Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ванюковой А.В. к Администрации г.Перми, МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г.Перми» о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании незаконным отказа в заключении договора социального найма жилого помещения, возложении обязанности заключить договор социального найма жилого помещения,

установил:

Истица обратилась в суд с иском к Администрации г.Перми, МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г.Перми» о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании незаконным отказа МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми» в заключении договора социального найма жилого помещения, возложении на него обязанности заключить договор социального найма жилого помещения. В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею в МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми» было подано обращение о заключении с ней договора социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ из МКУ«УМЖФ г.Перми» был получен ответ (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ года) об отказе в заключении договора социального найма указанного жилого помещения. Данное решение МКУ истица считает незаконным, необоснованным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ с Ванюковой А.В. был заключен договор найма жилого помещения (комнаты) в общежитии по адресу: <адрес>, за №, с собственником помещения – НП «<данные изъяты>», сроком до ДД.ММ.ГГГГ года, и в дальнейшем неоднократно пролонгировался. В настоящее время действует договор найма указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, в настоящее время указанное общежитие передано в муниципальную собственность.

Поскольку договор найма с ней прежним собственником не расторгался, муниципальное жилое помещение не может быть передано в пользование никак иначе, кроме как по договору социального найма, Ванюкова А.В. просит признать за ней право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> на условиях социального найма. Признать незаконным решение МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) об отказе в заключении договора социального найма жилого помещения по указанному выше адресу, обязать МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми» заключить с ней договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

Истица в судебном заседании на иске настаивает.

Представитель МКУ «УМЖФ г.Перми» иск не признаёт, указав, что истица пользуется спорным жилым помещением на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного на срок до ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с п. 1 договора его предметом является предоставление наймодателем ИП «Жилкомсервис» за плату нанимателю во владение и пользование жилого помещения,, принадлежащего наймодателю на праве частной собственности. Т.е. в соответствии со ст. 671, 672, 683 ГК РФ данный договор является краткосрочным договором коммерческого найма. Ранее истица проживала в спорном жилом помещении на основании аналогичных договоров.

Несмотря на указанные истицей в заявлении доводы, действующим законодательством автоматическое изменение договора коммерческого найма жилого помещения на социальный наем не предусмотрено. Фактически, применению подлежит только ст. 675 ГК РФ, которая определяет необходимость сохранения действия договора на ранее заключенных условиях (предоставление права проживания до ДД.ММ.ГГГГ г.).

Ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - «Вводный закон») применяется в силу прямого указания в правовой норме к жилым помещениям, предоставленным на законным основаниях в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий. Спорное помещение было предоставлено истице от имени частной организации, под статус «помещение в общежитии» оно не подпадает, поскольку противоречит статьям 94, 99 ЖК РФ.

Статьи 94, 99 ЖК РФ предполагают проживание в общежитиях граждан не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте, т.е. жилое помещение в общежитии становится единственным местом проживания гражданина.

Аналогично ст. 60 предполагает, что в случае заключения договора социального найма, помещение используется гражданином как место проживания. В спорной ситуации истица в жилом помещении фактически не проживает, в соответствии с актом обследования жилого помещения сдает квартиру поднанимателям.

С учетом изложенного оснований для «трансформации отношений по пользованию жилым помещением из коммерческого найма в социальный найм» не имеемся, для заключения договора социального найма с истицей необходимо, чтобы жилое помещение было предоставлено ей на основании и в порядке, установленном для договора социального найма (гл. 7 ЖК РФ). Просит в иске отказать.

Представитель Администрации г.Перми исковые требования Ванюковой А.В. не признает, пояснив, что комната № по <адрес> принята в муниципальную собственность на основании распоряжения начальника департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О приеме в муниципальную собственность жилых помещений по адресам…». В настоящее время комнату № по <адрес> занимает Ванюкова А.В. на основании договора найма от ДД.ММ.ГГГГ года. С Ванюковой А.В. был заключен договор найма, который является по своей правовой природе договором коммерческого найма жилого помещения, регулируемым главой 35 ГК РФ.

Согласно статье 685 ГК РФ Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Срок договора был оговорен 11 месяцев. Согласно ч. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684-686, абзацем 4 п. 2 ст. 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

МКУ «УМЖФ г.Перми» предупредило Ванюкову А.В. о расторжении договора и необходимости освобождения жилого помещения.

В настоящее время собственником помещения № по <адрес> является муниципальное образование г.Перми и соответственно жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться малоимущим гражданам, нуждающимся в предоставлении жилого помещения, к данной категории лиц, Ванюкова А.В. не относится.

Выслушав истца, представителя администрации г.Перми, представителя

МКУ «УМЖФ г.Перми», исследовав материалы дела, суд пришел к

следующему.

В судебном заседании материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ванюковой А.В. и НП «<данные изъяты>» был заключен договор № найма жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> сроком на один год (л.д.10-11). После заключения договора истица заселилась в данное жилое помещение и стала там проживать, что подтверждается актом приемки-передачи жилого помещения в общежитии (л.д.12), оплачивать коммунальные услуги (л.д.22-23).

