Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли — продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 первоначально обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи квартиры по адресу: (адрес) (далее – спорная квартира) от (дата), и применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение: возвратить ей спорную квартиру и прекратить право собственности ФИО2 на спорную квартиру.

В обоснование исковых требований указала, что (дата) между сторонами был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Заключению данного договора предшествовали следующие события: к ней обратилась знакомая ФИО3 с просьбой помочь ей в оформлении займа под залог спорной квартиры для того, чтобы расплатиться с кредиторами; рекомендовала в качестве кредитора ФИО2, объясняя, что между ними уже были рабочие отношения и неоднократные личные общения, характеризовала его, как порядочного и надежного человека, заверив, что с квартирой у него в ломбарде ничего не случится. Условия сделки, предложенные ФИО2 и ФИО3, были следующие: займ в размере 1 500 000 руб. под залог квартиры с выкупом при ежемесячной оплате 6% (или 90 000 руб.). Однако вместо договора займа и договора залога ей на подпись был предоставлен договор купли-продажи, представитель ответчика по доверенности ФИО4 убедил ее, что «они так работают». Деньги от сделки были переданы ФИО4 лично ФИО3, которая распорядилась ими по своему усмотрению. В течение 8 месяцев ФИО2 стабильно выплачивались проценты, он изначально был поставлен в известность, что спорная квартира не продается, что эта квартира для ее дочери, которая в ней проживала до сделки и проживает по настоящее время, оплачивает коммунальные платежи. За истекшее с даты заключения сделки время ответчик в квартиру вселиться не пытался, перед покупкой ее не осматривал, ключей от спорной квартиры у него нет. В настоящее время ей стало известно о привлечении ФИО3 к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку последняя от написания расписки о получении денежных средств уклонилась, она была вынуждена обратиться с заявлением о возбуждении уголовного дела, так как спорная квартиры выбыла из ее собственности помимо ее воли, под влиянием обмана. Поскольку указанный договор был заключен с целью получения ФИО3 у ответчика займа, данная сделка является притворной.

В дальнейшем истец изменила основания заявленных требований, ссылаясь на мнимость оспариваемого договора купли-продажи квартиры от (дата), поскольку у нее не было намерения продать спорную квартиру, полагала, что оформляет сделку с целью залога спорной квартиры, которая будет возвращена ей через 1-2 месяца. Стороны никаких действий по исполнению оспариваемого договора не произвели: ответчик перед заключением сделки спорную квартиру не осматривал, спорная квартира и ключи от нее ответчику не передавались, денежные средства за спорную квартиру он ей не передавал, сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру не свидетельствует о намерении создать соответствующие правовые последствия сделки.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования. Суду пояснила, что она представляла ФИО3 своим знакомым, как надежного человека, последняя брала у них денежные средства в долг под большие проценты. Поэтому, когда ФИО3 предложила заложить спорную квартиру, чтоб рассчитаться со знакомыми займодавцами, пообещав, что быстро выкупит указанную квартиру, она согласилась заложить квартиру, чтобы не «подставлять» своих знакомых. Она не хотела ставить в известность дочь о залоге квартиры, поэтому осмотр спорной квартиры производил представитель ответчика в отсутствие дочери, при этом она передала ему справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и об отсутствии зарегистрированных лиц; денежные средства были переданы представителем ответчика после подписания договора купли – продажи и сдачи его на государственную регистрацию непосредственно ФИО3 в ее отсутствие. В дальнейшем, до лета 2017 г. они вместе с ФИО3 и ФИО5 передавали ответчику денежные средства в качестве процентов за пользование полученными от него денежными средствами, иск она предъявила после того, как ответчик высказал намерение выселить ее дочь из спорной квартиры.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании пояснил, что договор купли-продажи между ответчиком и истцом – это мнимая сделка, так как займ был между ответчиком и ФИО3, все действия стороны совершали для видимости.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представители ответчика по ордеру ФИО7 и по доверенности ФИО8 исковые требования не признали, ссылаясь на то, что оспариваемой договор исполнен сторонами, до его подписания уполномоченный представитель покупателя осмотрел квартиру, затребовал и получил у продавца справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и об отсутствии зарегистрированных лиц в данной квартире, передал денежные средства, о получении которых истец выдала рукописную расписку, стороны подписали договор купли – продажи и передали его на государственную регистрацию, спорная квартира приобреталась ФИО2 не для проживания, а для перепродажи; когда стало очевидным, что квартира не освобождена, им был подан иск о выселении дочери истца, который удовлетворен судом.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в порядке ч.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), об уважительной причине неявки не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в соответствие ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения истца, представителей сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования ФИО9 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Частью 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с. ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Пунктом 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение…. осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст. 170 ГК РФ.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

Частью 1 ст.56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании реестрового дела судом установлено, что (дата) между ФИО1 (продавец) и ФИО4, действующим ФИО2 по нотариально удостоверенной доверенности от (дата) (покупатель), был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 50,4 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: (адрес) (далее – спорная квартира), по условиям которого ФИО1 продала ФИО2 указанную квартиру за 2 000 000 руб., которые уплачены продавцом до подписания договора; в отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован; к моменту составления настоящего договора квартира покупателем осмотрена, претензий нет; в связи с полным денежным расчетом и отсутствием претензий указанное имущество передано покупателю до подписания договора без составления передаточного акта (п. 6 Договора).

