Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Е. ДВ-Регион» к ФИО2 о взыскании убытков, признании права собственности на оборудование, по встречному исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Е. ДВ-Регион» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов, неустойки, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Е. ДВ-Регион» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании убытков, ссылаясь на то, что (дата) между истцом ООО «Е. ДВ-Регион» и ответчиком ФИО2 был заключен договор аренды сроком на три года, согласно которому, ответчик (арендодатель) обязывался передать истцу (арендатор) во временное владение и пользование объект недвижимости общей площадью 128,3 кв.м., расположенный по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре (адрес) помещение (№),9 и часть помещения 8, кадастровый (№). Существенными условиями договора явилось то, что объект передается для использования в целях оказания услуг общественного питания, реализации алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания; арендодатель гарантирует, что объект находится у арендодателя в собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, выданной (дата); лица, подписывающие договор, подтверждают и гарантируют наличие у них всех полномочий на заключение договора и отсутствие у них каких либо ограничений на его заключения, вытекающих из учредительных документов, закона или иных оснований. Вместе с тем, в ходе проведении арендатором работ по перепланировке арендуемого помещения, было установлено, что объект имеет обременение, на него наложен запрет на регистрационные действия с объектом недвижимости, в связи с чем, отсутствует возможность регистрации в Росреестре договора аренды, и как следствие, запрет на оформление перепланировки арендуемого помещения и на регистрацию лицензии для продажи алкогольной продукции. С момента подписания договора и до момента получения информации о запрете о наличии обременения истцом была оплачена стоимость за аренду помещения в размере 70 000 рублей. Кроме того, истцом до получения указанной информации были проведены работы по переоборудованию арендуемых помещений, в связи с чем, арендатор понес существенные затраты на подготовку помещения с учетом его использования, предусмотренного пунктом договора. Согласно заключению специалиста ООО «(иные данные)» от (дата), стоимость затрат на общестроительные работы, связанные с переоборудованием арендованных помещений (№),9, частично 8 в функциональное помещение «Алкомаг», расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) составила 970 974,64 руб. Затраты на приобретение оборудования для указанного помещения составляют 282 753 рублей; затраты на оформление помещения вывеской и рекламными атрибутами составляют 86 294 рублей. Кроме того, истец понесла расходы по оплате коммунальных платежей в сумме 20 235 рублей, оплате аренды по предварительному договору аренды 70 000 рублей, оплате за обмерные работы и проект рекламы 12 000 рублей, оплате за подготовку технического плана и техпаспорта 12 000 рублей, оплате на материалы 20 175 рублей. Просит суд взыскать с ответчика денежные средства в общем размере 1 474431,64 руб., которые истец понесла как убытки в результате действий ответчика. Также истец указала, что (дата) в адрес ответчика направлено уведомление о передаче объекта и расчете убытков, (дата) между сторонами заключен акт о передаче объекта аренды и (дата) объект был принят без замечаний представителем ФИО2.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ООО «Е. ДВ-Регион» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов, неустойки, судебных расходов, ссылаясь на то, что (дата) между ней (арендодатель) и ООО «Е. ДВ-Регион» (арендатор) заключен договор (№) аренды нежилых помещений, в соответствии с п. 2.1 которого, арендодатель, обязуется передать, а арендатор обязуется принять в аренду объект, общей площадью 128, 3 кв.м., расположенный по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), помещение (№), 9 и часть помещения 8 (кадастровый (№)). Указанный объект был передан ответчику (дата). В нарушение условий договора (п.п. (дата), 5.1, 5.1.1, 5.1.2) со стороны арендатора не производилась уплата аренды. Срок аренды составляет с (дата) по (дата), при этом, задолженность по арендной плате за период с (дата) по (дата) составляет 280 000 рублей, задолженность по переменной арендной плате составляет 23901,50 рублей, общий долг по арендной плате составляет 303901,50 рублей (280000+23901,50).Ответчику направлено требование об оплате долга в размере 303901,50 рублей в 10-дневный срок со дня его получения, однако, до настоящего дня требование об оплате долга по договору аренды не удовлетворено. Просит суд взыскать с ООО «Е. ДВ-Регион» в свою пользу задолженность по договору аренды нежилых помещений от (дата) в размере 303901,50 руб., неустойку по договору (№) аренды нежилых помещений от (дата) в размере 4368 руб., начисленную в соответствии с п. 7.6 договора аренды; проценты в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в размере 6618,37 руб. за период с (дата) по (дата), а также судебные расходы в сумме 6348,88 руб. за уплату государственной пошлины.

