Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению (..) к (..) о признании предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате и его государственной регистрации,

установил:

Истец (..) обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с иском к ответчику (..) о признании предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате и его государственной регистрации.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена (..).

Исковое заявление мотивировано тем, что ДД.ММ.ГГГГ между (..) в лице поверенного (..) и (..), ее отцом, был заключен предварительный договор №

По условиям договора (..) обязалась построить на земельных участках, расположенных по адресу: площадью 700 кв.м. каждый, пятиэтажный жилой дом с цокольным этажом в 4 квартале 2006 года, зарегистрировать права собственности на возведенный пятиэтажный жилой дом в УФРС по Краснодарскому краю и собрать документы на продажу земельного участка с находящимся на нем пятиэтажным, жилым домом: правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на дом и земельный участок, технический паспорт домовладения, выписку из домовой книги.

Согласно п. 3 предварительного договора, стороны договорились, что в будущем заключат договор купли-продажи доли № в праве собственности на указанный жилой дом и земельный участок.

Согласно п. 4 предварительного договора вышеуказанный объект недвижимости (квартира) должен иметь следующие характеристики: расположена по адресу:

Пунктами 7, 8.1, 8.2, 8.3 предварительного договора установлено, что стороны договорились, что купля-продажа вышеуказанной квартиры будет произведена на следующих условиях: продажная цена будет составлять сумму в размере 1 098 000 рублей, а основной договор будет заключен в 1 квартале 2007 года. При подписании настоящего договора (..) в счет заключения будущего договора обязуется передать (..) задаток - деньги в сумме 28 190 рублей, в счет платежей по предстоящему договору купли-продажи.

В срок до ДД.ММ.ГГГГ(..) обязуется передать (..) сумму в размере 740 410 рублей. Остальная сумма в размере 329 400 будет передана (..)(..) при подписании основного договора и будет определяться по официальному курсу ЦБ соответствующей валюты на день заключения настоящего договора.

Таким образом, сторонами предварительного договора оговорен порядок оплаты квартиры до подписания основного договора.

Расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ подтверждается полное исполнение (..) договорных обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ ее отец (..) умер. Наследниками (..) по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ являются (..), которой завещана квартира по адресу: г. Сочи, , (..), которой завещана квартира по адресу: г. Сочи, , а так же (..), которой завещано все остальное имущество, какое ко дню смерти (..) окажется ему принадлежащим.

Она, будучи наследником (..), имеет право на предъявление соответствующих вещноправовых исков, которые был вправе предъявлять ее отец при жизни, а иное означало бы лишение наследника права формировать наследственную массу в соответствии с действующим законодательством.

Считает, что сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ был оговорен порядок оплаты квартиры до подписания основного договора, который подразумевал полную оплату цены квартиры не после заключения основного договора, а в рамках уже заключенного предварительного.

Полагает, что указанный предварительный договор фактически является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как объект (квартира) еще не был создан, а денежные средства (..) внес в рамках предварительного договора в соответствие с его условиями. В связи с чем, законным собственником спорного жилого помещения и доли в праве на земельный участок является она, отец которой еще в 2008 году оплатил полную стоимость жилого помещения и доли в земельном участке и вступил в фактическое владение квартирой.

Она владеет частью жилого дома - помещения № пятого этажа с кадастровым № площадью 42,7 кв.м., по , рассоложенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:119 площадью 686 кв.м., по адресу: г. Сочи, , уч. 56, что соответствует условиям предварительного договора и позволяет идентифицировать его предмет.

Согласно тексту предварительного договора, он заключен между (..) в лице поверенного (..) и (..) Между тем, у (..) отсутствовали полномочия на заключение от имени (..) каких-либо сделок.

(..) заключенную (..) сделку не одобрила, сделка считается заключенной между (..) и (..)

Согласно выписок ЕГРН в отношении части жилого дома - помещений № пятого этажа с кадастровым № и земельного участка с кадастровым номером №, собственником, как части жилого дома, так и 52/686 доли в праве на земельный участок является (..), а поэтому, с учетом п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№, препятствий к удовлетворению иска государственной регистрации договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате не имеется.

С 2009 года и до настоящего времени, сначала (..), а затем она, непрерывно владеют спорной квартирой, оплачивают коммунальные расходы и иные расходы, бремя несения которых лежит на собственнике. (..) сам вселил (..) в спорную квартиру и никогда не оспаривал его право на указанную квартиру, в связи с чем, у нее возникло право собственности на спорную квартиру в (..) наследования после смерти ее отца.

На основании изложенного просит суд признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между (..) и (..).

Признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между (..) и (..), договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, заключенного между (..) и (..), в отношении части жилого дома - помещений № пятого этажа с кадастровым № площадью 42,7 кв.м., доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 686 кв.м., по адресу: зарегистрировав переход права на указанные объекты недвижимости от (..) к (..).

Истец (..) в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя (..), действующего на основании доверенности, который в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным основаниям, просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик (..) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

Согласно ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, (..) в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежаще и своевременно, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие суд не просила.

