Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тетериной О.В. к ООО "Рем-сервис плюс", Алексеевой Н.Н., Анчиковой О.Б., Шойдоковой М.Б, Левичевой В.А., Бунееву Р.Д., Алексеевой Д.Р., Шуханову М.Л., Гармаевой Е.П., Раднаевой Е.Р., Шагдаровой Е.П., Шираповой Р.Н., Хамагаеву А.Е., Шайдорову Ц.Ц., Бадмаевой А.Б., Холхоновой Н.Ц., Номиновой С.С., Кордобан О.В., Сун Л.М., Чойбонову М.М., Тунуханову К.Г., Далбаевой Л.Л., Ермолиной Е.А., Донцовой Ю.П., Яшеву Н.Н., Цзи Ц, Меледянову А.В., Лудоковой И.К., Жамсаранову Б.Д., Эмигеновой О.Д, Дагбаевой М.В., Шагдарову А.В., третьим лицам, не заявляющим самостоятельных требований, ФГУП «УС№93 при Спецстрое России», жилищно-строительному кооперативу «Доверие», ОАО «ТГК-14» о признании недействительным решения протокола собрания дольщиков многоквартирного дома о выборе управляющей компании, утверждения сметы и тарифов на текущий ремонт мест общего пользования и проекта договоров дома,

УСТАНОВИЛ:

Тетерина О.В. обратилась в суд с иском к ООО «Рем-сервис плюс» о признании недействительным решений общего собрания дольщиков помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ о выборе Управляющей компании ООО «Рем-сервис плюс»; утверждения сметы и тарифов на текущий ремонт мест общего пользования и проекта договоров.

Исковые требования мотивированы тем, что она о проведении собрания не уведомлялась. Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ., на данном собрании было принято решение о выборе управляющей компании ООО «Рем-сервис плюс», утверждена смета и тариф на содержание и текущий ремонт мест общего пользования объекта незавершенного строительства многоквартирного дома, а также утверждены проекты договоров на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Полагает, что проведение собрания противоречит нормам жилищного законодательства, а именно п.3 ст.161 ЖК РФ, поскольку выбор способа управления многоквартирным домом- это прерогатива общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, то есть дом должен быть сдан в эксплуатацию. Участники долевого строительства данного дома не являются собственниками жилых помещений. Помещения многоквартирного дома <адрес> находятся в стадии строительства, являются объектом незавершенного строительства, не являются жилыми помещениями, приспособленными для проживания граждан. У участников долевого строительства, которыми проведено оспариваемое собрание дольщиков, не имеется оформленного в установленном порядке права собственности на жилые помещения. Жилищные отношения могут возникнуть при наличии установленного законом права. Объект незавершенного строительства в соответствии с законом принадлежит застройщику, которым является ФГУП «№93 при Спецстрое России». Все лица, принимавшие участие в общем собрании, не являются собственниками жилых помещений. Истец является собственником помещения в многоквартирном доме, как объекта незавершенного строительства, о чем имеется свидетельство.

В ходе судебного разбирательства исковые требования были уточнены. В связи с отсутствием акта ввода в эксплуатацию многоквартирного дома <адрес>, истец полагает, что жилищные правоотношения, связанные с указанным многоквартирным домом, присущи только собственникам жилых помещений в указанном доме, к которым относятся ФГУП «УС № 93 при Спецстрое России», Бунеев Р.Д., Номинова С.С., Эмигенова О.Д., Долбаева Л.Л., Дагбаева М.В., Шагдарова Е.П., Шагдаров А.В., Тетерина О.В. Собственник объекта незавершенного строительства ФГУП «УС №93 при Спецстрое России» является банкротом, открыто конкурсное производство. Однако, именно он обязан оплачивать текущие платежи за содержание невведенного в эксплуатацию объекта незавершенного строительства многоквартирного дома. Полагает, что в результате незаконного решения, приятого на общем собрании дольщиков, лицо, обязанное содержать объект незавершенного строительства, освободилось от своих прямых обязанностей. А собственники помещений в указанном многоквартирном доме не знали о собрании и принятых на нем решений, ставших обязательными для всех.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле к качестве соответчиков привлечены Алексеева Н.Н., Анчикова О.Б., Шойдокова М.Б., Левичева В.А., Бунеев Р.Д., Алексеева Д.Р., Шуханов М.Л., Гармаева Е.П., Раднаев Е.Р., Шагдарова Е.П., Ширапова Р.Н., Хамагаев А.Е., Шайдоров Ц.Ц., Бадмаева А.Б., Холхонова Н.Ц., Номинова С.С., Кордобан О.В., Сун Л.М., Чойбонов М.М., Тунуханов К.Г., Далбаева Л.Л., Ермолина Е.А., Донцова Ю.П., Яшев Н.Н., Цзи Цзиньган, Меделянов А.В., Лудокова И.К., Жамсаранов Б.Д., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФГУП «УС№ 93 при Спецстрое России».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Эмигенова О.Д., Дагбаева М.В., Шагдаров А.В., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ЖКС «Доверие».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ОАО «ТГК-14».

