Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску администрации городского поселения Данилов Ярославской области к ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

Администрация городского поселения Данилов Ярославской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование исковых требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между городским поселением Данилов и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №. Предметом настоящего договора является земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады, сроком с 06.06.2018 по 06.06.2021. 26.10.2018 на заседании рабочей группы по вопросам регулирования имущественных и земельных отношений координационного совета по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношений Ярославской области выявлены нарушения:

- в извещении о проведении аукциона в нарушении пп.4 п.21 ст. 39.11 ЗК РФ не указана информация о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства;

- кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011 №702-п, поэтому при определении начальной цены предмета аукциона нарушен п.14 ст. 39.11 ЗК РФ, в соответствии с которым начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона;

- при проведении аукциона в отношении земельного участка с кадастровым номером № неверно указан срок аренды 3 года, который должен определяться в соответствии с п.9 ст.39.8 ЗК РФ и приказом Минстроя №137/пр от 27.02.2015.

В связи с указанными нарушениями постановлением администрации городского поселения Данилов от ДД.ММ.ГГГГ№ отменены постановления администрации городского поселения Данилов от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении торгов земельных участков». 12.11.2018 ФИО1 направлено уведомление об отмене вышеуказанных постановлений, в связи с чем в соответствии со ст.417 ГК РФ считает договор аренды земельного участка, находящегося в собственности № от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным с 07.11.2018. 14.11.2018 в адрес администрации городского поселения Данилов поступило письмо от ФИО1, из которого следует, что ответчик отказывается от добровольного расторжения договора. Просит признать недействительным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между городским поселением Данилов и ФИО1, исключить из ЕГРН сведения о праве аренды ФИО1 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады.

Представитель истца администрации городского поселения Данилов по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала, пояснила, что ФИО1 обратился в администрацию городского поселения с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, была проведена соответствующая процедура, состоялся аукцион, в связи с тем, что ФИО1 был единственным участником аукциона с ним был заключен договор аренды земельного участка; в дальнейшем на заседании рабочей группы при Правительстве Ярославской области были установлены нарушения, допущенные при проведении аукциона, в связи с чем администрацией были приняты постановления об отмене постановлений о проведении аукциона, ФИО1 направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды, от добровольного расторжения договора аренды ФИО1 отказался; максимально и минимально допустимые параметры застройки должны определяться с учетом правил землепользования и застройки; однако по данной зоне эти параметры определить невозможно; в настоящее время разработан градостроительный план по данному земельному участку, где определены параметры застройки; срок, на который заключен договор аренды, определен неверно 3 года, а должен составлять 2 года 8 месяцев; права администрации нарушены также тем, что бюджет муниципального образования в результате заключения договора аренды недополучит 20 руб.; с предложением об изменении договора аренды в части увеличения арендной платы и изменения срока договора аренды к ответчику истец не обращался. В судебных заседаниях от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ давала аналогичные пояснения, дополнительно указывала, что инвентаризация земель была произведена в 2012 году, на момент проведения аукциона прошло более пяти лет, в связи с чем цена предмета аукциона должна была определяться исходя из рыночной оценки; считает, что допущенными нарушениями могут быть затронуты права неопределенного круга лиц – потенциальных участников аукциона (л.д.87-89, 98-100).

Представитель истца администрации городского поселения Данилов по доверенности ФИО3 в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования не признала, поясняла, что после проведения аукциона и заключения договора аренды на заседании рабочей группы был выявлен ряд нарушений, в извещении о проведении аукциона неправильно указан срок договора аренды – 3 года, его необходимо было определять в соответствии с приказом Минстроя №137 и он составляет 2 года 8 месяцев; максимальные и минимальные параметры застройки не были указаны, полагали, что их можно определить при подготовке градостроительного плана земельного участка; на кадастровый учет земельный участок поставлен в 2018 году, кадастровая стоимость земельного участка определена при постановке на кадастровый учет с учетом постановления Правительства Ярославской области №702-П, показатели по стоимости земельных участков утверждены в 2011 году и распространяются с 01.01.2012, в данном случае необходимо было проводить рыночную оценку стоимости предмета аукциона (л.д.87-89).

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал. Пояснил, что каких-либо нарушений им при проведении аукциона допущено не было, он за свой счет провел межевание земельного участка, внес арендную плату, после заключения договора им понесены расходы на благоустройство земельного участка; считает, что в настоящее время могут быть заключены дополнительные соглашения к договору аренды, в части изменения стоимости арендной платы и срока аренды; с представленным градостроительным планом земельного участка, на котором отражены параметры застройки согласен. В судебных заседаниях от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ давал аналогичные пояснения (л.д.87-89, 98-100).

