Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ООО «Новоинвест» об уменьшении стоимости земельного участка, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «Новоинвест» (далее также по тексту решения – Общество) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в обоснование иска указав, что 19 октября 2011 года между сторонами был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны в срок до 31 декабря 2012 года заключат договор купли-продажи земельного участка категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства площадью 500 кв. м. с порядковым номером № по адресу: <адрес>, стоимостью 2500000 руб. 00 коп.; окончательная стоимость земельного участка будет определена на основании данных площади, указанной в кадастровом паспорте на данный земельный участок. 13 ноября 2012 года между ФИО4 и Обществом заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № категории «земли населенных пунктов» площадью 1664 кв. м., стоимостью 2582000 руб. 00 коп. В соответствии с п. 5 договора, указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не обременен правами третьих лиц, не заложен, не находится под арестом. Кадастровый паспорт к договору купли-продажи не был приложен, истцом на руки не получался. Земельный участок приобретался истцом для строительства. В сентябре 2018 года ФИО4 стало известно, что приобретенный им у Общества земельный участок полностью расположен в границах с особыми условиями использования территории <данные изъяты>. Из градостроительного плана следует, что особые условия использования территории возникли до передачи истцу в собственность указанного земельного участка. Администрацией <данные изъяты> истцу запрещено строительство в границах с особыми условиями использования территории. Истцом в адрес ответчика направлялось требование об устранении недостатков, а впоследствии – о расторжении договора, однако, ему было отказано. Поскольку проданный ФИО4 земельный участок не отвечает требованиям договора купли-продажи, истец обратился в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи № от 13 ноября 2012 года, взыскать с Общества в свою пользу денежные средства в сумме 2582000 руб. 00 коп.

Впоследствии истец изменил исковые требования следующим образом: просил уменьшить стоимость указанного выше земельного участка до 582000 руб. 00 коп., взыскать с Общества 2000000 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск с учетом уточнения поддержала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях основаниям, пояснила, что истец приобретал данный участок для строительства жилого дома. Просила также взыскать с ответчика расходы по составлению отчета о рыночной стоимости земельного участка в размере 10000 руб. 00 коп

Представители ответчика ФИО2 и ФИО3 иск не признали по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Выслушав участника процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 460 п. 1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13 ноября 2012 года между ФИО4 и Обществом заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № категории «земли населенных пунктов» площадью 1664 кв. м., стоимостью 2582000 руб. 00 коп. Вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Пунктом 4 договора предусмотрена цена земельного участка в сумме 2582000 руб. 00 коп., которые были уплачены покупателем продавцу. Таким образом, договор сторонами был исполнен.

В соответствии с п. 5 договора, указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не обременен правами третьих лиц, не заложен, не находится под арестом.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрирован за ФИО4 в установленном законом порядке в <данные изъяты> 27 ноября 2012 года.

Как следует из объяснений представителя истца, кадастровый паспорт земельного участка к договору купли-продажи не был приложен.

Земельный участок приобретался истцом для строительства.

В июне 2018 года ФИО4 получено уведомление от <данные изъяты> о том, что принадлежащий ему земельный участок находится в зоне минимально допустимых расстояний газопровода-отвода к <данные изъяты> (100 метров от газопровода-отвода), в данной зоне запрещено всякого рода строительство объектов для жилых и хозяйственных нужд и других ограничениях в соответствии с СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы», утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 30.03.1985 г. № 30, Правилами охраны магистральных трубопроводов, утвержденными Постановлением Госгортехнадзора России от 22.04.1992 г. № 9.

13 сентября 2018 года ФИО4 был получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, в котором содержится информация о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. Зона минимальных расстояний газопровода-отвода к <данные изъяты>, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 1664 кв.м.

Земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории. Прибрежная защитная полоса (согласно правилам землепользования и застройки № от 21.12.2016 г.), площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 1601 кв. м. (ориентировочно).

Согласно ответу Администрации <данные изъяты> на запрос суда, газопровод-отвод к <данные изъяты> принадлежит на праве собственности <данные изъяты>.

Администрацией <данные изъяты> истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство.

09 октября 2018 года истец обратился к ответчику с претензией о безвозмездном устранении недостатков, поскольку проданный Обществом земельный участок не отвечает требованиям договора.

24 октября 2018 года истец предложил ответчику в срок до 02 ноября 2018 года расторгнуть указанный выше договор купли-продажи земельного участка и возместить убытки в размере 2582000 руб. 00 коп.