В судебное заседание истец Тетерина О.В. не явилась, извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Тетерин Н.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме. Суду показал, что дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию, ведется строительство дома. Застройщик дома сменился, организован жилищно-строительный кооператив «Доверие». Жилищное законодательство не предусматривает выбор управляющей компании дольщиками дома, а только собственниками жилых помещений, поскольку до ввода дома в эксплуатацию помещения являются нежилыми. Здание дома находится на стадии незавершенного строительства, в подъезде нет перил, не окрашены стены. В указанном доме жильцы проживать не могут, ввиду того, что дом не сдан в эксплуатацию. Сама Тетерина в указанном доме не проживает, ожидая введения дома в эксплуатацию, чтобы уже затем инициировать проведение общего собрания собственников жилых помещений по выбору управляющей компании и решения других вопросов. Истица о собрании дольщиков не уведомлялась, равно как и все остальные собственники помещений в многоквартирном доме, собрание проведено неуполномоченными лицами – дольщиками дома. Обжалуемый протокол общего собрания является подложным, составленным всего несколькими людьми, без проведения собрания. В протоколе указаны нелегитимные решения. Если допустить, что собрание и проводилось, то его процедура по выбору управляющей организации не соблюдена, кворума не было. Управляющая компания избрана неполномочным составом, поэтому, у ООО «Рем-сервис плюс» не возникает права требования оплаты за коммунальные услуги с жильцов, в том числе и с истицы. Многоквартирный дом подключен к коммунальным услугам, еще при строительстве дома, однако за услуги не оплачивает. До сдачи объекта незавершенного строительства в эксплуатацию ответственность за него несет застройщик, оплату за предоставленные услуги энергоснабжающим организациям должен производить он. За потребленную электроэнергию оплата истцом производится. О собрании, составлении протокола от ДД.ММ.ГГГГ., принятых решениях истцу стало известно в суде, при обращении в ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рем-сервис плюс» с иском о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, поэтому срок обжалования протокола не пропущен. Решения, принятые на том собрании, нарушают права истца на материальное обеспечение, т.к. с нее пытаются взыскать незаконно денежные средства за коммунальные услуги, которые ей не оказаны уполномоченным на то лицом.

Представитель ответчика ООО «Рем-сервис плюс» Иванова О.А., действующая на основании Устава, с исковыми требованиями не согласилась. Указала, что выбор их управляющей компании является добровольным волеизъявлением дольщиков, выбравших их компанию. Фактически жильцы заехали в дом, живут в нем и пользуются коммунальными услугами, поэтому, они обязаны оплачивать услуги с момента подключения коммунального ресурса, в соответствии со ст.539 ГК РФ. В настоящее время истец желает переложить обязанность по уплате за коммунальные услуги на застройщика, который является банкротом. Данный многоквартирный дом состоит из № блок-секций. Оспариваемый протокол и решения относятся к выбору управляющей организации дольщиками № и № блок-секций. Сложившиеся правоотношения дольщиков № и № блок-секций дома по проведению общего собрания не могут регулироваться нормами жилищного законодательства, поскольку ЖК РФ не содержит положений о проведении общего собрания дольщиков многоквартирного дома, но их правоотношения регулируются гражданским законодательством и принятые решения распространяются на лиц, кто принимал решения на собрании ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Рем-сервис плюс», как управляющая организация, несет расходы по оказанию услуг на приобретение коммунального ресурса. Она, как представитель ООО «Рем-сервис плюс», была приглашена на собрание. Дольщики голосовали общими площадями квартир. Протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. составлялся, т.е. печатался позже в ООО «Рем-сервис плюс», дольщики приносили договоры на участие в долевом строительстве, где были указаны площади их помещений. Протокол общего собрания и регистрационный протокол хранились у Меделяновой.

