Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО1 к ООО «Альянс-Строй», ФИО4, 3-е лицо ФИО6 о признании уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании договора долевого участия строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. действующим, признании договора купли-продажи, заключенного между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, обязании передать в долевую собственность объект долевого строительства путем подписания акта приема-передачи жилого помещения, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Альянс-Строй», ФИО4 о признании уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании договора долевого участия строительства № от ДД.ММ.ГГГГ действующим, признании договора купли-продажи, заключенного между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, обязании передать в долевую собственность объект долевого строительства путем подписания акта приема-передачи жилого помещения, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, в обосновании исковых требований указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альянс-Строй» и ФИО1, ФИО6 был заключен Договор долевого участия в строительстве №.

Предметом Договора является обязанность Застройщика построить недвижимое имущество (объект недвижимости) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать Дольщикам объект долевого строительства в долевую собственность. Объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное по адресу<адрес> и обладающее следующими индивидуальными характеристиками: общая площадь: <данные изъяты> кв.м, этаж, на котором находится объект долевой собственности: <данные изъяты>, вид помещения: квартира, количество комнат: <данные изъяты> номер объекта долевого строительства: №.

Объектом недвижимости является многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной стоянкой, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 Договора, срок получения Застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не позднее 30.09.2014г.

Объект долевого строительства должен быть передан Дольщикам, в соответствии с условиями Договора, в срок до 30.10.2014г.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора, Застройщик обязуется обеспечить строительно-монтажные работы и пусконаладочные работы по строительству объекта недвижимости и ввести его в эксплуатацию не позднее 30.09.2014г.

В случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока Застройщик обязан направить Дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении Договора (п. 3.l.8. Договора).

В силу п. 3.2. Договора, Дольщики обязуются производить выплаты стоимости объекта долевого строительства в размере и порядке, установленных в разделе 5 Договора. В сроки, предусмотренные Договором, после получения сообщения от Застройщика о получении Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и готовность Застройщика к передаче объекта долевого строительства, Дольщики обязуются приступить к принятию его по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.1. Договора, передача объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Дольщиками осуществляется по акту приема-передачи объекта долевого строительства.

К ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к Договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно дополнительному соглашению, стороны внесли изменения в п. 2.2 и 2.3 Договора: срок получения Застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в срок до 31.03.2015г. Объект долевого строительства должен быть передан Дольщикам в срок до 30.04.2015 года.

Дольщики свои обязательства по Договору исполнили в полном объеме, оплатили стоимость объекта долевого строительства в размере 3 375 000 руб., что подтверждается квитанциями об оплате.

Ответчик свои обязательства не выполнил, до настоящего времени объект долевого строительства (квартира) Застройщиком Дольщикам по акту приема-передачи не передан.

Пунктом 10.2 Договора предусмотрено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору сторона, не исполнившая или исполнившая ненадлежащим образом свои обязательства по договору, обязана уплатить другой стороне неустойку, предусмотренную договором и законодательством РФ, а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки в случаях, предусмотренных законодательством.

Застройщик должен был передать объект долевого участия в срок до 30.04.2015 года. С 01.05.2015 года подлежит начислению неустойка. На 11.05.2016 года просрочка составляет 377 дней. Расчет неустойки: 1 687 500 рублей (цена договора) * 11% : 150 * 377 дней = 466 537,50 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ООО «Альянс-Строй» претензию с просьбой добровольно уплатить неустойку. Ответа на претензию истец не получил, денежные средства ООО «Альянс-Строй» не перечислило. ДД.ММ.ГГГГ истец подал в Дзержинский районный суд <адрес> исковое заявление к ООО «Альянс-Пермь» о понуждении ООО «Альянс-Пермь» передать истцу объект долевого строительства- <данные изъяты>-комнатную квартиру № по адресу: <адрес> и взыскании неустойки. После подачи искового заявления, истцу стало известно, что его квартира продана. Согласно выписке из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ., собственником квартиры по адресу: <адрес> является ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Позже истец получил от ООО «Альянс-Строй» уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. на основании ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Договор купли-продажи между ответчиками был заключен ранее, чем направлено уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве, что является грубым нарушением правовых норм, злоупотреблением со стороны ООО «Альянс-Строй».

