Гражданский кодекс часть 1

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Чекурды А.Г., при секретаре Савченко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ТД «Лига», ООО «Коттон Клаб Н» о признании недействительным решения общего собрания собственников, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском. В обоснование требований указала, что 06 апреля 2018 г. собственниками нежилого здания по адресу: <адрес>, корпус 1 было проведено собрание и составлен протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 1, проведенного в форме очного голосования. При организации общего собрания не был соблюден порядок проведения собрания, указанный в ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно: - инициатор собрания не сообщил о проведении собрания за десять дней до даты его проведения, о проведении общего собрания не были направлены каждому собственнику помещения заказные письма с информацией о проведении собрания; - повестка дня данного собрания не была представлена заранее, о повестке сообщили на самом собрании; - не был указан порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. В протоколе №1 указано, что собрание проведено с участием управляющей компании, однако на собрании управляющая компания не присутствовала, название управляющей компании не указанно, представитель управляющей компании свою подпись не ставил. В протоколе №1 указанно, что общая площадь здания составляет 1718,45 кв.м, однако, согласно справки № 280487 от 04.03.2011 г. о технических характеристиках указано, что площадь нежилых помещений составляет 2126,5 кв.м. В связи с чем подсчет голосов выполнен не верно, не верно указаны и площади собственников помещений. Повестка общего собрания содержит следующие вопросы: 1. проведения собрания в форме очного голосования; 2. утверждения председателя и секретаря общего собрания и наделение указанных лиц полномочиями для подсчета голосов; 3. выбор способа управления нежилым зданием по адресу: <адрес>, корпус 1; 4. утверждение управляющей организации ООО ТД «Лига» и заключение с ней договоров на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций; 5. утверждение условий договора на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций между управляющей организацией и собственниками; 6. утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества нежилого здания, в том числе платы за управление нежилым зданием; 7. определения места хранения протоколов общего собрания. По указанным вопросам повестки дня были приняты решения. По вопросу №3 - выбор способа управления нежилым зданием принято решение об управлении нежилым зданием управляющей организацией. Однако, по вопросу №4 принято решение об утверждении управляющей компании ООО ТД «Лига» с 01 мая 2018 г. ООО ТД «Лига» не является управляющей организацией, у общества не оформлена лицензия, согласно ст. 192 Жилищного кодекса РФ. Также, согласно выписки из ЕГРЮЛ у ООО ТД «Лига» не имеется указания в сведениях о видах экономической деятельности по управлению недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе. По вопросу № 5 в повестке собрания указано: «Утверждение условий договора на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций между управляющей организацией и собственниками» - однако, решение принято «утвердить договор управления нежилым зданием между управляющей организацией и собственниками». По вопросу №6 - в повестке собрания указано: «Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества нежилого здания, в том числе платы за управление нежилым зданием» - решение приняли «Установить размер жилищно-коммунальных платежей на основании показаний приборов учета установленных в здании (в случае если они установлены) и расчетных методик управляющей организации, при этом в указанных методиках учитывается, что заказчик оплачивает расходы по жилищно-коммунальным платежам исходя из соотношения основной площади помещения, занимаемого заказчиком по настоящему договору, к основной площади здания. Установить стоимость эксплуатационных услуг и стоимость агентского вознаграждения управляющей организации за выставляемые счета на оплату, за предоставление жилищно-коммунальных услуг в помещении в размере 24 рубля за 1 кв.м, основной площади помещения собственников в месяц». Протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 1, проведенного в форме очного голосования нарушает ее права собственника: 1. её не предупредили о проведении собрания заблаговременно; 2. ей не представили на ознакомление документы и не известили о том, что они существуют и с ними можно ознакомится; 3. ее нежилым помещением управляет организация, которая не имеет на это лицензии, не зарегистрировала в установленном порядке необходимый вид деятельности; 4. ее площадь в протоколе установлена в размере 127,32 кв.м, что не соответствует свидетельству о государственной регистрации права серия 55 № 359378 (106,3 кв.м), тем самым её платежи рассчитаны не верно, они завышены; 5. ей представлен договор на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций, однако в решении общего собрания речь идет о договоре управления, в связи с чем она не понимает свои права и обязанности, не может урегулировать перечень услуг, которые ей должны представляться, тем самым не может требовать выполнение необходимых работ и услуг по содержанию здания; 6. установление размера платы перешло в установление агентского вознаграждения, в связи с чем ей не оказывают минимальный перечень услуг, а она не может их требовать. Получается, что она должна оплачивать услуги, в которых не нуждается, они ей навязаны общим собранием, в частности оплачивать агентское вознаграждение не понятно за что. Просит Признать протокол №1 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, корпус 1, проведенного в форме очного голосования недействительным.

