Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец - «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что **.**.**** между НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» (далее - Фонд) и ФИО1, ФИО2 (далее - заемщик, ответчик) был заключен договор долгосрочного жилищного займа № ### от **.**.**** (в редакции дополнительного соглашения ### от 25.05.2010г., соглашения от **.**.****.) (далее - договор займа) на приобретение заемщиком по договору купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона от **.**.**** (далее - договор купли-продажи) в общую совместную собственность ..., находящейся по адресу: ...далее - квартира), а заемщик принял на обязательство по оплате предоставленного займа и уплаты процентов за пользование займом.

Сумма займа, в соответствии с условиями п.1.1 договора займа, составляет ### копеек.

Свое обязательство по предоставлению суммы займа Фонд исполнил.

Заем, согласно п.1.1, п. 3.1 договора займа, предоставлен заемщику сроком на **.**.**** месяцев под ### годовых.

**.**.****г. на основании брачного договора от **.**.****., заключенного между ФИО2 и ФИО1, ФИО2, ФИО1 и Фонд договорились исключить ФИО2 из заемщиков по договору займа, Все права и обязанности по договору займа несет ФИО1 с даты заключения брачного договора.

Указанные изменения договора займа были сформированы в дополнительном соглашении ### к договору займа от **.**.****.

В соответствии с п.3.2, п. 3.2.1, л. 3.6, п. 4.1.1 договора займа заемщик обязуется возвратить Фонду полученные денежные средства в полном объеме путем ежемесячного внесения на счет Фонда или в кассу Фонда суммы займа до 25 числа текущего месяца согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Заемщик в нарушение условий договора займа осуществляет ежемесячные платежи Фонду с просрочкой и не в полном объеме, чем ущемляет права Фонда. Последний платеж был произведен **.**.****

По состоянию на **.**.**** сумма просроченной задолженности по возврату займа составляет ###, а сумма просроченной задолженности по уплате процентов за пользование займом составляет ###.

В соответствии с п. 4.4.1. договора займа Фонд имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 (тридцать) календарных дней, при допущении заемщиком просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и в иных случаях.

Остаток основного долга по состоянию на **.**.**** составляет ###, а остаток начисленных процентов составляет ###.

В соответствии с п.5.2, договора займа при нарушении сроков возврата займа, заемщик платит Фонду неустойку в виде пени из расчета 1/360 учетной ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на момент такого нарушения, от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

По состоянию на **.**.**** остаток пени за просрочку возврата займа составляет ###, а остаток пени за просрочку уплаты процентов составляет ###.

В соответствии с п. 1.4.1 договора займа, обеспечением исполнения обязательств по договору займа является залог в силу закона на ..., расположенную по почтовому адресу: ...

Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена **.**.**** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Запись об ипотеке квартиры в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена **.**.**** за ###.

При этом, в соответствии с Решением Рудничного районного суда г. Кемерово Кемеровской области по делу ### от **.**.****., ### доли, принадлежащей ФИО2, в жилом помещении, расположенном по адресу: ... находится в залоге у Фонда, с последующим залогом у Б.

В соответствии с Отчетом ### об оценке рыночной стоимости от **.**.****, рыночная стоимость квартиры, общей площадью ### кв. м, составляет ###.

Таким образом, начальная продажная цена квартиры составит ### (###).

Фонд **.**.**** обратился к ответчику с требованием о досрочном исполнении обязательств, однако требование до настоящего времени не исполнено.

Фондом были понесены расходы на составление отчета об оценке недвижимости, что подтверждается копией платежного поручения ### от **.**.**** на общую сумму ### рублей.

Таким образом, общая сумма подлежащая взысканию с ответчиков составляет ###, в том числе:

- ### руб. - остаток основного долга;

- ### руб. - остаток начисленных процентов по состоянию на **.**.****;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата суммы займа;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата начисленных процентов.

При этом с момента предъявления искового заявления в суд, ответчик в счет оплаты долга денежные средства на реквизиты Фонда не вносила. Таким образом, произошло увеличение пени.

Увеличение размера пени повлекло изменение периода просрочки внесения ежемесячных платежей по договору займа (с **.**.****. на **.**.****.) с одновременным пересчетом суммы просроченного основного долга, начисленных и просроченных процентов, на которые начислена пеня.

