Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации МО г. Новороссийска о понуждении заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 первоначально обратился в суд с исковым заявлением к Администрации МО г. Новороссийска, в котором просил: признать незаконным отказ Администрации МО г..Новороссийск №0202707946/18 от 01.06.2018г. в продлении договора аренды земельного участка. Обязать Администрацию МО г. Новороссийск принять решение о предоставлении ФИО2 земельного участка из земель населенных пунктов в черте <адрес>, с кадастровым номером: № 729 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, p-он <адрес>, участок 40 в аренду сроком на три года со дня вступления решения в законную силу. Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации МО г Новороссийск заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов в черте <адрес>, с кадастровым номером: № площадью 729 кв. м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> p-он <адрес>, участок 40 сроком на три года со дня вступления решения в законную силу.

В обоснование иска указано, что ФИО2 являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов в черте <адрес>, с кадастровым номером: №309 площадью 729 кв. м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, p-он <адрес>, участок 40 (далее - Земельный участок) на основании Соглашения от 12.03.2009 года «Об уступке права аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 10.04.2008 года №4700004493». 03.11.2011 года истец получил Разрешение на строительство № Ru23308000-1164- 11, действительное до 03.11.2021 года, начал строительные работы. Возвел земельном участке фундамент из железобетонных плит, расчистил и выровнял участок, засыпал щебнем, завез блоки для строительства дома, установил гараж для хранения материала. Всего завезено строительного материала на земельный участок для постройки жилого дома на сумму более 500 тысяч рублей. Кроме того, истец вносил денежные средства на установку электростолбов по улице и прокладки общих электропроводов. Всего в арендованный земельный участок истцом вложено более 1-го миллиона рублей, но по воле не зависящих от него обстоятельств, истец не успел построить дом в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами. До истечения срока договора аренды 02.03.2018 г. истец направил в Администрацию г.Новороссийск заявление о продлении договора Аренды. Ответом от 21.03.2018г. № 2027-07-336/18 Администрация г.Новороссийск дала ему отписку, рекомендовав обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения Земельного участка, так как участок, якобы, не имеет установленных на местности границ, не ответив истцу по существу на просьбу о продлении договора Аренды земельного участка. Так как Земельный участок был поставлен на кадастровый учет и его границы были определены еще в 2007 году (имеется план границ Земельного участка в составе кадастрового плана Земельного участка, выданного еще 27.072007 года), 18.05.2018 г. истец повторно обратился в Администрацию г. Новороссийск с аналогичной просьбой о продлении договора Аренды. Ответом от 01.06.2018 г. № 0202707946/18 Администрация г.Новороссийск отказала истцу в продлении договора Аренды Земельного участка без проведения торгов на том основании, что истцом не представлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства. На момент направления первоначального заявления в Администрацию о продлении договора аренды 02.03.2018 г. истец собрал необходимые денежные средства и строительный материал для продолжения строительства жилого дома, но не продолжал строительство в связи с тем, что хотел сначала продлить срок договора аренды. Правоустанавливающих документов на возведенный фундамент у истца нет, так как право собственности на возведенный объект незавершенного строительства им не регистрировалось Свои обязанности, как арендатор земельного участка истец исполнял добросовестно: своевременно вносил арендную плату, расчистил участок, получил разрешение на строительство жилого дома,, подготовил строительный материал, установил фундамент жилого дома, своевременно - до истечения срока договора Аренды обратился в Администрацию за продлением договора аренды. Истец пенсионер с 29.03.2011 года получает небольшую пенсию. Своего жилья не имеет. После получения разрешения на строительство испытывал финансовые трудности, кроме того, в 2014 году получил тяжелую травму, после которой на полное восстановление ушло более полугода. Реальной возможности получить на торгах земельный участок для него нет. Продление договора аренды земельного участка на три года даст ему возможность достроить жилой дом, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит обязать Администрацию МО г. Новороссийск принять решение о предоставлении ФИО2 земельного участка из земель населенных пунктов в черте <адрес>, с кадастровым номером: 23:47:03 02 030:309 площадью 729 кв. м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, p-он <адрес>, участок 40 в аренду сроком на три года со дня вступления решения в законную силу. Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации МО г Новороссийск заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов в черте <адрес>, с кадастровым номером: 23:47:03 02 030:309 площадью 729 кв. м.. предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> p-он <адрес>, участок 40 сроком на три года со дня вступления решения в законную силу.

В судебном заседании истец поддержал требования, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что 02.03.18г. им подано заявление о продлении аренды земельного участка, ему АМО <адрес> в этом было отказано, объяснив, что земельный участок надо поставить на кадастровый учет. Все это время он пользовался земельным участком. Арендует его и осваивает, построил фундамент, потратил большую сумму денег, строит дом, закупил материалы для строительства. У него разрешение на строительство до ноября, 2021 года. Он является пенсионером, обратился в администрацию, но администрация к его обращению отнеслась формально. Не по своей вине пропустил срок продления договора аренды, это было вызвано действиями администрации.

Представитель ответчика –АМО <адрес> и 3-го лица УИИЗО МО <адрес> по доверенности ФИО3 просила в удовлетворении заявления отказать, по основаниям, изложенным в возражениях на иск, указав, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в нескольких случаях, одним из которых является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного Кодекса. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства регламентируется пунктом 5 статьи 39.6 и пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно указанной правовой норме, собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в случае, если право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду. Истцом не были, не предоставлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства, следовательно, действие Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ на данный случай не распространяется. У администрации муниципального образования город Новороссийск отсутствуют правовые основания для заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0302030:309, расположенного в <адрес>, район <адрес> для индивидуального жилищного строительства. Стоял ли земельный участок на кадастровом учете- пояснить не могла.

