Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зубайдова Мирзоахмада Тоджидиновича к Обществу с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» о расторжении договора на оказание услуг, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» (ООО «Азбука недвижимости») о расторжении договора на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости», взыскании денежных средств в размере 2 351 971 руб. 05 коп., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 975 655 руб. 68 коп., компенсации морального вреда в размере 1 000 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Азбука недвижимости» и ФИО2 заключен договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости. Заключение Договора между Истцом и Ответчиком обусловлено необходимостью приобретения жилого помещения для нужд самого Истца и членов его семьи. Объявление о продаже квартиры по адресу: г.<адрес>, <адрес> Истец обнаружил на странице «Ипотека Челябинск Азбука Недвижимости» в социальной сети Вконтакте. В один из дней июля, начале августа 2022 года Истец созвонился с ФИО6, которая в ходе телефонной беседы подтвердила, что является сотрудником ООО «Азбука недвижимости» и занимается вопросами продажи интересующего Истца объекта - квартиры, расположенной по адресу: г. <адрес>, <адрес>. После осмотра квартиры, Истец решил, что намерен ее приобрести и сообщил ФИО6 о том, что намерен привлечь специалиста, обладающего необходимыми навыками для проверки квартиры на предмет чистоты предстоящей сделки и оценки возможных рисков. ФИО6 предложила свои услуги по проверке объекта недвижимости. Одновременно ФИО6 убеждала Истца в том, что дополнительная проверка квартиры не требуется, у квартиры один собственник, никаких препятствий для заключения договора купли-продажи квартиры, нет. После того, как Истец согласился воспользоваться услугами ООО «Азбука недвижимости», был приглашен в офис ООО «Азбука недвижимости» по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, где ДД.ММ.ГГГГФИО2 в офисе ООО «Азбука недвижимости» подписал Договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости. После подписания указанного договора, ФИО6 сообщила Истцу о том, что собственник объекта недвижимости ФИО1 готов подписать с ним предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. Истец согласился, так как был уверен в безопасности совершаемого действия, полностью полагаясь на мнение ФИО6, которая после подписания Договора на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости должна была, по мнению Истца, предупредить его о возможных рисках. Истец намеревался приобрести Объект недвижимости за счет собственных средств и использовать средства материнского капитала, однако ФИО6 сообщила, что использовать средства материнского капитала на приобретение Объекта недвижимости не получится, так как необходимо будет погасить ипотеку ФИО1 в АО Газпромбанк, за счет средств которого последний и приобрел Объект недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости - квартиры общей площадью 76,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. Цена квартиры составила 2 850 000 руб. По условиям названного предварительного договора ФИО2 передал ФИО1 в качестве задатка денежные средства в размере 1 050 787 руб. Одновременно было подписано Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные денежные средства переданы Истцом для погашения кредита, предоставленного ФИО1 АО Газпромбанк на приобретение квартиры. Со слов ФИО6, Истцу стало известно, что погашение указанного выше кредита необходимо для заключения договора купли-продажи, так как интересующая Истца квартира находилась в залоге АО Газпромбанк, что не позволяло совершить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ФИО1 к Истцу. Размер задолженности по указанному кредиту составлял около 1 300 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 вновь пригласила в офис ООО «Азбука недвижимости» Истца, для обсуждения вопросов, связанных с порядком проведения сделки, где в присутствии ФИО1 сообщили Истцу, что ФИО1 для совершения сделки необходимо погасить ряд задолженностей перед различными организациями, которые были взысканы с него в судебном порядке, из-за чего судами и судебными приставами-исполнителями приняты несколько решений о запрете на совершение регистрационных действий с Объектом недвижимости, однако точную сумму задолженности она не называла. Так как ФИО1 согласился передать Объект недвижимости Истцу до подписания основного договора купли-продажи и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Истец вместе с семьей уже фактически пользовался Объектом недвижимости, последний согласился с предъявленными требованиями. ДД.ММ.ГГГГФИО2 передал наличные денежные средства ФИО1 в качестве задатка за продаваемую квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере 317 650 руб., для погашения оставшейся части долга по кредитному договору, заключенному между АО Газпромбанк и ФИО1 Все документы оформлялись ФИО6, поэтому Истец, не обладающий юридическими познаниями, а также не имеющий представления о порядке и правилах оформления документов на территории Российской Федерации, полагаясь на полученный жизненный опыт, не связанный со сделками с недвижимостью, а также не сомневающийся в добросовестности ФИО6 и ФИО1, согласился погасить задолженности ФИО1 для погашения записей о запрете на совершение регистрационных действий с квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> Едином государственном реестре недвижимости. Далее, через отделение ПАО Сбербанк, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>А, ФИО2 оплатил задолженности ФИО1: ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 13 237 руб. 45 копеек; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 439 636 руб. 44 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 26 934 руб. 78 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 2 353 руб. 40 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 22 887 руб. 95 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 22 899 руб. 64 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 25 341 руб. 67 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 25 341 руб. 66 коп., на общую сумму 578 632 руб. 99 коп. Кроме того, ФИО2 перевел на счет ИП ФИО1 денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ в размере 51 401 руб. 06 коп.