Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО2, ФИО3 к Администрации ГО «Город Калининград» о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, перераспределении долей в праве собственности на индивидуальный жилой дом,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась с данным иском, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 104/1000 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, №. Указанную долю в праве она приобрела на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО15 В ее долю входят жилые помещения, расположенные на 3-м этаже индивидуального жилого дома. На момент приобретения жилья и передачи его истице дом находился том же техническом состоянии, что и в настоящее время. Выход на чердак был возможен только из квартир, расположенных на 3 этаже. При оформлении договоров купли-продажи все участники долевой собственности были предупреждены о возможности использования чердачного пространства собственниками 3 этажа, ими было подписано соглашение о порядке пользования общей долевой собственностью ДД.ММ.ГГГГ, в п. 2 которого указано, что истица и остальные жильцы 3-го этажа дома получают в пользование помещения, находящиеся над помещениями, входящими в их долю, т.е. составляющие чердачное пространство. Возражений собственники долей по этому поводу не высказали, зная, что, согласно планировке здания, не имеют технической возможности пользоваться помещениями чердачного пространства. Впоследствии выяснилось, что реконструкция чердачного пространства была выполнена предыдущим собственником и не отражена в техническом паспорте БТИ. В <адрес> имеется общий подъезд, отдельные входы в жилые помещения, принадлежащие каждому собственнику в доме, т.е. <адрес> обладает признаками многоквартирного жилого дома. Согласно техническим заключениям, выполненным ООО «Декорум», все работы по реконструкции жилых помещений, расположенных на 3 этаже, выполнены в соответствии с существующими строительными нормами и правилами.

Исковые требования неоднократно уточнялись и дополнялись в ходе рассмотрения дела. Окончательно ФИО2 просит сохранить индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес> реконструированном, перепланированном и переустроенном виде; определить следующий порядок пользования жилыми и нежилыми помещениями в указанном индивидуальном жилом доме: в пользование П.1 определить помещения, расположенные на 1 этаже дома общей площадью 128,2 кв.м.; в пользование П.2 передать помещения, расположенные на 1 этаже дома, общей площадью 60,3 кв.м.; в пользование Д. передать помещения, расположенные на 2 этаже дома, общей площадью 37,0 кв.м.; в пользование К. передать помещения, расположенные на 2 этаже дома, общей площадью 60,7 кв.м.; в пользование ФИО9 определить помещения, расположенные на 2 этаже дома, общей площадью 61,1 кв.м.; в пользование С.3 определить помещения, расположенные на 2 этаже дома, общей площадью 37,5 кв.м.; в пользование ФИО2 определить помещения, расположенные на 3 этаже дома, общей площадью 80,1 кв.м.; в пользование С.2 определить помещения, расположенные на 3 этаже дома, общей площадью 60,1 кв.м.; в пользование ФИО3 определить помещения, расположенные на 3 этаже дома, общей площадью 116,4 кв.м.; в пользование Н. определить помещения, расположенные на 3 этаже дома, общей площадью 37,5 кв.м.

Аналогичные исковые требования окончательно заявлены третьим лицом, заявляющим самостоятельные исковые требования, ФИО3

Истица ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что в 2013 году она приобрела жилье на третьем этаже <адрес> в том же состоянии, в котором оно находится сейчас, т.е. с устроенными в чердачном пространстве помещениями. Почему не учтено чердачное пространство при составлении техпаспорта, ей неизвестно, возможно, это была ошибка БТИ. При заключении договора купли-продажи доли в праве она понимала, что в перечне жилых помещений, соответствующих ее доле, отсутствуют помещения чердачного пространства, но поверила ФИО15, утверждавшему, что эти помещения также фактически переходят ей, и остальные сособственники осведомлены об этом.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, ФИО3 исковые требования поддержал и пояснил, что при приобретении жилья он не обращал внимания на состав помещений, передаваемых ему в качестве его доли, т.к. был доволен тем, что этот договор удалось подписать. Помещения в чердачном пространстве были уже образованы, сейчас он производит в комнате площадью 55,6 кв.м. ремонт. Он осознает, что приобрел по договору купли-продажи одноуровневую условную квартиру.

