Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе председательствующего судьи Фроловой Н.Е., при секретаре Ванпилиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании отказа в государственной регистрации договора аренды и возложении обязанности произвести регистрацию договора,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды части нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>, площадью 25 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ года, и возложении на ответчика обязанности произвести государственную регистрацию указанного договора. В качестве оснований заявленных требований указывает, что он является собственником земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, и собственником 1/2 доли земельного участка по адресу <адрес>. Собственником другой доли этого же участка является ФИО2. На данных земельных участках, расположен двухэтажный незавершенный строительством объект (здание), общей площадью 267,3 кв.м., имеющий адрес <адрес>, который также находится в общей долевой собственности его (3/4 доли) и ФИО2 (1/4 доля). ДД.ММ.ГГГГ они предоставили документы для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения, площадью 25 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ года, находящегося в незавершенном строительством здании по вышеуказанному адресу, а ДД.ММ.ГГГГ было получено сообщение об отказе в государственной регистрации договора. Истец полагает отказ в государственной регистрации договора незаконным, необоснованным и нарушающим права арендатора и арендодателя, поскольку для индивидуализации помещения, расположенного в здании, необходимо описать в договоре само здание или сооружение, в котором расположен объект аренды, а также определить площадь и состав помещения, передаваемого в аренду, приложением к договору может быть либо кадастровый паспорт либо документы технического учета или технической инвентаризации на которых в графической части было выделено помещение, передаваемое в аренду. Указанные документы было предоставлены регистратору для регистрации договора, однако не приняты им в качестве оснований для регистрации договора. Ранее при регистрации аналогичного договора от ДД.ММ.ГГГГ оснований для отказа у регистрирующего органа отсутствовали и договор был зарегистрирован.

Истец и его представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований по основаниям указанным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требования по изложенным в письменном отзыве основаниям.

3-е лицо ФИО2 поддержала заявленные истцом требования.

Выслушав пояснения истца и его представителя, представителя ответчика, 3-го лица, исследовав материалы дела и регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по АК, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 представили в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для осуществления государственной регистрации договор аренды нежилого здания (его части) от ДД.ММ.ГГГГ года, площадью 25 кв.м., находящегося в двухэтажном незавершенном строительством объекте (здании) по адресу <адрес>.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ указанное незавершенное строительством нежилое здание зарегистрировано по праву собственности за ФИО1 (3/4 доли) и ФИО2 ( 1/4 доля).

Решением государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГг. заявителям было отказано в государственной регистрации договора аренды вышеуказанной части нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ заявителями было получено сообщение государственного регистратора ДД.ММ.ГГГГ. об отказе в государственной регистрации в соответствии с абз. 4, 10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности (ст. 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если обжалуемые решения или действия вынесены или совершены в соответствии с законом, в пределах полномочий соответствующего органа или должностного лица и права либо свободы гражданина нарушены не были, суд отказывает в удовлетворении заявления (ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из содержания оспариваемого решения, фактическим основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения послужило то, что сдаваемая в аренду часть нежилого помещения расположена в незавершенном строительством здании, сдача в аренду объектов незавершенных строительством не допускается положениями ст.607 ГК РФ, а также то обстоятельство, что при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения или части помещений к договору аренды недвижимого имущества прилагаются кадастровые паспорта соответственно сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади, которые заявителями не предоставлены.

На основании ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» (далее – Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию.

В силу пункта 1 статьи 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (ограничение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для регистрации права на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация, проводимая в порядке, установленном Законом, включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации права (статья 13 закона).

В соответствии со ст.20 п.1 абз.4, 10 Федерального закона от 21.07.1997 года в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказывая в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения (25 кв.м.) государственный регистратор руководствовался положениями ст.607 ГК РФ, а также на отсутствие документов подтверждающих завершение строительства и введение в эксплуатацию здания, в котором расположено передаваемое в аренду помещение.

Однако суд полагает отказ в регистрации договора аренды по указанному основанию противоречащим положениям статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Спорный договор аренды заключен на срок не менее года и поэтому подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьями 130, 606, пунктом 2 статьи 609, статьями 614, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" объект незавершенного строительства в силу закона может являться объектом аренды, на основании чего отказ в регистрации договора по тем основаниям, что объект расположен в незавершенном строительством здании не основан на законе.

Также не может быть признан законным отказ Управления по тем основаниям, что заявителями не представлен кадастровый паспорт той части помещения, которая является объектом аренды.

В соответствии с п.3 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Вместе с тем согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Как следует из материалов регистрационного дела на спорный объект недвижимости, обозренных в судебном заседании, в нем содержится кадастровый паспорт на объект недвижимости, ранее предоставленный заявителями при регистрации аналогичного договора аренды на спорную часть здания от ДД.ММ.ГГГГ года.

Учитывая, что представление кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, а также исходя из разъяснений Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, содержащихся в письме от 14 июля 2011 г. N 14-4499-ГЕ, предусматривающих, что если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, ранее уже являвшаяся предметом аренды, и кадастровый паспорт, план такой части здания, сооружения, помещения или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание этой части здания, сооружения, помещения, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, вместе с договором аренды этой части здания, сооружения, помещения, представляемым на государственную регистрацию прав, кадастровые паспорта соответствующей части здания, сооружения и помещения (если кадастровые паспорта не являются неотъемлемой частью договора аренды согласно его положениям) могут не представляться, суд полагает отказ Управления по основаниям непредоставления кадастрового паспорта сдаваемой в аренды части здания также не основанным на законе.

При таких обстоятельствах имеются основания для удовлетворения заявления.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признании отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора аренды нежилого здания (его части), находящегося по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого здания (его части), находящегося по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в пользу ФИО1 госпошлину в сумме 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд г.Барнаула в течение 1 месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Судья: Фролова Н.Е.