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 43 500 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 000 руб., на общую сумму 254 901 руб. 06 коп. Далее, ДД.ММ.ГГГГФИО2 перевел на счет ФИО6 денежные средства в размере 150 000 руб. Никаких обязательств, в том числе долговых, у Истца, его родственников перед ФИО1, ФИО6, ООО «Азбука недвижимости» нет и не существовало на дату заключения предварительных договоров и перечисления/передачи денежных средств. Передавая денежные средства ФИО1, а также погашая задолженности последнего перед третьими лицами, ФИО2 был уверен в том, что приобретет квартиру для себя и своей семьи, а переданные деньги входят в стоимость Объекта недвижимости, что также отражено в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. После передачи денежных средств, Истец стал ожидать даты подписания договора купли продажи. По истечении обозначенных в Договоре на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ сроков подписания договора купли-продажи квартиры, указанный договор заключен не был по причинам, не зависящим от воли Истца. При этом, ни Истец, ни ФИО1 не выразили намерение расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. После ДД.ММ.ГГГГ Истец продолжил совершать действия, направленные на его исполнение, выразившиеся в оплате задолженностей ФИО1 В середине декабря 2022 года, после проведенной проверки квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, <адрес>, Истцу стало известно, что ФИО1 приобрел указанную квартиру с использованием средств целевого жилищного займа, предоставляемого военнослужащим Российской Федерации для обеспечения их жильем, прекратил службу в 2021 году, до истечения предусмотренного законом срока - 20 лет, поэтому утратил право на меры государственной поддержки военнослужащих, а, следовательно, обязан вернуть Федеральному казенному учреждению «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (ФГКУ «Росвоенипотека») денежные средства в размере полной стоимости квартиры, а именно 3 445 943 руб. 55 коп. Кроме того, ФИО1 не оплачивал ипотеку в АО «Газпромбанк», задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 1 386 460 руб. 36 коп. На дату подписания предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, находилась в залоге ФГКУ «Росвоенипотека» и АО «Газпромбанк», а общая сумма задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека» и АО «Газпромбанк» превышает рыночную стоимость Объекта недвижимости и составляет 4 832 403 руб. 91 коп. ДД.ММ.ГГГГ ФГКУ «Росвоенипотека» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора целевого жилищного займа, взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В феврале 2023 года с аналогичным исковым заявлением о расторжении кредитного договора обратилось АО «Газпромбанк». Таким образом, в нарушение п. 3 Договора на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Азбука недвижимости» не исполнило обязанность перед ФИО2 о предоставлении необходимых консультационных и информационных услуг, выразившееся в сокрытии информации о наличии задолженности у ФИО1 перед ФГКУ «Росвоенипотека» в размере 3 445 943 руб. 55 коп., увольнении последнего до истечения установленного законом срока службы - 20 лет, а также разъяснении последствий неоплаты ФИО1 указанной задолженности в предусмотренные законом сроки, что привело к нарушению прав и законных интересов ФИО2, выразившееся в передаче последним ФИО1 денежных средств в размере 2 351 971 руб. 05 коп. Между ООО «Азбука недвижимости» и ФИО2 заключен договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «Азбука недвижимости» обязан подготовить пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестр для приобретения недвижимости находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, а также сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации перехода права собственности Объекта недвижимости. Таким образом, ООО «Азбука недвижимости» принимая на себя обязательства по проведению сделки купли-продажи в отношении конкретного объекта недвижимости, в срок по ДД.ММ.ГГГГ, гарантировало ФИО2 заключение договора купли-продажи в отношении названного объекта недвижимости и государственную регистрацию права собственности на него в пользу Истца. Результатом оказанных ООО «Азбука недвижимости» услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность ФИО2 жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, <адрес>. Услуга по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости ФИО2 надлежащим образом не оказана, поскольку при частичной оплате стоимости квартиры на сумму 2 351 971 руб. 05 коп., и общей стоимости квартиры 2 850 000 руб. лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники ООО «Азбука недвижимости», по вине последних. Действиями ответчика истцу причинен ущерб в размере 2 351 971 руб. 05 коп. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и возмещении ущерба, однако ответ на претензию не поступил, в связи с чем истцом заявлена неустойка в размере 1 975 655 руб. 68 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительной причине неявки суду не известно.