Обществом отказано в удовлетворении требований истца на том основании, что на дату приобретения ФИО4 земельного участка указанных ограничений не имелось, существенные условия договора не были нарушены.

09 апреля 2019 года истец повторно обратился к ответчику с претензией, в которой просил уменьшить стоимость земельного участка до 582000 руб. 00 коп., возвратив 2000000 руб. 00 коп.

В кадастровом паспорте названного выше земельного участка, выданном 13 марта 2012 года, и находящемся в реестровом деле на земельный участок, имеются сведения о его обременении - охранная зона газопровода (1043 кв. м.).

Как следует из объяснений представителя истца, кадастровый паспорт ФИО4 при заключении договора купли-продажи участка и передачи его истцу Обществом не передавался, об имеющемся ограничении ему не было известно вплоть до сентября 2018 года.

Представленная истцом суду кадастровая выписка о земельном участке от 31 августа 2013 года не содержит сведений об ограничении использования земельного участка.

Согласно сообщению <данные изъяты> истцу, строительство газопровода отвода на <данные изъяты> проводилось в 1983 году, введен в эксплуатацию в 1984 году. Участок с кадастровым номером № частично находится в зоне минимально допустимых расстояний газопровода отвода на <данные изъяты> В соответствии с требованиями «СП 36.13330.2012. Свод правил. Магистральные трубопроводы. Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85*», расстояние от оси газопровода диаметром 300 мм и менее до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений включая жилые дома, должно быть не менее 100 метров. Строительство объектов на представленном участке возможно при условии согласования с <данные изъяты> места размещения каждого объекта до начала его строительства.

Как следует из протокола проведения очередного заседания рабочей группы по повышению качества данных Единого государственного реестра недвижимости № от 26 октября 2018 года, в результате обсуждения были приняты решения, в том числе, об исключении из реестра границ ЕГРН сведений о границах минимальных расстояний и сведения о частях земельных участков, образованных в связи с их внесением, согласно приложению. В приложении под номером 31 указана зона минимальных расстояний газопровода-отвода к <данные изъяты>

Из предоставленной Администрацией <данные изъяты> информации на запрос Общества усматривается, что согласно имеющейся схеме расположения газопровода высокого давления <данные изъяты> 13.02.2019 года и согласованной <данные изъяты> 14.02.2019 года, на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, допускается размещение объекта капитального строительства параметрами 9,2 м х 18,1 м (в случае строительства деревянного объекта), 11,2 м х 18, 1 м (в случае строительства кирпичного (каменного) объекта).

Статья 90 ЗК РФ относит земельные участки под объектами системы газоснабжения к землям транспорта. Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, Правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 31.03.199 г. N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» под охранной зоной объектов системы газоснабжения понимается территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством РФ, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Согласно ст. 28 Федерального закона N 69-ФЗ на земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании, не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Соответствующие требования установлены в СНиП 2.05.06-85* «Магистральные газопроводы», которые определяют минимальные расстояния от оси газопроводов высокого давления в зависимости от диаметра газопровода. В соответствии с п. 1 Таблицы 4 СНиП 2.05.06-85* минимальное расстояние от оси газопровода диаметром свыше 300 до 600 мм 1 класса до коллективных садов с садовыми домиками, дачных поселков составляет не менее 150 м.

Согласно ст. 32 Федерального закона N 69-ФЗ здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, следует, что строительство зданий, строений вблизи объектов систем газоснабжения необходимо осуществлять в соответствии с установленными строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, при согласовании с владельцем соответствующего газопровода, строительство в охранных зонах газопровода категорически запрещено.

Также судом установлено, что в период рассмотрения данного спора в суде зона с особыми условиями использования территории (зоны минимальных расстояний газопровода-отвода к <данные изъяты>) снята с кадастрового учета.

Зона минимальных расстояний газопровода-отвода к <данные изъяты> составляет 100 метров в каждую сторону от газопровода.

04 марта 2019 года истцу выдан новый градостроительный план земельного участка, в котором указано, что земельный участок частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: зона минимальных допустимых расстояний газопровода высокого давления <данные изъяты> (согласно схеме расположения газопровода высокого давления <данные изъяты> в кадастровом квартале № (напротив коттеджного поселка <данные изъяты>), выполненной кадастровым инженером <данные изъяты> площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 1197 кв. м.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО4 при заключении сделки купли-продажи земельного участка был введен в заблуждение относительно качества предмета сделки, поскольку имел намерение использовать земельный участок под строительство жилого дома. Непредставление Обществом информации о нахождении участка в зоне минимальных расстояний до объекта системы газоснабжения, значительно снижает возможность использования земельного участка по назначению, поскольку строительство на принадлежащем истцу земельном участке будет сопряжено с определенными ограничениями, разрешение на строительство может быть получено только с учетом разрешения владельца газопровода, при этом, истцу также придется планировать параметры объекта капитального строительства с учетом расположения газопровода высокого давления.