В судебном заседании генеральный директор ООО «Е. ДВ-Регион» ФИО5 (ответчик по встречному иску) участие не принимала, о рассмотрении заявления извещена в установленном законом порядке. Ходатайств об отложении в адрес суда не поступало.

Ранее в судебном заседании на иске настаивала, подтвердила изложенные выше обстоятельства и дополнила, что она имела намерение открыть ночной бар и выбрала место отдельное от жилых домов. При заключении договора она не попросила выписку о регистрации права собственности, действующую на момент подписания договора, поскольку ее уверили, что с помещением все в порядке. Не отрицала, что оплату за аренду не производила, внесла только 70000 рублей. Она ждала, что ФИО2 решит проблему, ограничения будут сняты, и истец оформит все документы.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, о рассмотрении заявления извещена в установленном законом порядке.

Согласно заявлениям от (дата) и (дата) ходатайствовала об отложении судебных заседаний, в связи с занятостью в судебном заседании, а в последующем в связи с необходимостью предоставления дополнительного времени для подготовки заявления об увеличении исковых требований в части взыскании упущенной выгоды.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание кого-либо из лиц, участвующих в деле, в отношении которых отсутствуют сведения об их извещении, разбирательство дела откладывается. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В данном случае суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства, а также принятия заявления об увеличении иска поскольку настоящее гражданское дело находится в производстве суда с июля 2021 года. С учетом длительности нахождения в производстве суда гражданского дела, у представителя истца имелось возможность на протяжении более одного года сформировать окончательные требования, при этом, суд учитывает, что до начала судебного разбирательства в адрес суда поступило только одно заявление об увеличении иска, без доказательств обосновывающих требования.

Также суд принимает во внимание, что истец не лишена возможности заявить требования о возмещении упущенной выгоды путем подачи самостоятельного иска в общем порядке.

Суд не находит оснований для привлечения к участию в деле ФИО, к которому истец также вправе заявить в последующем требования.