Каких-либо требований истец от ООО «Альянс-Строй» о погашении задолженности не получал. Кроме того, дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., кроме изменения срока передачи жилого помещения, было установлено, что общая площадь объекта долевого строительства увеличилась с <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> кв.м. и Дольщики выплачивают Застройщику разницу между внесенными денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства в размере 62 059 рублей. Однако в выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м., т.е. меньше, чем указано в договоре долевого участия в строительстве №

Таким образом, требования ООО «Альянс-Строй» об оплате разницы между внесенными денежными средствами и денежными средствами необходимыми для строительства в связи с увеличением площади квартиры с <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> кв.м. являются незаконными и необоснованными.

Так как истец свои обязательства по договору долевого участия выполнил, задолженности перед ООО «Альянс-Строй» не имеет, требований о погашении задолженности не получал, уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Договор купли-продажи между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4 был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после подачи иска в суд. Так как уведомление ООО «Альянс-Строй» о расторжении договора является недействительным, истец от своего права на квартиру № по адресу: <адрес> не отказывался, третьим лицам свое право не передавал, не отчуждал, то и договор купли-продажи, заключенный между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4 является недействительным.

Так как ответчик уже больше года не может передать квартиру, истец вынужден арендовать жилое помещение, размер причиненного морального вреда оценивает в сумме 20 000 рублей.

На основании вышеизложенного истец просит признать уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, отправленное ООО «Альянс-Строй», недействительным.

Признать договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, ФИО6 и ООО «Альянс-Строй», действующим.

Признать договор купли-продажи, заключенный между ООО «Альянс- Строй» и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

Обязать ООО «Альянс-Строй» передать ФИО1 в долевую собственность объект долевого строительства - <данные изъяты>-комнатную квартиру № по адресу: <адрес>, путем подписания акта приема-передачи жилого помещения.

Взыскать с ООО «Альянс-Строй» в пользу ФИО1 неустойку в размере 466 537 руб. 50 коп., возмещение морального вреда в размере 20 000 рублей., штраф в размере 50% от взысканной суммы.

Истец ФИО1 на исковых требованиях настаивает по доводам, изложенным в иске.

Представитель истца и третьего лица ФИО2 исковые требования истца поддерживает.

Представитель ответчика ООО «Альянс-Строй» ФИО3 с исковыми требованиями не согласен, в письменном отзыве указал, что заключенный между истцом, третьим лицом и ответчиком договор долевого участия расторгнут застройщиком в одностороннем порядке на основании статей 5 и 9 ФЗ №214-ФЗ в связи с систематическими нарушениями участниками долевого строительства сроков внесения платежей по договору. Денежные средства, уплаченные участниками долевого строительства, возвращены им полностью. Второй участник долевого строительства ФИО6 не имеет к ответчику каких- либо претензий относительно расторжения договора долевого участия, что подтверждается соответствующим соглашением. Между ФИО6, ФИО1 (далее - Дольщики) и ООО «Альянс-Строй» (далее - застройщик) был заключен договор долевого участия в строительства № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ№ (далее-договор).

В соответствии с условиями указанного договора, Застройщик обязался в срок, предусмотренный договором долевого участия, построить многоквартирный дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> адресу: <адрес> в <адрес>. Объектом долевого строительства, в соответствии с указанным договором, являлась двухкомнатная квартира № обшей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на 6 этаже описанного выше многоквартирного дома. Согласно пункту 2.3. договора, объект долевого строительства должен был быть передан в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 5.1 Договора, цена договора определена в размере 3 375 000,00 руб. Пунктом 5.2. договора стороны определили порядок оплаты цены договора:

1 687 500,00 руб. - оплачивает ФИО6 в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации договора;

1 000 000 руб. - оплачивает ФИО1 в течение 5 календарных дней с даты государственной регистрации договора;

300 000 руб. - оплачивает ФИО1 в срок до 01.09.2014;

387 500 руб. - оплачивает ФИО1 в срок до 30.10.2014.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение № к указанному договору, в соответствии с которым изменилась площадь объекта долевого строительства (а именно, вместо 86,47 кв.м стала 88,06 кв.м.), изменился срок передачи объекта долевого строительства (а именно, вместо 30.10.2014 стал 30.04.2015), изменилась цена договора (вместо 3 375 000,00 руб. стала 3 437 059,00 руб.). Кроме этого, стороны договора пришли к соглашению о том, что оставшиеся денежные средства в сумме 62 059,00 руб. должны быть внесены дольщиками в течение 3-х дней с момента государственной регистрации указанного дополнительного соглашения. Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей отметкой Росреестра.

