Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении зала суда гражданское дело по иску АО «Универсам» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения

У С Т А Н О В И Л:

АО «Универсам» обратилось в суд с вышеназванным иском, указав, что (Дата) года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по адресу: (Адрес), общей площадью 25,4 кв.м.(в том числе торговая площадь 25,4 кв.м.) для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами в соответствии с Ассортиментным перечнем товаров и услуг, а ответчик ФИО1 обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение путем перечисления денежных средств на расчетный счет АО «Универсам» ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца, с момента начала срока аренды.

Помещение передано ответчику истцом по акту сдачи-приемки нежилого помещения от (Дата).

Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате образовалась за период: (Дата) года и составляет- 126 628 рублей.

Направленная АО «Универсам» в адрес ответчика претензия (Дата) оставлена без ответа.

На основании вышеизложенного, истец просил суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в общей сумме 126 628 рублей.

В дальнейшем от истца поступило заявление об уточнении исковых требований.

В заявлении истцом указано, что по договору аренды от (Дата)(Номер) за период с (Дата) по (Дата) истцом ответчику была начислена арендная плата в сумме 246 380 руб. ( 10 мес. х 24638 руб.= 246380 руб.). Ответчиком было плачено 182 402 руб. В связи с частичным погашением долга, его задолженность составляет 63978 руб., из которых за август 2015 года – 14702 руб. и за сентябрь и октябрь 2015 по 24638 руб.

С учетом произведенных расчетов и уточнений предмета иска, истец просил взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по арендной плате в сумме 63978 руб.

В судебном заседании представитель АО «Универсам» К.К,В., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Дополнительно отметила, что после составления (Дата) акта (Номер) и опечатывания переданного ответчику в аренду помещения, оно из владения ответчика не выбывало. В тот же день представителю ответчика было вручено уведомление о расторжении договора аренды по инициативе истца в соответствии с п.4.1 договора аренды, т.е. с (Дата). Данное обстоятельство, по мнению представителя истца, подтверждает, что до (Дата) договор считался действующим, ответчик помещением пользовался, о нарушении своих прав не заявлял. Кроме того, (Дата) ответчик также обратился к истцу с заявлением о расторжении договора аренды с (Дата), а в период с (Дата) по (Дата) продолжал исполнять обязательства по арендной плате. Указанное дает истцу основания для взыскания с ФИО1 в свою пользу суммы задолженности по (Дата) включительно.

Ответчик ФИО1 и его представитель Д.О.В., действующий на основании ордера, против удовлетворения иска возражали, пояснив, что (Дата) истцом ответчику был ограничен доступ в арендуемое помещение, что подтверждается Актом (Номер) опечатывания помещения от (Дата).Опечатывание было произведено в связи с задолженностью по арендной плате, с указанной даты он доступа в помещение не имел и не мог пользоваться и распоряжаться им в соответствии с условиями договора аренды. Доводы представителя истца, как указали ФИО1 и его представитель Д.О.В. о том, что помещение (Дата) было вновь передано ответчику в пользование, ничем не подтверждено, никаких актов о передаче помещение назад в пользование ответчику по договору аренды истцом не составлялось, более того, уведомление о расторжении договора аренды, врученное истцом ответчику (Дата), им отозвано не было. В настоящее время задолженность по арендной плате в сумме 182402 рубля ФИО1 оплачена. Сторона истца считает, что остаток задолженности ФИО1 перед истцом следует исчислять за 16 дней августа 2015, что пропорционально месячной арендной плате составит 2780 руб. 38 коп. Указанную сумму ответчик согласился возместить истцу.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора….Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 309 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при их отсутствии - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК Российской Федерации).

В соответствии со ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ (ч.ч.1,2) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. При причинении убытков арендодатель вправе потребовать их возмещения от арендатора. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Как установлено в судебном заседании, (Дата) между ОАО «Универсам» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по проезду (Адрес) общей площадью 25,4 кв.м., в том числе торговая площадь 25,4 кв.м. для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами в соответствии с Ассортиментным перечнем товаров и услуг, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанное помещение путем перечисления денежных средств на расчетный счет ОАО «Универсам» ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца, с момента начала срока аренды.