Указанные обстоятельства не могли быть учтены истцом при принятии решения о приобретении названного выше земельного участка, имеют существенное значение и могли повлиять на его решение о приобретении у Общества данного земельного участка.

Довод стороны ответчика о том, что истцу в устной форме была доведена информация об охранной зоне, судом не может быть принят во внимание, поскольку доказательств тому суду не представлено.

В связи с тем, что земельный участок был приобретен ФИО4 для личных нужд, для строительства жилого дома, на данные правоотношения распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 475 ГК РФ, потребитель (покупатель) в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены товара.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца об уменьшении стоимости земельного участка обоснованы и подлежат удовлетворению.

При этом судом также не принимаются во внимание доводы представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности три года.

Согласно пункту 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ответчик полагает, что срок исковой давности для обращения истца в суд истек 28 ноября 2015 года, то есть, спустя три года после передачи ответчиком ФИО4 земельного участка.

Вместе с тем, поскольку из объяснений представителя истца и материалов дела усматривается, что о нахождении земельного участка истца в охранной зоне газопровода и отсутствии возможности осуществлять строительство на данном земельном участке ФИО4 узнал только в сентябре 2018 года, а обратился в суд 26 ноября 2018 года, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности для обращения в суд истцом не пропущен.

Как следует из представленного истцом отчета №, рыночная стоимость земельного участка истца на дату оценки 02 апреля 2019 года округленно составляет 300000 руб. 00 коп.

Согласно справке №, среднерыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по результатам анализа рынка земельных участков по состоянию на 13 ноября 2012 года составляет 250000 руб. 00 коп. Для определения более точного результата необходимо проводить детальные расчеты с учетом всех основных ценообразующих факторов, в связи с чем, рыночная стоимость может измениться.

При определении размера суммы, на которую следует уменьшить стоимость земельного участка суд исходит из того, что стороны при осуществлении сделки купли-продажи земельного участка пришли к соглашению о том, что его стоимость составит 2582000 руб. 00 коп., а установленная в отчете <данные изъяты> стоимость земельного участка на момент рассмотрения дела и рыночная стоимость участка на момент его приобретения в сумме 250000 руб. 00 коп. являются приблизительными, без учета всех основных ценообразующих фактов, таких, как инфраструктура район расположения земельного участка, его площадь, наличие инженерных коммуникаций и других, и считает возможным снизить стоимость участка на 50%, то есть, до 1291000 руб. 00 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 1291000 руб. 00 коп.

В силу п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Суд, установив, что требования потребителя не были удовлетворены в добровольном порядке, находит обоснованным требования истца о взыскании штрафа, размер которого составит 645500 руб. 00 коп. (1291000 руб. 00 коп. / 2 = 645500 руб. 00 коп.).

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при разрешении вопроса об уменьшении неустойки следует иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах, учитывая то обстоятельство, что у суда отсутствуют сведения о том, что действия ответчика привели к серьезным негативным последствиям для истца, суд полагает возможным уменьшить размер штрафа до 200000 руб. 00 коп., что, по мнению суда, в наибольшей степени обеспечит баланс прав и законных интересов истца.

В связи с тем, что судом при определении размера снижения стоимости земельного участка не учитывался отчет №, расходы по его составлению в размере 10000 руб. 00 коп., понесенные истцом, суд не может учесть как необходимые, в связи с чем, в требовании об их взыскании истцу следует отказать.

Поскольку истец как потребитель освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, из местного бюджета ему надлежит возвратить государственную пошлину в сумме 2000 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 14655 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Новоинвест» в пользу ФИО4 в счет уменьшения стоимости земельного участка 1291000 руб. 00 коп., штраф в сумме 200000 руб. 00 коп.

В удовлетворении иска в остальной части – отказать.

Взыскать с ООО «Новоинвест» в местный бюджет государственную пошлину в сумме 14655 руб. 00 коп.

Возвратить ФИО4 из местного бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 2000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с 22 апреля 2019 года.

Председательствующий О.В. Мисилина

Мотивированное решение составлено 07 мая 2019 года.