Представитель истицы ФИО2, третьего лица ФИО3 ФИО5 исковые требования поддержал и пояснил, что при приобретении долей в праве на <адрес> сособственники, в том числе К., П.1 были уведомлены о том, что существует договоренность, согласно которой чердачное пространство передается в распоряжение жильцов третьего этажа, а земельный участок – в распоряжение жильцов нижних этажей. Однако, в последующем между сособственниками стали происходить конфликты по поводу пользования домом и земельным участком, в связи с чем К. и ее родственница С. занимают неконструктивную позицию по данному спору, злоупотребляют правом, поскольку отказываются дать согласие на использование истцами чердачного пространства без каких-либо законных оснований. Доказательств того, что в результате произведенной реконструкции был нанесен ущерб конструкциям здания, иным образом нарушаются права сособственников, не приведено. Требование об определении порядка пользования домом вытекает исключительно из увеличения площади дома и количества жилых помещений в нем за счет образовавшихся в ходе реконструкции чердачного пространства.

Представитель ответчика Администрации ГО «Город Калининград» ФИО6 возражала против удовлетворения исковых требований, сослалась на письменный отзыв, согласно которому требование о сохранении дома в реконструированном виде невозможно по причине отсутствия согласия всех участников долевой собственности.

Третье лицо К. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, заявленных ФИО3, ФИО2 и пояснила, что она, истцы, другие третьи лица приобретали доли в праве на индивидуальный жилой <адрес>, при этом в договорах были указаны индивидуально определенные помещения, переходящие во владение и пользование каждого сособственника. ФИО2 и ФИО3, заключая договоры, не могли не понимать, что они не приобретают жилые помещения, расположенные в чердачном пространстве. Пространство между кровлей и потолком третьего этажа является технологическим, оно необходимо для обслуживания кровли. Потолок третьего этажа на момент сдачи дома представлял собой деревянные балки, обшитые гипсокартоном. ФИО15 предлагал зашить потолок плитами ОСБ, но цена была слишком высока, и собственники помещений третьего этажа от этого отказались, стали выполнять реконструкцию своими силами. Технический паспорт фрагментарно она смогла увидеть при заключении сделки купли-продажи. ФИО1 при реконструкции заняла чердачное пространство не только над своей квартирой, но и над лестницей, которая находится в общем пользовании собственников. Произведенная ФИО2 и ФИО3 реконструкция является самовольной. Вследствие реконструкции нагрузка на несущие конструкции увеличилась, что может привести к их разрушению. В представленных заключениях отсутствуют расчеты нагрузки на несущие конструкции дома.

Представитель третьего лица П.1 ФИО7 и представитель третьего лица П.2 ФИО8 возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным третьим лицом К.

Третьи лица С.2, ФИО9, Н., С.3, Д., П.1, П.2, будучи надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении дела слушанием не заявили.

Н., согласно письменно отзыву, полагает необходимым исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Согласно письменным заявлениям, третьи лица ФИО9, С.2 возражают против удовлетворения исковых требований.

Статьей 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкцией признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

В силу ст.ст. 246-247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Установлено, что индивидуальный жилой дом по адресу: <адрес>, имеет следующие технические характеристики: число этажей – 3, общая площадь – 663,3 кв.м., жилая площадь – 311,2 кв.м. и находится в общей долевой собственности, при этом доли в праве распределены следующим образом: ФИО4 – 104/1000, ФИО1 – 63/1000, С.2 – 102/1000, П.1 – 204/1000, П.2 – 129/1000, К. – 103/1000, ФИО9 – 104/1000, Н. – 64/1000, С.3 – 64/1000, Д. – 63/1000.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что фактически данное здание эксплуатируется сособственниками как многоквартирный жилой дом, а доли ФИО2 и ФИО3 соответствуют условным квартирам на третьем этаже здания и используются ими в качестве таковых.

Чердачное пространство над жилыми помещениями на третьем этаже, занимаемыми ФИО3, оборудовано под жилье в качестве одной комнаты площадью 55,6 кв.м. Из плана, составленного по результатам обследования, проведенного 2 февраля 2016 года, видно, что в чердачном пространстве оборудована еще две комнаты, площадью 18,8 кв.м., обозначенная на плане как 5ж, и площадью 17,4 кв.м., обозначенная как 2ж. При этом видно, что комната 5ж расположена над жилыми помещениями, занимаемыми ФИО2, а комната 2ж – над лестничной площадкой и лестницей.

Из технического паспорта видно, что помещения в чердачном пространстве при технической инвентаризации дома 21 марта 2012 года не учитывались.