Помещение передано ответчику истцом по акту сдачи-приемки нежилого помещения от (Дата), где имеются подписи и печати сторон.

Пунктом 1.3 договора предусмотрен срок его действия до (Дата).

В соответствии с п. 3.1 договора аренды нежилого помещения от (Дата) арендная плата за предоставленное нежилое помещение составляет 24 638 с учетом НДС 18 % в месяц на момент подписания настоящего договора.Согласно Выписки из ЕГРЮЛ от (Дата)(Номер) ОАО «Универсам» реорганизовано в АО «Универсам». Из Устава АО «Универсам» следует, что он является правопреемником выбывшего арендодателя.

Материалами дела также подтверждено, что ответчик ФИО1 на момент заключения договора аренды являлся индивидуальным предпринимателем, с (Дата) он исключен из ЕГРИП, соответственно спор подведомственен суду общей юрисдикции.

Судом установлено, что (Дата) арендодателем было произведено опечатывание арендуемого ФИО1 помещения и находящихся в нем товаров.

Так, из Акта (Номер) опечатывания помещения от (Дата) усматривается, что генеральный директор ОАО «Универсам» Б.П.С. в присутствии 2-х свидетелей и представителя ИП ФИО1 (продавца Г.Н.С.) в 10 час. 25 мин. произвела опечатывание помещения (торговая площадь 24,5 кв.м.) и находящихся в нем товаров. Помещение опечатано лентой с оттиском печати и текстом «опечатано».

Участниками процесса не оспаривается, что одновременно с опечатыванием помещения представителю ответчика было вручено уведомление арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды (Номер) от (Дата) в связи с неоднократным нарушением п.3.4 договора.

Требуя взыскания с ответчика арендной платы с (Дата) по (Дата) сторона истца ссылается на положения ст. 622 ГК РФ и на то, что договор аренды не был расторгнут по указанному уведомлению от (Дата), т.к. помещение находилось опечатанным лишь полдня (Дата), а затем вновь было передано в пользование ответчику. При этом, никакие документы, подтверждающие изложенные ей обстоятельства, сторона истца в нарушение положений ст.ст. 56-57 ГПК РФ суду не предоставила.

Из пояснений представителя истца следует, что повторно акт приема-передачи помещения от истца ответчику (Дата) не составлялся.

По пояснениям истца, факт передачи помещения ответчику подтверждается записью в акте (Номер) о том, что ФИО1 не имеет претензий по наличию и целостности товара.

Вместе с тем, указанный довод истца о том, что ограничение доступа ответчика в арендуемое помещение было снято в тот же день (Дата), судом отклоняется, поскольку доказательств этому суду не представлено.

Имеющаяся в Акте опечатывания подпись ФИО1 о том, что он не имеет претензий о наличию товара и по целостности оборудования, не позволяет суду сделать однозначный вывод о том, когда была сделана данная запись и не свидетельствует о том, что доступ в помещение был предоставлен арендатору вновь (Дата) и с указанной даты до (Дата) он продолжал пользоваться помещением по проезду (Адрес), общей площадью 25,4 кв.м., в том числе торговой площадью 25,4 кв.м. для использования под розничную торговлю непродовольственными товарами.

Ссылка представителя истца на то, что доступ в помещение был для ответчика возобновлен ввиду частичного погашения задолженности по арендной плате (Дата) в сумме 25 000 руб. не свидетельствует об отзыве истцом ранее врученного ответчику уведомления о расторжении договора аренды и, соответственно не подтверждает позицию истца относительно того, что договор аренды был расторгнут на основании заявления арендатора от (Дата) с (Дата).

Как следует из платежных документов, арендная плата по договору (Номер) от (Дата) вносилась ФИО1 нерегулярно и не в полном объеме, а потому утверждение истца в подтверждении действия договора аренды до (Дата) в связи с внесением им платежей после (Дата) суд считает несостоятельным.

Требований об оплате задолженности арендной платы с указанием периода и размера задолженности истец ответчику ни до (Дата), ни после не выставлял, двухсторонний акт сверки сторонами не составлялся и не подписывался.

