Гражданский кодекс часть 1

управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи, взыскании задолженности, процентов и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрация г. Ачинска (далее КУМИ администрации г. Ачинска) обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи, взыскании задолженности, процентов и пени. Требования мотивированы тем, что 03.05.2018 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска и ФИО1 заключен договор купли – продажи муниципального имущества № 02/18 –паи согласно которому продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение общей площадью 26,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> находящееся в пользовании покупателя на момент заключения договора на праве аренды с 21.12.2012. В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен залог продаваемого имущества у продавца до полной оплаты. Согласно п. 2.1 Договора цена имущества установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости и составляет 346 610, 17 руб. На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества. П. 2.2 договора предусмотрена оплата приобретенного имущества в рассрочку согласно графика платежей, подписанного сторонами. Согласно п. 2.5 договора оплата осуществляется ежемесячно равными долями до 10 числа каждого месяца. П. 4.1 договора установлено, что в случае нарушения установленного п. 2.5 договора срока оплаты стоимости имущества, покупатель уплачивает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки. П.6.1 договора в качестве одного из оснований для досрочного расторжения договора предусматривает неуплату (частичную оплату) платежей более двух раз подряд, а также внесение оплаты с нарушением сроков, установленных в графике более двух раз подряд. П. 6.2 Договора установлено, что при расторжении договора, покупатель обязан вернуть имущество продавцу по акту приема – передачи в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению. Однако ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по оплате приобретенного имущества. В результате перед истцом за период с 03.05.2018 по 09.09.2018 образовалась задолженность по оплате основного долга в размере 20 631,55 руб., по оплате процентов за период с 10.05.2018 по 18.09.2018 в размере 2 983,42 руб., а также начислена неустойка за период с 10.05.2018 по 09.09.2018 в размере 347, 02 руб.

В связи с чем просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору купли – продажи от 03.05.2018 № 02/18 – паи в сумме 20 631, 55 руб., задолженность по уплате процентов в размере 2 983,42 руб., неустойку в размере 347,02 руб., расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества от 03.05.2018 № 02/17-паи на нежилое помещение общей площадью 26, 3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска и ФИО1, обязать ФИО1 освободить нежилое помещение общей площадью 26, 3 кв.м. расположенное по адресу: <адрес> и передать его комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска по акту приема – передачи в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению. (л.д. 2-4).

В судебное заседание представитель КУМИ администрации г. Ачинска, будучи надлежащим образом уведомленный о времен и месте рассмотрения дела (л.д 27) не явился.

Ответчик ФИО1, будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 29) в судебное заседание также не явился. Представил в материалы дела письменный отзыв в соответствии с которым исковые требования признает частично. Согласен возвратить истцу нежилое помещение общей площадью 26, 3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Не согласен с требованиями о взыскании задолженности и пени по договору, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ продавец праве воспользоваться одной из двух возможностей защиты нарушенного права – требовать оплаты по договору и уплаты процентов либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара. В случае возврата товара продавцу, одновременное взыскание неуплаченных платежей в сумме 20 631, 55 руб., задолженности по уплате процентов в размере 2983, 42 руб. повлечет возникновение неосновательного обогащения на стороне истца, кроме того, ни законом, ни договором оплата цены товара после расторжения договора и возврата имущества продавцу не предусмотрена. Вместе тем, признает и согласен оплатить неустойку в размере 347,02 руб., поскольку ее начисление соответствует п.п. 4.1 и 4.3 договора купли – продажи (л.д. 30-31).

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо, участвующее в деле, само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе.

Лица, участвующие в деле, несут риск совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 36 ГПК РФ).

Действия ответчика и представителя истца в виде неявки в судебное заседание, судом расценены как избранный ими способ реализации процессуальных прав, не могущий являться причиной задержки рассмотрения дела по существу, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие ФИО1 и представителя истца.

Исследовав материалы дела, суд считает необходимым исковые требования КУМИ администрации г. Ачинска удовлетворить в следующем объеме и по следующим основаниям.

Статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли - продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли - продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, для расторжения договора купли - продажи товара в рассрочку необходимо наличие совокупности условий: нарушение покупателем установленных сроков оплаты за полученный товар, сумма произведенной оплаты за полученный товар должна составлять менее половины его стоимости, волеизъявление продавца на возврат имущества.

Как установлено по делу, ФИО1 с 24.06.2011 имел статус индивидуального предпринимателя, прекратив соответствующую деятельность 21.06.2018. (л.д. 6).

Распоряжением администрации г. Ачинска Красноярского края от 27.03.2018 № 0895-р «о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>ФИО1 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> по цене 346 610, 17 руб., равной его рыночной стоимости. Этим же распоряжением принято решение о приватизации данного нежилого помещения и предоставлении ФИО1 рассрочки оплаты рыночной стоимости помещения сроком на семь лет с ежемесячным внесением платежей (л.д. 8).

03.05.2018 между муниципальным образованием г. Ачинск в лице КУМИ администрации г. Ачинска и ФИО1 заключен договор купли –продажи муниципального имущества № 02/18-паи. В соответствии с п. 1.1., 2.1 договора КУМИ администрации г. Ачинска продает, а ФИО1 приобретает в собственность объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 26, 3 кв.м.с кадастровым номером №, находящееся в пользовании покупателя на момент заключения договора на праве аренды с 02.11.2012 по цене 346 610, 17 руб., которая установлена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. В соответствии с п. 2.2, 2.5 договора предусмотрена оплата приобретаемого имущества в рассрочку, согласно графику платежей, подписанному сторонами равными долями до 10 числа каждого месяца. При этом на сумму основного долга предусмотрено начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. (л.д. 9-10).