Факт уплаты ФИО4 денежных средств за проданную квартиру подтверждается п.5 данного договора и распиской, согласно которых покупатель в оплату за приобретенное имущество передал продавцу, а продавец получил денежные средства в размере 2 000 000 руб. (л.д. 96).

Доводы истца о том, что денежные средства ей лично не передавались, а были переданы в ее отсутствие представителем покупателя непосредственно ФИО3, опровергаются как содержанием расписки, так и показаниями свидетеля ФИО5, который подтвердил, что ФИО4 вместе с истцом сели в автомобиль, где находилась ФИО3, после того, как ФИО4 вышел, он видел на сидении денежные средства 5-тысячными купюрами.

Не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется оснований, поскольку они последовательны и непротиворечивы, согласуются с письменными доказательствами – оспариваемым договором и рукописной распиской истца.

При этом доводы истца о фактической передаче ФИО4 денежных средств в сумме 1 500 000 руб. вместо 2 000 000 руб. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не подтверждены какими – либо доказательствами.

Из показаний свидетеля ФИО5 следует, что при передаче денежных средств он лично не присутствовал, в их пересчете не участвовал.

При сопоставлении стоимости спорной квартиры, за которую ФИО1 ее приобрела по договору купли - продажи (дата) (л.д.46,47), и за которую она ее продала ответчику (дата), суд установил, что цена соизмерима и составляет 2 000 000 руб. в обоих случаях.

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК РФ).

Реестровым делом подтверждено, что во исполнение требований законодательства (дата) истец и представитель покупателя ФИО4 обратились в Управление Россреестра Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации, соответственно, перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО2 и регистрации права собственности последнего на нее. Указанная государственная регистрация проведена (дата)

Доводы истца о том, что ответчик не осматривал спорную квартиру, опровергаются объяснениями истца, представителя ответчика по доверенности ФИО7, копиями справок ООО «Жилстройсервис-плюс К» от (дата), из которых следует, что до заключения оспариваемого договора уполномоченный представитель покупателя ФИО4 приезжал и осматривал спорную квартиру, заходил в нее вместе с ФИО1, интересовался наличием (отсутствием) задолженности по коммунальным услугам, наличием (отсутствием) зарегистрированных лиц в спорной квартире, для подтверждения отсутствия таковых истцом были переданы ему соответствующие справки, выданные управляющей организацией (л.д.104,105).

При этом доводы истца о том, что при осмотре спорной квартиры представитель покупателя ФИО4 был поставлен ею в известность о проживании в ней ее дочери, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не подтверждены какими – либо доказательствами и опровергаются тем, что осмотр квартиры преднамеренно осуществлялся ФИО1 в период отсутствия дочери, когда квартира была в ремонтируемом состоянии.

Доводы иска о том, что ответчик не производил оплату коммунальных услуг в спорной квартире, поскольку их производила дочь ФИО1, также не подтверждены какими – либо доказательствами, в связи с чем не могут быть приняты судом во внимание. При этом сама по себе неоплата коммунальных услуг не может свидетельствовать о мнимости оспариваемого договора, поскольку задолженность по ним может быть оплачена собственником в любой момент.

Доводы истца о том, что ответчику не передавался ключ от спорной квартиры, что он не делал попыток по вселению в нее, суд находит несостоятельными, поскольку представитель ответчика указал, что квартира приобреталась ФИО2 не для личного использования, а для перепродажи, что согласуется с содержанием нотариально удостоверенной доверенности от (дата) (л.д. 101), из которой следует, что ФИО2 имеет регистрацию по месту жительства по иному адресу, что свидетельствует о наличии у него прав на иное жилое помещение в г. Челябинске.

При этом статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализуя свои права собственника спорной квартиры, ответчик обратился в суд с иском о выселении из спорной квартиры ФИО10, решением Калининского районного суда (адрес) от (дата) его требования удовлетворены.

Оценивая изложенное в совокупности, суд установил, что до заключения оспариваемого договора покупатель в лице уполномоченного представителя по доверенности ФИО4 осмотрел спорную квартиру, получил от истца - продавца письменные доказательства отсутствия в данной квартире зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным услугам; между сторонами было достигнуто соглашение в простой письменной форме по всем существенным условиям договора, представителем покупателя произведена оплата соразмерной стоимости данной квартиры продавцу, стороны добровольно обратились в регистрирующий орган для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорную квартиру; ответчик, реализуя свои права собственника спорной квартиры, обратился в суд с иском о выселении дочери истца.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение обстоятельства исполнения сторонами оспариваемой сделки, в связи с чем отсутствуют законные основания для признания договор купли - продажи от (дата) мнимой сделкой.

Иных оснований для признания оспариваемого договора истцом не заявлено.

В связи с изложенным в удовлетворении требований ФИО1 о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи спорной квартиры от (дата) и применении последствий недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение следует отказать.

Определением судьи от (дата) по заявлению истца в качестве обеспечительным мер был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме, суд считает необходимым по вступлении решения суда в законную силу отменить указанные обеспечительные меры.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли — продажи от (дата), применении последствий недействительности сделки отказать.

По вступлении решения в законную силу отменить наложенный определением судьи Калининского районного суда г.Челябинска от (дата) запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной по адресу: (адрес).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий Л.В. Плотникова