В силу ст. 606 ГК РФ передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Судом установлено, что передача арендодателем помещения арендатору ни (Дата), ни в дальнейшем не состоялась и последний не вступил во владение в связи с ограничением доступа к помещению арендодателем и получением уведомления о расторжении договора аренды.

Свидетель Ш.О.В. (продавец ИП ФИО1) в суде подтвердила, после опечатывания помещения (торговой площади 24,5 кв.м) в ОАО «Универсам» (Дата) помещение вновь ФИО1 арендодателем не передавалось, лента с оттиском «Опечатано» не снималась.

Как было отмечено выше, в силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

К моменту составления акта (Номер), требования о задолженности истец ответчику не выставлял, акт сверки сторонами не составлялся и не подписывался.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться, в том числе, обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

При установленных по делу фактических обстоятельствах следует вывод, что подобное владение имуществом арендатора не может быть признано законным, а оснований для удержания имущества по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца не имелось.

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

В рассматриваемом случае судом установлено, что арендованное помещение до истечения срока действия договора аренды и находящееся в нем имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора, а по причине отбирания помещения арендодателем, запретившим доступ ФИО1 на торговую площадью 24.5кв.м.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что после (Дата) передача помещения от истца ответчику не состоялась, ответчик был лишен права пользования помещением по причинам воспрепятствования в этом арендодателем, который письменных требований с указанием необходимости внесения задолженности по арендной платы, ее размера и срока внесения ФИО1 не предъявлял, т.е. арендодатель чинил препятствия в пользовании имуществом, вследствие чего арендатор был лишен возможности его фактически использовать, суд приходит к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы до момента ограничения доступа ответчика в арендованное им помещение, т.е. по (Дата). В данном случае ограничение истцом доступа ответчика к арендованному помещению (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В связи с чем суд не может согласиться с доводами представителя истца о применении в данном конкретном случае положений ст. 622 ГК РФ.

Суд считает необходимым отметить, что вышеуказанные выводы не противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (Дата)(Номер) «О практике рассмотрения споров связанных с арендой».

Обосновывая исковые требования и размер задолженности ответчика перед истцом, представитель К.К,В. ссылается на акт сверки взаимных расчетов между сторонами по состоянию на (Дата).

Несмотря н а то, что акт сверки сторонами не подписан, взят истцом из электронной базы данных бухгалтерского учета, сторона истца заявляет, что в период действия договора аренды ответчиком уплачена арендная плата в общем размере 182402 руб.

Ответчик данный факт признал и представил суду платежные документы, подтверждающие факт внесения арендной платы в указанном размере.

Поскольку судом установлено, что истец вправе требовать с ответчика арендную плату за фактический период пользования арендованным помещением, т.е. по (Дата), размер арендной платы, подлежащей уплате ФИО1 должен рассчитываться следующим образом:

С (Дата) по (Дата) ( 7 мес.)х24638=172466 руб.

С (Дата) по (Дата) (31 день).

Арендная плата за месяц- 24638руб.: 31дн.х16=12716 руб. 38 коп.

То есть по (Дата) ответчик обязан был заплатить арендную плату в размере 172466+12716 руб.38 коп.=185182 руб. 38 коп.

С учетом оплаты 182 402 руб., остаток задолженности ответчика составил: 185182 руб. 398 коп.- 182 402 руб.=2780 руб. 38 коп.

Таким образом, удовлетворяя частично требования истца, суд взыскивает в его пользу с ответчика ФИО1 задолженность по договору аренды нежилого помещения (Номер) от (Дата) в размере 2780 руб. 38 коп. доказательств подтверждения иного размера арендной платы (задолженности) стороной истца в нарушение положений ст. 56-57 ГПК РФ суду не представлено.

При постановлении решения по делу, суд, на основании ст. 98 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рубля, что соответствует пропорциональности размера удовлетворенных исковых требований. Указанные расходы подтверждены квитанциями, имеющимися в деле.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193, 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Универсам» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Универсам» задолженность по договору аренды нежилого помещения (Номер) от (Дата) в сумме 2780 руб. 38 коп., возврат госпошлины в сумме 400 руб., а всего - 3180 руб. 38 коп.

В удовлетворении остальной части иска -отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05 июня 2017 года.

Судья - И.В.Каштанова