В судебном заседании ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме по вышеизложенным основаниям. Пояснила, что не возражает, чтобы ООО ТД «Лига» в лице ФИО2 продолжало содержать нежилое строение, поскольку ФИО2 с момента постройки данного здания несет расходы по его содержанию. Также суду пояснила, что готова нести бремя содержания здания, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1, а также мест общего пользования, однако, в пропорции к своим 106,3 кв.м., а также возмещать ФИО2 понесенные им на это затраты, но только, после предъявления ей финансовых документов. Подтвердила, что повестка общего собрания 06.04.2018 неоднократно обсуждалась между всеми пятью сособственниками здания.

Представитель истца по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого помещения, которое принадлежит нескольким лицам, законом прямо не урегулировано, в связи, с чем Пленум ВАС РФ в п. 1 от 23.07.2009 года № 64 разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежит применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290 и 249 ГК РФ урегулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Поскольку отношения собственников нежилых помещений на законодательном уровне не урегулированы, то в данной ситуации применяются нормы ЖК РФ.

Представитель ответчика ООО ТД «Лига» ФИО2, действующий на основании Устава, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Суду пояснил, что имеет непосредственное отношение к строительству здания по адресу: <адрес>, корпус 1. Его доля в здании 1091 кв.м., ФИО1 - 106,3 кв.м, ООО «Коттон Клаб Н» - 602 кв.м, ФИО4 - 45,3 кв.м, ФИО5 - 102,28 кв.м. Данный состав собственников является неизменным с начала эксплуатации здания. Все годы он лично осуществлял содержание здания, нес необходимые расходы, оплачивал потребленные всеми коммунальные услуги, после чего все расходы распределял между собственниками. Последнее время ФИО1, в отличии от остальных сособственников, перестала возмещать в полном объеме понесенные им расходы со ссылкой на невозможность сдачи своих помещений в аренду, поэтому было принято решение провести общее собрание собственников здания для разрешения вопроса о его содержании. Заблаговременно, более чем за месяц, все документы были им переданы собственникам, в том числе и истице, несколько раз все вместе собирались и обсуждали объем расходов, необходимых для содержания и эксплуатации здания и только после этого, все вновь собрались 06.04.2018 и по заранее оговоренной повестке решили оплачивать 24 рубля с квадратного метра, что было оформлено протоколом № 1, а на его компанию ООО «ТД «Лига» возложена обязанность по обслуживанию и управлению зданием. Истица лично принимала участие в собрании, голосовала по всем вопросам. Однако, решение собрания от 06.04.2018 не исполняет. Считает, что истица злоупотребляет правом.