Ранее в судебных заседаниях представитель ООО «Рем-сервис плюс» Муруев М.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснив, что выбор управляющей организации ООО «Рем-сервис плюс»- это добровольное волеизъявление дольщиков. ООО «Рем-сервис плюс» сам не принимал решения о своем избрании, не вел подсчет голосов. Фактически жильцы блок- секции № заехали в дом, живут, пользуются коммунальными услугами,, соответственно обязаны их оплачивать. Некоторые из дольщиков через суд оформили право собственности на помещения. Умысла на причинение какого- либо вреда дольщикам со стороны ответчика ООО «Рем-сервис плюс» не имеется. Люди хотят проживать в комфортных условиях, поэтому избрали управляющую компанию. ООО «Рем-сервис плюс» несет расходы по оказанию услуг на приобретение коммунального ресурса. Фальсификации протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. также нет, Жители блок-секции № добровольно собрались и приняли решение о выборе управляющей организации, утвердили тарифы, что гражданским законодательством не запрещено. Процедура собрания дольщиков по жилищному законодательству не предусмотрена. Решения собрания обязательны для участников собрания и не нарушают права истицы. ООО «Рем-сервис плюс», действительно, подал исковое заявление о взыскании с истицы задолженности по коммунальным услугам. Однако, ООО «Рем-сервис плюс» будет пересмотрено основание иска. Также, считает, что истцом пропущен шестимесячный срок обжалования оспариваемого протокола собрания дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Жамсаранов Б.Д. исковые требования не признал, согласен с выбором управляющей компании, утверждением тарифов на собрании.

Ответчик Далбаева Л.Л. с исковыми требованиями не согласилась. Суду пояснила, что проживает в указанном доме, пользуется коммунальными услугами, согласна с избранием дольщиками управляющей компанией. Инициаторами собрания были Меделянова и еще некоторые жильцы дома. Она была оповещена о проведении собрания устно, через соседку. На собрании она присутствовала, там было более № человек, собрание проводилось в подвале дома. В регистрационном протоколе не расписывалась. Собрание проводилось в зимний период, в это время в доме было тепло, он не был заморожен. На момент проведения собрания она являлась дольщиком дома, позже по решению суда она оформила право собственности на квартиру.

Представитель третьего лица ОАО «ТГК-14» Баяртуев А.Б., действующий на основании доверенности, суду пояснил, что между ОАО «ТГК-14» и ООО «Рем-сервис плюс» заключен договор на отпуск тепловой энергии на спорный дом, за потребление которой должно оплачивать ООО «Рем-сервис плюс». Удовлетворение исковых требований повлечет невозможность взыскания за поставленную тепловую энергию с ООО «Рем-сервис плюс», поскольку непосредственно с дольщиками дома договоры не заключены. При этом, ОАО «ТГК-14» было подано заявление в арбитражный суд о включении их в реестр должников ФГУП «УС №93 при Спецстрое России».

Ответчики Шайдоров Ц.Ц., Бадмаева А.Б., Лудокова И.К., представитель ответчика Лудоковой И.К.-Лудокова Н.Д., действующая на основании доверенности, ответчик Левичева В.А., действующая также в интересах дольщиков дома, ответчики Холхонова Н.Ц., Дагбаева М.В., Бунеев Р.Д., Меделянов А.В., действующий за себя и в интересах третьего лица ЖКС «Доверие» на основании Устава, представитель ответчика Меделянова А.В. и третьего лица ЖКС «Доверие» - Меделянова И.М., действующая на основании доверенностей, ответчик Номинова С.С., представитель третьего лица – конкурсный управляющий ФГУП «УС №93 при спецстрое России» Шухонов Я.В., действующий на основании определения АС РБ, представитель третьего лица ФГУП «УС №93 при Спецстрое России» Хатуев А.А., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Участвуя в судебных заседаниях ранее пояснили следующее.