Согласно ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело по существу в настоящем судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе путем признания права.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в (..) общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между (..) в лице поверенного (..), действующего на основании выданных ему доверенностей, и (..) был заключен предварительный договор №

Согласно п. 1 предварительного договора (..) имеет право частной собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства мерой 700 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, , квартал индивидуальной жилой застройки, участок №, на основании Свидетельства на право собственности от ДД.ММ.ГГГГ, серия № регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок для индивидуального жилищного строительства мерой 686 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, , квартал индивидуальной жилой застройки, участок №, на основании Свидетельства на право собственности от ДД.ММ.ГГГГ, серия № регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2 предварительного договора (..) имеет намерение на вышеуказанных земельных участках возвести пятиэтажный, индивидуальный жилой дом с цокольным этажом в 4 квартале 2006 года, зарегистрировать право собственности на возведенный пятиэтажный жилой дом в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отделе по городу Сочи, собрать документы на продажу земельного участка с находящимся на нем пятиэтажным, жилым домом: правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на дом и земельный участок, технический паспорт домовладения, выписку из домовой книги.

Как указано в п. 3 предварительного договора стороны договорились, что в будущем заключат договор купли-продажи доли 40,1/1040 в праве собственности на указанный жилой дом и земельный участок.

Как следует из п. 4 предварительного договора вышеуказанный объект недвижимости (квартира) должен иметь следующие характеристики: расположена по адресу: общая площадь не менее 40,1 кв.м., этаж 5, с юго-западной стороны и др.

Согласно п. 7 предварительного договора стороны договорились, что купля-продажа вышеуказанной квартиры будет произведена на следующих условиях: продажная цена будет составлять сумму в размере 1 098 000 рублей, а основной договор будет заключен в 1 квартале 2007 года. Сумма договора окончательная и пересмотру в связи с инфляцией и иными обстоятельствами сторонами не подлежит.

В (..) п. 8.1. - 8.3. предварительного договора при подписании настоящего договора (..), в счет заключения будущего договора обязуется передать стороне 1 задаток - деньги в сумме 28 190 рублей, в счет платежей по предстоящему договору купли-продажи. В срок до ДД.ММ.ГГГГ(..) обязуется передать стороне 1 сумму в размере 740 410 рублей.

Остальная сумма в размере 329 400 будет передана стороне 1 стороной 2 ((..)) при подписании основного договора и будет определяться по официальному курсу ЦБ соответствующей валюты на день заключения настоящего договора.

Факт исполнения (..) договорных обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ№ подтверждается представленными в материалы дела расписками от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ(..), являющийся отцом истца (..), умер. Факт родственных отношений (..) и (..) подтверждается представленной в материалы дела справкой от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, выданной врио нотариуса (..) – (..) в рамках заведенного наследственного дела № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ(..)

Наследниками (..) по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ являются (..), которой завещана квартира по адресу: (..), которой завещана квартира по адресу: а так же (..), которой завещано все остальное имущество, какое ко дню смерти (..) окажется ему принадлежащим, что подтверждается представленной в материалы дела копией завещания от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктами 1-4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Согласно п. 7 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи доли в 1 квартале 2007 года в праве собственности на указанный жилой дом и земельный участок.

Однако в указанный в предварительном договоре срок основной договор между (..) и (..) заключен не был.

Данный факт по делу истцом не оспаривается.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

Из правового анализа, представленного в материалы дела предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что стороны фактически заключили договор купли-продажи 40,1/1040 доли в праве собственности на указанный жилой дом и земельный участок, который будет возведен продавцом в будущем, одновременно с чем на покупателя возложена обязанность по оплате стоимости имущества до заключения основного договора в соответствии с п. 8.1., 8.2., 8.3. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, которую (..) исполнил в полном объеме, что подтверждается представленными расписками.

Вместе с тем идентифицировать предмет договора, а именно, что принадлежащие на праве собственности (..) помещения № с кадастровым № расположенные на пятом этаже г. Сочи соответствуют 40,1/1040 доли в праве собственности на указанный жилой дом, при имеющихся в материалах дела доказательствах не представляется возможным.

Кроме того истец не представил суду доказательств, подтверждающих, что (..), действующий от имени стороны договора (..), передал принадлежащие ему помещения № расположенные (..) в счет приобретаемой им по предварительному договору 40,/1040 доли в праве собственности на жилой дом. Акт приема-передачи помещений отсутствует.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, с учетом предмета и условий заключенного сторонами договора, поименованного предварительным, из которого не усматривается идентификация индивидуально-определенной вещи, позволяющей установить предмет, требуемый истцом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом суд также не может считать обоснованными требования истца о признании предварительного договора заключенным между (..) и (..), поскольку (..), заключая предварительный договор, действовал от имени (..) на основании нотариально удостоверенных доверенностей.

Доводы истца о том, что у (..) отсутствовали полномочия на заключение от имени (..) каких-либо сделок и (..) заключенную (..) сделку не одобрила, в связи с чем сделка считается заключенной между (..) и (..), суд находит несостоятельными, поскольку ни одного доказательства в подтверждение указанных доводов истец суду не представил.

Между тем согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд учитывает также, что собственником части жилого дома - помещений № пятого этажа с кадастровым № площадью 42,7 кв.м., расположенных по адресу: доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 686 кв.м., по адресу: является ответчик (..), что подтверждается представленными в материалы дела отчетами об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчетам об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на указанные спорные объекты недвижимости наложены ограничения в виде ареста и запрещения регистрации в рамках исполнительных производств № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований (..) к (..) о признании предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате и его государственной регистрации полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке вв течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»