Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» об обязании совершить действия, взыскании компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и, с учетом уточнения требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации? просила обязать ООО «ИнвестКом» выполнить возложенные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства в части снятия обременения с объекта долевого строительства №-комнатной <адрес> общей площадью № кв.м., находящейся на шестом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора ответчик обязался подать заявление о переходе права собственности на квартиру истца не позднее № дней с даты внесения в Росреестр записи о снятии обременения.

Истец ФИО2 извещалась судом надлежащим образом, судебное извещение возвращено в адрес суда за истечением срока хранения.

Представитель истца в судебном заседании доводы иска поддержал в полном объеме, дал соответствующие пояснения.

ООО «ИнвестКом» было извещено судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не известило.

Третье лицо ПАО НБ «ТРАСТ» извещалось судом надлежащим образом, судебное извещение возвращено в адрес суда за истечением срока хранения.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и ООО «ИнвестКом» (участник) заключен договор участия в долевом строительстве № № (далее по тексту решения – Договор), предметом которого явилось строительство жилого <адрес> (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, и передача участнику по акту приема-передачи объектов долевого строительства – жилых помещений, перечисленных в Приложении № к договору (л.д.№). Объекты долевого строительства, приобретенные ООО «ИнвестКом» перечислены в приложении к договору.

Согласно пункту № Договора, оплата по настоящему договору в полном объеме производится участником долевого строительства за счет кредитных средств, получаемых им по кредитном соглашению, заключаемому с «НОМОС-Банком» (ОАО) (л.д.№ оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время ПАО Национальный банк «ТРАСТ») и ООО «Инвестком» заключен договор кредитной линии, согласно условиям которого банк обязуется предоставить ответчику денежные средства в пределах лимита выдачи на сумму 962 765 000 рублей. Денежные средства предоставлялись для целей финансирования строительства жилых домов по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между банком и ООО «ИнвестКом» заключен договор залога прав №, согласно которому в залог банку передаются права требования по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно приложению № к Договору залога, являющемуся неотъемлемой частью Договора, в залог банку переданы в залог все квартиры, указанные в договоре об участии в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе, в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

Запись о залоге прав внесена в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

Обязанность ООО «ИнвестКом» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена надлежащим образом, что не оспаривается сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИнвестКом» и ФИО2 заключен договор купли-продажи №.

Согласно пункту № Договора, продавец передал, а покупатель принял в собственность однокомнатную <адрес> общей площадью № кв.м., находящуюся на шестом этаже жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.№).

Из договора следует, что указанная квартира принадлежит истцу на основании договора участия в долевом строительстве № ВБ3-Н от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом № Договора купли-продажи покупатель уведомлен и согласен, что Права на квартиру, указанную в настоящем договоре купли-продажи, находятся в залоге ПАО Банка «ФК Открытие» по договору залога прав № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом № Договора купли-продажи установлено, что продавец обязуется осуществить действия по снятию обременения (залога, указанного в пункте № Договора) не позднее ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания настоящего договора. Продавец обязуется подать заявление о переходе права собственности на квартиру на Покупателя не позднее 14 дней с даты внесения в Росреестр записи о снятии обременения, указанного в пункте № договора (л.№).

Как следует из искового заявления, договор купли-продажи до настоящего времени не зарегистрирован, обременения не снято.

ФИО2 просит возложить на ответчика обязательства по договору в части снятия обремения с объекта долевого строительства.

Суд, анализируя представленные в дело доказательства, полагает, что данное требование не подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Между тем, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи квартиры до настоящего времени не зарегистрирован, а следовательно, правовые последствия для ФИО2 по настоящему договору не возникли.

Отказывая в удовлетворении требований, суд также учитывает следующие обстоятельства.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Пунктом № Договора Залога, стороны согласовали, что уступка участником права требования по договору (полностью или в части) допускается только после уплаты им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника им цены договора (полностью или в части) или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации с согласия застройщика и исключительно с предварительного письменного согласия «НОМОС-БАНКА» (ОАО), при этом Приобретатель прав приобретает все права и обязанности участника по настоящему договору.

В соответствии с пунктом № договора залога установлено, что ответчик обязуется не совершать уступки заложенного права без письменного согласия залогодержателя, не распоряжаться и не отчуждать в какой-либо форме предмет залога без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, в договоре долевого участия и договоре залога застройщиком, участником и залогодателем были согласованы специальные условия для возможности передачи прав и обязанностей в отношении объекта долевого строительства. Сам по себе факт ввода объекта в эксплуатацию, а также регистрации права собственности на квартиры, не исключает обязанность ООО «ИнвестКом» по получению согласия на переход прав в отношении указанного объекта.

Как следует из представленного договора купли-продажи, согласие залогодержателя ООО «ИнвестКом» получено не было, так же как и не было осуществлено погашение задолженности по кредитному договору.

Истцу на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей было известно о наличии обременения, а также наличии запрета в основном договоре на осуществление уступки прав требований без согласия залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Учитывая то обстоятельство, что договор купли-продажи квартиры до настоящего времени не зарегистрирован в установленном законом порядке, данный договор подписан в нарушение основного договора долевого участия, предусматривающего обязательное согласие залогодержателя, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи не является заключенным, а следовательно, истец имеет права заявлять об обязанности исполнения такого договора.

При этом суд учитывает, что исходя из искового заявления, фактическая воля истца направлена не просто на возложение обязанности по исполнению договора, а на снятие обременения на квартиру. Однако, снятие обременение возможно только в случае погашения ООО «ИнвестКом» задолженности по кредитному договору, а также получения согласия залогодержателя на прекращение права залога.

Таким образом, требование истца о возложении обязанности исполнить условия договора не подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд также учитывает следующие обстоятельства.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает способы защиты нарушенного права, к которым относятся: Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Между тем, в настоящее время право ФИО2 в части наличия обязанности ООО «ИнвестКом» исполнить условия договора никем не оспаривается. Удовлетворение требования о возложении обязанности, которая и так предусмотрена условиями договора, не приведет к восстановлению нарушенного права.

Поскольку требование истца о взыскании компенсации морального вреда является производным от требования о возложении обязанности, оно также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 98-103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестКом» об обязании совершить действия, взыскании компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.Н. Топчилова