Ответчик Шайдоров Ц.Ц. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, указав, что он принимал участие на собрании дольщиков ДД.ММ.ГГГГ. О собрании он узнал из объявления на подъезде. Собрание проводилось в подвале № блок-секции, было примерно № человек. Директор управляющей компании ООО «Рем-сервис плюс» Иванова провела презентацию своей управляющей компании, рассказала о тарифах, иных условиях, предлагала свою организацию в качестве управляющей компании. При проведении голосования единогласно было выбрано ООО «Рем-сервис плюс». На голосовании выдавались бланки, он в чем-то расписывался, в каком именно документе, пояснить затрудняется. В регистрационном протоколе указано его имя, стоит его подпись. Как должен был оформляться выбор управляющей организации, утверждение тарифов, не знает. В блок- секциях № их дома примерно №% квартир заселены. Все жильцы дома пользуются коммунальными услугами, поэтому, полагает, что жильцы должны оплачивать потребляемые коммунальные услуги. Он является дольщиком строительства дома, право собственности не оформлено. Жильцы ожидают ввода дома в эксплуатацию, так как в настоящее время дом достраивает «<данные изъяты>», после чего станет возможным оформление квартир в собственность. Договор на обслуживание с ООО «Рем-сервис плюс» им заключен.

Ответчик Бадмаева А.Б. с исковыми требованиями не согласилась. При этом, пояснила, что на собрании она не присутствовала, так как приобрела свою квартиру по договору уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ., заселилась в квартиру в ДД.ММ.ГГГГ., договор с ООО «Рем-сервис плюс» заключила в ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что раз она пользуется коммунальными услугами, то должна за них оплачивать. В регистрационном протоколе общего собрания стоит не ее подпись, также неверно указана ее площадь квартиры, поскольку площадь ее квартиры составляет № кв.м., а в протоколе указано № кв.м. Она согласна с выбранной управляющей организацией и оплатой за ее услуги.

Ответчик Лудокова И.К. с исковыми требованиями не согласилась, считая, что пользуется коммунальными услугами, поэтому, обязана оплачивать за них, иначе их могут отключить от потребления. Она проживает в квартире № с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ. на собрании участие принимала, собрание проводилось в подвале, было много народу, более № человек. На собрании выбрали управляющую компанию ООО «Рем-сервис плюс» единогласно, также были утверждены сметы и тарифы на обслуживание. Она была секретарем собрания, вела протокол, который хранился в ООО «Рем-сервис плюс» или у Меделяновой И.М. После выбора ООО «Рем-сервис плюс» занимается уборкой подъездов, придомовой территории, вывозом мусора, водо- и теплоснабжением. В ДД.ММ.ГГГГ. в подъезде окрашены перила. Она согласна с обслуживаем дома выбранной ими управляющей компанией.

Представитель ответчика Лудоковой И.К. Лудокова Н.Д., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что ответчик Лудокова И.К. приходится ей дочерью. На собрании присутствовала она по доверенности от дочери. Вопрос о выборе управляющей организации стоял очень остро, т.к. была зима, дом мог перемерзнуть, так как не было подачи тепла. Народу на собрании было много, не менее № человек. Все единогласно проголосовали за выбор управляющей компании ООО «Рем-сервис плюс», однако в регистрационном протоколе расписались не все, так как часть людей ушли. Голосование проводилось путем подсчета большинства голосов, т.е. участники собрания поднимали руки, велся их подсчет. О квадратуре квартир вопрос не ставился. Она (Лудокова Н.Д.) была секретарем собрания, но протокол не печатала. При проведении собрания она сидела за столом, люди подходили и расписывались в протоколе. Полномочия участников собрания никто не проверял, регистрация лиц не велась. В функции секретаря общего собрания входил только сбор подписей в протоколе. Бюллетеней при голосовании не было. Протокол и все остальные документы остались в управляющей компании. Протокол собрания в письменном виде она не вела. Собрание вела Меделянова И.М. Хотя ей известно, что она дольщиком дома не является, дольщиком является ее муж. Инициировали собрание она и Меделянова И.М. На двери подъезда было объявление о проведении собрания, кем оно было вывешено, не помнит. Для проведения собрания руководство ФГУП «УС №93 при Спецстрое России» в лице ФИО впустило их в подвальное помещение дома.