Представитель ответчика ООО ТД «Лига» по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что проведение общего собрания собственников нежилого здания не урегулировано законодательством и применение жилищного законодательства, о котором говорит представитель истца, недопустимо. В ходе подготовки к общему собранию собственников нежилого помещения, все собственники были проинформированы как о дате собрания, так и о повестке собрания, которая предполагалась на утверждение в ходе данного собрания. В данном случае косвенным инициатором собрания была ФИО1, то есть были недовольства в коллективе собственников, те счета, которые выставлялись ранее, подвергаются сомнению, соответственно возникла необходимость все это утвердить на собрании между всеми собственниками, таким образом, поставив в известность ФИО1, в том числе в ходе телефонного разговора, опять начались определенные недовольства, что не успевают и не могут прийти, дата общего собрания была перенесена на 06.04.2018. Все собственники собрались, для того, чтобы решить данные вопросы, в том числе также присутствовал и истец, голосовала то «против», то «воздерживалась», то есть в протоколе собрания явно видно, и присутствие, и волеизъявление, хотя недовольство исходило именно от истца, в том числе и по утвержденным тарифам. Управление многоквартирными домами осуществляется действительно специализированной управляющей компанией, деятельность которой подлежит лицензированию. В данном случае нельзя рассматривать ООО ТД «Лига» в качестве управляющей компании, то есть само указание на то, что это управляющая организация в тексте протокола, либо где бы то ни было еще, оно ни коем образом не связано с фактической деятельностью, таким образом, ссылка истца на то, что данная деятельность лицензируется, является заблуждением. Помимо этого имеется ссылка истца на завышение размера доли собственности. В данном случае по свидетельству о праве собственности действительно указано 106 кв.м., но помимо этого есть доля общего имущества, которое, точно также используется (лестничные пролеты, коридоры и т.д.), то есть все, что входит в общее имущество, без этого никаким образом обойтись нельзя. Таким образом, у них был произведен расчет, произведен не совсем верно, так как была высчитана доля общего имущества на 3 этаже, что является не правильным, то есть если рассчитывать, исходя из общей площади, которая реально есть на данный момент в данном нежилом здании будет больше, то их процент будет больше, соответственно они не могут говорить о завышении, но могут говорить о занижении данного тарифа, соответственно, истец не то что переплачивает, а не доплачивает. Имеется перечень услуг, оказываемых исполнителем, утвержденный дополнительными соглашениями собственниками здания к договору на возмещение расходов по содержанию здания, инженерных коммуникаций. Указанный перечень подписан всеми собственниками здания, кроме истца. Дополнительным соглашением, также утверждена стоимость оказанных исполнителем на площадях общего пользования услуг, оказываемые услуги соответствуют стоимости, общим итогом за 1 кв.м. площади здания является сумма платежа в месяц 24 рубля, остальные платежи производятся на основании расшифровки, которую приобщили к материалам дела. В соответствии с данными документами платежи производятся согласно занимаемой площади, либо по приборам учета, или по количеству смен, либо контейнеров в месяц, то есть в данном случае решили отталкиваться от каких-то конкретных величин, потому что каждый месяц немного по-разному оценивается. Считает, что нарушения действующего законодательства, а также прав истца в ходе общего собрания собственников и принятия решения от 06.04.2018, не допущено.

Представитель ответчика ООО «Коттон Клаб Н» ФИО7, действующий на основании Устава, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Суду пояснил, что истица участвовала в общем собрании 06.04.2018, голосовала по всем вопросам, никто ее прав не нарушал, она обязана нести бремя содержания общего имущества как собственник части здания, что и делается остальными четырьмя сособственниками.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, пояснив, что истица участвовала в общем собрании 06.04.2018 и голосовала по всем вопросам повестки. Решение было принято большинством голосов и в настоящее время исполняется.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО4 по доверенности ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что собственники принадлежащего им здания на общем собрании 06.04.2018 договорились о способе и порядке его обслуживания, в том числе и истица.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

В случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Так, в соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В ходе судебного разбирательства установлено, что собственниками нежилого строения, расположенного по адресу: <адрес>, являются: ООО ТД «Лига» учредитель и директор ФИО2 (1091,22 кв.м.), ООО «Коттон Клаб Н» учредитель и директор ФИО7 (602 кв.м), ФИО1 (106,3 кв.м), ФИО4 (45,3 кв.м), ФИО5 (102,28 кв.м) 06.04.2018 проведено общее собрание собственников нежилых помещений по вопросам:

1. Проведение собрания в форме очного голосования;

2. Утверждение председателя и секретаря общего собрания и наделение указанных лиц полномочиями для подсчета голосов;

3. Выбор способа управления нежилым зданием по адресу: <адрес>, корпус 1;

4. Утверждение управляющей организации ООО ТД «Лига» и заключение с ней договоров на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций;

5. Утверждение условий договора на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций между управляющей организацией и собственниками;

6. Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества нежилого здания, в том числе платы за управление нежилым зданием;

7. Определение места хранения протоколов общего собрания.

В ходе подготовки к общему собранию собственников нежилых помещений все собственники были проинформированы о проведении собрания.

На собрании присутствовали все собственники указанного нежилого строения.

Данное собрание оформлено протоколом № 1 общего собрания собственников помещений в форме очного голосования, подписанного председателем и секретарем.

Результаты голосования, а также принятые решения по голосованию:

По первому вопросу:

Провести собрание в форме очного голосования.

Результат голосования:

«за» - 1591,13 кв.м., «против» - нет;

«воздержалось» - 127,32 кв.м.

Решение принято большинством голосов.