В соответствии с графиком платежей, являющемся приложением к договору от 03.05.2018 стоимость приобретенного имущества в размере 346 610, 17 руб. и проценты в общей сумме 29 151, 48 руб. ФИО1 должны быть выплачены 84 платежами в период с 09.05.2018 по 09.04.2025. (л.д. 11).

Как следует из материалов дела, что во исполнение условий договора купли - продажи от 03.05.2018 продавец передал покупателю объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности ФИО1 на указанное выше нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.05.2018 (л.д. 10 оборот). В соответствии с требованиями п. 5 ст. 5 Федерального Закона 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» зарегистрировано обременение нежилого помещения в виде ипотеки в силу закона (л.д. 10 оборот).

В связи с существенным нарушением договорных обязательств (поскольку ответчиком допущена просрочка оплаты спорного недвижимого имущества ), продавец обратился к покупателю с требованием о расторжении договора купли - продажи от 03.05.2018 возмещении убытков и возврата имущества (л.д. 12), которое получено ФИО1 31.08.2018 (л.д. 12 оборот).

Доказательства, подтверждающие факт перечисления денежных средств в соответствии с условиями договора от 03.05.2018 и графиком платежей к нему ответчиком ФИО1 не представлено. То обстоятельство, что платежи по договору от 03.05.2018 не вносились ответчиком не оспаривалось.

С учетом изложенного, суд установил, что имеет место нарушение ответчиком (покупателем) условий договора купли - продажи от 03.05.2018 (истцом доказан факт неоплаты переданного ответчику имущества).

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Порядок расторжения договора купли - продажи от 03.05.2018 истцом соблюден (претензия (предложение) о расторжении договора направлено ответчику почтовым отправлением и получена лично (л.д. 12 оборот), ответ на нее в адрес КУМИ администрации г. Ачинска не поступил.

В данной связи суд приходит к выводу, что невнесение ответчиком ни единого платежа в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества является существенным нарушением договора купли –продажи нежилого помещения от 03.05.2018 заключенного между ним и КУМИ администрации г. Ачинска, указанный договор предусматривает условие, определяющее возможность его расторжения по требованию одной из сторон с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при частичной оплате платежей, указанных в графике более двух раз подряд, в связи с чем требования истца о расторжении договора купли – продажи от 03.05.2018 и возврате имущества, переданного ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Оценивая заявленные требования о взыскании с ФИО1 задолженность по договору купли – продажи от 03.05.2018 в размере 20 631, 55 руб. и задолженность по выплате процентов в размере 2 983, 42 руб., суд исходит из следующего.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

В п. 5 ст. 453 ГК РФ определено, что если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Вместе с тем, заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору в размере 20 631, 55 руб. не являются убытками истца, поскольку не носят характера платы за использование спорного помещения, в рассматриваемом исковом заявлении представитель КУМИ администрации г. Ачинска просит взыскать часть стоимости нежилого помещения, подлежащую уплате в соответствии с условиями договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, представитель КУМИ администрации г. Ачинска заявил требования о расторжении договора купли – продажи от 03.05.2018 и возложении обязанности на ФИО1 вернуть нежилое помещение.

Принимая во внимание, что представителем КУМИ администрации г. Ачинска заявлены требования о расторжении договора купли – продажи, возложение при этом на ответчика обязанности произвести по нему оплату, а также выплату процентов приведет к неосновательному обогащению стороны истца, что действующим законодательством не допускается.

Истцом также не заявлялись требования о взыскании упущенной выгоды, не представлены сведения о предпринятых для ее получения мер, сделанных с этой целью приготовлений, равно как и не представлены доказательства возможности ее извлечения. (п. 4 ст. 393 ГК РФ).

В связи с чем требования о взыскании задолженности по договору в размере 20 631, 55 руб. и процентов в размере 2 983,42 руб. удовлетворению не подлежат.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

П. 4.1 договора от 03.05.2018 в случае нарушения установленного срока оплаты стоимости имущества предусмотрена неустойка, устанавливаемая в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

При этом в соответствии с п. 4.3 Договора его расторжение не освобождает покупателя от уплаты неустойки, в случае если расторжение произведено вследствие нарушения Покупателем своих обязанностей по настоящему Договору (л.д. 10).

Из представленного истцом расчета следует, что за период с 10.05.2018 по 09.09.2018 на неуплаченные суммы начислены пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ действующей на день выполнения денежного обязательства в общем размере 347,02 руб. (л.д. 7).

Расчет пени судом проверен, признан верным, стороной ответчика не оспорен.

Таким образом, с ФИО1 в пользу КУМИ администрации г. Ачинска подлежит взысканию пени в размере 347, 02 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, с учетом суммы удовлетворенных исковых требований, с ответчика в доход местного бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли - продажи недвижимого имущества от 03.05.2018 № 02/18-паи на нежилое помещение общей площадью 26, 3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение, общей площадью 26, 3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и передать его комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска по акту приема – передачи в удовлетворительном техническом состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению.

Взыскать с ФИО1 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска пени в размере 347 (триста сорок семь) рублей 02 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования город Ачинск государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья Т.В. Парфеня