Ответчик Левичева В.А., действующая от себя лично, а также в интересах дольщиков дома, с исковыми требованиями не согласилась. Суду представила письменный отзыв о несогласии с исковыми требованиями, исходя из следующего. Застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> являлся ФГУП «Управление строительства №93 при Спецстрое России»», который решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве № были применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ, вследствие чего имущественные права дольщиков были признаны обоснованными арбитражным судом и на основании определения суда включены в реестр требований должника- ФГУП «Управление строительства №93 при ФА СС»., включая требование и Тетериной О.В. Так, Определением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. требование Тетериной О.В. о передаче жилых помещений в виде двух однокомнатных квартир со строительными номерами № и № признано обоснованным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений застройщика-банкрота. Порядок удовлетворения требований участников строительства предусмотрен статьей 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Исходя из указанной нормы, погашение таких требований осуществляется путём передачи прав застройщика-должника на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному жилищно-строительному кооперативу в целях его достройки. Согласно ст. 201.10 Закона о банкротстве, такая передача объектов незавершенного строительства с земельным участком от должника в созданный дольщиками кооператив осуществляется на основании определения арбитражного суда, в рамках дела о банкротстве застройщика. Однако, для вынесения арбитражным судом указанного определения, при передаче объектов незавершенного строительства от Должника в жилищно-строительный кооператив должны быть одновременно соблюдены все условия установленные пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве. Одним из таких условий п.п. 5 п. 3 ст. 201.10 является наличие у должника зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства. А также соблюдения пп.6 п.З ст.201.10 Закона о банкротстве, согласно которому, земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. В данном случае, земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м, находился во временном владении и пользовании должника, на основании договора субаренды № от ДД.ММ.ГГГГ.(т.е на ином имущественном праве). Поскольку, все условия предусмотренные пунктом 3 ст.201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для передачи жилищно-строительному кооперативу объектов незавершенного строительства были соблюдены, поэтому, определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ. по делу № ходатайство конкурсного управляющего должника -ФГУП «УС № 93 при Федеральном Агентстве Специального Строительства» о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу, удовлетворено. Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику-ФГУП «УС №93 при ФА СС» с кадастровыми номерами № и №, расположенные по адресу: <адрес> и <адрес>, а также права застройщика на земельный участок с кадастровым номером № жилищно-строительному кооперативу «Доверие» переданы. Указанное определение Арбитражного суда Республики Бурятии вступило в законную силу после рассмотрения апелляционной жалобы конкурсного кредитора ФГУП «ГУССТ №9 при Спецстрое России». Судом апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ. определение суда первой инстанции оставлено без изменения. На основании указанных судебных актов была произведена регистрация перехода прав в УФРС РБ. Таким образом, от должника к кооперативу перешло не только право собственности на объекты незавершенного строительства, но и также права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п.15 ст.201.10 Закона о банкротстве). Указанное означает, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок переданы жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. При этом следует отметить, что с даты вынесения арбитражным судом определения (ДД.ММ.ГГГГ) о передаче объектов незавершенного строительства, требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными и исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений. Участник долевого строительства Тетерина О.В. по настоящее время не вступила в члены жилищно-строительного кооператива «Доверие». Между тем, на спорных объектах незавершенного строительства ведутся строительные работы, которые в ближайшее время будут введены в эксплуатацию, после чего у каждого участника строительства являющегося членом кооператива возникнет право собственности на имущество, в соответствии с реестром требований о передаче жилых и нежилых помещений. На собрании от ДД.ММ.ГГГГ. она участия не принимала, не знала о его проведении. В рамках конкурсного производства она выбрана представителем дольщиков дома бессрочно, полагает правомерным представление их интересов. Дольщики желают исполнять обязательства по оплате коммунальных услуг и согласны с выбранной управляющей компанией.