Как следует из заключения «о выполненном обследовании квартиры, находящейся на 3-ем этаже...» (в отношении жилого помещения ФИО3) №019/16-ОБМ.ТО, выполненного ООО «Декорум», здание эксплуатируется как многоквартирный жилой дом. На лестничной площадке третьего этажа имеется 4 входных двери. В обследованной условной квартире ФИО3 имеется выход на чердак. Данное чердачное пространство оборудовано собственником под жилье в количестве одной комнаты площадью 55,6 кв.м. Планировка помещений в обследуемом здании не нарушает норм и правил, предусмотренных СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

Как указано в выводах заключения, в обследуемой индивидуально-определенной квартире, имеющей признаки обособленного помещения в составе квартиры были произведены работы по ее реконструкции; исходя из документов, расширение площади произошло за счет чердачного помещения, которое после произведенных работ преобразовалось в полноценный мансардный этаж; индивидуально обособленные помещения в составе квартиры, которые были вновь образованы, являются завершенным объектом капитального строительства, в котором можно проживать гражданам и находится в них круглогодично. Проведенные работы по реконструкции жилой квартиры не нарушают законных интересов других смежных сособственников, как в техническом, так и в конструктивном плане.

Между тем, как видно на фотографиях, являющихся приложением к заключению №019/16-ОБМ.ТО, комната площадью 55,6 кв.м., расположенная в чердачном помещении, явно не является пригодной к проживанию, в ней не окончены отделочные работы, о чем свидетельствуют видимые на снимках не покрытые отделочными материалами гипсоплиты, конструкции кровли, не установленные электрические розетки.

Опрошенный в качестве специалиста Ч., составивший заключения №018/16-ОБМ.ТО, №019/16-ОБМ.ТО, обследование условных квартир ФИО2 и ФИО3 и визуальный осмотр дома производились им в январе 2016 года. В чердачное пространство имеется доступ только из квартир третьего этажа. Фактически здание представляет собой многоквартирный дом, с этой точки зрения им оценивались технические вопросы.

Согласно заключению в отношении жилого помещения ФИО2 №018/16-ОБМ.ТО, чердачное пространство оборудовано под жилые комнаты в количестве двух изолированных комнат площадью 17,4 кв.м. (по плану 2ж) и 18,8 кв.м. (5ж по плану), и одного помещения, которое можно именовать гардеробная (по плану помещение 3). В остальном выводы данного заключения идентичны выводам заключения №018/16-ОБМ.ТО.

Как видно из технического паспорта, планов и пояснений участников процесса, центральная лестница с лестничными площадками находятся в общем пользовании сособственников.

Чердачное пространство не являлось и не могло являться предметом купли-продажи долей в праве на дом по договорам, заключенным с ФИО2, ФИО3, так как, согласно техническому паспорту, каких-либо помещений, полезных площадей выше третьего этажа не имеется.

Так, согласно договору купли-продажи недвижимости от 24 апреля 2013 года, заключенному между ФИО24 и ФИО2, в состав 63/1000 доли в праве на жилой дом, приобретенных ФИО2, входят помещение № (коридор), помещение № (санузел), помещение № (кухня), жилая комната №ж, а также доля помещения № (лестница) пропорционально занимаемой доли жилого дома.

Соглашение от 30 октября 2013 года, представленное стороной истца не является надлежащим соглашением о порядке пользования долевой собственностью, поскольку подписано не всеми ее участниками, кроме того, в данном документе не содержится согласия сособственников на реконструкцию чердачного пространства и увеличения за счет него жилых помещений ФИО3, ФИО2, Н.

Техническое заключение или иной документ, подтверждающий наличие либо отсутствие реконструкции, перепланировки или переустройства в остальных помещениях дома, т.е. помимо занимаемых ФИО3 и ФИО2, а при их наличии – соответствие строительным, санитарным нормам и правилам, не представлен.

С учетом вышеизложенного, позиции третьих лиц К., ФИО9, С.2 и других, возражающих против сохранения жилых помещений в чердачном пространстве и фактической передаче их ФИО2 и ФИО3, суд приходит к выводу о необходимости отказать в сохранении дома № в реконструированном виде. Указанный вывод суда основан на том, что чердачное пространство находится в общей долевой собственности сособственников дома, сособственники, суммарно имеющие большую часть доли в праве, возражают против уменьшения их долей и передачи чердачного пространства истцам; не представлено доказательств того, что произведенная реконструкция чердачного пространства над условной квартирой ФИО3 соответствует строительным и санитарным нормам и правилам ввиду несоответствия выводов специалиста реальной обстановке в спорном помещении, зафиксированной фотосъемкой; отсутствуют данные о наличии или отсутствии реконструкции, перепланировок в остальных частях дома.

Ввиду отказа в удовлетворении требования о сохранении <адрес> в реконструированном виде отсутствуют основания для определения порядка пользования индивидуальным жилым домом, поскольку, как следует из пояснений стороны истца и искового заявления, данное требование является производным, и связано с необходимостью определения порядка пользования помещениями, возникшими в результате реконструкции.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2016г.

Судья: Шубин Д.В.