Таким образом, общая сумма подлежащая взысканию с ответчиков составляет ### копеек, в том числе:

- ### руб. - остаток основного долга;

- ### руб. - остаток начисленных процентов по состоянию на **.**.****;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата суммы займа;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата начисленных процентов.

С учетом уточнений просит суд взыскать с ответчика ФИО1 в пользу Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» сумму задолженности п договору долгосрочного целевого жилищного займа № ### от **.**.**** в размере ### том числе:

- ### руб. - остаток основного долга;

- ### руб. - остаток начисленных процентов по состоянию на **.**.****;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата суммы займа;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата начисленных процентов.

а также начиная с **.**.**** и до даты фактического исполнения Решения суда определить подлежащими выплате проценты за пользование остатком стоимости недвижимого имущества в размере 3% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу.

Обратить взыскание на заложенную в обеспечение обязательств ФИО1, ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: ..., определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в размере ### рублей.

Взыскать с ответчика ФИО1, ФИО2 в пользу Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» судебные расходы по оплате госпошлины в размере ### рублей, судебные расходы по подготовке отчета об оценке в сумме ###.

В судебном заседании представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности от **.**.****, настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо, заявившее самостоятельные требования, Б, в судебном заседании просил судпередать Б в частную собственность квартиру, являющуюся предметом залога и спора по делу, расположенную по адресу: ...; ... кадастровым номером ### - в порядке исполнения вступивших в законную силу судебных актов; соблюдения баланса интересов всех кредиторов по делу и погашения кредиторской задолженности ответчика ФИО2 по исполнительному производству ###.

В целях соблюдения интересов и прав НО Фонда «РЖС Кузбасса» по настоящему делу отразить в судебном решении обязанность третьего лица (кредитора) Б о выплате денежной компенсации Фонду в размере суммы его исковых требований но делу, установленную судом на момент постановления судебного акта о передаче имущества

Изменить старшинство и приоритет залога квартиры по адресу: ... по настоящему делу, установив старшинство и приоритет залога указанного имущества в пользу третьего лица по делу Б для возможности удовлетворения требований всех кредиторов по делу за счет заложенного имущества (квартиры).

Ответчики в суд не явились о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа (ст.819 ГК РФ).

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 № 13/ 14 установлено, что в случаях, когда на основании п.2 ст. 811, ст. 813, п.2 ст. 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

В свою очередь, ч. 1 ст. 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем, ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, а именно требований по уплате основного долга, процентов за пользованием кредитом, возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В соответствии со ст.446 ГПК РФ (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 194 ФЗ) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части) если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть взыскание.

Согласно ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом установлено, что **.**.**** между НО «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» (далее - Фонд) и ФИО1, ФИО2 был заключен договор долгосрочного жилищного займа № ### от **.**.**** (в редакции дополнительного соглашения ### от **.**.****., соглашения от **.**.****.) (далее - договор займа) на приобретение заемщиком по договору купли-продажи квартиры с ипотекой в силу закона от **.**.**** (далее - договор купли-продажи) в общую совместную собственность ..., находящейся по адресу: ... (далее - квартира), а заемщик принял на обязательство по оплате предоставленного займа и уплаты процентов за пользование займом (т. 1 л.д. 44-47,32).

Сумма займа, в соответствии с условиями п.1.1 договора займа, составляет ### рублей.

Свое обязательство по предоставлению суммы займа Фонд исполнил, что подтверждается выпиской с лицевого счета № ### от **.**.**** (т. 1 л.д 33).

Заем, согласно п.1.1, п. 3.1 договора займа, предоставлен заемщику сроком на **.**.**** под ### годовых.

**.**.****г. на основании брачного договора от **.**.****., заключенного между ФИО2 и ФИО1, ФИО2, ФИО1 и Фонд исключили ФИО2 из заемщиков по договору займа. Все права и обязанности по договору займа несет ФИО1 с даты заключения брачного договора.

Указанные изменения договора займа были сформированы в дополнительном соглашении ### к договору займа от **.**.****. (т. 1 л.д. 34).

Заемщик в нарушение условий договора займа осуществляет ежемесячные платежи Фонду с просрочкой и не в полном объеме, последний платеж был произведен **.**.****

В соответствии с Отчетом ### об оценке рыночной стоимости от **.**.****, рыночная стоимость квартиры, общей площадью ### кв. м, составляет ### (т. 1 л.д. 57-79).

Фондом были понесены расходы на составление отчета об оценке недвижимости, что подтверждается копией платежного поручения ### от **.**.**** на общую сумму ### (т. 1 л.д. 55).

