Гражданский кодекс часть 1

26 ноября 2020 года Советский районный суд г. Владивостока в составе: председательствующего судьи А.О. Семенцова, при секретаре Ю.А. Зюзь, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Серебряковой О. И. к ООО «ОРС ГРУПП» о признании сделки притворной, признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

Серебрякова О.И. обратилась в суд с иском к ООО «ОРС ГРУПП» о признании сделки притворной, признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа. В иске указала, что 21.01.2013 между ней и ООО «ОРС ГРУПП» заключен договор инвестирования строительства жилого дома <номер>. Объектом по договору является часть жилого дома строительный номер блока таун-хаусов <номер> таун-хаус <номер> общей площадью 79 кв.м. по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым <номер>. Общая сумма инвестиций определена сторонами в размере 3 871 000,00 рублей. Свои обязательства по оплате договора истец выполнила в полном объеме. В свою очередь ответчик обязательства не исполнил, поскольку жилой дом в эксплуатацию не принят, часть жилого дома (таун-хаус) в собственность истцу не передана.

Вместе с тем, истец считает данный договор притворной сделкой ввиду следующего. Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно ст. 2 названного закона в качестве застройщика могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан, организаций для строительства (создания) на земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Лишь отвечающие указанным требованиям застройщики имеют право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома.

Строительство группы жилых домов блокированной застройки производится ООО «ОРС ГРУПП», которое является техническим заказчиком. Однако разрешение на строительство было выдано на имя Смирновой И.Е. Исходя из открытых сведений о проектной документации объектов строительства по адресу: <адрес>, размещенных на сайте www.111bashni.ru, земельный участок площадью 2 472 кв.м. с кадастровым <номер> сформирован путем разделения земельного участка, принадлежащего на праве собственности Смирновой И.Е., общей площадью 9513 кв.м. с кадастровым <номер> на четыре земельных участка с кадастровыми <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, один из которых занят под таун-хаус <номер>.

В то же время, возникшие по договору инвестирования отношения подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей, поскольку направлены на удовлетворение личных (бытовых) нужд истца, не связанных с извлечением прибыли, основаны на сделке, связанной с передачей денежных средств в целях строительства дома и последующей передачей дома в собственность истца. Таким образом, заключая договор инвестирования, ответчик попытался освободить себя от возложенной на него ответственности за просрочку исполнения обязательств по передаче истцу объекта недвижимости, в частности от уплаты неустойки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и уточнив исковые требования, Серебрякова О.И. просит суд признать её участником договора долевого строительства объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, в группе жилых домов блокированной застройки строительный номер блока таун-хаусов <номер>, таун-хаус <номер> общей площадью 79 кв.м.; признать договор инвестирования от 21.01.2013 № 7-Е договором долевого участия в строительстве и применить последствия, относящиеся к таким сделкам; признать за ней право на 11 458/10 000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с кадастровым <номер> в жилом доме блокированной застройки <номер>, таун-хаус <номер>, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым <номер>; взыскать с ООО «ОРС ГРУПП» в её пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости по договору инвестирования от 21.01.2013 № 7-Е в размере 2 108 598,22 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 90 000,00 рублей, штраф, расходы по оплате услуг нотариуса в сумме 2 400,00 рублей.

В судебном заседании истец и её представитель Фрейдун Л.Г. настаивали на удовлетворении иска, пояснили, что истец выполнила обязательства перед ответчиком. Ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства, в связи с чем с целью защиты нарушенных прав истца требования иска необходимо удовлетворить.

Ответчик, и третье лицо ЖСК «Залесная горка» извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не направили в суд своих представителей. Ходатайство представителя ответчика Лежниной В.Н. об отложении дела слушаньем оставлено судом без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Представителем ответчика Лежниной В.Н. поданы письменные возражения на иск, в которых она указала, что стороны свободны при заключении договора. Заключая договор инвестирования, они преследовали целью породить права и обязанности, предусмотренные таким договором. Ответчик является техническим заказчиком указанного в договоре строящегося объекта. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» об ответственности застройщика не могут быть применены к ответчику. Так как указанный в договоре объект еще не построен, права на него признаны быть не могут. Характеристики объекта на момент окончания строительства могут отличаться от договора, что предусмотрено им. При признании за истцом права на незавершенный строительством объект, в том виде как оно заявлено, могут быть нарушены права других инвесторов строительства. В случае удовлетворения иска ответчик просит о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суд, выслушав пояснения истца и его представителя, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В п. 1 ст. 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что 21.01.2013 между ООО «ОРС ГРУПП» (заказчиком) и Серебряковой О.И. (инвестором) заключен договор инвестирования № 7-Е, в соответствии с которым стороны обязуются обеспечить освоение земельного участка и строительство объекта – индивидуального жилого дома (далее ИЖД, таун-хаус). Земельный участок под застройку индивидуального дома блокированного типа расположен <адрес>, кадастровый <номер>. По условиям договора инвестор направляет заказчику собственные денежные средства на строительство ИЖД.

Общая сумма инвестиций по договору составила 3 871 000,00 рублей, была внесена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями по счетам ООО «ОРС ГРУПП» от 26.10.2012 № 322, от 21.01.2013 № 37, от 06.03.2013 № 61, от 03.09.2013 № 154.

Срок осуществления строительства и регистрации ИЖД ориентировочно составляет 1-е полугодие 2014 года. При завершении строительства инвестор приобретает право оформить в собственность объект инвестиционной деятельности: по адресу: <адрес> строительный номер блока таун-хаусов <номер>, таун-хаус <номер>, размером 79 кв.м., трехуровневый.