Ранее в судебном заседании представитель ООО «Е. ДВ-Регион» поддержала уточнённые исковые требования, согласно которым просила суд взыскать с ФИО2 стоимость затрат, связанные с переоборудованием арендованных помещений в размере 735317 рублей, признать право собственности ФИО2 на оборудование в размере 152628 рублей и взыскать с ФИО2 в пользу истца указанную денежную сумму. Также настаивала на взыскании коммунальных платежей в сумме 20 235 рублей, расходов по предварительному договору аренды 70 000 рублей, расходов за обмерные работы и проект рекламы 12 000 рублей, расходов за подготовку технического плана и техпаспорта 12 000 рублей. Всего просила взыскать денежную сумму в размере 1002080 рублей. В остальной части на иске настаивала. Дополнила, что (дата) был подписан акт приема передачи арендованного имущества и Арендатор его приняла без замечаний, что свидетельствует о том, что у Арендатора какие либо обязательства перед Арендодателем отсутствовали. Договор аренды изначально был неисполнимым, не предоставленная арендодателем информация об обременении до момента подписания договора привела к противоправному поведению арендодателя и к убыткам истца. ФИО2 обещала решить вопрос со снятием запрета, но вопрос не был решен, поэтому истец в мае 2021 года направила сообщение с требованием принять помещение обратно, при этом, требования о расторжении договора аренды не заявляли. Полагает, что в данном случае ответчик ввела в заблуждение ее доверителя и обманным путем заключила договор аренды. Для получения лицензии на алкогольную продукцию необходимо было зарегистрировать договор аренды в Росреестре. По условиям франшизы необходимо было произвести переоборудование помещения, на что был получено согласие Арендатора. Все оборудование приобреталось для ведения бизнеса. На данный момент оборудование находится у ФИО5. Возражала против удовлетворения встречного иска, указав, что арендодатель препятствовал в пользовании арендованным имуществом, в связи с чем, арендатор не должен производить уплату арендных платежей. В данном случае была произведена перепланировка помещения в связи с реализацией договора франшиза и для целевого использования объекта аренды.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 на встречном иске настаивала, исковые требования ООО «Е. ДВ-Регион» не признала, суду пояснила, что о наличии запрета истцу было известно, они пытались разрешить проблему. ФИО7 не предъявляла требования о расторжении договора, а она не имела на это право. Истец осуществляла деятельность несколько дней, но потом закрылась и вывезла имущество.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования, возражал против удовлетворения требований ООО «Е. ДВ-Регион». Суду пояснил, что необходимости в регистрации договора аренды не имелось для получения лицензии для продажи алкогольной продукции. ФИО2 не давала согласие на переоборудование помещения. Согласно заключению эксперта ФИО2 давала согласие на перепланировку, но не переоборудование. Произведенные улучшения в силу ст. 623 ГК РФ являются неотделимыми и переходят к Арендатору, что прямо предусмотрено в договоре. Отделимое имущество может быть реализовано.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, допущенная к участию в деле на основании устного ходатайства в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, поддержала позицию своего доверителя и дополнила, что она непосредственно общалась с ФИО7, она произвела переоборудование помещения, закупила продукты, мебель, она могла работать и получить прибыль. Она регулярно созванивалась в истцом, и ей известно, что несколько дней она вела деятельность в помещении.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что (дата) в ИФНС по г. Комсомольску-на-Амуре (адрес) зарегистрировано ООО «Е. ДВ-Регион», генеральный директором которого на основании решения единственного участника является ФИО5

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, основным видом деятельности Общества является – деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания. В дополнительных видах деятельности указано - торговля розничная алкогольными напитками, пивом, безалкогольными напитками, табачными изделиями и т.д.

Как следует из материалов дела,(дата) между ФИО5 (пользователь) и ФИО1 (правообладатель) заключен предварительный договор коммерческой цессии, в котором стороны договорились о подготовке в будущем договора коммерческой цессии.

Согласно условиям предварительного договора, по основному договору правообладатель обязуется передать пользователю информацию и сведения, имеющие коммерческую ценность, указанную в системе «Алкополис24» и базе знаний «Алкополис 24». За право заключения основного договора пользователь уплачивает правообладателю единовременный взнос в размере 30000 рублей. С момент получения денежных средств, правообладатель передает пользователю доступ к части базы знаний «Алкополис 24» и комплексу исключительных прав, к информации о выборе организационно-правовой формы, для осуществления предпринимательской деятельности, выборе системы налогообложения, выборе банка, выборе оборудования, рекламных каналов, поиск поставщиков.

Во исполнение указанного договора, ФИО5 осуществила платеж на сумму 300000 рублей на счет ИП ФИО1.

Далее установлено, что (дата) между ФИО5 и ФИО2 заключен предварительный договор аренды.

Согласно условиям договора, стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества. Договор аренды должен быть заключен сторонами в течение 60 дней с момента получения арендодателем выписки ЕГРН о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

Предметом договора является аренда нежилого помещения, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре, (адрес), помещения 7,8,9, общей площадью 136 кв.м., в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для оказания услуг общественного питания, а также реализации алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания. Арендная плата составляет начиная со второго месяца 70000 рублей.

На последней странице указанного договора написано, что ФИО2 получила 70000 рублей.