Фонд **.**.**** обратился к ответчику с требованием о досрочном исполнении обязательств (т. 1 л.д. 26).

В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Сумма, указанная в требовании о полном исполнении обязательств, в размере ### руб.‚ являлась полной суммой задолженности Заемщика перед Фондом на дату его выставления и подлежала оплате Заемщиком в полном объеме не позднее даты, указанной в требовании, т.е. не позднее **.**.****

Требование по погашению задолженности по Договору займа до настоящего времени не исполнено.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность по Договору займа по состоянию на **.**.****. составляет ### копеек, в том числе:

- ### руб. - остаток основного долга;

- ### руб. - остаток начисленных процентов по состоянию на **.**.****;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата суммы займа;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата начисленных процентов.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства, на которых она основывает свои требования и возражения.

В данном случае со стороны ответчиков не представлено суду доказательств в опровержение исковых требований, а также подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по договору.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные по делу доказательства, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчиков задолженности по договору займа, неустойки, а также обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению в полном объеме.

Для разрешения заявленных требований по существу по ходатайству третьего лица Б определением суда от **.**.****. назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ### от **.**.**** рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ... составляет ### рублей (т. 1 л.д. 11-45).

Таким образом, начальная продажная цена квартиры составит ### рублей (### ###).

У суда нет оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативную документацию, экспертом оценены все представленные документы, произведен фактический осмотр квартиры. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оценивая заключение судебной экспертизы, сравнивая соответствие заключений поставленным вопросам, определяя полноту заключения экспертизы, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере являются допустимыми и достоверным доказательством по делу.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и расходы на оплату услуг экспертов.

С учетом существа принятого решения, с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме ### руб., факт несения которых подтверждается платежным поручением ### от **.**.**** (л.д.6), а также расходы на составление отчета об оценке недвижимости в размере ### руб., что подтверждается платежным поручением ### от **.**.**** (л.д. 55).

Разрешая вопрос о передачи спорной квартиры в собственность третьего лица Б, старшинстве залога между первоочередным и последующем залогодержателем, суд исходит из следующего.

Как следует из представленного в материалах дела договора залога от **.**.**** заключенного между Б и ФИО2 в обеспечение своевременной уплаты денежных средств по договору займа ### от **.**.**** ФИО2 передал в залог Б квартиру расположенную по адресу: ...т. 1 л.д. 134).

Решением Ленинского районного суда г. Кемерово по делу ### от **.**.**** требования Б к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа удовлетворены частично (т. 1 л.д. 131-134).

Однако, согласно Решению Ленинского районного суда по делу ### от **.**.****., собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ... признаны ФИО1 (### доли в праве собственности и ФИО2 (### доли в праве собственности), данное решение оставлено без изменения апелляционным определением Кемеровского областного суда от **.**.**** (т. 1 л.д.162-181).

В соответствии со ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Старшинство залогов может быть изменено: соглашением между залогодержателями; соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.

Таким образом, учитывая, что первоочередным залогодержателем спорной квартиры является НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» по договору долгосрочного целевого жилищного займа ### от **.**.****, исходя и положений вышеуказанной нормы закона, суд считает, что требования Б о передачи спорной квартиры в личную собственность, об определении старшинства залога, удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, заявленныеБ требования могут быть разрешены в порядке исполнения вступивших в законную силу судебных актов, по исполнительному производству ###, либо соглашением (в порядке ст. 342ГК РФ) между Б и НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» удовлетворить.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу Некоммерческой организации «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» сумму задолженности по договору долгосрочного целевого жилищного займа ### от **.**.**** в размере ###, в том числе:

- ### руб. - остаток основного долга;

- ### руб. - остаток начисленных процентов по состоянию на **.**.****;

- ###. - остаток пени за просрочку возврата суммы займа;

- ### руб. - остаток пени за просрочку возврата начисленных процентов,

Взыскать с ответчика ФИО1, ФИО2 в пользу НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» судебные расходы по оплате госпошлины в размере ### рублей.

Взыскать с ответчика ФИО1, ФИО2 в пользу НО «Фонд развития жилищного строительства Кузбасса» судебные расходы по подготовке отчета об оценке в сумме ### рублей.

Требования третьего лица Б оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения в мотивированной форме подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья Е.Б. Родина

Решение в мотивированной форме составлено 05.08.2020 года