Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Ачинска, ФИО3, ФИО5, ФИО4 о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности на жилой дом, суд

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации г. Ачинска о признании действительным договора купли-продажи жилого дома, признании права собственности на жилой дом 10 по ул. г. Ачинска, мотивируя свои требования тем, что 11.05.2000 г. между нею и ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО5 был заключен договор купли-продажи дома в полуразрушенном состоянии, в нем отсутствовала крыша, дверные и оконные проемы, нарушены полы, о чем указано в договоре. Она уплатила продавцу 3000 руб., договорившись о стоимости дома устно, деньги были переданы ФИО5, ФИО6 Дом она восстановила, отремонтировала, разработала приусадебный участок, своими силами и за свой счет, пользуется им до настоящего времени. Оформить дом как положено в момент покупки ей не разрешили, так как дом планировался под снос в связи с прокладкой теплотрассы, поэтому больше она ничего не оформляла. Сейчас она желает оформить правоустанавливающие документы на дом, однако регистрация права собственности невозможна, так как ей неизвестно местожительства продавцов, а также двое из них умерли. Несмотря на это, после заключения договора она фактически осуществляет права собственника, в связи с чем, для регистрации права на имущество она вынуждена обратиться в суд.

Определением суда от 23.11.2010 г., от 15.12.2010 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, ФИО5, ФИО7 (л.д.1, 35).

В связи со смертью ответчика ФИО8 произведена замена ответчика и определением от 02.02.2011 г. в качестве ответчика привлечен ФИО4 (л.д.73).

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, действующая по доверенности от 16.11.2010 г. (л.д.21), заявленные требования поддержали по аналогичным мотивам. Истец ФИО1 дополнительно суду пояснила, что в 2000 году изначально просила у Ш-вых держать скот в стайке при спорном доме, что ей и разрешили сделать, затем, желая приобрести дом, заключила со Ш-выми договор купли-продажи дома 10 по ул. г. Ачинска. Она знала, что ранее в этом доме проживала мать Ш-вых, но она умерла, и договаривалась о продаже с ее детьми, однако документы на дом, кроме домовой книги, не видела. Деньги за купленный дом в сумме 3 000 руб. были переданы ею ФИО6 и ФИО5 Составленный по ее инициативе договор она предложила всем ФИО9 подписать, что они и сделали. Но право собственности на дом она не регистрировала, так как дом был под снос, на этом месте хотели прокладывать теплотрассу, но потом не стали и она решила оформить свои права на приобретенный дом как положено. Фактически с 2000 г. она постоянно пользуется спорным домом, произвела его ремонт, следит за ним. За прошедшее время Ш-вы претензий относительно дома ей не предъявляли, поэтому просит признать за ней право собственности на дом.

Представитель ответчика Администрации г. Ачинска, извещенный о дне слушания дела, в зал суда не явился. В поступившем отзыве представитель ФИО10, действующая по доверенности от 01.11.2010 г., просит рассмотреть заявленные требования на усмотрение суда без участия представителя администрации г. Ачинска, приложив справку КУМИ г. Ачинска о том, что спорный дом в реестре муниципальной собственности не числится (л.д.26, 27, 28).

Ответчик ФИО5, надлежащим образом уведомленная о дате и времени рассмотрения дела, в зал суда не явилась, заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и возражений по иску не представила.

Ответчик ФИО3 против исковых требований возражал, суду пояснил, что дом по ул., 10 (ранее д. №7А) был построен его матерью ФИО11, где она проживала до своей смерти в 1994 г., после ее смерти в доме проживал его брат ФИО6 до конца 1999 г., затем ушел жить к сожительнице, а ФИО1 попросилась держать в стайке возле дома свой скот, предложила заключить договор, который он подписал у себя на работе, куда для этого пришла ФИО1, при этом он подписал документ, не читая, хотя предполагал, что подписывает договор аренды, так как продавать дом они не хотели, а только предоставили в пользование ФИО1 В представленном в дело договоре подпись его брата ФИО6 не соответствует его подписи, он в присутствии указанных свидетелей договор не подписывал. После смерти матери, они к нотариусу не обращались за вступлением в наследство, однако сейчас он намерен восстановить документы на дом и вступить в наследство, поэтому в исковых требованиях истицы просит отказать.