Участниками долевого строительства (ФИО6 и ФИО1) были неоднократно нарушены сроки внесения платежей по договору долевого участия, что выражается в нижеследующем:

Основание	Дата внесения платежа по договору	Дата фактического внесения платежа	Количество дней просрочки внесения платежа
ДДУ	До 01.09.2014 ФИО1 должен был оплатить 300 000 руб.		Более, чем два месяца (с 02.09.2014 по 28.12.2015)
ДЦУ	До 30.10.2014 ФИО1 должен был оплатить 387 500 руб.		Более, чем два месяца (с 31.10.2014 по 28.12.2015)
Доп.сог №	До 22.01.2016 ФИО1 должен был внести 31 029,50 руб.		Более, чем два месяца
Доп сог.№	До 22.01.2016 ФИО6 должна была внести 31 029.50 руб.		Более, чем два месяца

Учитывая вышеуказанное, дольщиками в пределах действия договора было допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей по договору. Таким образом, у застройщика имелись все основания для реализации своего права на односторонний отказ от исполнения договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ.

Процедура расторжения договора, предусмотренная ст. 9 ФЗ №214-ФЗ была также соблюдена Застройщиком в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в адрес Дольщиков было направлено требование (предупреждение) о необходимости внесения задолженности по договору.

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в адрес обоих дольщиков были направлены повторные требования (предупреждения) о необходимости внесения задолженности по договору, что подтверждается соответствующими почтовыми квитанциями. Данное требование было получено ФИО6 и не было получено ФИО1, что подтверждается информацией с сайта ФГУП «Почта России».

Однако финансовые обязательства исполнены дольщиками вновь не были. ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком заказными письмами в адрес обоих дольщиков направлены Уведомления о расторжении договора, что подтверждается соответствующими почтовыми квитанциями и описями.

ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком заказными письмами в адрес Дольщиков направлены повторные уведомления о расторжении договора, что подтверждается соответствующими почтовыми квитанциями и описями.

ДД.ММ.ГГГГ между Застройщиком и ФИО6 было подписано соглашение, в соответствии с которым ФИО6 согласилась с расторжением договора, подтвердила, что не имеет к застройщику каких-либо претензий и получила уплаченные ею ранее по договору денежные средства в размере 1 687 500,00 руб.

Денежные средства, подлежащие возврату ФИО1 были ему также возвращены в следующем порядке:

-в соответствии с уведомлением о зачете взаимных однородных требований от 31.03.2016, ФИО1 было зачтено 1 383 960,89 руб.

-в соответствии с уведомлением о зачете взаимных однородных требований от 24.06.2016, ФИО1 было зачтено 311 339,11 руб.

Учитывая вышеуказанное, расторжение договора долевого участия было произведено в полном соответствии с требованиями ФЗ №214-ФЗ. Все расчеты с участниками долевого строительства были также произведены в полном соответствии с законом.

Доводы истца относительно того, что общая площадь квартиры меньше, чем предусмотрено дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ являются несостоятельными, так как указанное утверждение опровергается соответствующим кадастровым паспортом.

В соответствии с техническим паспортом жилого помещения, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь <адрес> составляет <данные изъяты> кв.м. (с учетом балкона). Каких-либо иных доказательств иной площади квартиры (в нарушение ст.56 ГПК РФ) Истцом не представлено. Таким образом, ссылка Истца на данное обстоятельство (как на основание для оспаривания содержания дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) является несостоятельной.

Спорная квартира была продана ООО «Альянс-Строй» по возмездной сделке в пользу третьего лица - ФИО4 Таким образом, требование о возложении обязанности передать данную квартиру истцу не подлежит удовлетворению.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4 был подписан Договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО4 приобрел квартиру за 3437 059,00 руб. Переход права собственности был зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю в установленном законом порядке. Денежные средства в счет оплаты указанной квартиры в размере 3 437 059,00 были внесены ФИО4. по двум приходно-кассовым ордерам ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку договор долевого участия в строительства № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут застройщиком в одностороннем порядке на предусмотренных законом основаниях, то заключенный в дальнейшем Договор купли-продажи также не может быть признан недействительным.

