Дело № 2-38/18
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12 января 2018 года г.Лобня Московской области
Лобненский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Т.В.
при секретаре Бондаренко Е.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Истринские дали» о взыскании денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, уточнив заявленные требования (л.д. 58-59, 101-102), обратилась в суд с иском к ООО «Истринские дали» о взыскании денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.
В судебном заседании представитель истца (по доверенности Дикий А.А.) исковые требования поддержал, пояснив, что 00.00.0000 между ООО «Истринские дали» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры жилого дома № в соответствии с которым истец принял участие в инвестировании строительства, пропорционально стоимости квартиры со строительным №, расположенной на № этаже, секции №, корпуса №, расположенной в жилом доме по строительному адресу: ................, в жилом комплексе «Новые снегири», проектной площадью ........................ кв.м., в сумме ......................... руб. ......................... коп., а ответчик обязался построить жилой дом и передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее 00.00.0000 Истец надлежащим образом исполнил денежные обязательства. Оплата по договору произведена истцом, в том числе за счет кредитных денежных средств в сумме ......................... рублей, предоставленных по кредитному договору № от 00.00.0000 , заключенному с ОАО «Сбербанк России». Объект долевого строительства был передан истцу 00.00.0000 , что подтверждается актом приема-передачи квартиры. В соответствии с документами технической инвентаризации органов БТИ, после окончания строительства площадь квартиры, составляет 75,2 кв.м. Следовательно, истцу была передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрено договором.
Истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате излишне оплаченных денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры. Данная претензия вручена ответчику 00.00.0000 00.00.0000 истцу в счет уменьшения площади квартиры, ответчиком выплачено .......................... руб. Остальные денежные средства ответчиком не выплачены.
Пояснил, что пунктом 4.3. договора № предусмотрено, что стороны договорились о том, что допускается отклонение общей площади квартиры, определенной БТИ без учета площади лоджий и балконов, от проектной площади, указанной в п. 4.2. настоящего договора за вычетом площади лоджий и балконов в пределах трех процентов. В указанном случае стороны не проводят каких-либо дополнительных платежей друг другу.
Полагал, что указанные условия п. 4.2. договора являются ничтожными и применению не подлежат, поскольку противоречат закону и нарушают права истца. Пояснил, что квартира была передана истцу меньшей площадью, чем предусмотрено договором. В связи с чем, истец в силу ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, составляющей сумму ..................... руб. (с учетом выплаченных ответчиком денежных средств в размере ....................... руб.)
Кроме того, пояснил, что в связи с передачей истцу квартиры меньшей площадью, истец понес убытки по оплате процентов по кредитному договору № от 00.00.0000 , начисленных на сумму ....................... руб. (переплата по стоимости квартиры) в размере ....................... руб. ......................... коп.
Указал, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств за уменьшение площади квартиры, а также убытков по оплате процентов по кредитному договору, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
В связи с чем, просит суд применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде неприменения к отношениям сторон условий п. 4.3. договора №, в части возможности отклонения общей площади квартиры, определенной БТИ без учета лоджий и балконов, от проектной площади, указанной в п. 4.2. договора за вычетом площади лоджий и балконов в пределах 3% без перерасчета изменения цены, и взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры, составляющей ....................... кв.м., в сумме ........................ руб., а также взыскать неустойку в размере ........................ руб., предусмотренную п. 23 ФЗ «О защите прав потребителей (1% от цены товара) за нарушение требований истца о соразмерном уменьшении цены объекта долевого строительства за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 , а также за период с 00.00.0000 до даты фактической оплаты.
Также просит суд взыскать с ответчика в пользу истца убытки за переплату процентов по кредитному договору № от 00.00.0000 , начисленных на сумму ................... руб. (переплата по стоимости квартиры) в размере ...................... руб. ....................... коп., а также неустойку, предусмотренную ст. 23 ФЗ «О защите прав потребителей» (из расчета 1% за каждый день просрочки) за не выплату в добровольном порядке суммы переплаты по процентам по кредитном договору, за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 в сумме .................... руб. ..................... коп., а также за период с за период с 00.00.0000 до даты фактической оплаты.
Кроме того, просит суд взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме ....................... руб. и штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».
Против снижения неустойки и штрафа возражал, пояснив, что законных оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.