Представитель истца ФИО12, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ООО «Азбука недвижимости» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями согласилась частично, пояснив, что ответчик готов возвратить истцу стоимость договора, в удовлетворении остальной части исковых требований просила отказать.

Третье лицо ФИО1, представители третьих лиц АО «Газпромбанк», ФГКУ «Росвоенипотека» в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, об уважительной причине неявки не известно.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с положениями ст. 32 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 03 августа 2022 года между ООО «Азбука недвижимости» (Исполнитель) и ФИО2 (Заказчик) заключен договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта (л.д. 21-22 т.1).

В соответствии с Приложением № к Договору, стоимость приобретаемого объекта составляет 2 850 000 руб. Заказчик обязуется оплатить вознаграждение Исполнителя в размере 20 000 руб., оплачивается в день подписания кредитного договора (л.д. 23 т.1).

Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежит на праве собственности ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ, наложены обременения в виде ипотеки в пользу ОА «Газпромбанк» сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также в пользу России сроком с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 58-61 т.1).

Квартира по адресу: г.<адрес>, <адрес> приобретена ФИО1ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по ипотечному кредиту (л.д. 71,72).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключено соглашение о задатке, согласно которого Покупатель дал, а Продавец принял задаток в сумме 1 050 787 руб. за продажу квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>. Полная стоимость объекта недвижимости составляет 2 850 000 руб., сумма задатка входит в полную стоимость объекта. Продавец обязуется снять все обременения и запреты регистрационных действий на квартиру до ДД.ММ.ГГГГ и выйти на сделку до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которого стороны обязуются в срок до 15 октября 222 года заключить договор купли-продажи, по которому продавец продает, а покупатель получает в собственность квартиру общей площадью 76,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>. Стоимость указанного объекта недвижимости составляет 2 850 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере 1 050 787 руб. внесена по Соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. Передача указанного объекта недвижимости состоялась ДД.ММ.ГГГГ с составлением передаточного акта. Продавец обязуется снять все обременения и запреты регистрационных действий на квартиру до ДД.ММ.ГГГГ и выйти на сделку до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27 т.1).

Согласно представленной расписки от ДД.ММ.ГГГГФИО1 принял от ФИО2 денежные средства в размере 317 650 руб. (л.д. 35 т.1).

Из представленных в материалы дела платежных документов следует, что ФИО2 через отделение ПАО Сбербанк оплатил задолженности ФИО1: ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 13 237 руб. 45 копеек; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 439 636 руб. 44 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 26 934 руб. 78 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 2 353 руб. 40 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 22 887 руб. 95 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 22 899 руб. 64 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № в размере 25 341 руб. 67 коп.; ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству № размере 25 341 руб. 66 коп.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 51 401 руб. 06 коп.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 43 500 руб.; ДД.ММ.ГГГГ в размере 110 000 руб. (л.д. 35-47 т.1).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГФИО2 перевел на счет ФИО6 денежные средства в размере 150 000 руб. (л.д. 48 т.1).

В свою очередь, ФИО6ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 150 000 руб. перевела ФИО1 (л.д. 116 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Азбука недвижимости» (Заказчик) и ФИО6 (Исполнитель) заключен договор на оказание услуг, предметом которого является оказание Заказчиком следующих услуг Исполнителю: показ объекта, сопровождение сделки в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации и перехода права собственности Объекта недвижимости. Срок действия договора определен с ДД.ММ.ГГГГ и до исполнения услуг (л.д. 81-82).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Азбука недвижимости» (Исполнитель) и ФИО7 (Заказчик) заключили агентский договор, согласно которого Исполнитель принял на себя обязанности совершать от имени и по поручению Заказчика следующие действия: оказание консультативных и риэлторских услуг, связанных с продажей (отчуждением) Объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; размещение рекламы в средствах и сети интернет на сайтах по продаже недвижимости о продаже Объекта недвижимости; прием звонков, демонстрация Объекта недвижимости, ведение переговоров с потенциальными покупателями; сопровождение сделки по отчуждению Объекта недвижимости в Банках (в случае продажи по ипотеке), сопровождение в МФС и нотариуса по необходимости; оказание сопутствующих услуг, непрерывно и взаимно связанных с продажей Объекта недвижимости, представляющего предмет настоящего договора (л.д. 64 т.2).

