Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя заявителя ФИО1, представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-410/2014 по заявлению ФИО3 об оспаривании решения Комитета по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с заявлением, указав в его обоснование, что по договору купли-продажи от xx.03.2013 г. он приобрел в собственность квартиру №х, общей площадью хх кв.м., условный номер хх-хх-хх/ххх/хххх-ххх, расположенную по адресу <...> д.ххх. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АЕ № хххххх, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области хх апреля 2013 года. ФИО3 обратился в Комитет по управлению Октябрьским округом Администрации города Иркутска с заявлением о переводе жилого помещения общей площадью хх кв.м., находящегося по адресу: <...> д.ххх, кв. х в нежилое под офисное помещение, предоставив все необходимые документы, перечень которых предусмотрен ст.22 ЖК РФ. Письмом от xx.10.2013 года № ххх-хх-хххх/х Комитет по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска уведомил ФИО3 о принятии решения об отказе в переводе указанного жилого помещения в нежилое. В обоснование отказа Комитетом по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска указано, что проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в нежилое не соответствует требованиям ч. 3 п.1 ст. 24 ЖК РФ, а именно, в нарушение п.1 ст.36, п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ заявителем не представлено согласие собственников помещений в данном многоквартирном доме на производство оборудования крыльца на общем земельном участке, прилегающем к дому, а также согласие на благоустройство земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Заявитель полагает, что вышеуказанный отказ Администрации г. Иркутска незаконен и подлежит отмене. Так же заявитель указывает, что земельный участок, на котором расположен жилой дом по адресу: <...> ххх не сформирован, в отношении него государственный кадастровый учет произведен не был и право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло. На основании изложенного заявитель ФИО3 просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска в переводе жилого помещения в нежилое помещение в отношении ФИО3, выраженное в уведомлении от хх октября 2013 года № ххх-хх-хххх/х.

Заявитель ФИО3 в судебное заседание не явился, суд не располагает сведениями о том, что причины не явки являются уважительными, представил заявление о рассмотрении иска в его отсутствие, а также выдал на имя представителей ФИО1, ФИО4 доверенность от xx.11.2013 г. с правом представления интересов без его участия.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии неявившегося лица.

Представитель заявителя ФИО3 - ФИО1, действующий на основании доверенности от xx.11.2013 года в судебном заседании заявление поддержал, настаивал на удовлетворении.

В судебном заседании представитель заявителя суду пояснил, что к другим сособственникам квартир, расположенных в доме по адресу: <...> ххх за разрешением заявитель не обращался, поскольку в данном случае имеет место быть лишь перепланировка, т.е. увеличение площади внутри помещения, а не реконструкция, согласия собственников многоквартирного дома не требуется. Также указал, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован, государственный учет не произведен, соответственно право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло.

Представитель заинтересованного лица ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления, суду пояснил, что уведомлением от xx.10.2013г. №ххх-хх-хххх/х Комитет по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска сообщил заявителю об отказе в переводе указанного помещения из жилого в нежилое в связи с несоответствием проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, а именно проектом перепланировки предусмотрено устройство отдельного входа в переводимое помещение за счет демонтажа ограждения лоджии, частичного демонтажа подоконной части наружной стены, устройство крыльца и пандуса на прилегающем к данному дому земельном участке. Данные виды работ, при выполнении которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства относятся к работам по реконструкции (капитальному ремонту) объектов. А также в представленных документах отсутствует согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку жилого помещения с устройством крыльца на придомовом земельном участке. Согласно представленному заявителем в материалы дела проекту перепланировки жилой квартиры в жилом девятиэтажном панельном доме предполагается произвести закладку дверного проема на лестничную клетку, демонтаж балконного ограждения и устройство тамбура с входной группой. Поскольку наружная стена не входит в состав помещения, то изменение (демонтаж части) данной конструкции не является перепланировкой, но относится к реконструкции. В обсуждаемом проекте переустройства данного жилого помещения предусмотрено переоборудование ограждающих конструкций многоквартирного дома с оборудованием входной группы в виде металлической лестницы с пандусом. Кроме того, проектом предусмотрено благоустройство земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Выполнение предусмотренных проектом работ изменит режим пользования частью земельного участка и приведет к невозможности использования земельного участка в том размере, который существует в настоящее время, следовательно, на проведение данного переустройства необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Доказательств, подтверждающих согласие собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества, в том числе земельным участком, при осуществлении реконструкции жилого помещения для перевода его в нежилое помещение, заявителем представлено не было.

Выслушав стороны, допросив специалиста, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Принимая решение, суд руководствуется статьями 56, 196 и 234 ГПК РФ, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Исходя из фактических обстоятельств дела, для правильного его разрешения суд применяет к правоотношениям сторон положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), а также нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет соответствующий пакет документов (ст. 23 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от хх августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником квартиры назначение: жилое, общей площадью хх кв.м., расположенной на 1 этаже по адресу: <...> д. ххх, кв. х, что объективно подтверждается свидетельством о государственной регистрации права хх АЕ хххххх, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области xx.04.2013 года.