Не оспаривал, что требование истца о возврате денежных средств за уменьшение площади квартиры, была вручена ответчику 00.00.0000
Представитель ответчика (по доверенности и ордеру ФИО3) в судебном заседании исковые требования не признала, считая их не законными и не обоснованными. Просила снизить размер неустойки и штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ, считая их явно несоразмерными нарушенному обязательству. Не оспаривала, что требование истца о возврате денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, было получено ответчиком 11.02.2015 г.
Суд, выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что00.00.0000 между ООО «Истринские дали» и истцом ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры жилого дома № в соответствии с которым истец принял участие в инвестировании строительства, пропорционально стоимости квартиры со строительным №, расположенной на .................. этаже, секции .................. корпуса ................... расположенного в жилом доме по строительному адресу: ................, в жилом комплексе «Новые снегири», проектной площадью 77,7 кв.м., в сумме ..................... руб. ...................... коп., а ответчик обязался построить жилой дом и передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее 00.00.0000 (л.д. 13-16).
Истец надлежащим образом исполнил денежные обязательства. Оплата по договору произведена истцом за счет личных денежных средств в сумме 818100 руб. и за счет кредитных денежных средств в сумме 3330000 рублей, предоставленных по кредитному договору № от 00.00.0000 , заключенному между ОАО «Сбербанк России», ФИО1 и ФИО5 (л.д. 23, 17-28).
После окончания строительства, квартире истца присвоен адрес: ................. Объект долевого строительства был передан истцу 00.00.0000 , что подтверждается актом приема-передачи квартиры (л.д. 11). Право собственности ФИО2 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 00.00.0000 (л.д. 30).
00.00.0000 истец направил ответчику требование о возврате денежных средств за уменьшение площади квартиры (л.д. 8).
00.00.0000 ответчиком в пользу истца выплачено в счет уменьшения площади квартиры – ................... руб., что подтверждается платежным поручением № от 00.00.0000 (л.д. 21 оборот).
00.00.0000 истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате денежных средств за уменьшение площади квартиры, а также выплате убытков в виде процентов по кредитному договору (л.д. 9, 10).
Данная претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.
В соответствии со ст.4 Федерального закона от 00.00.0000 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 00.00.0000 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора. Указанные выше положения Закона коррелируют с требованиями ст. 309 ГК РФ, предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом п. 4.3. договора № участия в долевом строительстве от 00.00.0000 предусмотрено, что общая площадь квартиры, которая будет указана в паспорте БТИ и свидетельстве на право собственности, может включать площадь лоджий и балконов. Застройщик за это ответственности не несет. Стороны договорились, что допускается отклонение общей площади квартиры, определенной БТИ без учета площади лоджий и балконов, от проектной площади, указанной в п.4.2 настоящего договора за вычетом площади лоджий и балконов, в пределах трех процентов. В указанном случае Стороны не производят каких-либо дополнительных платежей друг другу (л.д. 14).
Судом полагает, что условия договора в части возможности отклонения общей площади квартиры, определенной БТИ без учета лоджий и балконов, от проектной площади, указанной в п. 4.2. договора за вычетом площади лоджий и балконов в пределах 3% без перерасчета изменения цены, противоречить требованиям ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", предусматривающей, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными и применению не подлежат.
При этом суд учитывает, что условия договора, позволяющие возможность получать от участника долевого строительства (потребителя) денежные средства за не переданную ему часть площади объекта недвижимости противоречит принципам гражданского права и нарушает право потребителя на возврат денежных средств в случае передачи ему объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, по которому потребитель произвел оплату в полном объеме.
В соответствии с пунктом 2.1.2. договора и п. 4.2 договора объект долевого строительства имеет проектную площадь ........................ кв.м.. Указанная проектная площадь определена на основании утвержденной застройщиком проектной документации и включает сумму площадей всех жилых и нежилых помещений, а также полную площадь балконов и лоджий, подсчитываемую с коэффициентом – 1.
Пунктом 3.1. и 3.2. договора стоимость квартиры, подлежащая уплате истцом по указанному договору составляет ................. руб. ..................... коп. (л.д.13-15). Следовательно, стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства составляет .................... руб. ..................... коп. .................... руб. .................... коп. : ..................... кв.м.). Указанная стоимость 1 кв.м. объекта долевого строительства также предусмотрена п. 3.5. договора.