Ответчик Холхонова Н.Ц., действующая за себя и в интересах третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ЖСК «Доверие», на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, полагая их необоснованными. Она является дольщиком дома, на собрании ДД.ММ.ГГГГ. участие принимала. Собрание проводилось в подвале дома, в регистрационном протоколе стоит ее подпись, но не соответствует запись о номере ее квартиры, не соответствует квадратура квартиры, т.к. указана площадь помещения больше. Кто был инициатором собрания, не помнит; секретарем собрания была Лудокова, сколько было человек на собрании, не помнит.

Ответчик Дагбаева М.В. исковые требования признала, указав, что участия в собрании дольщиков ДД.ММ.ГГГГ. не принимала, и не знала в его проведении, договор с ООО «Рем-сервис плюс» не подписывала. Она является собственником помещений в цокольном этаже дома <адрес>. Все коммунальные ресурсы к ее помещению подключены, имеются приборы учета, за их потребление она никому не оплачивает.

Ответчик Бунеев Р.Д. исковые требования признал, пояснив, что дом в эксплуатацию не введен, но он оформил право собственности на квартиру по решению суда. В квартире он не проживает, бывает иногда для проверки. В квартире установлены батареи отопления, но есть ли тепло в квартире, не знает. Однако, счета за тепло приходят. На собрании ДД.ММ.ГГГГ. участия не принимал, не знал о его проведении, уведомления о проведении собрания не получал. Не согласен с выбором управляющей организации.

Ответчик Меделянов А.В., действующий за себя и в интересах третьего лица ЖСК «Доверие» на основании Устава, исковые требования не признал. Полагает, что решение о выборе управляющей организации распространяется на всех дольщиков дома. Дольщиками выбрана управляющая организация во спасение своего дома. Все дольщики, кроме истца, оплачивают за коммунальные услуги. Поддерживает мнение представителя ООО «Рем-сервис плюс» о пропуске истцом 6-месячного срока обращения в суд с заявлением. Тетерина О.В. знала о проводимом собрании, поскольку получала коммунальные услуги. Решение на собрании было принято большинством голосов. Он является председателем ЖСК «Доверие» с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку банкротные предприятия отключаются от энергоснабжающих ресурсов, имелась вероятность отключения их дома от энергоресурсов, поэтому для сохранения своего имущества, было принято решение о выборе управляющей организации.

Представитель ответчика Меделянова А.В. и третьего лица ЖКС «Доверие» - Меделянова И.М., действующая на основании доверенностей, с исковыми требования не согласилась, дав показания аналогичные показаниям Меделянова А.В.

Ответчик Номинова С.С. разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что она является собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ. на основании решения суда, до этого являлась дольщиком. В ДД.ММ.ГГГГ. была вынуждена подписать договор на обслуживание, поскольку того требовала управляющая компания. На собрании ДД.ММ.ГГГГ. участия не принимала, о собрании не извещалась, объявлений о проведении собрания не видела. В квартире не проживает, иногда приезжает для проверки.

Представитель третьего лица – конкурсный управляющий ФГУП «УС №93 при Спецстрое России» Шухонов Я.В., действующий на основании определения АС РБ, представитель третьего лица ФГУП «УС №93 при Спецстрое России» Хатуев А.А., действующий на основании доверенности, разрешение исковых требований оставили на усмотрение суда, пояснив, что конкурсным управляющим ФГУП «УС №93 при Спецстрое России» назначен Шухонов Я.В. с ДД.ММ.ГГГГ.; введена процедура банкротства с ДД.ММ.ГГГГ. Многоквартирный дом по <адрес> не достроен. Дольщики провели собрание ДД.ММ.ГГГГ., взяв инициативу в свои руки, выбрали управляющую организацию. Полагают, что по форме собрание проведено ненадлежащим способом, с нарушениями действующего законодательства, правомочность проведения собрания сомнительна. На собрании никем не проверялись полномочия участников собрания, подсчет голосов не велся, протокол собрания не составлялся, подсчет квадратных метров помещений дольщиков, принимавших участие в голосовании, не велся. Неизвестно, как появился печатный вариант протокола. Полагают, что дольщикам навязана управляющая организация ООО « Рем-Сервис плюс». Протокол собрания юридических последствий не влечет, так как находится за рамками жилищного законодательства.