Далее установлено, что (дата) между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Е. ДВ-Регион» (арендатор) в лице ФИО5, заключен договор аренды нежилых помещений (№).

Согласно положениям главы 2 договора, арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять в аренду объект площадью 128,3 кв.м., расположенный в г. Комсомольске-на-Амуре, (адрес), помещения 7,9, часть помещения 8 (кадастровый (№)). Объект передается для использования в целях: оказания услуг общественного питания, а также реализации алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания. Арендодатель гарантирует, что объект находится у арендодателя в собственности, что подтверждается выпиской ЕГРН, выданной (дата) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (№).

Согласно положениям главы 3, передача объекта в аренду, а также возврат объекта при прекращении договора осуществляется по передаточному акту. Обязательства сторон по передаче объекта считаются выполненными после подписания передаточного акта обеими сторонами.

В соответствии с п. (дата) арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта и коммуникаций без письменного согласия с арендодателем. Для осуществления перепланировок и/или переоборудования объекта арендатор обязан предоставить арендодателю на согласование письменный запрос и приложением проектной и рабочей документации. Все произведенные арендатором улучшения объекта, не отделимые без вреда для объекта являются собственностью арендодателя и не подлежат компенсации арендатору.

В соответствии с п.4.4.6 договора аренды, арендатор может передавать свои права и обязанности по договору…., при условии сохранения профиля работы предприятия общественного питания в формате «Бар «Алкомаг».

Положениями главы 10 договора установлено, что договор заключен на срок 3 года с момента его подписания.

Одновременно с подписанием договора аренды, стороны подписали передаточный акт.

Согласно приложению (№) к указанному договору аренды, стороны подписали поэтажный план с экспликацией помещения, а также план с перепланировкой после ремонта.

Также со стороны ФИО2 подписано гарантийное письмо и разрешение на перепланировку.

Таким образом, исходя из условий договора аренды, арендодатель был поставлен в известность о целях аренды и использования нежилого помещения, а именно, осуществление продажи алкогольной продукции.

Из представленного проекта информационной конструкции (вывеска) магазина «АЛКОМАГ» следует, что истцом был заказан технический паспорт, а также вывеска.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что истец предпринимала действия по реализации условий договора коммерческой цессии, с целью открытия бара и продажи алкогольной продукции.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно положениям ст.ст. 608-609 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при подписании договора аренды, со стороны Арендодателя была представлены выписка из ЕГРПН от (дата), в которой указан собственник нежилого помещения ФИО2, при этом, сведения о правопритязаниях и ограничениях отсутствуют.

Вместе с тем, установлено, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя от (дата), в отношении помещения по (адрес) в (адрес) веден запрет на совершение регистрационных действий.

В материалах дела представлена копия исполнительного производства, из которого следует, что в отношении ФИО2 возбуждено исполнительное производство в рамках которого принято постановление о запрете на совершение действий по регистрации.

При этом, ФИО2 предпринимала действия по погашению задолженности, путем обращения к взыскателю в декабре 2020 года.

Как установлено из пояснений участников процесса, ФИО5 стало известно об ограничениях на регистрационные действия в январе 2021 года при проведении работ по перепланировки и составлению технического паспорта объекта.

Согласно требованиям закона, продажа алкогольной продукции предполагает получение лицензии.

В соответствии со ст. 19 Закона РФ от (дата) N 171-ФЗ (ред. от (дата)) "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» для получения лицензии необходимо предоставить документы, подтверждающие наличие у заявителя (за исключением бюджетных учреждений) стационарного объекта общественного питания в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более (за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 3 пункта 6, абзацем девятым пункта 10 статьи 16 настоящего Федерального закона). В случае, если указанные в настоящем подпункте документы, относящиеся к объектам недвижимости (за исключением документа, подтверждающего наличие объекта общественного питания в безвозмездном пользовании), права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, не представлены заявителем, такие документы (сведения, содержащиеся в них) представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия по запросу лицензирующего органа федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, для получения лицензии на осуществлении розничной продажи алкоголя необходимо предоставить договор аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке в Росреестре.