По второму вопросу:

Выборы председателя и секретаря собрания.

Председатель собрания – ФИО7

Секретарь собрания — ФИО2

Результат голосования:

«за» - 1591,13 кв.м., «против» - нет,

«воздержалось» - 127,32 кв.м.

Решение принято большинством голосов.

По третьему вопросу:

Выбор способа управления нежилым зданием по адресу: <адрес>

«за» - 1591,13 кв.м., «против» - 127,32 кв.м,

«воздержалось» - нет.

Решение принято большинством голосов.

Решение: способ управления нежилым зданием – управление управляющей организацией.

По четвертому вопросу:

Утверждение управляющей организации ООО ТД «Лига» и заключение с ней договоров на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций.

«за» - 1591,13 кв.м., «против» - 127,32 кв.м,

«воздержалось» - нет.

Решение принято большинством голосов.

Решение: утвердить управляющую организацию ООО ТД «Лига» и заключить с ней договор управления нежилым зданием.

По пятому вопросу:

Утверждение условий договора на возмещение расходов по содержанию здания и инженерных коммуникаций между управляющей организацией и собственниками.

«за» - 1591,13 кв.м., «против» - 127,32 кв.м,

«воздержалось» - нет.

Решение принято большинством голосов.

Решение: утвердить договор управления нежилым зданием между управляющей организацией и собственниками в предлагаемой редакции, который является одинаковым для всех собственников помещений нежилого здания.

По шестому вопросу:

Утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества нежилого здания, в том числе платы за управление нежилым зданием.

«за» - 1591,13 кв.м., «против» - 127,32 кв.м,

«воздержалось» - нет.

Решение принято большинством голосов.

Решение: установить размер жилищно-коммунальных платежей на основании показаний приборов учета установленных на вводе в здании и расчетных методик управляющей организации, при этом в указанных методиках учитывается, что заказчик оплачивает расходы по жилищно-коммунальным платежам, исходя из соотношения основной площади помещения, занимаемого заказчиком по настоящему договору к основной площади здания. Установить стоимость эксплуатационных услуг и стоимость агентского вознаграждения управляющей организации за выставленные счета на оплату, за предоставление жилищно-коммунальных услуг в помещении в размере 24 рубля за один кв.м основной площади помещения собственников в месяц, без учета НДС.

По седьмому вопросу:

«за» - 1718,45 кв.м., «против» - нет,

«воздержалось» - нет.

Решение принято большинством голосов.

Решение: определить место хранения оригинала протокола общего собрания в форме очного голосования и решений собственников помещения нежилого здания по адресу: <адрес>, оф. 14.

В данном протоколе № 1 от 06.04.2018 также указано, что приложением к нему является форма договора управления нежилым зданием.

Оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных истцом требований.

Так, согласно ст. 181.1. ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Статьей 181.2. ГК РФ предусмотрено, что решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В силу ст. 181.4. ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено (п. 3).

Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (п. 7).

В силу ст. 181.5. ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (п. 1).

В силу положений ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);

3) очно-заочного голосования.

Согласно ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В силу ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (п. 2).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (п. 6).

Положения статьи 48 ЖК РФ наделяют правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, собственников помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Так, истцом оспаривается протокол № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, однако, в соответствии п. 109 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" решение собрания не может быть признано недействительным в силу его оспоримости при наличии совокупности следующих обстоятельств: голосование лица, права которого затрагиваются этим решением, не могло повлиять на его принятие, и решение не может повлечь существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).

Согласно п. 110 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" решение собрания может быть признано недействительным в части, если будет доказано, что оно могло бы быть принято и без включения в него недействительной части (пункт 1 статьи 6, статья 180 ГК РФ, пункт 2 статьи 181.2 ГК РФ).

Проанализировав оспариваемое истицей решение собрания, суд считает необходимым все же признать недействительным п. 5 протокола № 1 от 06.04.2018 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> корпус 1, об утверждении условий договора на возмещение расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций между управляющей организацией и собственниками в предлагаемой редакции, поскольку в договоре на возмещение расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций по сути не определен предмет договора, а также стороны не пришли к согласованию всех его существенных условий.