Кроме того в дополнительном отзыве указав, истцом заявлен период начисления неустойки с 01.05.2015 по 11.05.2016. Размер неустойки за этот период по расчету истца составил 466 537,50 руб. В случае, если истцом был бы проведен расчет по дату судебного заседания (08.11.2016), то размер неустойки составил бы более 700 000 рублей. Такие размеры штрафных санкций явно несоразмерны последствиям нарушения обязательств. Сумма произведенного истцом взноса за квартиру составила 1 687 500 рублей. Размер взыскиваемой неустойки равен практически половине указанной суммы. Более того, следует учесть, что на дату рассмотрения настоящего спора все денежные средства участникам долевого строительства возвращены, что свидетельствует о том, что никаких финансовых потерь истцом понесено не было. В случае удовлетворения судом заявленных истцом исковых требований, снизить размер взыскиваемой неустойки до размера ставки рефинансирования, равной ключевой ставке ЦБ РФ (10% годовых), то есть до 174 297,95 руб.

Ответчик ФИО4 извещен о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО5 с исковыми требованиями истца не согласна, в письменном отзыве указав, ФИО4 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ была приобретена в собственность квартира № в доме по <адрес>. Цена указанной квартиры - 3 437 059,00 руб. Указанные денежные средства были оплачены в пользу продавца (ООО «Альянс-Строй») в полном объеме в момент подписания договора купли-продажи, что подтверждается соответствующими квитанциями к приходно-кассовым ордерам.

Перед подписанием договора купли-продажи ФИО4 удостоверился, что права указанную квартиру принадлежат продавцу - ООО «Альянс-Строй», что подтверждалось соответствующей записью в ЕГРП, а также Свидетельством о государственной регистрации права. ФИО4 ознакомился также с кадастровым паспортом помещения и осмотрел помещение в натуре.

Согласно пункту 2.1.1. договора купли-продажи, продавец уведомил ФИО4 об отсутствии каких-либо правопритязаний на указанную квартиру со стороны третьих лиц. После приобретения квартиры в собственность ФИО4 зарегистрировался в своей квартире вместе со своей несовершеннолетней дочерью Гр.С.У. Данное обстоятельство подтверждается справкой о составе семьи № от ДД.ММ.ГГГГ. Более того, в указанной квартире ФИО4 уже проведен дорогостоящий ремонт, включающий в ряд неотделимых улучшений.

О наличии каких-либо требований в отношении принадлежащей ему квартиры ФИО4 узнал лишь после получения уведомления о государственной регистрации запрета на распоряжение указанной квартирой, вынесенного на основании определения суда.

Таким образом, принимая во внимание все изложенные обстоятельства, ФИО4 является добросовестным приобретателем указанной квартиры.

Истцом заявлено требование о признаний недействительным договора купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ООО Альянс -Строй». Более того, истцом заявлено требование о возложении ООО «Альянс- Строй» передать принадлежащую ФИО4 на праве собственности квартиру в пользу истца.

Данные исковые требования (вне зависимости от остальных исковых оснований ФИО1) не подлежат удовлетворению в силу нижеследующего. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи действительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора -дом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано. Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с пользованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника мимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением права, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской фации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Учитывая вышеуказанное, заявленное истцом требование о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в любом случае не подлежит удовлетворению.

Более того, факт наличия соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ФИО6 и ООО «Альянс-Строй» подтверждает то обстоятельство, что имущество (как минимум <данные изъяты> долю в праве когда-то принадлежавшей ФИО6) выбывало из владения дольщиков помимо их воли. ФИО6 подписала документ о том, что согласна с расторжением и не имеет к застройщику каких-либо претензий по этому поводу.

Таким образом, требование истца (как минимум в части 1/2 доли в праве не подлежит удовлетворению). Что касается исковых требований относительно законности расторжения договора долевого участия, полагаем, что данные требования также не подлежат удовлетворению. Исходя из представленного ООО «Альянс-Строй» отзыва на исковое заявление, у застройщика имелись все основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Более того, застройщик добровольно возместил дольщикам внесенные ими суммы в счет оплаты договора.