Согласно технического паспорта на квартиру (л.д. 33-36), после ввода жилого дома в эксплуатацию, общая площадь квартиры с учетом площади помещений балконов/лоджий составляет ................ кв.м., включая площадь балкона ..................... кв.м. с учетом понижающего коэффициента – ..................... Следовательно, площадь спорной квартиры, без учета понижающего коэффициента, составляет .................... кв.м. При этом истцу была передана квартира площадью менее чем на 2,5 кв.м. (................... кв.м. – 75,2 кв.м.), чем установлено в договоре. В связи с чем, ответчик должен был возвратить истцу денежные средства в счет уменьшение площади квартиры в размере ..................... руб. (....................... кв.м. х ................... руб.).
При этом судом установлено, что ответчиком 00.00.0000 в пользу истца выплачено в счет уменьшения площади квартиры – ......................... руб. (л.д. 21 оборот).
В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежные средства в связи с уменьшение площади квартиры в размере ............................ руб. (.......................... руб.-..................... руб.).
В соответствии со ст. 22 ФЗ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В соответствии с п.1 ст. 23 указанного закона за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Поскольку требование истца о возврате денежных средств, было получено ответчиком 00.00.0000 (л.д. 8), что не оспаривалось представителями сторон в судебном заседании, с ответчика подлежит взысканию неустойка, в размере установленном п.1 ст. 23 ФЗ «О защите прав потребителей», начиная с 00.00.0000
Размер неустойки за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 (день вынесения решения суда) составляет ....................... руб. ......................... коп. и подлежит расчету в следующем порядке: ......................... руб. х .......................... дней.
Суд полагает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна нарушенному обязательству и она подлежи уменьшению в порядке ст. 333 ГК РФ. Суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до суммы 112042 руб., ограничив ее размером неисполненного ответчиком денежного обязательства. Неустойка подлежит взысканию за период с 00.00.0000 по 00.00.0000 (дня вынесения решения).
При определении размера неустойки суд также принимает во внимание срок просрочки исполнения обязательства, степень неблагоприятных последствий, наступивших для истца, а также учитывает, что взыскание неустойки в заявленном размере может причинить ответчику ущерб, который приведет к неисполнению обязательств в отношении других участников долевого строительства, а также будет превышать сумму неисполненного денежного обязательства.
С учетом указанных обстоятельства, оснований для взыскания с ответчика неустойки за период с 00.00.0000 до даты фактической оплаты не имеется.
Требования истца о взыскании с ответчика убытков за переплату процентов по кредитному договору № от 00.00.0000 , начисленных на сумму ....................... руб. (переплата по стоимости квартиры) в размере ....................... руб. ......................... коп., удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Судом установлено, что оплата по договору № осуществлялось истцом, в том числе за счет личных денежных средств. При этом истцом, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено достоверных доказательств, наличия причинно-следственной связи между заключением кредитного договора, оплате процентов за пользование указанным кредитом и ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по своевременной выплате денежных средств за уменьшение площади квартиры, а также в связи с уменьшением площади квартиры. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, данные расходы истца в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика не находятся и основаны на кредитном договоре, обязательств по исполнению которого ответчик на себя не принимал.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков за переплату процентов по кредитному договору, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании неустойки за несвоевременное возмещение указанных убытков.
В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. ст. 151, 1101 ГК РФ, учитывая п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 00.00.0000 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», и с учетом фактических обстоятельств по делу, исходя из требований разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере ................... руб.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя.
В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а именно в размере .................. руб.
Оснований для снижения штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ в данном случае не имеется, поскольку ответчиком каких-либо мер по удовлетворению требований истца в добровольном порядке не предпринималось. При этом снижение судом размера неустойки не является законным основанием для снижения штрафа.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в бюджет муниципального образования г. Лобня Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере ................. руб. ................... коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ООО «Истринские дали» о взыскании денежных средств, в связи с уменьшением площади квартиры, убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Истринские дали» в пользу ФИО2 денежные средства в связи с уменьшением площади квартиры в сумме ..................... руб., неустойку за несвоевременный возврат денежных средств за период с 00.00.0000 . по 00.00.0000 в сумме ..................... руб., компенсацию морального вреда в размере ....................... руб. и штраф в сумме ........................ руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 - отказать.
Взыскать с ООО «Истринские дали» в бюджет муниципального образования г. Лобня государственную пошлину в размере ..................... руб. ......................... коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.
Мотивированное решение изготовлено 00.00.0000
Судья Т.В. Кузнецова