поскольку он, как физическое лицо, не мог исполнять условия данного договора.

Представитель ответчиков по встречному иску ФИО1 и ФИО2 – по доверенности ФИО4 встречный иск не признал и пояснил в судебном заседании следующее. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили с ФИО3 договор аренды нежилого помещения, как с физическим лицом, речь не велась ни об ИП, ни об ООО «Львенок». ФИО3 принял помещение магазина по акту приема – передачи и осуществлял в магазине торговлю товарами для детей. Однако, ФИО3 допустил задолженность по арендной плате, в целях избежать личной гражданско – правовой ответственности, он представил в суд второй вариант договора аренды нежилого помещения, где в качестве арендатора указано ООО «Львенок», которое в настоящее время прекратило деятельность и взять с него нечего. Акт приема – передачи нежилого помещения ООО «Львенок» арендодателями не подписан, т.е. юридическому лицу помещение в аренду не передавалось. Факт наличия договора аренды нежилого помещения в двух вариантах ФИО4 объясняет тем, что первоначально был заключен предварительный «формальный» договор между арендодателями и ООО «Львенок» без составления акта приема – передачи нежилого помещения для того, чтобы ФИО3 смог заключить с банком договор экваринга, а после этого договор был перезаключен с ФИО3 как с физическим лицом, помещение передано по акту приема – передачи, поскольку арендодатели посчитали, что с физическим лицом им будет работать проще. В качестве доказательства того, что ФИО3 как физическое лицо являлся арендатором, представлен акт приема – передачи нежилого помещения, подписанный сторонами, распечатка со счета ФИО2, из которой видно, что ФИО3 лично, а не от имени ООО «Львенок» перечислял денежные средства в счет коммунальных платежей, всего перечислил *** руб. ООО «Львенок», по мнению ФИО4, вело свою деятельность с грубыми нарушениями налогового, гражданского и уголовного законодательства, касса и бухгалтерская документация велись ненадлежащим образом. ФИО3 бесконтрольно распоряжался выручкой и лишь создал видимость юридического лица, а фактически действовал как физическое лицо, с которым и был заключен договор аренды нежилого помещения. ФИО4 просит суд отказать в удовлетворении встречного иска.

По ходатайству ФИО3 в судебном заседании в качестве свидетеля допрошена ФИО7, которая пояснила следующее. В *** года по трудовому договору она один месяц работала продавцом в магазине ООО «Львенок», по указанию директора ФИО3 она из кассы магазина выдала ФИО1 *** руб., когда та пришла за арендной платой. ДД.ММ.ГГГГ она вышла замуж ***, заходила в магазин, видела, что там оборудован терминал для безналичной оплаты товаров.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

К материалам искового заявления истцами представлен Договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО2, именуемыми «Арендодатель» и ФИО3, зарегистрированным по адресу: <адрес>, именуемым «Арендатор». По условиям данного договора физическое лицо ФИО3 принял в возмездное срочное пользование нежилое помещение согласно акта приема – передачи, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, офис № с целью использования его в качестве магазина детских товаров ( п.***). Согласно п. *** договора арендатор ФИО3 обязался использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в предмете договора ( магазин детских товаров). Согласно п. *** договора арендатор обязался не передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам. Согласно п. *** договора, договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор принудительному выселению, в случае передачи арендуемых им помещений в субаренду третьим лицам в любой форме. Согласно п. *** договора, срок действия договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор аренды нежилого помещения ФИО3, предъявив встречный иск, просит суд признать недействительным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, возражая против исковых требований ФИО1 и ФИО2, ФИО3 представил суду договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатели на тех же условиях, на тот же срок сдали в аренду то же самое помещение юридическому лицу ООО «Львенок».

Таким образом, в материалах гражданского дела представлены два варианта договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, которые заключены как с физическим лицом, так и с юридическом лицом.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ судом разъяснено участникам процесса право оспорить в судебном порядке противоречащие между собой сделки, оформленные договором аренды.

Поскольку ФИО1 и ФИО2 данным правом не воспользовались, договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с юридическим лицом ООО «Львенок» не оспорили, суд не находит оснований обсуждать законность данной сделки, признает договор заключенным и соответствующим требованиям, предъявляемым законом к письменным доказательствам ( ст. 71 ГПК РФ).