Третье лицо ФИО6 в суде поддерживает исковые требования ФИО1

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альянс-Строй», как застройщиком, и ФИО1 и ФИО6, как дольщиками, заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу<адрес> обладающего следующими характеристиками: <данные изъяты>-комнатная <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты> этаже (л.д.11-16).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2014г. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются (л.д.15 оборот).

Согласно п. 5.2 договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. оплата между сторонами будет производиться следующим образом: 1 687 500,00 руб. оплачивает ФИО6 в течение пяти календарных дней с даты государственной регистрации договора; 1 000 000 руб. оплачивает ФИО1 в течение пяти календарных дней с даты государственной регистрации договора; 300 000 руб. оплачивает ФИО1 после государственной регистрации договора до 01.09.2014г., 387 500 руб. оплачивает ФИО1 после государственной регистрации договора до 30.10.2014г. (л.д.12-13).

Дополнительным соглашением от 14.01.2016г. стороны внесли изменения в договор участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ изложив его в следующей редакции: Пункт 1.2. «Объект долевого строительства» является жилым помещением, расположен по адресу: <адрес> обладает следующими индивидуальными характеристиками: <данные изъяты>-комнатная квартира №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на <данные изъяты> этаже (л.д.11-16).

Пункт 2.2. «Срок получения «Застройщиком» разрешения на ввод «Объекта недвижимости» в эксплуатацию в срок до 31.03.2015 г.».

Пункт 2.3. Договора и изложить в следующей редакции: «Объект долевого строительства» должен быть передан «Дольщикам» в соответствии с условиями «Договора» в срок до 30.04.2015 г.».

Согласно пункта 5.3. Договора, с учетом увеличения общей площади «Объекта долевого строительства» с 86,47 кв.м на 88,06 кв.м «Дольщики» выплачивают «Застройщику» разницу между внесенными денежными средствами и денежными средствами необходимыми для строительства «Объекта долевого строительства", в размере 62 059,00 руб., при этом цена Договора (пункт 5.1) будет составлять 3 437 059,00 руб.

«Дольщики» выплачивают «Застройщику» сумму в размере 62 059,00 руб. в течение трех дней с даты государственной регистрации настоящего Соглашения.

Дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.01.2016г. Данные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В подтверждение исполнения своих обязательств по указанному договору ответчиком ФИО1 в материалы дела представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 200 000 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 487 500 руб., № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 1 000 000 руб. на общую сумму 1687500 руб. (л.д.17).

В соответствии со ст. 450 п. 1, п. 3 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, к основаниям для расторжения договора законодатель относит просрочку внесения платежа более чем на два месяца при условии единовременного внесения платежей либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей при условии рассрочки платежей.

В силу п. 11.1 договора, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию из сторон по основаниям предусмотренным законодательством. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказанным письмом с описью вложения (п.11.2 договора). Застройщик имеет право одностороннего расторжения договора в случае внесения платежа дольщиком более чем на один месяц. При неисполнении Дольщиками такого требования и при наличии у Застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по оплате цены Договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Дольщиков от его получения или в связи с отсутствием Дольщиков по указанному им почтовому адресу Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, при этом Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложений (п.11.4 договора) (л.д.14-15).

15.04.2015 г. исх. № ООО «Альянс-Строй» направило в адрес дольщиков предупреждение о необходимости погашения ими задолженности в размере 487 500,00 руб., а также уведомление об изменении общей площади объекта долевого строительства и выплате разницы в размере 62 059,00 руб. Данное уведомление получено лично на руки ФИО1 22.04.2015г. (л.д.48).

28.01.2016г. ФИО1 и ФИО6 направили ООО «Альянс-Строй» претензию об уплате неустойки в размере 668 250 руб., убытков в размере 204 000 руб. в связи с просрочкой передачи объекта строительства, с предложением произвести взаимозачет обязательств по уплате по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.19). Претензия получена Гр.З.М.

