Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Городского округа «Город Калининград» о внесении изменений в договор аренды в части срока действия договора с сохранением размера арендных платежей,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование указав следующее. 27.12.2016 года между истицей (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды земельного участка №593/2016-А, который был зарегистрирован в Росреестре 02.02.2017 года. Согласно договора истице был передан в аренду на 38 месяцев земельный участок с КН № площадью 4272 кв.м с видом разрешенного использования: обеспечение научной деятельности, расположенный по адресу г. Калининград, < адрес >, под строительство испытательной лаборатории метало и сплавов – ренгенографической лаборатории. В п. 1.1 Договора указана характеристика земельного участка – особые условия использования: земельный участок расположен в зоне затопления паводковыми водами 1% обеспеченности, в зоне санитарной охраны источников водоснабжения 2 пояса, в водоохраной зоне водных объектов. Пункт 10,3 договора являлся актом приема-передачи земельного участка. Согласно п.п. 1,2 и 5.4.7 Договора истица обязалась использовать участок в соответствии с разрешенным использованием, для чего обязана разработать проектную документацию для строительства, с техническими условиями на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д. Размер ежегодной арендной платы за пользование арендованным земельным участком на весь период действия договора составляет 686000 рублей. Истице как арендатору, состояние земельного участка не позволило начать строительство, т.к. уровень воды был существенно выше нормы. На протяжении 2017 г. гидрологическая обстоновка ухудшалась, и вместо строительства велись работы по отсыпке земельного участка до безопасных отметок, которые были тоже приостановлены из-за затопления и переувлажнения грунтов на земельном участке. 26.07.2018 г. Решением Центрального районного суда г. Калининграда были частично удовлетворены исковые требования истицы: размер арендной платы уменьшен и установлен в размере 181560 рублей до получения разрешения на строительство здания, срок действия договора аренды продлен до 01.05.2021 года. Решение не обжаловалось, вступило в законную силу 01.09.2018 г. В решении суд указал. что ответчик до выставления участка на аукцион должен был провести на участке мероприятия по обеспечению инженерной защиты от его затопления, чтобы в последующем его можно было использовать по целевому назначению. Таких мероприятий не было проведено, в связи с чем истица самостоятельно начала проводить данные мероприятия вложив сумму в размере 2659500 рублей, проведя работы по отсыпке земельного участка в течении 15 месяцев по май 2018 г.. Рекомендованный срок строительства по данным ООО «ПИ «Стройпроект» может составить 27 месяцев с момента получения разрешения на строительство. После вступления решения суда в законную силу между сторонами было заключено Соглашение №593/2016-А/1 от 07.02.2020 г. о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 27.12.2016 г. в части срока и размера арендной платы. 25.07.2018 г. истицей в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию подан пакет документов для получения разрешения на строительство. 02.08.2018 г. получен отказ с перечнем причин отказа, в том числе и в проектной части. Проектным институтом было рекомендовано провести промежуточную съемку земельного участка для замера отметок, до которых отсыпан участок, чтобы удостовериться, что отметка 2,8 в Балтийской системе высот, требуемая для начала строительства здания лаборатории достигнута и фактической осадки земельного участка не происходит. В феврале 2019 г. на основании заявления истицы была произведена съемка земельного участка и установлено, что достигнутая в результате отсыпок участка отметка 2,8 в некоторых частях земельного участка, преимущественно со стороны границы с водной поверхностью, понизилась и составила в наименьших показателях 1,79 в Балтийской системе высот, что не позволяло начало строительства лаборатории. В последствии была дана рекомендация не проводить работы по отсыпке, дать участку отстояться и провести дополнительные замеры по всех поверхности, для установления динамики осадки грунтов. В 2019 г. работы по отсыпке не проводились. В 2018-2019г. ухудшилась экономическая ситуация тех сегментов экономики в которых функционирует микропредприятие истицы. В 2020 г. экономическая ситуация ухудшилась и с распространением короновирусной инфекции, в связи с чем на уровне РФ и региона были приняты нормативные акты, ограничивающие экономическую деятельность предприятий. Данная ситуация затронула и ООО «ЛНК ИП ФИО2» в связи с чем финансирование работ по корректировке пакета проектной документации было приостановлено. Улучшения начались только в феврале 2021 года. О финансовом состоянии истицей представлены отчеты о финансовых результатах с 2017 г. по 2019 г. В связи с полученной съемкой участка, которая показала, что строительство здания на участке не представляется возможным, поскольку осадка грунта на участке не прекратилась, истица обратилась с письмом в адрес ответчика и просила продлить действие договора аренды до 31.12.2024 г. и сохранить на весь период действия договора арендную плату, установленную решением суда. В ответе ответчик отказал, ссылаясь на то, что обращение истицы поступило после 01.03.2021 г. Истица указала, что пропуск срока в 1 день не является существенным. Ссылаясь на положения ст.ст. 611, 612, 451 ГК РФ, ст. 67.1 Водного кодекса РФ, ст. 39.8 ЗК РФ, просит суд изменить пункт 2.1 договора аренды земельного участка №593/2016-А от 27.12.2016 г., заключенного между администрацией ГО «Город Калининград» и ФИО2, изложив его в следующей редакции: «настоящий договор действует до 31.12.2024 года». Сохранить размер арендной платы по договору №593/2016-А от 27.12.2016 г. в период с даты заключения договора до даты получения разрешения на строительство, установленный решением Центрального районного суда г. Калининграда от 27.07.2018 г. в размере 181560 руб.

