Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ОАО (ФИО5) о признании договора купли продажи квартиры незаключенным, прекращении права залога, признания закладной недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО (Наименование 2) (после переименования ОАО (ФИО5)) и ФИО4 о признании договора купли продажи <адрес> по адресу: <адрес>, недействительным, погашении записи о регистрации права собственности ФИО4 на квартиру, возложении обязанности на Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать запись о праве собственности ФИО1, признании закладной от (ДД.ММ.ГГГГ) недействительной. Истец указала, что (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО6 предложила ей подписать договор срочного возмездного пользования квартирой, на что она согласилась. В действительности был подписан договор купли продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, по адресу: <адрес>. ФИО1 является пенсионером, у нее снижен слух, намерение производить отчуждение квартиры она не имела, текст договора не читала, полагая, что передает квартиру в возмездное пользование, то есть с ее стороны имело место заблуждение, что влечет недействительность договора. Фактически в спорную квартиру ФИО4 не вселялась, коммунальные платежи за нее не вносила, деньги ФИО1 не передавала (л.д.4-5 Т.1).

В ходе судебного разбирательства истец требования увеличила, дополнительно просила признать договор купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) незаключенным, поскольку объект и ключи от него переданы покупателю не были, а расчет с продавцом не произведен, прекратить право залога, удостоверенное закладной от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.223-224 Т.1).

Определением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) производство по делу в части требований о признании договора купли продажи квартиры (№) по адресу: <адрес>, не действительным как заключенного под влиянием заблуждения и возложении обязанности на Управление Росреестра по <адрес> зарегистрировать запись о праве собственности ФИО1 на квартиру прекращено в связи с отказом от иска в этой части (л.д.47-49 Т.2).

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, допущенный к участию в деле в порядке, предусмотренном ч.6 ст.53 ГПК РФ, исковые требования о признании договора незаключенным и прекращении ипотеки с признанием закладной недействительной поддержали.

Ответчик ФИО4 против удовлетворения требований возражала.

Третье лицо ФИО3, действующий также на основании доверенности от имени ФИО1 (л.д.34, 75-77 Т.1), иск поддержал, пояснил, что фактически квартира не была отчуждена, он проживает в спорной квартире и несет бремя ее содержания.

Ответчик ОАО (ФИО5) (ОАО (ФИО5)), до переименования ОАО (Наименование 2) (л.д.52-65, 101-168 Т.1) и третьи лица: ЗАО (Наименовнаие 3), привлеченный к участию в деле 07.10.2013г. (л.д.72-74 Т.1), Управление Росреестра по <адрес> извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, просят рассматривать дело в их отсутствие (л.д. ). ОАО (ФИО5) в дело представлены письменные возражения (л.д.94-96 Т.1, 31-32 Т.2).

Суд, выслушав истца, представителя, ответчика, третьего лиц, изучив письменные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Установлено, что ФИО1 приобрела право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, на основании договора купли продажи, заключенного (ДД.ММ.ГГГГ) с ФИО7, удостоверенного нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО8 (л.д. 226-242 Т.1).

(ДД.ММ.ГГГГ) между ФИО1 и ФИО4 составлен и подписан договор купли продажи однокомнатной квартиры площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, приобретаемой по цене <данные изъяты> рублей за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ЗАО (Наименовнаие 3) по кредитному договору от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенному между покупателем и банком. Порядок расчетов между сторонами предусмотрен разделом 3 Договора: аванс <данные изъяты> рублей выплачивается наличными покупателем продавцу в день подписания договора, о чем составляется расписка, окончательный расчет производится после государственной регистрации Договора и перехода права собственности в размере <данные изъяты> рублей путем изъятия Продавцом денежных средств из банковской ячейки согласно договору аренды банковской ячейки. Согласно п.5.1 Договор вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации (л.д.250-254 Т.1).

При обозрении дела правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: <адрес>, установлено, что Договор купли продажи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ) зарегистрирован в установленном законом порядке в соответствии с ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управлением Росреестра по <адрес>, о чем в ЕГРПН внесена запись о регистрации (ДД.ММ.ГГГГ) (№). Одновременно Управлением Росреестра по <адрес> произведена регистрация ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости в пользу ЗАО (Наименовнаие 3). Права залогодержателя удостоверены Закладной от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.226-292 Т.1). При сдаче документов для регистрации договора и перехода права собственности в Управление Росреестра сторонами была представлена Расписка от (ДД.ММ.ГГГГ) о получении продавцом ФИО1 от покупателя ФИО4 <данные изъяты> рублей в счет исполнения договора купли продажи (л.д.287).