В возникших спорных правоотношениях, истец не зарегистрировала договор аренды по причине наложения судебным приставом исполнителем запрета на регистрационные действия, в связи с чем, не оформила лицензию, а также не открыла бар «Алкомаг», и как следствие, понесла убытки.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине; законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

В п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 12 Постановления Пленума (№) от (дата) "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков, возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить; в этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Определением суда от (дата) по настоящему гражданскому делу назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам судебного эксперта, изложенным в заключение от (дата), в помещении (№),9, части помещения (№) нежилого здания, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре по (адрес) имущество отсутствует. Эксперту имущество было предъявлено ФИО5, которое состоит из стула VENUS, печи для пиццы, системного блока, кассового аппарата, сканера шрих-кода, весов, монитора, телевизора, два барных стула, прилавка торгового, стола торгового, прилавка-прохода, барной стойки, прилавка вспомогательного, стола разделочного, ванной моечной. Наиболее вероятная величина рыночной стоимости предъявленного оборудования составляет 152628 рублей.

При определении перечня работ и затрат на их осуществление, произведенных в помещении (№),9, части помещения (№) нежилого здания, расположенного в г. Комсомольске-на-Амуре по (адрес), установлено, что были произведены следующие работы: демонтажные работы и устройство дверного приема; устройство перегородок и отделочных работ; стяжка и покрытие пола; установка дверных блоков; электромонтажные работы; сантехнические работы. Стоимость затрат на 4 квартал 2020 года составила 648869 рублей.

Также были произведены в ходе перепланировки устройство дверного приема, перегородок. Стоимость затрат на осуществление работ, связанных с перепланировкой по состоянию на 4 квартал 202 года составляет 86348 рублей.

Определением суда от (дата) по настоящему гражданскому делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам судебного эксперта, изложенным в заключение от (дата), стоимость дефектов ремонтно-строительных работ, имеющихся на день осмотра помещения в рамках заключения эксперта (№) от (дата) в помещении (№), 9 и части помещения 8 нежилого здания, расположенного по адресу: расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), с учетом всех факторов и цен, сложившихся на рынке региона по состоянию на 4-й квартал 2020 года составляет 360 707 (триста шестьдесят тысяч семьсот семь) рублей.

Перечень дефектов ремонтно-строительных работ, имеющихся на день осмотра помещения в рамках заключения эксперта (№) от (дата):

- зыбкость покрытия пола из керамогранитных плиток, сколы отдельных плиток, разрушение швов между керамогранитными плитками. Площадь = 87,5 м2;

- зыбкость и отслоение керамической облицовки стен, растрескивание плиток в помещениях №(№), 11 (см рисунок (№), лист 160, 2й том материалов дела). (адрес) облицовки с дефектом = 30,9 м2, площадь перегородок из ГВЛ глухих = 10,7 м2, площадь перегородок с дверным проемом = 7,8 м2.

Вышеперечисленные дефекты является производстве допущенными при производстве работ по устройству стяжки листов ГВЛ, допущенные при производстве облицовочных работ.

Таким образом, с учетом выводов судебных экспертиз установлено, что стоимость затрат на осуществление работ, связанных с перепланировкой составляет 86348 рублей; стоимость работ и затрат в ходе производства работ 648869 рублей, за вычетом стоимости дефектов в сумме 360707 рублей, в общем размере 288162 рублей.

Представитель ФИО2, ФИО3 ссылается на положения ст. 623 ГК РФ, а также на условия договора аренды, предусмотренные п. (дата), согласно которым все произведенные арендатором улучшения объекта, не отделимые без вреда для объекта являются собственностью арендодателя и не подлежат компенсации арендатору.