Истица ФИО2, её представитель по устному ходатайству Бруно Е.В. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали, просили удовлетворить. Пояснила, что истицей был пропущен один день, что не является существенным. Просили учесть специфику земельного участка, который являлся непригодным для строительства, требовал дополнительных вложений. Также строительство требует больших затрат, и разумно было бы увеличить срок до 7 лет, что в рамках действующего законодательства.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в удовлетворении иска просила отказать. В материалы дела представила письменный отзыв на иск.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности по правилам ст.ст. 12,56 и 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с договором аренды земельного участка от 27.12.2016 №593/2016-А ФИО2 являлась арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. Калининград, < адрес >, КН №, площадью 4272 кв.м. Земельный участок относится к категории земли населенных пунктов, разрешенное использование «обеспечение научной деятельности». Срок договора аренды 38 месяцев с момента его заключения. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в УФГС государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (зарегистрирован 02.02.2017г.).

< Дата > решением Центрального районного суда г. Калининграда были частично удовлетворены исковые требования ФИО1 Изменен (уменьшен) размер арендной платы по Договору №-А аренды земельного участка от 27.12.2016 г., заключенному между ФИО2, на период, начиная с даты заключения договора, до даты получения ФИО2 разрешения на строительство, установив его на основании Отчета об оценке рыночной стоимости №85/02-2018 от 27.12.2018 г. ООО «РЦ Эксперт Оценка» в размере 181560 (сто восемьдесят одна тысяч пятьсот шестьдесят) рублей в год. Изменен пункт 2.1 Договора аренды земельного участка №593/2016-А от 27.12.2016 г., изложив его в следующей редакции: « Настоящий договор действует с момента его заключения и до 01.05.2021 г.».

07.02.2020 г. Между ФИО2 и администрацией ГО «Город Калининград» было заключено Соглашение №593/2016-А/1 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.12.2016 г., в соответствии с вступившим в законную силу указанным выше решением Центрального районного суда.

При рассмотрении гражданского дела №2-2044/2018 в суде, было установлено, что на дату обращения с иском в суд (27.03.2018 г.) прошло 15 месяцев с начала действия договора, что составляло 40% всего срока действия договора, однако начать строительство лаборатории не представлялось возможным из-за необходимости укреплять грунт на участке, что повлекло для ФИО2 непредвиденные денежные затраты и неопределенность по срокам реального начала использования участка по назначению. При таких условиях, очевидно, что освоение земельного участка и строительство на нем лаборатории к моменту окончания действия договора к 27.02.2020 г., не представится возможным.

Вместе с тем, в представленной справке Проектного института «Стройпроект», указано, что в связи с залеганием с поверхности большого слоя слабых грунтов (насыпной слой, ил, торф) и постоянной подтопляемости участка необходимо было выполнение подготовительных работ перед началом строительства – отсыпка земельного участка до отметки 2.8 м. в Балтийской системе высот с последующим периодом естественной осадки грунта. Продолжительность периодов естественной осадки грунта по факту может составлять шесть месяцев и более. В феврале 2019 года была проведена промежуточная съемка ОО «КД-Геодезия» земельного участка для замера отметок в Балтийской системе высот. Так как ил и торф относятся к грунтам с большой сжимаемостью, с учетом длительного развития осадок во времени, наблюдалась фактическая осадка до 50 см. Проведенные по факту 3 этапа отсыпки грунта для участка строительства с учетом более длительного периода естественной осадки грунта оказались недостаточны. В связи с этим требовался период времени не менее 6-18 месяцев, чтобы определить, прекратился процесс осадки грунта на участке или продолжается, с тем, чтобы принять решение о готовности участка к строительству либо о необходимости проведения очередных этапов отсыпки. В марте 2021 года была проведена еще одна промежуточная съемка ООО «КД-Геодезия» земельного участка для замера отметок в Балтийской системе высот. Вновь выявлена фактическая осадка до 100 см. На основании замеров марта 2021 года очевидно, что при фактической осадке грунта необходима дополнительная подсыпка с долгосрочным этапом на стабилизацию грунта. Процесс стабилизации грунтов занимает от нескольких месяцев до нескольких лет, поэтому на сегодня целесообразно дать время участку на стабилизацию грунта, произвести замер осадки грунта через 4-6 месяцев и на основании полученных данных принять решение о начале работ по очередному этапу подсыпки грунта на участке и об объемах такой подсыпки.

