Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Лахденпохского муниципального района и ООО «Петербургтеплоэнерго» о признании законным демонтажа системы отопления в объекте недвижимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявление по следующим основаниям.

С № года ФИО1 является арендатором объекта нежилой недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м, а с № года – собственником на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В № году по причине плохой работы теплоснабжающей организации истец обращался с заявлением в Администрацию Лахденпохского муниципального района (далее – АЛМР) об отключении вышеуказанных помещений от центрального отопления и подключении его к системе электрообогрева. Муниципальное учреждение «Комитет по земельным и имущественным отношениям» предварительно согласовало заявление ФИО1, выдав ему лист согласования по проведению работ с электроснабжающей и теплоснабжающей организацией. После получения согласования со всеми заинтересованными организациями истец направил лист согласования в уполномоченный орган, на основании чего было принято решение о проведении работ по отключению объекта от системы центрального теплоснабжения. Проведение данных работ было поручено жилищно-эксплуатационной службе <адрес>, специалистами которой и было произведено отключение помещения истца от общедомовой системы отопления в № года. С указанного периода с ФИО1 была снята плата за отопление помещения, квитанции не выставлялись. В № года ООО «Петербургтеплоэнерго» (далее – Общество) был произведен осмотр помещений, по результатам которого истцу была начислена плата за потребление тепловой энергии. С указанными действиями Общества истец не согласен, поскольку демонтаж системы отопления был произведен на законных основаниях. Истец считает, что выставление Обществом счетов нарушают его законные права и интересы как собственника объекта. Ссылаясь на положения ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ, ст. 11, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит признать законным демонтаж общедомовой системы отопления в объекте недвижимости, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый (или условный) №.

В судебном заседании истец требования поддержал в полном объеме. Пояснил, что с № года был руководителем №, которое располагалось по адресу: <адрес>., по договору аренды, заключенному с администрацией местного самоуправления <адрес>. Предприятие оказывало услуги населению района по ремонту элетроприборов. В № году в городе были серьезные проблемы с отоплением, услуга населению практически не оказывалась, а та, что оказывалась, была ненадлежащего качества. Многие собственники и наниматели получали разрешения у органов местного самоуправления о демонтаже системы отопления, поскольку отапливались за счет элетроприборов. В помещении МП «Электрон» из-за холода невозможно было работать, поэтому он, как руководитель, согласовал со всеми уполномоченными органами демонтаж системы отопления, получил разрешения и № года специалисты демонтировали систему отопления по адресу: <адрес>. Более никогда он за отопление не платил, поскольку обогрев был за счет элетроприборов. В №, с ним как с ИП был заключен договор аренды указанного помещения, уже без системы отопления. В № данное помещение он выкупил у АЛМР в собственность. Поскольку прошло более 25 лет с момента демонтажа, никаких документов у него не сохранилось, но он все делал законно, в противном случае, никогда бы его от отопления не отключили. В № году у него начались проблемы с ООО «Петербургтеплоэнерго», которые в связи с отсутствием документов, стали начислять оплату за теплоснабжение.

Ответчик – представитель АЛМР по доверенности ФИО4 в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска. Пояснила, что, по мнению АЛМР, произведенный демонтаж системы отопления в спорном помещении, является законным, что подтверждено исследованными в процессе рассмотрения дела доказательствами.

Ответчик – представитель Общества, надлежащим образом извещенный, в суд не явился, направил в адрес суда отзыв, в котором просил в удовлетворении требований отказать, в связи с отсутствием у истца документов уполномоченного органа, подтверждающих законность произведенного отключения спорного объекта от центрального отопления.

Выслушав позицию истца, представителя ответчика - АЛМР, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Статья 11 ГК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных или оспоренных прав.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита нарушенных прав может осуществляться различными способами, выбор которых зависит от характера нарушенного права и последствий его нарушения, а также от усмотрения потерпевшего лица.

На основании ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В судебном заседании установлено следующее.

Постановлением первого заместителя Председателя Комитета от ДД.ММ.ГГГГ№ реорганизован №, указан перечень предприятий, создаваемых в ходе указанной реорганизации, в числе которых числилось № по адресу: <адрес>.

Решением комитета по управлению муниципальной собственностью <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ помещение по адресу: <адрес>, передано в аренду № за № рублей в месяц.

Указом Председателя Верховного Совета Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ№ мастерская по ремонту радиотелеаппаратуры № передано в муниципальную собственность №.

Постановлением Главы местного самоуправления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ предпринимателю ФИО1 переданы в аренду на пять лет нежилые помещения, площадью № кв.м., расположенные в пятиэтажном панельном жилом доме по адресу: <адрес>, под мастерскую по ремонту радиотелеаппаратуры, а также <адрес> кв.м. под зал игровых автоматов.

Согласно Договору № аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Администрации местного самоуправления Лахденпохского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель сдал, а арендатор ФИО1 принял в аренду встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: №, площадью № кв.м., в том числе № кв.м. под мастерскую по ремонту радиотелеаппаратуры, а также № кв.м. под зал игровых автоматов. Характеристика помещений указана в техническим паспорте на здание. Разделом 4 указанного договора установлена арендная плата. Срок действия договора указан с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 6.1 Договора).

Дополнительным соглашением к договору № аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Администрации местного самоуправления Лахденпохского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена в указанном договоре с Администрации местного самоуправления Лахденпохского муниципального района на муниципальное учреждение «Комитет по земельным и имущественным отношениям».

По условиям Договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи арендуемого субъекта малого и среднего предпринимательства ФИО1 приобрел в собственность объект недвижимости, расположенный по адресу: №, общей площадью – № кв.м.

Из выписки ЕГРН следует, что объект недвижимости – помещение поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера №, имеет ранее присвоенный государственный учетный номер: инвентарный №, условный №, местоположение: <адрес>, площадь – № кв.м., назначение – нежилое, наименование – встроенные нежилые помещения, этаж №, с ДД.ММ.ГГГГ собственником является ФИО1

Жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, подключен к центральному отоплению от сетей Общества.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками Общества было произведено обследование системы теплоснабжения нежилых помещений по адресу: <адрес>, и составлен акт №, подписанный истцом. В результате обследования было установлено наличие проходящих стояков центрального отопления, а также демонтаж радиаторов отопления в помещениях, источником теплоснабжения является электрообогреватель. Разрешающие документы не представлены.

Поводом для обращения истца в суд послужило то, что с сентября 2021 года Общество выставляет истцу счета на оплату услуг по отоплению в полном объеме, тогда как в вышеуказанном жилом помещении с сентября 1996 года демонтирована система отопления, произведенный демонтаж системы отопления, по убеждению истца, является законным.

Частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) на Правительство Российской Федерации возложен ряд полномочий по регулированию отношений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, включая установление правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Во исполнение данного полномочия Правительство Российской Федерации постановлением от 6 мая 2011 года № 354 утвердило Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, регулирующие в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг в многоквартирных домах, а также закрепляющие порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии.

В соответствии с п.п. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354 (далее - Правила № 354), потребителю запрещено самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170, согласно которому переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491) в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Как следует из подпункта «е» пункта 4 Правил № 354, коммунальная услуга по отоплению представляет собой подачу по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, указанной в пункте 15 приложения № 1 к этим Правилам.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 10.07.2018 № 30-П и от 20.12 2018 года № 46-П указал, что специфика многоквартирного дома как целостной строительной системы, в которой каждое жилое и нежилое помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями, обусловливает, по общему Правилу, невозможность отказа собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению и тем самым - невозможность полного исключения расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии.

Внутриквартирное оборудование, в отличие от внутридомовых инженерных систем (включая систему отопления), принадлежит собственнику отдельного помещения, который несет ответственность за соблюдение законного порядка его присоединения к внутридомовым инженерным системам, включая соответствие его технических характеристик конкретной инженерной системе, правильную эксплуатацию; отвечает за вред, причиненный третьим лицам несоблюдением этих требований; несет бремя содержания внутриквартирного оборудования (подп. «а» и «е» п. 35, подп. «в» и «г» п. 115, подп. «б» п. 158, п. 160 Правил).

В ходе судебного разбирательства было установлено наличие проходящих стояков центрального отопления в спорных помещениях, отсутствие отключающих устройств в системе отопления, радиаторы отопления демонтированы, на месте демонтажа установлена запорная арматура.

Со слов истца, документы, подтверждающие законность демонтажа системы отопления, отсутствуют, в связи с прошествием длительного времени.

Вместе с тем, законность демонтажа системы отопления в спорных нежилых помещениях до 2000 года, подтвердили в судебном заседании свидетели.

Так свидетель ФИО5 показала, что с № год работала в должности ведущего специалиста комитета по приватизации и управлению муниципальной собственностью. В № годах в городе было очень плохое отопление, люди грелись за счет элетроприборов. <адрес> была правомочна выдавать разщрешения на демонтаж в случае возможности. Многие обращались к ним в отдел для согласования демонтажа системы отопления, с целью отказа от услуги и переходу на отопление электроприборами. Она лично выдавала разрешения, которые должны были быть согласованы руководителями управляющих компаний, после чего специалисты проводили демонтажи отопления. Нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, находились в собственности администрации (мэрии) <адрес>. Она помнит, что в указанном помещении были проблемы с отоплением, как и в целом в доме и во всем городе, поскольку ФИО1 неоднократно обращался к ней, а помещения были, в том числе в ее ведении. Точную дату не помнит, но до № года, ею было выдано разрешение на демонтаж отопления в спорных помещениях, которое было согласовано с руководителями управляющих компаний.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что в период с июля 1996 года по ДД.ММ.ГГГГ она работала приемщицей в телеателье у ФИО1 по адресу: <адрес>Б. Она хорошо помнит, что перед ее увольнением, ее отец - ФИО7, который работал слесарем-сантехником, проводил демонтаж системы отопления в телеателье по указанному адресу. В тот момент она находилась на работе, отец целый день тоже был в помещении, отрезал батареи, что –то делал, чтобы отключиться от общей системы отопления. Она хорошо помнит, что было много воды, после чего, когда отец ушел, она мыла полы.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал, что в № годы к нему многие обращались для демонтажа радиаторов отопления, он был специалистом и выполнял эти работы. Работы выполнял только при наличии согласованных специализированными органами разрешений. Без разрешения он работы по демонтажу не выполнял. В эти же годы к нему обратился ФИО1 с просьбой демонтировать радиаторы. Он демонтировал радиаторы отопления по адресу: <адрес>. Уверен, что разрешение было, в противном случае, он бы работы проводить не стал, все было строго, по заявкам. Помнит свою дочь, которая в то время работала в телеателье у ФИО1

Свидетель ФИО8 показал, то № года работает мастером у ФИО1 по адресу: <адрес>. В № годах было плохое отопление в городе, в помещениях «№» они замерзали, поэтому были произведены работы по демонтажу системы отопления на основании разрешительных документов, в связи с переходом на систему электроотопления.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, которые предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. Показания свидетелей согласуются между собой и другими доказательствами по делу. Всеми свидетелями представлены трудовые книжки, подтверждающие их показания в части работы. Какой-либо заинтересованности в исходе дела со стороны свидетелей, судом не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что демонтаж общедомовой системы отопления в нежилых помещениях МКД № имел место в № году, когда указанные помещения являлись муниципальной собственностью <адрес> Совета народных депутатов вплоть до № года (ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи данных помещений между истцом и Администрацией Лахденпохского муниципального района), то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Требования о порядке согласования переустройства и перепланировки к таким исключениям не относятся.

Нормативным правовым актом, действовавшим на момент демонтажа общедомовой системы отопления в нежилых помещениях истца, являлся Жилищный кодекс РСФСР.

При этом, в соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР (действовавшей на момент возникновения правоотношений), переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

Также суд учитывает, что представителем ответчика -АЛМР представлено постановление главы местного самоуправления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества муниципальной собственности», которым утверждено Положение о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений) муниципальной собственности – методика определения уровня арендной платы.

Пунктом 3.4 вышеуказанной методики коэффициент комфортности, характеризующий отсутствие в помещении элемента благоустройства (электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации) снижается на №.

Из расчета арендной платы за нежилое помещение в здании по адресу: <адрес> (под мастерскую по ремонту радиотелеаппаратуры), являющегося приложением № к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что установлен коэффициент комфортности, характеризующий наличие или отсутствие в помещении электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации и учитывающий расположение арендуемого помещения – №.

Таким образом, с учетом анализа расчета арендной платы за нежилое помещение в здании по адресу: <адрес> и постановления главы местного самоуправления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду недвижимого имущества муниципальной собственности», суд приходит к выводу, что истцу была установлена арендная плата ниже установленного в п. 3.4 Методики, ввиду отсутствия в помещении одного из элементов комфортности, а именно отопления.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что при заключении с ФИО1ДД.ММ.ГГГГ договора аренды спорных нежилых помещений, система отопления в них уже была демонтирована, а поскольку собственником помещений являлась сама АЛМР, оснований сомневаться в законности проведенного в помещениях демонтажа у суда не имеется.

Учитывая, что судом не установлено наличие каких-либо негативных последствий для иных собственников жилых и нежилых помещений МКД № и ответчиков, суд приходит к выводу, что, несмотря на отсутствие разрешительных документов по производству демонтажа общедомовой системы отопления в нежилых помещениях, общей площадью № кв.м., этаж №, расположенных по адресу: <адрес>, требования истца законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать демонтаж общедомовой системы отопления в нежилых помещениях, общей площадью № кв.м., этаж № расположенных по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) №, произведенный до ДД.ММ.ГГГГ, законным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Сущевская

Мотивированное решение принято 11.10.2023