Ответчики Алексеева Н.Н., Анчикова О.Б., Шойдокова М.Б., Алексеева Д.Р., Шуханов М.Л., Гармаева Е.П., Раднаева Е.Р., Шагларова Е.П., Ширапова Р.Н., Хамагаева А.Е., Кордобан О.В., Сун Л.М., Чойбонов М.М., Тунуханова Х.Г., Ермолина Е.А. Донцова Ю.П., Яшев Н.Н., Цзи Цзиньган, Эмигенова О.Д., Шагдаров А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, причины неявки суду неизвестны. В силу ч. ст.167 ГК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного заседания, оценив имеющиеся представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Тетерина О.В. является собственником квартир, расположенных по адресу: <адрес>, а также нежилого помещения в подземном этаже, площадью № кв.м. (гаражный бокс №), согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено в судебном заседании, строительство многоквартирного дома по <адрес> производилось ФГУП «УС № 93 при Спецстрое России». В настоящее время в отношении застройщика открыто конкурсное производство. Дом в эксплуатацию не сдан, в связи с чем, не все дольщики оформили право собственности на помещения. Однако, большая часть дольщиков вселились и проживают в указанном доме.

ДД.ММ.ГГГГг. на проведенном собрании дольщиков была избрана управляющая компания ООО «Рем-сервис плюс».

Тетерина О.В., обращаясь в суд с указанным заявлением, мотивируя его тем, что действия дольщиков жилых помещений в доме <адрес>, инициировавших и участвовавших на собрании дольщиков ДД.ММ.ГГГГ. по выбору управляющей организации нарушают нормы жилищного законодательства. Данный довод, по мнению суда, заслуживает внимания, поскольку, согласно ст. 161 ч.3 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, обсудив доводы сторон, участников судебного разбирательства, проанализировав обстоятельства по делу, исследовав представленные доказательства, суд полагает, что жилищный кодекс РФ не содержит условия о том, что дольщик вправе участвовать в управлении таким жилым домом лишь после государственной регистрации права собственности на причитающееся ему помещение в данном доме. Напротив, согласно статье 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), а при невозможности использования аналогии закона, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Однако, нельзя оставить без внимания и довод истца о том, что разрешения на ввод в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома не получено, в связи с чем, собственником многоквартирного дома, наряду с лицами, получившими право собственности, является и застройщик ФГУП «УС № 93 при Спецстрое России». Таким образом, суд считает, что до сдачи вновь построенного дома в эксплуатацию, и до государственной регистрации прав дольщиков на помещения в таком доме собственником дома следует считать и застройщика, имевшего право на участие в собрании, однако, не извещенного об этом.

Учитывая, что фактически дом достроен и проживание в нем возможно, суд полагает возможным согласиться с доводами дольщиков о том, что для обеспечения сохранности имущества - многоквартирного дома, в связи с открытием процедуры банкротства в отношении застройщика, а также пригодности дома для эксплуатации (проживания), поскольку большая часть квартир заселена дольщиками, возникла необходимость выбора управляющей организации.

При этом, суд считает, что при выборе управляющей компании многоквартирным домом в любом случае следовало исходить из требований действующего законодательства, правил применения аналогии закона. В связи с чем, довод представителей ООО «Рем-сервис плюс» о проведенном собрании, в соответствии с гражданским законодательством, суд находит не состоятельным.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: в т.ч. выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с положениями части 3 статьи 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

На основании положения статьи 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Из смысла указанного следует, что при проведении собрания дольщики должны были руководствоваться указанными нормами, производить подсчет голосов, исходя из их долей в общем имуществе.

Как видно из представленного оспариваемого протокола от ДД.ММ.ГГГГ., на собрании присутствовали дольщики помещений, обладающие №% голосов от общей площади- № кв.м., равной № кв.м. = № голосов, кворум имеется.