10.02.2016г. Застройщиком в адрес дольщиков направлено повторное уведомление о необходимости погашения задолженности по договору в срок до 22.01.2016 г., а также предупреждение о расторжении договора в одностороннем порядке в случае неуплаты (л.д.49-50). В соответствии с отчетом ФГУП «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> корреспонденция, направленная в адрес ФИО6, была получена получателем 15.02.2016г. (л.л.51,52). Отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> корреспонденция, направленная в адрес ФИО1 была получена отправителем 14.03.2016г. (л.д.51,53).

29.02.2016г. исх. № исх. № в связи с неисполнением требования ООО «Альянс-Строй» ФИО1 и дольщику ФИО6 было направлено уведомление о расторжении договора долевого участия строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. с даты направления настоящего уведомления (л.д.54-55). В соответствии с отчетом ФГУП «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> корреспонденция, направленная в адрес ФИО6, была получена получателем 03.03.2016г. (л.л.56,57). Отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> корреспонденция, направленная в адрес ФИО1, была получена отправителем 04.04.2016г. (л.д.56,58).

04.03.2016г. ФИО1 направлено уведомление о состоявшейся уступке прав требований Гр.Н.В. ООО «Альянс-Строй»: по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 645 000 руб. основного долга, 166250,90 руб., - процентов за пользование чужими денежными средствам. По договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 350 000 рублей основного долга, 102 907,30 руб. - процентов за пользование заемными денежными средствами, 104 758,11 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами. Госпошлина в размере 15 044,58 рублей уступлены в пользу ООО «Альянс-Строй» на основании договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ. Общий размер уступленных прав требований составил 1 383 960,89 руб.(64-65).

31.03.2016г. ООО «Альянс-Строй» уведомило ФИО1 о зачете взаимных требований на основании договора уступки прав требования от 04.03.2016г. (л.д.66-67).

04.04.2016г. исх. № о повторном уведомлении ФИО1 и ФИО6 о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., а также о необходимости явиться в офис ООО «Альянс-Строй» за получением денежных средств, уплаченных в счет цены договора долевого участия в строительстве (л.д.59). В соответствии с отчетом ФГУП «Почта России» об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> корреспонденция, направленная в адрес ФИО6, была получена получателем 08.04.2016г. (л.д.60,63). Отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты> корреспонденция, направленная в адрес ФИО1, была получена получателем 15.04.2016г. (л.д.61,62).

На основании ч. 5 и ч. 6 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Альянс-Строй» и ФИО6 подписали соглашение о возврате уплаченных денежных средств по договору долевого участия в строительстве в размере 1 687 500,00 руб. путем передачи дольщику денежных средств из кассы заемщика. При подписании соглашения дольщик подтвердила, что не имеет к застройщику каких-либо претензий (л.д.68). Денежные средства в размере 1 687 500 руб. получены ФИО6 (л.д.69).

25.03.2016г. между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже жилого дома по адресу: <адрес>, стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 437 059,00 руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.70-71). В техническом паспорте спорного объекта на указанное жилое помещение, общая площадь помещения определена <данные изъяты> кв.м (л.д.72-76).

ДД.ММ.ГГГГ. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации спорного объекта (л.д.127).

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 зарегистрировал право собственности на данную квартиру (л.д.20).

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Альянс-Строй» заключили договор уступки прав требования по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 800 000 руб. основного долга, проценты за пользование займом, штрафные санкции, а также все иные права обеспечивающие исполнение договора (л.д.78-79).

20.06.2016г. ООО «Альянс-Строй» истцу направило уведомление о состоявшейся уступке прав требований по договору от № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.80-81).

27.06.2016г. ООО «Альянс-Строй» уведомило истца о зачете взаимных однородных требований, указав, что с момента получения данного уведомления, задолженность ООО «Альянс-Строй» перед истцом отсутствует, задолженность перед ООО «Альянс-Строй» на 27.06.2016г. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. и договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ составляет 536 003,36 руб.(л.д.82-83).

В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 140 ГК РФ платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.