Заочным решением Семилукского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ), вступившим в законную силу, взыскано с ФИО4 в пользу ОАО (Наименование 2) (правопреемник ЗАО (Наименовнаие 3) на основании договора купли продажи закладных от (ДД.ММ.ГГГГ)) задолженность по кредитному договору от (ДД.ММ.ГГГГ) (№) в размере <данные изъяты> рублей, обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру (№) расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, начальная продажная цена установлена в сумме <данные изъяты> рублей. Суд установил, что кредитор ЗАО (Наименовнаие 3) условия кредитного договора (при ипотеки в силу закона) (№), заключенного с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ), исполнил, перечислив на счет ФИО4 <данные изъяты> рублей, а ФИО4 начиная с августа (ДД.ММ.ГГГГ) в одностороннем порядке перестала исполнять ежемесячные обязанности по возврату кредита, в связи с чем у кредитора возникло право требования возврата всей суммы займа с процентами (л.д. Т.2). (ДД.ММ.ГГГГ) судебным приставом Коминтерновского РОСП УФССП по <адрес> на основании исполнительного листа (№), выданного Семилукским районным судом <адрес>, возбуждено исполнительное производство в отношении ФИО4 предмет исполнения – обращение взыскания на квартиру (№), расположенную по адресу: <адрес> (л.д.37-46 Т.2).

Согласно Договору (№) аренды сейфовой ячейки с особыми условиями допуска от (ДД.ММ.ГГГГ) ЗАО (Наименовнаие 3) предоставляет во временное пользование арендаторам ФИО1 и ФИО4 индивидуальную ячейку (№) банковского сейфа в специальном охраняемом помещении банка по адресу: <адрес>, для хранения ценностей и документов. По условиям допуска к сейфовой ячейки, предусмотренным разделом 2 Договора: с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) доступ к сейфовой ячейки осуществляется одновременно в присутствии ФИО1, ФИО4, ФИО9; в период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) право доступа к сейфовой ячейки имеет ФИО1 в присутствии ФИО9 при предъявлении ключа, документа удостоверяющего личность, зарегистрированного экземпляра договора купли продажи квартиры (№) по <адрес>; если продавец в срок до (ДД.ММ.ГГГГ) включительно не предоставит документы, то с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) право доступа к ячейке имеет покупатель в присутствии ФИО10 при предъявлении ключа и документа, удостоверяющего личность. Как указано на экземпляре договора банка (ДД.ММ.ГГГГ) сейфовая ячейка (№) была пуста и сдана вместе с ключом ФИО1 сотруднику банка (л.д.198-200 Т.1). ФИО1 не оспаривала, что подписи в договоре аренды, в том числе и о сдаче ячейки, принадлежат ей.

Суд разъяснял истцу право на заявление ходатайства о назначении судебной почерковедческой экспертизы для определения принадлежности ей подписей в Расписке от (ДД.ММ.ГГГГ) и в Договоре аренды сейфовой ячейки (л.д.295 Т.1). Такого ходатайства заявлено не было. В ходе судебного разбирательства ФИО1 признала, что подписи в документах принадлежат ей, но отрицала факт получения денег от ФИО4 (л.д.19, 80 Т.2).

В суде ФИО1 сначала поясняла, что ФИО6 рассказала о своей знакомой ФИО4, которой нужна была регистрация в Воронеже, предложила заключить договор возмездного пользования квартирой на 1,5 года за <данные изъяты> рублей, на что истец согласилась. В действительности деньги ей не были переданы. В (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО1 узнала об объявлении торгов на квартиру через своего брата ФИО3, проживающего в квартире. Тогда она поняла, что ее обманули (л.д.78-79 Т.1). В ходе судебного разбирательства ФИО1 пояснения свои изменила, уточнила, что фактически денежные средства не получила, так как ее обманула ФИО6: в ГУЮ ФИО6 передала несколько пачек денег ФИО4, потом все зашли в кабинет, пересчитали деньги, истец написала расписку об их получении и забрала деньги, но после этого передала эти деньги ФИО6, ключ от банковской ячейки ФИО1 также отдала ФИО6, а когда они поехали в банк, ФИО1, забрав деньги из ячейки, также передала их ФИО6 (л.д.80 Т.2).