Решением заместителя мэра- председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска от xx.10.2013 года № ххх-хх-хххх/х ФИО3 отказано в переводе жилого помещения общей площадью хх,х кв.м, находящего по адресу: <...> ххх в нежилое помещение, по основаниям указанным в ч. 3 п.1 ст. 24 ЖК РФ- несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещений. Также в уведомлении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое указано, что представленным Проектом переустройства и перепланировки переводимого помещения в нежилое (офис), расположенного по адресу: <...> д. ххх, кв. х, предусмотрено переоборудование ограждающих инструкций многоквартирного дома путем демонтажа подоконной части несущей панели наружной стены для обустройства дверного проема, а также оборудование годной группы в виде металлической лестницы с пандусом. Кроме того, проектом предусмотрено благоустройство земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме: площадка с асфальтобетонным покрытием, урна. Выполнение работ, предусмотренных проектом, изменит режим пользования частью земельного участка и приведет к невозможности использования земельного участка в том размере, который существует в настоящее время, следовательно, на проведение данной перепланировки и переустройства необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Как усматривается из проекта переустройства и перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое (офис), расположенного по адресу: <...> ххх-2, выполненного ООО «Проектсройкомплект» основными мероприятиями являются: организация офисного помещения на территории квартиры № 2, находящейся на 1 этаже 5- этажного дома по ул. Красный Мадьяр, 110, организация отдельного входа, устройство крыльца и металлической лестницы, устройство пандуса, благоустройство прилегающей территории.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО5 суду показала, что по адресу: <...> д. ххх, кв. х она выезжала. По данному адресу находилась однокомнатная квартира, составление проекта в отношении которой ею проводилось. В квартире была установлена перегородка с установкой легкой алюминиевой конструкции. После осуществления перепланировки жители других квартир ни коим образом, не смогли попасть в офис ФИО3. Вход был сделан с наружной стороны по ул. N.. Для входа было рекомендовано сделать дверной проем из окна с усилением подоконной зоны. Для организации дверного проема было установлено металлическое крыльцо, которое располагалось на участке рядом с домом. Более того, данное крыльцо было сделано с деформационным швом. При перепланировке пожарные нормы не нарушаются, поскольку площадь помещения не большая, в данном случае достаточно одного эвакуационного выхода. Фактического расширения дверного проема в панели не было, поскольку простенки согласно проекту остались прежними. В данном случае была увеличена лишь площадь проема, которая была еще и усилена металлической конструкцией. В данной серии зданий несущие конструкции являются поперечные стены. В данном случае конструкция была установлена на продольной стене. Для того, чтобы работа стены не была нарушена, расширять проем нельзя, т.е. уменьшить ширину простенка.

Показания, данные специалистом, согласуются с представленным проектом перепланировки и принимаются судом как относимые и допустимые.

Разрешая заявленные требования, суд установил, что в результате осуществления данного проекта фактически ФИО3 произведено разрушение части несущей стены многоквартирного дома. При этом установление отдельного входа и устройство лестниц привело к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта.

Производство данных работ привело к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.

Между тем, согласия всех собственников на указанное изменение объекта ФИО3 представлено в Комитет по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска не было.

Учитывая фактические обстоятельства дела, а также вышеприведенные положения Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, у суда не имеется оснований признавать незаконным отказ Комитета по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска в переводе жилого помещения в нежилое при отсутствии согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Не могут быть приняты во внимание судом доводы заявителя о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован, государственный учет не произведен, соответственно право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, по следующим основаниям.

В силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от хх декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В материалах гражданского дела отсутствуют данные о формировании земельного участка, находящегося под домом по адресу: <...> ххх и проведении его кадастрового учета.

Указанное обстоятельство не оспаривалось ни представителем заявителя, ни представителем заинтересованного лица в судебном заседании.

Вместе с тем, устройство отдельного входа в помещение предполагает занятие части земельного участка под оборудование крыльца, что ведет к невозможности использования участка в том размере, который существовал бы до обустройства входа в квартиру, в связи с чем заявитель обязан был получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на котором при осуществлении реконструкции помещений планировалось устройство отдельных входов.

Однако такого согласия собственников помещений заявителем не представлено.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от хх апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, при предоставлении законом указанного права собственникам помещений в многоквартирном доме, то у них должно было быть отобрано согласие на перевод жилого помещение в нежилое помещение, что со стороны заявителя сделано не было.

Оценив фактические обстоятельства дела и собранные доказательства путём полного, всестороннего и непосредственного исследования всех доказательств, суд приходит к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявления ФИО3

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО3 о признании незаконным отказа Комитета по управлению Октябрьским округом Администрации г. Иркутска в переводе жилого помещения в нежилое помещение, выраженное в уведомлении от хх октября 2013 года № ххх-хх-хххх/х- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Иркутска в течение 30 дней со дня его вынесения в мотивированной форме.

Председательствующий: Н.С. Краснова