Третье лицо Управление Росреестра по Ярославской области просит дело рассмотреть в отсутствие своего представителя, разрешение гражданского дела оставляет на усмотрение суда. Дополнительно в отзыве указывает, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о зарегистрированных правах на объект: земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, площадь <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; вид права – неразграниченная собственность; зарегистрированные ограничения (обременения) – аренда на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№, выдавший орган – городское поселение Данилов Ярославской области, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

На основании п.20 ст.39.12 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Из материалов дела следует, что 09.04.2018 администрацией городского поселения Данилов принято постановление № 143 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на земельный участок» (л.д.8-9). Согласно п.1 указанного постановления принято решение провести аукцион открытым по составу участников с открытой формой подачи предложений о праве заключения договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности (Лот №) – земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: склады; существующие ограничения (обременения) права: отсутствуют; начальная цена – размер годовой арендной платы – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, составляющая 8834,68 руб., размер задатка для участия в аукционе – 20% от начальной цены, составляет 1766,94 руб., шаг аукциона – 3% от начальной цены, составляет 265,04 руб. Срок подачи заявок: с 26.04.2018 по 25.05.2018, дата проведения аукциона – 30.05.2018.

24.04.2018 администрация городского поселения Данилов опубликовала на официальном сайте torgi.gov.ru извещение о проведении аукциона № на право заключение договора аренды указанного земельного участка (л.д.36-37).

Извещение о проведении аукциона было размещено также в газете «Северянка» от 26.04.2018 №16 (12024) (л.д.44).

16.05.2018 от ФИО1 в отдел по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского поселения Данилов поступила заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д.40-42).

Согласно протоколу ДД.ММ.ГГГГ заседания земельной комиссии городского поселения Данилов от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о признании участником аукциона с открытой формой подачи предложений о праве заключения договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности ФИО1, также принято решение о признании торгов несостоявшимися и заключении с ФИО1 (л.д.21-22).

ДД.ММ.ГГГГ между городским поселением Данилов (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, разрешенное использование склады (л.д.10-15).

Истцом заявлены требования о признании указанного договора аренды недействительным в связи с допущенными нарушениями процедуры проведения аукциона, выразившиеся в неверном указании в извещении о проведении торгов цены предмета аукциона, отсутствии в извещении сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, неверном указании срока договора аренды.

Из содержания ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ч.1 ст. 3 ГПК РФ следует, что защите подлежит нарушенное право. Согласно положений ст.39.11 Земельного кодекса РФ контроль за подготовкой и проведением аукциона на право заключения договора аренды земельного участка возложен на организатора аукциона, которым в данном случае являлся истец - администрация городского поселения Данилов.

В силу п.14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Из представленных материалов дела следует, что сведения о спорном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости в 2018 году. Согласно акту определения кадастровой стоимости кадастровая стоимость спорного земельного участка 588978,60 руб. установлена по состоянию на 19.03.2018 в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011 №702-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области и признании утратившими силу отдельных постановлений Администрации области и Правительства области». Указанным нормативным актом утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ярославской области, которые подлежат применению в целях налогообложения и иных установленных законодательством целях с 01.01.2012.

Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки утверждены ранее, чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Однако то обстоятельство, что в извещении о проведении аукциона начальная цена договора – размер годовой арендной платы – 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка 8834,68 руб., определена с учетом кадастровой стоимости земельного участка, не свидетельствует о нарушении процедуры проведения аукциона. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость на право заключения договора аренды земельного участка в размере ежегодной ставки арендной платы, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 06.04.2018 составляет 8843 руб. и превышает начальную цену аукциона, указанную в извещении, лишь на 8,32 руб. и является несущественным (л.д.48-84). При таких обстоятельствах доводы истца о неверном определении цены предмета аукциона несостоятельны и судом отклоняются.

Подпунктом 4 пункта 21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В нарушение указанной нормы в извещении о проведении аукциона сведения о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства не приведены.

Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования «склады», в связи с чем, срок договора аренды должен определяться в соответствии с положениями п.9 ст.39.8 Земельного кодекса РФ.

При этом материалами дела установлено, что договор аренды исполнен, земельный участок передан арендатору и используется им по назначению; настоящее время подготовлен градостроительный план земельного участка, в котором отражены параметры застройки, с указанным планом ответчик согласен, а также не возражает против изменения договора в части стоимости арендной платы и срока договора. Таким образом, в данном случае само по себе отсутствие в извещении о проведении аукциона сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства на спорном земельном участке, неверное определение цены и срока аренды не являются существенными и не влекут тех неблагоприятных последствий, которые позволили бы арендодателю ставить вопрос о признании договора аренды недействительным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между городским поселением Данилов и ФИО1

Требования об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве аренды ФИО1 на указанный земельный участок являются производными от требований о признании недействительным договора аренды, в связи с чем удовлетворению также не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации городского поселения Данилов к ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Даниловский районный суд Ярославской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.И. Бисерова