Ответчик ФИО4 пояснила, что согласилась заключить кредитный договор для своего знакомого, он ее просил об этом и обещал производить все выплаты по кредитному договору, свои личные деньги она ФИО1 не отдавала, ФИО1 забрала деньги, которые ей дал банк. В Семилукский суд она не ездила, так как знакомый ей объяснил, что у него изменились обстоятельства, платить он не может кредит, но банк заберет квартиру и лично ФИО4 никому не должна (л.д. ).

В силу ст. ст. 131, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права и переход прав на недвижимые вещи. При этом закон определяет два случая, в которых устанавливается необходимость государственной регистрации именно сделок по продаже недвижимости, - ст. 558 ГК РФ (продажа жилых помещений) и ст. 560 ГК РФ (продажа предприятия). Последствием несоблюдения этого требования является незаключенность договоров.

Проанализировав в совокупности собранные по делу доказательства суд приходит к выводу о том, что спорный договор купли продажи жилого помещения от (ДД.ММ.ГГГГ) содержит все существенные условия, то есть условия о предмете договора, цене и порядке расчетов, об отсутствии лиц, которые после продажи сохраняют право пользования этим помещением, совершен в требуемой письменной форме, прошел государственную регистрацию в установленном порядке, и, следовательно, с момента такой регистрации (ДД.ММ.ГГГГ) считается заключенным.

Доводы истца о неисполнении сторонами договора суд не принимает. Сторонами составлен и подписан Передаточный акт в соответствии со ст.556 ГК РФ. Несмотря на то, что объект недвижимости фактически не используется для проживания ФИО4, она совершила действия по принятию во владение и распоряжению квартирой (№) по адресу: <адрес>, а именно передала ее в качестве залога в обеспечение своих кредитных обязательств. Сведений о том, что кредитный договор с ипотекой в силу закона, заключенный ФИО4 с ЗАО (Наименовнаие 3), был признан недействительным или незаключенным не имеется. По данным ИФНС России по <адрес> с (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО4 является плательщиком налога на имущество – квартиру (№) дома <адрес>, последний раз налог уплачен (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.86). Факт проживания ФИО3 в квартире и несение им расходов на ее содержание ((л.д.204-222 Т.1, л.д.10-15 Т.2), не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку собственник, в данном случае с (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО4, вправе передавать свое имущество в пользование третьим лицам. Прежний собственник квартиры ФИО1 жилым помещением с момента заключения договора купли продажи квартирой не пользуется. При этом собранные по делу доказательства (расписка, договор банковской ячейки, пояснения истца) свидетельствуют о получение продавцом денежных средств по договору. То обстоятельство, что после получения этих средств она передала их иным лицам, не может повлечь признание договора незаключенным. Такое обстоятельство, при наличии надлежащих к тому доказательств, является основанием для взыскания с этих лиц неосновательного обогащения. Кроме того, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В том случае, если ФИО1 полагает, что сделка совершена ею под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, на крайне невыгодных условиях, либо если в момент совершения сделки она не понимала значение совершаемых ею действий, то она вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением на основании ст.ст. 166-179 ГК РФ. Таким образом, законных оснований для удовлетворения заявленного иска ФИО1 о признании договора незаключенным нет, истцом избран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Согласно ст.77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции, действующей на момент заключения кредитного договора, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Согласно ч.1 ст.5 и ч.1 ст.6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, квартиры; ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Исходя из нормы ст.13 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

Статья 48 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

1. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

2. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Закладная, удостоверяющая права залогодержателя ЗАО (Наименовнаие 3) в отношении квартиры по адресу: <адрес>, выдана (ДД.ММ.ГГГГ), государственная регистрация ипотеки квартиры в пользу ЗАО (Наименовнаие 3) Управлением Росреестра по <адрес> произведена (ДД.ММ.ГГГГ) под (№). В дальнейшем происходила смена владельца закладной, о чем имеются соответствующие ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отметки в закладной (л.д. ). Исходя из последней отметке на закладной законным ее владельцем является ОАО (ФИО5) (после переименования ОАО (ФИО5)), что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Поскольку с (ДД.ММ.ГГГГ) ФИО4 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес> то она имела право на передачу ее в качестве залога для обеспечения своих обязательств. Права ФИО1, утратившей право собственности на квартиру до обременения ее залогом, не являющейся обязанным лицом по закладной, оспариваемой ипотекой не нарушены, в связи с чем иск в части прекращения права залога и признании недействительной закладной, удостоверяющей право залога ОАО (ФИО5), также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4, ОАО (ФИО5) о признании договора от (ДД.ММ.ГГГГ) купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, незаключенным, прекращении права залога, признания закладной от (ДД.ММ.ГГГГ) недействительной, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Г.В.Маркина