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между Ванюковой А.В. и НП «<данные изъяты>» был заключен договор № найма жилого помещения по <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14-15) и договор № найма жилого помещения в общежитии сроком до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-21).

ДД.ММ.ГГГГ НП «<данные изъяты>» было дано согласие на постоянную прописку Ванюковой А.В. по <адрес> постоянно, что подтверждается письменной отметкой (л.д.31), однако регистрация истицы не была произведен, в связи с передачей жилого помещения в муниципальную собственность.

В настоящее время собственником помещения <адрес> является муниципальное образование г.Перми на основании распоряжения начальника департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О приеме в муниципальную собственность жилых помещений по адресам: <адрес> (л.д.64).

ДД.ММ.ГГГГ Ванюкова А.В. обратилась к директору МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г.Перми» с заявлением о заключении договора социального найма на занимаемое жилое помещение по <адрес>, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ Ванюковой А.В. был дан отказ в заключении договора социального найма, поскольку жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма на срок до ДД.ММ.ГГГГ и после указанной даты договор заключен с Ванюковой не будет.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами прав на жилище, на недопустимости произвольного лишения жилища, а также на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных оснований, предусмотренных законодательством.

Согласно ст. 2 ЖК РФ органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 2.7.3 Типового регламента по предоставлении услуги, установлен перечень документов, необходимых для заключения договора социального найма с гражданами при передаче жилых помещений в муниципальную собственность из иных форм собственности, Одним из необходимых документов указан документ; подтверждающий право пользования жилым помещением, занимаемым заявителем (ордер, договор социального найма, решение о предоставлении жилого помещения, иной документ).

Исходя из комплексного толкования изложенных норм действующего законодательства, при передаче жилых помещений в муниципальную собственность из иных форм уполномоченный орган обязан заключить с гражданином-нанимателем договор социального найма при поступлении от последнего соответствующего заявления и необходимых документов.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.

Постановлением Конституционного суда РФ от 11.04.2011 № 4-П указанная статья признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в которой она, по смыслу, придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможность применения норм ЖК РФ о договоре социального найма к отношениям по пользованию указанными в ней помещениями, если они были предоставлены гражданам на законных основаниях после 01.03.2005 и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.

Материалами дела, пояснениями сторон, судом установлено, что Ванюкова А.В. в ДД.ММ.ГГГГ вселилась в спорное жилое помещение в соответствие с договором, на законных основаниях, на её имя открыт лицевой счет для оплаты коммунальных услуг, оплата производится своевременно, истицей сделан косметический ремонт помещения, имеется резолюция прежнего собственника помещения на постоянную регистрацию по данному адресу как по месту жительства, передана заверенная копия плана помещения для проведения его технической инвентаризации. После передачи жилого помещения в муниципальную собственность, продолжает там проживать постоянно, оплачивает коммунальные услуги по <адрес>. Отсутствие постоянной регистрации по месту проживания не свидетельствует об отсутствии права пользования данным жилым помещением. Право проживания истицы в данном жилом помещении в установленном законом порядке никем не оспаривалось. Доводы ответчика о том, что фактически истица не пользуется спорным помещением, не нашли подтверждения в судебном заседании, свидетель гр.А. пояснила в суде, что в течение ДД.ММ.ГГГГ, в период поступления в ВУЗ, проживала в комнате истицы в качестве гостя, арендной платы не производила, жилое помещение обставлено вещами истицы.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что поскольку истица вселилась и проживает в квартире по <адрес> на законных основаниях, у неё возникло право пользования жилым помещением. Прежний собственник намерений расторгать с ней договор найма, не высказывал, настоящий собственник помещения, муниципалитет, иного договора, кроме договора социального найма, заключать с истицей не вправе, следовательно, исковые требования Ванюковой А.В. о признании за ней права пользования спорным помещением на условиях договора социального найма, подлежат удовлетворению, и, как следствие, отказ МКУ «УМЖФ г. Перми» в заключении такого договора следует признать незаконным и обязать МКУ «УМЖФ г.Перми заключить с истицей договор социального найма на указанное выше жилое помещение.

Доводы ответчиков о том, что в результате удовлетворения иска будут нарушены права иных граждан, состоящих в очереди на получение жилья, несостоятельны, поскольку спорное жилое помещение до передачи его в муниципальную собственность было передано истице с соблюдением действующего законодательства.

На основании изложенного, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности с обстоятельствами дела и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать за Ванюковой А.В. право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> на условиях договора социального найма.

Признать незаконным решение МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми» от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №) об отказе в заключении договора социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

Обязать МКУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми» заключить с Ванюковой А.В. договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение в течении месяца со дня его изготовления в окончательной форме, может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд города Перми.

Судья О.Б.Щербакова