Данный протокол вызывает сомнения в его объективности. В протоколе указано, что секретарем собрания была Лудокова И.К. Последняя данный факт в суде не отрицала. При этом, ее показания и показания ее представителя по доверенности Лудоковой Н.Д. имеют существенные противоречия. Так, со слов представителя Лудоковой Н.Д. на собрании присутствовала не Лудокова И.К., а она по доверенности от дочери. При этом, Лудокова Н.Д. пояснила, что протокол на собрании не велся, был изготовлен позже в печатном виде представителем ООО «Рем-сервис- плюс». Данный факт ( не ведение протокола собрания) сам по себе является нарушением процедуры проведения собрания.

Далее, Лудокова Н.Д. показала, что голосовали путем поднятия руки, т.е. большинством голосов. Вместе с тем, в протоколе указано, что голосование происходило путем подсчета площадей помещений. Данное противоречие является существенным при разрешении спора о выборе управляющей организации, указывает о нарушении требований ст. 48 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, а в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представителем ответчика ООО « Рем-сервис плюс» представлен регистрационный протокол в подтверждение проведения собрания, наличии кворума. В нем указаны лица, принимавшие участие на собрании ДД.ММ.ГГГГ.

Допуская, что подсчет голосов производился пропорционально долям в праве на общее имущество данного дома и, оценивая законность проведения процедуры собрания, учитывая указанные общие площади квартир, суд считает, что и здесь имеются нарушения, приводящие к выводу о том, что нельзя согласиться с указанием в протоколе о наличии кворума.

В ходе судебного разбирательства, ответчики, утверждая о наличии кворума, не представили документы общей площади секций № № многоквартирного дома <адрес>, в связи с чем, нельзя прийти к выводу о наличии кворума.

Указанные в регистрационном протоколе площади квартир дольщиков не соответствуют действительности. Так, ответчик Бадмаева суду пояснила, что она не могла принимать участия в собрании дольщиков, поскольку на тот момент она не являлась дольщиком, подпись в регистрационном протоколе ей не принадлежит, квадратура ее помещения указана не правильно. К тому, же исследовав регистрационный протокол и представленные доказательства с указанием площадей дольщиков ( договоры долевого участия, цессии), суд приходит к выводу о несоответствии указанных площадей в регистрационном протоколе.

Так, в регистрационном протоколе указаны площади квартир:

- Ермолиной Е.А. № кв.м., вместо № кв.м. по документам;

Сун П.А.- кв. № №- №, вместо № кв.м., кв. № №- № кв.м., вместо № кв.м. по документам;

- Шайдорова Ц.Ц. - № кв.м., вместо № кв.м. по документам;

- Жамсаранова Б.Д.- № кв.м., вместо № кв.м.;

- Меделянова А.В. - № кв.м., вместо № кв.м.

Указанные площади в регистрационном протоколе являются завышенными. Иных доказательств, подтверждающих фактическую площадь помещений, суду не представлено.

Также, суду не представлены полномочия ФИО1, действующего в интересах дольщика Яшева Н.Н., указанного в регистрационном протоколе.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о нарушении требований закона о порядке, форме и процедуре выбора управляющей организации ООО «Рем- Сервис плюс», в связи с чем, суд считает возможным согласиться с доводами истца о недействительности протокола собрания дольщиков жилого дома по <адрес>.

Довод представителя истца о пропуске шестимесячный срок обжалования оспариваемого протокола собрания дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ. суд находит не обоснованным, т.к. в суде установлено, что истица узнала о проведенном собрании лишь в ДД.ММ.ГГГГ. после подачи иска о взыскании с нее задолженности по коммунальным услугам. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.

При указанных выше обстоятельствах суд считает, что имеются достаточные основания для признания недействительными решений, изложенных в протоколе голосования общего собрания собственников помещения дома <адрес>, проведенного ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Тетериной О.В. удовлетворить.

Признать недействительными решения, принятые на общем собрании дольщиков ДД.ММ.ГГГГ. в многоквартирном доме по адресу <адрес> о выборе управляющей компании ООО «Рем-сервис плюс», утверждении сметы и тарифа на содержание и текущий ремонт мест общего пользования, утверждение проекта договора на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд.

Судья: Л.А. Хаптахаева