Согласно положениям п.п. 2-3 статьи 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса РФ, под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

В соответствии с условиями договора аренды, заключенным между сторонами, ООО «Е. ДВ-Регион» планировала оборудование в арендуемом помещении ночного бара «Алкомаг», при этом, работы, которые были осуществлены связаны не с улучшением арендованного имущества, а именно, для реализации проекта «франшизы».

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о взыскании с ФИО2 в пользу ООО «Е. ДВ-Регион» убытки в сумме 374510 рублей (86348 рублей+288162 рублей).

Также суд полагает, что необходимым взыскать убытки в виде расходов, которые были понесены ООО «Е. ДВ-Регион» с целью составления проекта рекламы и за подготовку технического паспорта в общей сумме 24000 рубля (12000 + 12 000).

Таким образом, размер убытков составил в общей сумме 398510 рублей.

В части требований ООО «Е. ДВ-Регион» о взыскании расходов по коммунальным платежам в сумме 20235 рублей и арендных платежей в сумме 70000 рублей, суд не находит законных оснований для их удовлетворения.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязуется компенсировать расходы на энергоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление (п. 5.1.2).

Принимая во внимание, что ФИО5 фактически пользовалась в спорный период времени арендованным помещением, суд полагает, что указанные расходы не могут включены в размере убытков.

Также, суд не находит оснований для удовлетворения требований в части взыскания расходов на оборудование в сумме 152628 рублей и признание за ФИО2 права собственности на оборудование.

Согласно заключению судебного эксперта, представленное оборудование находилось вне помещения, расположенного по (адрес), было представлено ФИО5.

В ходе судебного разбирательства со стороны ООО «Е. ДВ-Регион» не представлено доказательств о том, что оборудование на указанную сумму явилось необходимым для осуществления предпринимательской деятельности по договору коммерческой цессии.

На основании вышеизложенного, требования ООО «Е. ДВ-Регион» подлежат частичному удовлетворению.

Рассматривая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст. 614 ГПК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.п. (дата), (дата) арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и другие платежи, установленные договором, а также уплачивать неустойку и иные штрафные санкции. Не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта и коммуникаций без письменного согласия с арендодателем. Для осуществления перепланировок и/или переоборудования объекта арендатор обязан предоставить арендодателю на согласование письменный запрос и приложением проектной и рабочей документации. Все произведенные арендатором улучшения объекта, не отделимые без вреда для объекта являются собственностью арендодателя и не подлежат компенсации арендатору.

Согласно главе 5 договора аренды, базовая арендная плата составляет с (дата) по (дата) (35000 рублей), начиная с третьего месяца, аренда составляет 70000 рублей. Кроме того, Арендатор компенсирует арендодателю его фактически понесенные расходы на энергоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, отопление.

Как следует из встречного иска ФИО2, последняя настаивает на взыскании арендной платы, согласно следующему расчёту: за период с (дата) по (дата) базовая арендная плата составляет 280000 рублей (70000 х4).

Задолженность по переменной арендной плате составляет 23901,50 рублей, Общий долг составляет 303901,50 рубль.

В возражениях на встречный иск представитель истца ссылается на тот факт, что со стороны арендатора не направлялось требование о расторжении договора аренды, а только уведомление о признании сделки недействительной.

Согласно сведениям, имеющимся в материалах дела, (дата) представитель ООО «Е. ДВ-Регион» направила в адрес ФИО2 уведомление о признании сделки недействительной, по причине подписания неисполнимого договора аренды и предложение о передаче ключей (дата)

Согласно акту приема – передачи от (дата) помещение было принято ФИО4, которая действовала на основании письменного согласия ФИО2.

Согласно положениям ст. 622 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора…

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При анализе уведомления представителя ООО «Е. ДВ-Регион», следует, что фактически арендатор просит расторгнуть договор аренды, поскольку имеются препятствия по использованию имущества по назначению.

Анализируя установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу о применении к возникшим спорным правоотношениям норм права, относящимся к расторжению договора аренды.

