Гражданский кодекс часть 1

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Касымовой А.А., при секретаре Бавеян А.А., с участием представителя ПАО Сбербанк России ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ПАО «Сбербанк России» о снятии обременения права в виде залога недвижимости (ипотеки),

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указав, что по договору купли-продажи, заключенному 29 ноября 2011 года между ФИО3 и ФИО4, последняя приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: ***. Согласно договору стоимость объекта недвижимости составляет 4260000 рублей, которые выплачиваются в следующем порядке: 100000 рублей передается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка, 2160000 рублей передается покупателем продавцу в счет стоимости квартиры 21 октября 2011 года, 2000000 рублей передается покупателем продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», в течение 10 дней со дня регистрации договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в управлении Росреестра по Амурской области.

05 декабря 2011 года между ФИО4 и ПАО «Сбербанк России» заключен договор залога (ипотеки) приобретаемой по указанному договору квартиры.

22 февраля 2019 года ФИО4 сменила фамилию на «Зарифьянова» в связи с вступлением в брак.

В настоящий момент обязательства, обеспеченные договором, исполнены, однако запись о залоге в ЕГРН не погашена. Ответчик уклоняется от погашения ипотеки, нарушая права истца как собственника недвижимости.

Просит суд прекратить обременение в виде залога в отношении квартиры, площадью 67,8 кв.м, кадастровый номер ***, расположенной по адресу: ***; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Согласно телефонограмме от 08 июля 2020 года просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, указала, что настаивает на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании пояснил, что обязательства оплаты по кредитному договору №109600 исполнены истицей в полном объеме. ПАО Сбербанк и ФИО2 обращались в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о прекращении ипотеки в отношении приобретенной квартиры в связи с фактическим исполнением обязательств по договору. Однако, государственная регистрация прекращения ипотеки была приостановлена в связи с не предоставлением закладной с отметкой об исполнении обязательств. Предоставить оригинал закладной не представляется возможным в связи с ее утерей, выдать дубликат также не возможно в связи со смертью одного из созаемщиков. Полагает, что банк является ненадлежащим ответчиком по данному делу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть данное дело при данной явке.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п.1 ст.130 и п.1 ст.549 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ.

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч.2 ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Правила Гражданского кодекса РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 29 ноября 2011 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №***, расположенной по адресу: ***, по условиям которого стоимость приобретаемого имущества составляет 4260000 рублей.

Пунктом 4 договора установлено, что стоимость квартиры оплачивается покупателем в следующем порядке: 100000 рублей передается покупателем продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка в счет стоимости квартиры; 2160000 рублей передается покупателем продавцу в счет стоимости квартиры 21 октября 2011 года, 2000000 рублей передается покупателем продавцу за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Сбербанк России», в течение 10 дней со дня регистрации договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в управлении Росреестра по Амурской области.

29 ноября 2011 года между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО4, ФИО5 (созаемщики) заключен кредитный договор №109600 на сумму 2000000 рублей с выплатой 8% годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: ***, на срок 96 месяцев считая с даты его фактического предоставления.

Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления суммы кредита на банковский вклад созаемщика ФИО4 (титульный созаемщик), открытый в филиале кредитора №8636/86360 Сбербанка России ОАО – Благовещенское отделение (п.1.1 договора).

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости.

Права кредитора по договору и право залога приобретаемого объекта недвижимости, обремененного ипотекой, подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством (статья 2 договора).

Из копии дела правоустанавливающих документов в отношении квартиры №***, расположенной по адресу: ***, следует, что на указанный объект недвижимого имущества в пользу ПАО «Сбербанк России» зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

ФИО5 умер 13 августа 2017 года (свидетельство о смерти I-ОТ ***).

22 февраля 2019 года ФИО6 вступил в брак с ФИО4, которой после заключения брака присвоена фамилия «Зарифьянова» (свидетельство о заключении брака I-ОТ ***).

Из уведомления Управления Росреестра по Амурской области от 06 марта 2020 года следует, что государственная регистрация прекращения ипотеки в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: ***, приостановлена, в связи с тем, что заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного учета и (или) государственной регистрации права, а именно: закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Из пояснений истицы следует, что закладная, выданная 01 декабря 2011 года, утеряна. Выдача дубликата закладной не представляется возможным по причине смерти созаемщика ФИО5

Вместе с тем, факт отсутствия у ФИО7 задолженности по кредитному договору №109600 от 29 ноября 2011 года ввиду ее погашения в полном объеме подтвержден справкой ПАО «Сбербанк России» - Биробиджанское отделение от 27 января 2020 года, согласно которой обязательства по указанному договору исполнены в полном объеме 16 октября 2019 года; банк финансовых и иных претензий в отношении ФИО2 и ФИО5 не имеет. Об отсутствии задолженности также свидетельствует справка, выданная Сбербанк России о задолженностях заемщика по состоянию на 04 марта 2020 года.

В силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Согласно статье 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной обисполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом положений ст.67 ГПК РФ, суд полагает, что требования истицы о снятии обременения ипотеки в пользу ПАО Сбербанк России в отношении квартиры №***, расположенной по адресу: ***, подлежат удовлетворению, поскольку обязательства, в целях обеспечения исполнения которых были наложены обременения, исполнены, поэтому, оснований для сохранения этих обременений не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сохранение записи о наличии обременения ипотеки в силу закона на квартиру препятствует истице в реализации их прав собственности по владению, распоряжению данным объектом недвижимости, суд приходит к выводу о необходимости погашения записи об ипотеке на основании решения суда.

Принимая во внимание разъяснения, приведенные в п.52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, чем нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения. При этом право выбора способа защиты права, а именно о признании обременения отсутствующим, либо о прекращении обременения, принадлежит истцу.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что покупателями жилого помещения фактически исполнены обязательства по договору купли-продажи жилого помещения от 29 ноября 2011 года, суд приходит к выводу о том, что ипотека в пользу ПАО Сбербанк России подлежит прекращению, что является основанием для внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

прекратить обременение права в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества Сбербанк России на квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 67,8 кв.м, кадастровый номер ***, по договору купли-продажи квартиры от 29 ноября 2011 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 01 декабря 2011 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Касымова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08 июля 2020 года.