Согласно ст. 12 п. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что ФИО1 были нарушены сроки внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, так согласно договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ истцу необходимо было оплатить сумму в размере 300 000 руб. до 01.09.2014г., ФИО1 28.12.2015г. внесена сумма 200 000 руб. с просроком на 1 год 4 мес.; оплатить сумму 387 500 руб. до 30.10.2014г., ФИО1 28.12.2015г. внесена сумма 487 500 руб. с просроком на 1 год 2 мес.; 31 029,50 руб. до 22.01.2016г. задолженность не погашена. Данный факт сторонами не оспаривается.

Таким образом, обстоятельства нарушения срока внесения платежа более чем три раза (невнесение платежа в августе 2014г., в декабре 2015г., причем периодическое внесение платежей в размере большем, чем предусмотрено договором, не исключило наличие задолженности), а также не внесения платежа по дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ. имели место.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ФИО1 не было представлено доказательств оплаты в полном объеме по договору № долевого участия в строительстве жилого дома от 18.06.2014г.

При указанных выше обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных Федеральным законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для расторжения договора № от ДД.ММ.ГГГГ. застройщиком в одностороннем порядке, поскольку в нарушение условий договора дольщиком - ФИО1 систематически нарушались сроки внесения платежей по договору.

Кроме того, между сторонами был произведен взаимозачет денежных средств по договорам займа от 01.09.2011г. и № от ДД.ММ.ГГГГ и во исполнение условий договора долевого участия в строительстве на общую сумму 1 687 500 00 руб.

Довод истца о нарушении застройщиком процедуры расторжения договора, а именно, в отсутствие сведений о получении предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору, судом не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 10.02.2016г. ООО «Альянс-Строй» ФИО1 по его домашнему адресу, указанному в договоре: <адрес>, направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору, в котором также разъяснено, что в противном случае застройщик в одностороннем порядке откажется от исполнения договора (номер почтового идентификатора 61403195002797).

Данное письмо не содержало опись вложения, было получено отправителем 14.03.2016г.

Вторичное уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке ФИО1 с почтовым идентификатором <данные изъяты> получено отправителем ДД.ММ.ГГГГ.

Направление ответчиком ФИО1 предупреждения заказным письмом без описи вложения и неполучение их истцом не может рассматриваться как ненадлежащее уведомление адресата, поскольку сведений о злоупотреблении своими обязанностями со стороны ООО «Альянс-Строй» суду не представлено.

Таким образом, уведомление о расторжении договора направлено ответчиком истцу в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При указанных выше обстоятельствах суд полагает, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена, в требовании о признании недействительным уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., признании действующим договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1, ФИО6 и ООО «Альянс-Строй», отказать.

Требование истца о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альянс-Строй» и ФИО4, не подлежат удовлетворению, поскольку ООО «Альянс-Строй» после расторжения договора долевого участия в строительстве с истцом заключил ДД.ММ.ГГГГ. договор купли-продажи с ФИО4, который исполнил свои обязательства по оплате договора и зарегистрировал свое право в установленном порядке. В связи с чем в требовании об обязании ООО «Альянс-Строй» о передаче ФИО1 в долевую собственность объекта долевого строительства <данные изъяты>-комнатной квартиры № по адресу: <адрес> путем подписания акта приема-передачи жилого помещения не подлежит удовлетворению.

Поскольку суд не усмотрел нарушения ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ суд отказывает истцу во взыскании неустойки в размере 466 537,50 руб., а также в компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа, поскольку данные требования являются производными от основного требования.

Акт проверки Министерства строительства и жилищно -коммунального хозяйства Пермского края на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ№ заместителя министра, начальника управления строительства ФИО7 о выявлении нарушения ООО «Альянс-Строй» в отношении истца по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. правового значения по делу не имеет.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Адьнс-Строй», ФИО4 о признании недействительным уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, отправленного ООО «Альянс-Строй»; о признании действующим договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1, ФИО6 и ООО «Альянс-Строй»; о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альянс- Строй» и ФИО4; обязании ООО «Альянс-Строй» передать ФИО1 в долевую собственность объект долевого строительства - 2-комнатную квартиру № по адресу: <адрес>, путем подписания акта приема-передачи жилого помещения; взыскании с ООО «Альянс-Строй» в пользу ФИО1 неустойки в размере 466 537 руб. 50 коп., возмещении морального вреда в размере 20 000 рублей, штрафа в размере 50% от взысканной суммы, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г.Перми в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья - Э.Б.Домнина