Суд принимает во внимание, что ФИО5 было известно об имеющихся ограничениях в январе 2021 года, при этом, уведомлений о признании сделки недействительной, либо о расторжении договора в порядке ст. 622 ГК РФ, в адрес арендодателя не направлялось. Напротив, арендатор продолжила ремонт помещения, осуществила закупку оборудования, что свидетельствует о намерении продолжить аренду помещения.

Как пояснила в ходе судебного разбирательства представитель ФИО2, ФИО4, ФИО5 осуществляла несколько дней деятельность в арендуемом помещении.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО2 о взыскании арендной платы.

При расчете размера арендной платы, суд учитывает, что при подписании предварительного договора со стороны ООО «Е. ДВ-Регион» была произведена оплата аренды в сумме 70000 рублей за первые два месяца аренды, т.е. за декабрь 2020 и январь 2021 года.

Исходя из условий договора аренды, суд полагает необходимым взыскать с ООО «Е. ДВ-Регион» за период с февраля по май 2021 года в сумме 280000 рублей.

В соответствии с п. 7.6 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор обязуется уплатить арендодателю пени в размере 0,01 % от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки, но не более 20 % от размере арендной платы, установленной п. 5.1.1 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Требования пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Правила статьи 333 названного Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно представленному расчету неустойки, ФИО2 просит взыскать задолженность на (дата), которая составляет 4368 рублей (за период с (дата) по (дата) в сумме 1400 рублей; за период с (дата) по (дата) в сумме 1204 рубля; за период с (дата) по (дата) в сумме 987 рублей; за период с (дата) по (дата) в сумме 777 рублей).

Со стороны представителя ООО «Е. ДВ-Регион» указанный расчет оспорен не был.

Принимая во внимание, что указанный расчет произведен в соответствии с требованиями закона, оспорен не был, суд приходит к выводу о взыскании неустойки с ООО «Е. ДВ-Регион» в пользу ФИО2 в размере 4368 рублей.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором…. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу прямого указания п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ правила расчета процентов исходя из ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. В рассматриваемом случае порядок расчета неустойки за нарушение срока внесения арендных платежей установлен договором.

Нормами гражданского права не предусмотрено взыскание двойной неустойки за одно и то же нарушенное обязательство.

Поскольку договором аренды предусмотрена неустойка за неуплату арендной платы в срок, и требования, связанные с возмещением убытков по ст. 395 ГПК РФ, также являются мерой ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательств.

Согласно представленному суду расчету, размер процентов по ст. 395 ГК РФ составил 6348,88 рублей (за период с (дата) по (дата) в сумме 2032 руб.; за период с (дата) по (дата) в сумме 1802,74 рубля; за период с (дата) по (дата) в сумме 1535,21 рублей; за период с (дата) по (дата) в сумме 1247,54 рублей).

Исходя из вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска в части взыскания процентов в порядке ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, требования ФИО2 подлежат частичному удовлетворению.

В силу подп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ, ст. ст. 103, 98 ГПК РФ с ООО «Е. ДВ-Регион» в пользу ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворённым требованиям, в размере 6043,68 рублей.

В силу названных норм права, с ФИО2 в пользу с ООО «Е. ДВ-Регион» подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворённым требованиям, в размере 7185,10 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Е. ДВ-Регион» к ФИО2 о взыскании убытков, признании права собственности на оборудование – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Е. ДВ-Регион» убытки в сумме 398 510 рублей, государственную пошлину в сумме 7185,10 рублей.

В удовлетворении иных заявленных требований ООО «Е. ДВ-Регион» - отказать.

Встречный иск ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Е. ДВ-Регион» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов, неустойки, судебных расходов, - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Е. ДВ-Регион» в пользу ФИО2 задолженность по договору аренды (арендная плата) в сумме 280000 рублей, неустойку в сумме 4368 рублей, государственную пошлину в сумме 6043,68 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в (адрес)вой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд (адрес).

Судья Н.О. Жукова