Из учредительных документов ООО «Азбука недвижимости» следует, что ответчик осуществляет деятельность в виде агентства недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО2 в адрес ответчика направлена претензия, где просил расторгнуть договор на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, возместить убытки в размере 220 000 руб. и выплатить штраф в размере 110 000 руб. (л.д. 30-31, 32).

Разрешая требования истца о расторжении договора оказания услуг, суд исходит из следующего.

Как разъяснено п.п. «г» п. 3 постановления Пленума от 28 июня 2012 года №17 под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 29 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора (абз. 7 п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с п. 4 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

В данном случае, при разрешении спора юридически значимыми обстоятельствами является факт оказания ООО «Азбука недвижимости» услуг по договору от ДД.ММ.ГГГГФИО2 в полном объеме, и соответствие оказанных услуг условиям договора. Обязанность доказать отсутствие оснований ответственности должна быть возложена на ответчика ООО «Азбука недвижимости», которое в силу своей профессиональной деятельности обладает соответствующей компетенцией.

Согласно условиям договора на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости, заключенного между ООО «Азбука недвижимости» (Исполнитель) и ФИО2 (Заказчик) ДД.ММ.ГГГГ, Исполнитель оказывает Заказчику следующие услуги: подготовить пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестре для приобретения недвижимости находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>; сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности Объекта недвижимости. Заказчик за оказанные услуги производит оплату согласно Приложения №, являющегося неотъемлемой частью договора. Исполнитель обязуется в рамках своей профессиональной деятельности и в соответствии с условиями договора предоставить необходимые консультационные и информационные услуги Заказчику. Стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи (л.д. 21-22 т.1).

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что ООО «Азбука сервис», являясь профессиональным участником рынка риэлторских услуг, не исполнила надлежащим образом свои обязательства по оказанию услуг ФИО2, поскольку пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестре для приобретения недвижимости находящейся по адресу: <адрес>, <адрес> полном объеме не подготовлен, сделка не сопровождена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности Объекта недвижимости.

Указанные обстоятельствам сторонами не оспаривалось, как и то, что сделка купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес> не совершена между ФИО2 и ФИО1, в связи с наличием обременений на указанный объект недвижимости и судебных разбирательств относительно указанного объекта недвижимости, как предмета залога.

В данном случае, ООО «Азбука недвижимости», оказывая услуги ФИО8 в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ, и способствуя осуществлению сделки, сопровождая сделку, включая организацию подачи документов, в том числе договора по приобретению объекта в собственность, в орган, осуществляющий регистрацию, должно было действовать разумно и добросовестно.

Доказательств совершения таких действий, ответчиком ООО «Азбука недвижимости» в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предоставлено не было.

При установленных обстоятельствах, оценив исследованные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 услуги по договору от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Азбука недвижимости» фактически не оказаны, в связи с чем истец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать его расторжения, а также взыскания оплаченной денежной суммы по договору в размере 20 000 руб.

Учитывая изложенное, исковые требования о расторжении договора на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Азбука недвижимости» подлежат удовлетворению. При этом, требования о взыскании оплаченной денежной суммы по договору в размере 20 000 руб. истцом не заявлялись.

Разрешая требования о взыскании суммы ущерба и неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из положений ст.1082 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ООО «Азбука недвижимости», последний обязался выполнить комплекс мероприятий, связанных с приобретением истцом в собственность объекта сделки по цене и в соответствии с критериями, закрепленными в Приложении № к Договору.

В соответствии с п.1 Договора комплекс указанных мероприятий включает в себя: подготовить пакет документов, необходимый для предоставления в Росреестре для приобретения недвижимости находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>; сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области для регистрации перехода права собственности Объекта недвижимости.

В соответствии с п.3 Договора Исполнитель обязуется в рамках своей профессиональной деятельности и в соответствии с условиями договора предоставить необходимые консультационные и информационные услуги Заказчику.

В соответствии с п.5 Договора конечной его целью является приобретение объекта сделки в собственность.

Из буквального толкования вышеуказанного договора следует обязанность риэлтора подготовить необходимый пакет документов, достаточный для регистрации сделки, проверить их комплектность и подать документы в регистрирующий орган.