Ответчик ФИО4 против иска возражал, суду пояснил, что он является сыном ФИО8, которая умерла 18.01.2010 г. Он знает, что в доме по ул., 10 проживала его бабушка ФИО11, умершая в 1994 г., после ее смерти в этом доме проживали ее сыновья. При жизни его мать не говорила, что они этот дом продали, поэтому считает, что требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, так как спорный дом является наследственным имуществом бабушки и его матери, после смерти которой, он своевременно обратился к нотариусу за вступлением в наследство.

Выслушав истицу, ее представителя, ответчиков, свидетелей, проверив материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 ИМ. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход, прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Согласно ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла ст. 228 ГК РФ следует, что содержание права собственности на жилое помещение определяется как осуществление права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого не известен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Как установлено по делу, 11.05.2000 г. между ФИО3, ФИО7, ФИО5, ФИО12 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома 10 по ул., г Ачинска (л.д.5, 66). Согласно данному договору стоимость проданного имущества и передача денежных средств покупателям от продавца при подписании договора не определены. Передача денежных средств за дом истицей ФИО9 при подписании договора в сумме 3000 руб. не подтверждена, расписка в получении денег не представлена и отрицалась ответчиком ФИО3 Регистрация договора купли-продажи от 11.05.2000 г. в установленном законом порядке не произведена.

Однако, ФИО1 с 2000 г. фактически домом пользуется, произвела его ремонт, содержит его.

Указанные обстоятельства и приобретение спорного жилого дома по представленному договору подтвердили свидетели А.М.- дочь истицы, Е.Н.- ее знакомая, допрошенные по делу в судебном заседании от 11.01.2011 г. (л.д.39-40), а также свидетели Т.И., Т.Л. - знакомые истицы, подтвердившие длительное фактическое пользование этим домом ФИО1

Вместе с тем, в силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Статьей 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как предусмотрено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, суд полагает, что представленный в материалы дела договор купли-продажи является не заключенным, так как между сторонами договора не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и о стоимости имущества, и поскольку данный договор с 2000 г. не прошел регистрацию в установленном порядке.

Как видно из сообщений Ачинского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация», Ачинского отдела УФСГР, сведениями о наличии прав на спорное имущество по Красноярскому краю они не располагают (л.д.18, 44), по сведениям нотариусов, наследственное дело после смерти ФИО11 не заводилось (л.д.78, 81).

Кроме того, ответчик ФИО3 в своих пояснениях совершение сделки по продаже принадлежащего их матери жилого дома отрицал, подтверждая предоставление спорного имущества в пользование истицы. При этом ФИО1, поясняя существо и природу договорных обязательств также указывала на первоначальные договоренности со Ш-выми о пользовании ею спорным недвижимым имуществом, а впоследствии о продаже дома, но так как спорный дом предполагался под снос, отношения по продаже дома она с продавцами оформила таким образом, не проверяя их права на данный объект недвижимости, их право на совершение сделки.

При этом суд считает, не может являться основанием для признания права собственности фактическое пользование жилым домом ФИО1, осуществление ею ремонта, так как возникновение права собственности на недвижимое имущество происходит только по основаниям, предусмотренным законом, в том числе, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, по приобретательной давности в случае добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом в течение 15 лет, что также не имеется у истицы в отношении спорного имущества.

Не подлежат удовлетворению и требования истицы по основаниям ч.3 ст. 218 ГК РФ, поскольку обстоятельств, указывающих на приобретение ею права собственности в случаях, подпадающих под это основание возникновения права собственности (обнаружение клада, бесхозную вещь, находку, брошенную вещь и другие), судом при рассмотрении данного дела не установлено.

Исходя из фактических обстоятельств дела и требований закона, учитывая, что удовлетворение требований истицы затрагивает права иных лиц, суд считает невозможным признать действительным договор купли-продажи от 11.05.2000 г. дома 10 по ул. г. Ачинска, и признать за ФИО1 право собственности на названный дом, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Ачинска, ФИО3, ФИО5, ФИО4 о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности на жилой дом №10, по улице, г. Ачинска, Красноярского края отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Н.В. Панченко