Поскольку строительство здания на указанном земельном участке ко времени истечения срока действия договора аренды не может быть завершено по причинам, не зависящим от ФИО2, последняя 02.03.2021 г. обратилась в Администрацию ГО «Город Калининград» с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка от 27.12.2016 г. №593/2016-А до 31 декабря 2024 года. Письмом №вз-КМИ-2162 от 02.03.2021 г. Администрация ГО «Город Калининград» отказала в продлении срока аренды земельного участка, сославшись на ФЗ от 01.04.2020 г. №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Указывая, что обращение от истицы поступило после установленной даты действующим законодательством(02.03.2021г.) и договор аренды земельного участка от 27.12.22016 г. №593/2016-А прекращается по истечении срока его действия (с 02.05.2021г.).

ФИО2, полагая, что решение Администрации ГО «Город Калининград» об отказе в продлении действия договора аренды земельного участка от 27.12.2016 г. является незаконным и нарушает её права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилась за их судебной защитой. Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 ГК РФ, в том числе статьей 610 ГК РФ. В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Таким образом, учитывая, специальный правовой режим земель в период строительства, а также наличие в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, вопрос о законности оспариваемого отказа в продлении срока действия договора аренды неразрывно связан с судьбой объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Арендатор земельного участка приступил к освоению и использованию земельного участка в заявленных целях. ФИО2, как требует того действующее законодательство в области градостроительства, подготовила необходимую проектную документацию, разрешение на строительство не получено в связи с имеющимися недостатками а также в связи с невозможностью использования земельного участка. На протяжении всего срока аренды земельного участка ФИО2 добросовестно выполняла обязательства по внесению арендных платежей за земельный участок, задолженности по арендным платежам не имеется. В настоящее время на земельном участке происходит осадка грунта. Для начала строительства необходимо дополнительное исследование земельного участка, а возможно и дополнительная отсыпка грунта, в связи с чем не представляется возможным использовать земельный участок по прямому назначению, поскольку у земельного участка имелись существенные недостатки, которые препятствовали использованию земельного участка по назначению и требовали их устранения. Недостатки земельного участка были обнаружены арендатором уже после заключения договора аренды, а именно: участок расположен в зоне затопляемости, имеет с изъянами рельеф (затопляемость – заболоченность, уклон). Все вышеуказанные недостатки в значительной мере препятствовали освоению земельного участка. При этом, ФИО2 самостоятельно, за счет собственных средств пыталась устранить имеющиеся недостатки арендуемого имущества (производила отсыпку грунта, заказывала дополнительные исследования земельного участка). Таким образом, ФИО2 не только понесла материальные потери в виде уплаты арендных платежей за земельный участок, которым не имела возможности пользоваться для строительства, но и у истицы возникли прямые убытки, связанные с необходимостью приведения земельного участка в состояние пригодное для использования. Срок, в течение которого по независящим от ФИО2 причинам не могла использовать земельный участок, являлся длительным. С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок использовался арендатором в течение срока действия договора аренды в соответствии с его целевым назначением, однако, его использование не представлялось возможным по независящим от арендатора причинам.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Условием договора аренды являлось предоставление земельного участка для «обеспечение научной деятельности», предоставляется под строительство испытательной лаборатории металлов и сплавов – ренгенографической лаборатории. Поскольку цель, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду, не достигнута, данный участок необходим для строительства, оснований для отказа в продлении срока договора аренды №593,/2016-А от 27.12.2016 г. у Администрации не имелось, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворению требований истицы и полагает возможным внести изменения в договор аренды в части срока действия договора аренды земельного участка.

Частью 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» ( в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Согласно частям 7 и 8 этой же статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 этой статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года.

Истицей подано заявление с пропуском на один день, т.е. 02.03.2021 г. Суд, находит довод истицы, о том, что пропущенный срок является незначительным обоснованным. При таких обстоятельствах, учитывая конкретные обстоятельства дела, заявление ФИО2 является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме. Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Изменить пункт 2.1 договора аренды земельного участка №593/2016-А от 27.12.2016 года, заключенного между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО2, изложив его в следующей редакции: «Настоящий договор действует до 31.12.2024года». Сохранить размер арендной платы по договору №593/2016-А от 27.12.2016 г. заключенному между администрацией городского округа «Город Калининград» и ФИО2, в период с даты заключения договора до даты получения разрешения на строительство, установленный решением Центрального районного суда г. Калининграда от 26.07.2018 г. по гражданскому делу №2-2044/2018 в размере 181560 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный райсуд г.Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2021 года.

Судья: Н.В. Стефанская