Как следует из представленной в материалы дела переписки (л.д. 97-11, 119-186 т.1) ФИО6, действующей в интересах ООО «Азбука недвижимости» на основании договора оказания услуг, осуществляла деятельность по подготовке документов, снятию обременений с объекта недвижимости, погашению задолженности продавца в целях снятия обременений с объекта недвижимости, составлению соглашений, дополнительных соглашений и предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>, <адрес> для заключения договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1 и регистрации права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО6, которая пояснила, что познакомились с ФИО2 при показе квартиры ДД.ММ.ГГГГФИО2 знал об обременении, она говорила, что продают квартиру только за наличные денежные средства. Она, ФИО17, офис менеджер, ФИО1, ФИО2ДД.ММ.ГГГГ года встречались в офисе. Ими были заказаны ЕГРН. ФИО15 приходили со своим юристом. От ФИО2 поступали перечисления в адрес организации, которые накладывали арест на объект недвижимости, являющейся предметом договора купли-продажи, напрямую сам оплачивал в целях заключения договора купли-продажи. Реквизиты ФИО2 давал ФИО1 Кроме того, ФИО2 проводил через нее денежные средства в размере 150 000 руб., так как необходимо было перевести денежные средства ФИО1 в <адрес>. Ей перевел истец денежные средства, так как у него не получалось перевести ФИО1 в другой банк, и она в течении трех минут переводила денежные средства ФИО1 Она показывала квартиру и должна была сопроводить сделку в Управление Росреестра по Челябинской области. ДД.ММ.ГГГГ ФГКУ «Росвоенипотека» обратились в суд с иском к ФИО1, он предлагал истцу, что дослужит, всячески пытались вывести стороны на сделку. Истец задавал вопросы о рисках, ему объясняли, что снимается обременения и потом выходят на сделку, были вопросы, когда будут сняты обременения, звонил, спрашивал, все объясняли, отсылали выписки из ЕГРН. Проверялась дополнительно Росвоеинпотека, с банком общались. В октябре не вышли на сделку, поскольку были не сняты обременения из-за работы приставов.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО9, которая пояснила, что ФИО1 обратился в начале ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Азбука недвижимости» заключало сделку на продажу квартиры. Объявления квартиры, которая продавалась были размещены на сайтах «Авито», «Вконтакте», объявление до сих пор есть и написано, что цена ниже рынка, сайт «Дом клик». ДД.ММ.ГГГГ было выставлено первое объявление, ДД.ММ.ГГГГ позвонили ФИО15 с желанием посмотреть квартиру. Она голосовым сообщением сказала, что тяжелая ситуация, собственник проживает в другом городе и сделка долгая. До просмотра квартиры ФИО15 были со всем ознакомлены. Помимо ФИО15 смотрели еще несколько человек квартиру. Приостановили продажу с 09-ДД.ММ.ГГГГ, так как появилась женщина полностью с наличными денежными средствами для покупки. Потом выложили опять объявление, ФИО15 сказали, что женщина испугалась долгов по квартире. Продавец и покупатель не могли встретиться. ФИО15 хотели быстрее заехать в квартиру. ДД.ММ.ГГГГ приехал к ним ФИО1 Встретились в ООО «Азбука недвижимости» - ФИО15 отец и сын, присутствовал офис менеджер, она, ФИО18 и ФИО1 О наличии новых обременений не знали, ФИО1 объяснил вновь возникающие обременения с августа по декабрь обременениями приставов. ФИО2 и ФИО1 подписывая предварительный договор, запрашивали обременения, все показывали. ФИО15 со всем согласились. В выписке ЕГРН значилось обременение АО «Газпромбанк», были коммунальные долги. ФИО15 приходили с юристами. Договор у них был с ФИО2 только, чтобы собрать документы и представить в Управление Росреестра по Челябинской области.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 пояснила, что в 2022 года обратился истец в агентство недвижимости «Форум», находился в процессе переговоров с другим агентством. Были вопросы, денежные средства передает, а квартиру в собственность не получил. Агентство недвижимости «Форум» оказывали услугу юридическое сопровождение по сделке. После проверки документов рекомендовали прекратить оплачивать ипотеку. У ФИО14 были исполнительные производства, было дело в Военной прокуратуре, большие суммы задолженности. Выписка ЕГРН содержала сведения о наличии двух обременений: в пользу России и АО «Газпромбанк». Когда работают с военной ипотекой, то всегда связываются с Росвоенипотека. В данном случае стало известно, что Росвоенипотека не снимут обременение, будет судебное разбирательство. АО Газпромбанк снимает свое обременение, когда получает до конца долг, а Росвоенипотека должна снять обременение когда отслужили 20 лет. С ООО «Азбука недвижимости» контактировали с самого начала и истец плохо разговаривает по-русски, контактировали с ФИО19, потом ФИО20 руководителем агентства недвижимости. Они не знали что такое Росвоенипотека, предлагали клиенту заплатить в АО Газпромбанк и ждать пока снимут обременение.