Исковые требования ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с физическим лицом, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

В силу положений статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Из текста оспариваемого договора аренды усматривается, что он заключен с целью использования нежилого помещения в качестве магазина детских товаров ( п. ***); передача помещения в субаренду запрещена под угрозой расторжения договора с выселением арендатора ( п. ***; п. ***.).

Согласно п.1 ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей №, ФИО3 прекратил деятельность индивидуального предпринимателя ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с этой даты ФИО3 в силу действующего законодательства не имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность, в т.ч. указанную в договоре аренды – торговлю товарами для детей.

Частью 1 статьи 14.1. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом вышеизложенного, суд находит, что ФИО3, как физическое лицо, являясь участником правоотношения, в силу ст. 309 ГК РФ, исходя из буквального толкования положений оспариваемого договора аренды, обязан в нарушение действующего гражданского законодательства РФ, законодательства РФ об административных правонарушениях, в ущерб собственным правам и интересам, осуществлять предпринимательскую деятельность без законных к тому оснований, не передавая помещение в субаренду, и вносить арендную плату.

Оценив вышеизложенные обстоятельства, суд находит, что условия оспариваемого договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с физическим лицом ФИО3 являются для арендатора неисполнимыми, противоречат существу законодательного регулирования арендных правоотношений, возлагают на ФИО3 обязанность действовать вопреки нормам закона.

Пункт 74 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» содержит разъяснения о том, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ФИО3 представлены в суд доказательства того, что он, как физическое лицо, не являлся стороной правоотношения по аренде коммерческой недвижимости, а в спорном нежилом помещении осуществляло свою деятельность юридическое лицо ООО «Львенок»: договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Львенок» и не оспоренный в судебном порядке; свидетельство о государственной регистрации юридического лица ООО «Львенок» от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе ООО «Львенок» от ДД.ММ.ГГГГ; выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой адресом местонахождения ООО «Львенок» является <адрес>, офис №, т.е. адрес спорного нежилого помещения; налоговыми декларациями по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности ООО «Львенок», где указан тот же адрес юридического лица; Уставом ООО «Львенок» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, где указано место нахождения ООО по адресу: <адрес>, офис №; показаниями свидетеля ФИО7 о том, что по вышеуказанному адресу в спорный период арендных отношений осуществляло деятельность ООО «Львенок» - магазин детских товаров; актом приема – передачи оборудования к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на проведение расчетов по операциям с использованием банковских карт, согласно которого *** предоставило ООО «Львенок» оборудование с терминальной стойкой по ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истцов ФИО4 о том, что ФИО3 осуществлял предпринимательскую деятельность с нарушением действующего законодательства, не являются предметом рассмотрения по настоящему гражданскому делу, и не могут повлиять на исход дела, поскольку контроль за деятельностью лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, возложен на уполномоченные на то органы, а сведений о том, что ФИО3 привлекался к какому – либо виду ответственности суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд находит, что договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО3– с другой стороны следует признать недействительным, удовлетворив исковые требования ФИО3

В связи с тем, что договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с физическим лицом, настоящим решением суда признается недействительным, требования истцов ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, как к физическому лицу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения основаны на ничтожной сделке.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, в данном случае для ФИО3, как физического лица, заключением ничтожной сделки правовые последствия в виде возникновения обязанности использовать нежилое помещение в качестве магазина детских товаров и производить ежемесячную арендную плату в размере *** руб. и уплачивать коммунальные платежи - не возникли и исковые требования ФИО1 и ФИО2 о взыскании с ФИО3 платежей по договору аренды удовлетворению не подлежат. Исковых требований к ООО «Львенок» истцами не предъявлено.

Поскольку ФИО1 и ФИО2 отказано в иске, в силу ст. 98, 100 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и их требования о возмещении судебных расходов.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л

ФИО1 и ФИО2 в иске к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения – отказать.

Исковые требования ФИО3 о признании договора аренды нежилого помещения недействительным – удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 – с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Белинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Круглякова Л.В.

Копия верна

Судья Белинского

Районного суда Круглякова Л.В.