Правоотношения по финансированию строительства, помимо общих норм ГК РФ, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Положения договора, заключенного 21.01.2013 предусматривают привлечение денежных средств истца для строительства и последующего оформления в собственность объекта недвижимости. В ходе рассмотрения дела на основании объяснений сторон установлено, что аналогичные договоры заключены и с иными лицами с целью привлечения их денежных средств для строительства и последующей передачи им групп жилых домов блокированной застройки, поименованных «таун-хаусами».

Следовательно, к возникшим между сторонами отношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Между тем, распространение на возникшие между сторонами отношения указанного закона, само по себе не свидетельствует о притворности заключенной ими следки в той форме, которую стороны ей придали. Основания для признания договора инвестирования притворной сделкой отсутствуют. Так как стороны не придали сделке форму договора участия в долевом строительстве, истец не может быть признана стороной такого договора.

Истец ссылается на нарушение ответчиком сроков строительства, с чем связывает необходимость обращения в суд за защитой свих прав.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Объекты незавершенного строительства на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ являются недвижимыми вещами.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Как следует из положений ст. 3 ГПК РФ и ст.ст. 12, 128, п. 1 ст. 130 ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из вышеуказанных положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на объект незавершенного строительства.

Из пояснений сторон, представленных ими фотографий, визуализации проекта строительства, выписок из ЕГРН от <дата>, <дата> следует, что строительство подлежащего передаче истцу объекта не завершено. Возведены фундамент, стены, перекрытия, крыша.

В ЕГРН внесены следующие сведения о возведённом объекте кадастровый <номер>, адрес: <адрес> (присвоенный адрес: <адрес>), площадь: 689,5 кв.м., проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности: 82%, расположен в границах земельного участка с кадастровым <номер>.

Разрешение на строительство группы жилых домов блокированной застройки «Вереск» площадью 689,47 кв.м. в районе <адрес> на земельном участке площадью 2 323 кв.м. выдавалось УГА администрации г. Владивостока за № RU25304000-153/2014 Смирновой И.Е. Срок действия разрешения на строительство неоднократно продлялся, 09.10.2017 в него внесены изменения в части лица, которому оно выдано, слова Смирновой И.Е. заменены ЖСК «Залесная горка».

Право собственности на указанные выше незавершенный строительством дом (<номер>) и земельный участок (<номер>) зарегистрировано за ЖСК «Залесная горка» <дата>.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По сведениям выкопировки из технического плана здания от 11.09.2020 и технического паспорта от 30.09.2020 указанный в договоре инвестирования незавершенный строительством объект представляет собой индивидуальный жилой дом блокированной застройки, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, фактически являющийся частью объекта с кадастровым <номер>.

Истец просит признать за ней право на 11 458/10 000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с кадастровым <номер>. Между тем, в дело представлены доказательства, позволяющие определить индивидуальные характеристики объекта, предусмотренного договором инвестирования. Внесенные в ЕГРН сведения об объекте с кадастровым <номер> как о жилом доме не соответствуют установленным при рассмотрении дела обстоятельствам.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом блокированной застройки общей площадью 88,5 кв.м., жилой площадью 68,7 кв.м., состоящий из цокольного этажа и 2 надземных этажей, расположенный в районе <адрес>, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, фактически являющийся частью объекта, в отношении которого в ЕГРН внесены следующие сведения: кадастровый <номер>, адрес: <адрес> (присвоенный адрес: <адрес>), площадь: 689,5 кв.м., проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности: 82%, расположен в границах земельного участка с кадастровым <номер>. При определении характеристик объекта суд руководствуется данными технического паспорта.

По правилам ч.ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Судом установлен факт нарушение ответчиком сроков строительства спорного объекта недвижимости и передачи его истцу. Направленная в адрес ответчика 31.07.2019 претензия с требованием о выплате неустойки и компенсации морального вреда не исполнена.

Истом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 2 108 598,22 рублей за период с 30.06.2016 по 31.07.2019.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка в указанном размере явно несоразмерна существу нарушения обязательства, в связи с этим подлежит снижению до 1 100 000,00 рублей.

В пункте 2 Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Компенсация морального вреда в связи с нарушением потребительских прав истца на получение в установленный договором срок объекта недвижимого имущества подлежит взысканию в размере 10 000,00 рублей.

Так как имел место факт неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя, на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в сумме 555 000,00 рублей.

На основании ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, ст.ст. 50, 61.1, 61.2 БК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета Владивостокского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 18 743,00 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 13, 98, 103, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Серебряковой О. И. удовлетворить частично.

Признать за Серебряковой О. И. право собственности на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом блокированной застройки общей площадью 88,5 кв.м., жилой площадью 68,7 кв.м., состоящий из цокольного этажа и 2 надземных этажей, расположенный в районе <адрес>, государственный кадастровый учет которого не осуществлен, фактически являющийся частью объекта, в отношении которого в ЕГРН внесены следующие сведения: кадастровый <номер>, адрес: <адрес> (присвоенный адрес: <адрес>), площадь: 689,5 кв.м., проектируемое назначение: жилой дом, степень готовности: 82%, расположен в границах земельного участка с кадастровым <номер>.

Взыскать с ООО «ОРС ГРУПП» в пользу Серебряковой О. И. неустойку в сумме 1 100 000,00 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 10 000,00 рублей, штраф в сумме 555 000,00 рублей.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «ОРС ГРУПП» в доход бюджета Владивостокского городского округа государственную пошлину в сумме 18 743,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Советский районный суд г. Владивостока.

В окончательной форме решение составлено 03.12.2020.

Судья