Так, в договоре в частности отражено, что исполнитель за вознаграждение обеспечивает выставление пользователю счетов на оплату за предоставление жилищно-коммунальных услуг, однако в повестке дня на голосовании стоял вопрос об утверждении расходов по содержанию здания, что не связано с коммунальными платежами, так как коммунальные платежи должен нести каждый собственник самостоятельно в соответствии с площадью принадлежащих ему помещений, отдельно от расходов по содержанию общего имущества.

Также данным договором утвержден перечень оказываемых услуг, но в предоставленных в материалы дела счетах видно, что услуги, оказываемые по данному перечню входят в сумму платы в размере 24 рубля с одного квадратного метра, однако, часть из них (обслуживание теплоузла, системы ОПС, услуги дворника, технички) повторно взимаются с ФИО1 (счет на оплату № 305 от 23.08.2018), что влечет для нее неблагоприятные последствия в виде убытков, то есть существенно нарушает ее права как собственника. Кроме того, на общее собрание вынесен вопрос о возмещении расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций, а принято решение об утверждении договора, хотя и поименованного «на возмещение расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций», однако, по сути направленного на взимание с собственников платы на будущее время, исходя из 24 рублей за квадратный метр.

При этом, п. 2.1.2. договора также не соответствует ст. 37 ЖК РФ, согласно которой доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, в договоре же предусмотрено, что пользователь оплачивает расходы исходя из соотношения основной площади своего помещения к основной площади здания.

Помимо этого, суд считает необходимым признать недействительным также и п. 6 протокола № 1 от 06.04.2018 об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества нежилого здания, в том числе платы за управление нежилым зданием, поскольку решение по указанному вопросу не соответствует заявленному на голосовании вопросу, поскольку в результате установлен размер платы за предоставление жилищно-коммунальных услуг, а не за содержание и ремонт общего имущества нежилого помещения, что также нарушает права истца как собственника нежилого помещения.

Принятием таких решений (п.п. 5, 6) очевидно нарушаются права и законные интересы ФИО1, допущенные нарушения являются существенными, так как по сути влекут за собой причинение убытков указанному собственнику.

В остальной части решение собственников от 06.04.2018 является обоснованным, так как принято большинством голосов, при наличии кворума и прав истицы не нарушает, так как являются процедурными. В целом процедура созыва, извещения, проведения собрания были соблюдены. Оспариваемое решение общего собрания принято в форме очного голосования правомочным собранием.

При этом, довод истца о том, что она не была предупреждена о проведении собрания, суд находит необоснованным, поскольку как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истец на собрании присутствовала, мало того, до проведения собрания собственники неоднократно собирались для того, чтобы обсудить возникшие вопросы по содержанию нежилого здания.

Ссылка истицы в обоснование требований на не представление ей перед общим собранием документов для ознакомления, судом также отклоняется по приведенным выше основаниям. Более того, на всех документах имеются подписи истца, в том числе на протоколе общего собрания, на расшифровке расходов, а также на методике определения долей, данные подписи истцом не оспариваются.

Также не может быть принят судом во внимание как обоснованный довод истицы о том, что в результате собрания нежилым помещением станет управлять организация, не имеющая на это лицензии, поскольку по смыслу ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, при этом, в случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников. То есть, действующее законодательство не предусматривает для содержания здания обязательного наличия управляющей компании, деятельность которой действительно подлежит лицензированию (хотя только при обслуживании жилого фонда), так как ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания. Для обслуживания же своего здания, ООО ТД «Лига» лицензии не требуется.

При этом, из указанной нормы следует, что проведение собрания в данном случае и не требовалось, так как собственников здания по <адрес> только пять.

То обстоятельство, что в оспариваемом протоколе площадь принадлежащего истице помещения указана как 127,32 кв.м, не является основанием для признания протокола недействительным, поскольку этим ее права не нарушаются, так как по сути она голосовала большей долей, чем ей принадлежит в действительности (106,3 кв.м).

Таким образом, оснований для признания недействительными остальных решений (п.п. 1-4, 7) внеочередного общего собрания от 06.04.2018 собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> корпус 1, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 5 протокола № 1 от 06.04.2018 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> корпус 1, об утверждении условий договора на возмещение расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций между управляющей организацией и собственниками в предлагаемой редакции.

Признать недействительным п. 6 протокола № 1 от 06.04.2018 внеочередного общего собрания собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес> корпус 1, об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества нежилого здания, в том числе платы за управление нежилым зданием.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 22.10.2018 г.