Из письменных материалов дела, пояснений сторон и свидетелей, следует, что ООО «Азбука недвижимости», оказывая услуги ФИО2 в рамках вышеуказанного договора от ДД.ММ.ГГГГ, подготавливали документы для исполнения договора, организовывали регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

Утверждая о том, что качество оказанной ООО «Азбука недвижимости» услуги не соответствует условиям договора, поскольку предлагаемая истцу квартира имела обременения, договор купли-продажи квартиры не заключен, истцом не учтено то обстоятельство, что ответственность за принятие решения о приобретении недвижимого имущества в любом случае законом возложена на покупателя.

ФИО2 при заключении сделки имел возможность ознакомиться с правоустанавливающими документами, ему было достоверно известно о наличии обременений на приобретаемый объект недвижимости, имел возможность провести дополнительную проверку, экспертизу представленных документов, запросить дополнительные документы.

Кроме того, из представленного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Азбука недвижимости» следует, что общество оказывает услуги именно по подготовке документов необходимых в Росреестре и сопровождении сделки, при этом указанный договор не содержит условий проверки объекта недвижимости на возможность заключения сделки, отсутствие препятствий её заключения и ответственность общества за не заключение договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО1, а также критерии и основания такой ответственности.

Следует отметить, что до настоящего времени предварительный договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО2 и ФИО1 не расторгнуты, сведений о том, что ФИО2 освободил принадлежащую ФИО10 квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, в материалы дела не представлено.

Судом не установлены обстоятельства некачественного исполнения ООО «Азбука недвижимость» обязательств по договору, заключенному с истцом. Основанием для обращения истца с настоящим иском в суд является некачественное оказание услуг ответчиком, при этом, истцу было достоверно известно о наличии обременений в отношении объекта недвижимости, которые намеревался приобрести истец по цене ниже среднерыночной, истец добровольно, на протяжении длительного времени производил погашение задолженности продавца, в свою очередь, о наличии дополнительных обременений, которые не могут быть сняты, в связи с обращением залогодержателя в суд, продавец ФИО1 сообщил доверенному лицу в декабре 2022 года, то есть по истечении срока, когда сторонами должен быть заключен договор купли-продажи квартиры.

Заявляя исковые требования о взыскании ущерба с ООО «Азбука недвижимости», по мнению суда, истец фактически снимает с себя ответственность по принятию решения о приобретении квартиры. Вместе с тем, договор от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Азбука недвижимости» не освобождает истца от обязанности, возложенной на покупателя действующим законодательством, по проверке и контролю за процессом заключения сделки, поскольку правовые последствия недействительности сделки несет именно покупатель.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о взыскании с ООО «Азбука недвижимости» убытков и ущерба.

В силу ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Принимая во внимание обстоятельства дела, характер нарушений прав потребителя ФИО2, степень вины ответчика ООО «Азбука недвижимости», характер и степень нравственных страданий истца, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «Азбука недвижимости» в пользу ФИО11 компенсации морального вреда в размере 5 000 руб.

В соответствии со ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 №2300-1, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей с ООО «Азбука недвижимости» в пользу ФИО2 подлежит взысканию штраф в размере 50% от взысканной суммы, что составляет 2 500 руб.

Согласно п. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи, с чем с ООО «ДНС Ритейл» в доход местного бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 6 300 руб. 00 коп. (6 000 руб. 00 коп. по требованиям о расторжении договора и 300 руб. по требованиям о компенсации морального вреда).

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» о расторжении договора на оказание услуг, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор на оказание услуг по юридическому сопровождению сделки купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и Обществом с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» (ИНН 7453343070, ОГРН 1217400034136) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №№ компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 2 500 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» о взыскании денежных средств, неустойки и компенсации морального вреда, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Азбука недвижимости» (ИНН 7453343070, ОГРН 1217400034136) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Курчатовский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий М.В. Губина

Мотивированное решение изготовлено 13 октября 2023 года.