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав письменные материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, законом предусмотрена возможность заключения нового договора аренды земельного участка без торгов при соблюдении указанных выше требований.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ФИО2 являлся Арендатором земельного участка из земель населенных пунктов в черте г. Новороссийск, с кадастровым номером: 23№:309 площадью 729 кв. м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, p-он <адрес>, участок 40.

Право аренды на указанный земельный участок истец приобрёл на основании Соглашения от 12.03.2009 года «Об уступке права аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 10.04.2008 года №4700004493».

Согласно данному соглашению, прежний Арендатор земельного участка № в р-не <адрес> (ФИО1) передал истцу в полном объёме права по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленный ему на основании Постановления от 08.09.2005 г. №2932-1 и постановления от 27.03.2003 № 872, заключенного с Администрацией МО юрод-герой Новороссийск. Срок договора Аренды Земельного участка - 10 лет, до 27.03.2018 года. Государственная регистрация Соглашения от 12.03.2009 года произведена 25.04.2009 года.

Кроме того, за уступку права Аренды Земельного участка истец заплатил ФИО1 450 000 рублей, согласно распискам от 02.03.2009 года и 30.04.2009 года.

03.11.2011 года истец получил Разрешение на строительство № Ru23308000-1164- 11, действительное до 03.11.2021 года.

На вышеуказанном земельном участке истец начал строительные работы, возвел фундамент, завез строительные материалы.

02.03.2018 г. истец обратился в Администрацию г. Новороссийск с заявлением о продлении договора Аренды.

Ответом от 21.03.2018г. № 02027-07-336/18 Администрация МО г.Новороссийск рекомендовала обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 23:47:03020030:309 на кадастровом плане территории, так как согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный земельный участок является ранее учтенным, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

18.05.2018 г. истец повторно обратился в Администрацию МО г.Новороссийск с заявлением о продлении договора Аренды.

Ответом от 01.06.2018 г. № 0202707946/18 Администрация МО г.Новороссийск отказала ФИО2 в продлении договора Аренды земельного участка без проведения торгов на том основании, что истцом не представлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства.

Судом установлено, что правоустанавливающих документов на возведенный фундамент у истца не имеется, так как право собственности на возведенный объект незавершенного строительства не регистрировалось.

Согласно п. 4.2.6 Договора Аренды № 4700004493 от 10.04.2008 г., Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.

Между тем, истец свои обязанности, как арендатор земельного участка истец исполнял добросовестно: своевременно вносил арендную плату, расчистил участок, получил разрешение на строительство жилого дома, подготовил строительный материал, установил фундамент жилого дома, своевременно - до истечения срока договора Аренды обратился в Администрацию за продлением договора аренды.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи..

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего, собственника в связи-с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление, земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии,что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской "Федераций» № 137-ФЗ от 25.10.2001 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой прямо предусмотрено право заявителя при наличии у него объекта незавершенного строительства на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов, однократно, сроком на три года для завершения строительства при наличии предоставления земельного участка в аренду до 01.03.2015 года, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в продлении договора. (Определение Верховного суда Российской Федерации от 19.09.2017 г. по делу №305-3017-7338.)

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

При этом на момент предоставления ответа администрацией МО г.Новороссийск 01.06.2018 о том, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов для завершения строительства только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на указанный объект, как объект незавершенного строительства, действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в Действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, " удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Вместе с тем, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства (Разрешение на строительство № Ru23308000-1164-11, действительное до 03.11.2021 года), следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. В связи с чем, само разрешение на строительство является документом, устанавливающим право Заявителя на построенный объект недвижимого имущества на арендуемом им земельном участке.

Установив, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, им получено разрешение на строительство на данном земельном участке, действительное на момент обращения, в нарушение п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ администрация незаконно отказала истцу в продлении договора аренды. При этом, истцу не было предложено представить какие-либо доказательства нахождения на арендуемом земельном участке объекта недвижимости.

Срок действия разрешения на строительство до 03.11.2021 года. Разрешение на строительство не отменено.

Таким образом, Администрация г.Новороссийска подтвердила, что строительство на данном земельном участке может производиться в этот указанный срок.

Из предоставленной истцом топографической съемки и фотоматериала видно, что земельный участок освоен, на нем расположен объект незавершенный строительством.

Представитель ответчика не оспаривал факт существования на земельном участве объекта незавершенного строительством.

Согласно п.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством 6 гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Действия органа местного самоуправления по отказу в заключении договора аренды нарушают права заявителя на свободный доступ к приобретению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку бездействие Администрации МО г. Новороссийска по уклонению от разрешения вопроса по вопросу заключения договора аренды земельного участка противоречит требованиям законодательства, действовавшего на момент рассмотрения заявления ФИО2 и нарушает его права, заключение договора является обязательным, заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию МО г. Новороссийск принять решение о предоставлении ФИО2 земельного участка из земель населенных пунктов в черте г.Новороссийск, с кадастровым номером: 23:№ площадью 729 кв. м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, p-он <адрес>, участок 40 в аренду сроком на три года со дня вступления решения в законную силу.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации МО г Новороссийск заключить с ФИО2 договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов в черте <адрес>, с кадастровым номером: № площадью 729 кв. м.. предназначенного для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> p-он <адрес>, участок 40 сроком на три года со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 23.11.2018 г.