Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с заявлением об отмене нотариального действия по внесению изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя тем, что 19.02.2013 года между ФИО2 в лице представителя ФИО1 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – <адрес><адрес>. Указанный договор удостоверен врио нотариуса ФИО4 – ФИО5 08.11.2018 года заявитель в ходе ознакомления с материалами КУСП-52359 от 02.12.2016 года обнаружил экземпляр заключенного договора, в который нотариусом ФИО4 внесены изменения без его участия и ведома, по которым он возражает, в связи с чем заявитель просит отменить совершенное нотариальное действие по внесению изменений в договор.

Заявитель в судебное заседание явился, доводы поддержал.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила письменные возражения по заявлению.

Суд, выслушав заявителя, изучив материалы дела, считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.02.2013 года между ФИО2 в лице его представителя – ФИО1 со стороны продавца и ФИО3 со стороны покупателя был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно условиям договора, его предметом является квартира <адрес> с изначально указанной площадью 84,3 кв.м. Указанный договор был удостоверен врио нотариуса ФИО6 – ФИО5

В соответствии с положениями ст.ст.549, 554 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, стороны согласовали, что предметом договора является квартира площадью 84,3 кв.м. согласно ст.15 ЖК РФ, а ее цена составляет 5 000 000 рублей.

Согласно пункту 13 указанного договора, стороны подтверждают, что никаких дополнений и изменений к условиям договора не имеют.

В соответствии с пунктом 15 Договора, он составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых хранится в делах у нотариуса ФИО4, другие выдаются сторонам.

Как установлено судом из представленных Управлением Росреестра сведений и объяснений сторон, у стороны продавца имеется экземпляр договора с изложенными выше условиями.

Вместе с тем, экземпляры договора, хранящегося у нотариуса и выданного покупателю, впоследствии предъявленного в Росреестр, содержат изменения, а именно: в пункте 3 договора в тексте «отчуждаемая квартира имеет общую площадь - 84,3 кв.м.», цифры «84,3» зачеркнуты с надписью сверху – «98,6» без каких-либо пояснений, разъяснений, подписи; после пункта 15 имеется запись «зачеркнутое «84,3» не читать. Вписанному «98,6» верить». После указанной записи в экземпляре нотариуса имеется подпись неустановленного лица без расшифровки; в экземпляре, предъявленном покупателем в Росреестр на регистрацию – две подписи неустановленных лиц без расшифровки.

В конце договора в экземплярах нотариуса и покупателя на оттиске печати нотариуса имеется запись ««зачеркнутое «84,3» не читать. Вписанному «98,6» верить. Нотариус. 23.05.2013 год. подпись».

Таким образом, все три экземпляра договора содержат различные сведения, при этом экземпляры нотариуса и покупателя содержат изменения, отсутствующие в экземпляре продавца, а кроме того, экземпляр договора, предъявленный покупателем в Рореестр на регистрацию содержит подпись, отсутствующую и в экземпляре продавца и в экземпляре договора, хранящегося у нотариуса.

Как утверждает заявитель и не оспаривает нотариус, изменения в части площади предмета договора внесены нотариусом с участием и по просьбе покупателя, без извещения и участия продавца, без его уведомления.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о безусловном нарушении прав стороны продавца, и нарушении требований действующего законодательства при внесении изменений в договор купли-продажи.

В силу ст.16, ст.39 Основ законодательства РФ о нотариате, выполнение нотариусом обязанностей и порядок совершения нотариальных действий осуществляется и устанавливается Основами и другими законодательными актами РФ; нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

Ст.42, ст.44 Основ устанавливают, что при совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Статьей 54 Основ предусмотрено, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

В силу ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества является двусторонней сделкой, ввиду чего любые действия по изменению содержания договора подлежат удостоверению по соглашению обеих сторон договора. Внесение каких-либо изменений без участия одной из сторон бесспорно влечет нарушение ее прав на выражение своего мнения, возражений; внесение изменений в договор в отсутствие одной из сторон, без ее уведомления, свидетельствует о том, что внесенные изменения не являются согласованной волей сторон договора, и несоблюдения требований ст.452 ГК РФ.

На момент внесения изменений в договор, действовали Методическеие рекомендации по совершению отдельных нотариальных действий, утвержденные приказом МинЮста РФ от 15.03.2000 года №91, согласно пункту 4 которых, если нотариально удостоверяемый документ подписывается лицами, исправления в нем оговариваются и подтверждаются подписями этих лиц, а также в конце удостоверительной надписи подписью нотариуса с приложением его печати. При этом исправления делаются так, чтобы все ошибочно написанное, а затем зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте. Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается лицами (например, свидетельство о праве на наследство), оговариваются только нотариусом и подтверждаются его подписью с приложением печати. Если документ, подлежащий удостоверению или свидетельствованию, изложен неправильно или неграмотно, нотариус предлагает обратившемуся лицу исправить его или составить новый. По просьбе обратившегося лица документ может быть составлен нотариусом.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, изменения в договор купли-продажи были внесены нотариусом ФИО4 с участием лишь одной стороны покупателя, без извещения, уведомления и согласования изменений со стороной продавца; указанные изменения обеими сторонами не согласовывались и не оговаривались.

Совершение нотариального действия с нарушением норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Основ законодательства о нотариате, а также действовавших в момент совершения действия Методических рекомендаций, подлежащих обязательному соблюдению нотариусом, не может повлечь признание совершенного нотариального действия правильным.

Доводы нотариуса о том, что измененные сведения соответствуют фактической площади квартиры и фактически являются техническим исправлением не могут быть приняты во внимание, поскольку правильность изменений не влияет на существо допущенных нарушений. Изменение указания на площадь квартиры является изменением существенных условий договора, поскольку площадь объекта существенно может повлиять на иные условия договора, в том числе о цене предмета договора. Внесение таких изменений без стороны продавца и без его ведома существенно нарушает права стороны договора и влияет на существо сделки.

Ссылка нотариуса на отсутствия нарушенных прав заявителя, поскольку он не является стороной договора, судом не принимается, поскольку, как следует из представленных материалов, ФИО1 действовал на основании доверенности, несет определенную ответственность перед доверителем, при этом изменения в договор были внесены в период действия указанной доверенности, что безусловно влияет на права ФИО1 и влечет определенные последствия, в связи с чем ФИО1 вправе оспорить совершенное нотариальное действие.

Согласно ст. ст. 33, 49 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 310 ГПК РФ заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы нотариуса.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным и доказанным неправильное совершение нотариусом ФИО4 нотариального действия по внесению изменений в удостоверенный договор купли-продажи, с нарушением прав и законных интересов стороны продавца, чьи интересы на момент внесения изменений представлял ФИО1

Согласно ст. 312 ГПК РФ решение суда, которым удовлетворено заявление о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении, отменяет совершенное нотариальное действие или обязывает совершить такое действие.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 312 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать неправильным и отменить совершенное нотариусом ФИО7 нотариальное действие по внесению изменений в договор купли-продажи квартиры от 19.02.2013 года, зарегистрированный в реестре №С-19, заключенный между ФИО2 в лице ФИО1 и ФИО3.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья