Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Управления имущественных отношений Апшеронского района к Иванову А.И. о взыскании арендной платы, необоснованного обогащения, неустойки (пени), процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Апшеронского района обратилось в суд к Иванову А.И. о взыскании арендной платы, необоснованного обогащения, неустойки (пени), процентов за пользование чужими денежными средствами по договорам аренды земельного участка, расположенного по адресу: .

В обоснование заявленных требований представитель истца Баранников А.Н., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании пояснил.

30 сентября 2009 года Иванов А.И. обратился в Администрацию муниципального образования Апшеронский район с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: для эксплуатации расположенного на нём нежилого здания столовой, принадлежащего на указанную дату ответчику на праве собственности. Администрация муниципального образования Апшеронский район приняла решение предоставить Иванову А.И. запрашиваемый земельный участок, в виду данного обстоятельства было вынесено Постановление главы Администрации МО Апшеронский район от 08 октября 2009 года № 1750 «О предоставлении в аренду Иванову А.И. земельного участка, расположенного по адресу: ».

08 октября 2009 года Администрация МО Апшеронский район и Иванов А.И. во исполнение п.2 постановления № 1750 от 08.10.2009 года заключили договор аренды земельного участка № сроком на 11 месяцев. Уведомлением о 16.11.2009 года Иванов А.И. сообщил Администрации о предстоящем переходе права собственности на нежилое здание столовой.

Впоследствии, в ходе проведений мероприятий по проверке данных первичного учёта (договора аренды) и автоматизированной учётной системы «Неналоговые доходы» на предмет соответствия таковых данных требованиям нормативно-правовым актам уровня субъекта Российской Федерации, была выявлена техническая ошибка начисления коэффициента целевого использования земельного участка. В целях устранения указанного нарушения истцом в адрес ответчика было направлено письмо с изложением сложившегося положения и предложением оплатить задолженность. Данное письмо было оставлено без ответа.

Ответчик владел на праве собственности объектом недвижимого имущества - столовой с 11 сентября 2008 года по 06 декабря 2009 года без необходимого оформления перевода прав и обязанностей по нижеуказанной земельной сделке от первоначального арендатора земельного участка и собственника нежилого здания (столовой) А.А.А. к ответчику по договору аренды земельного участка № от 29.10.2007 года. С момента наступления обязательств по уплате арендной платы, неустойки (пеня), а также погашения необоснованного обогащения в виде арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами за пользование и владение земельным участком, ответчик не производил таковых платежей и с 11 января 2009 года образовалась задолженность.

С учётом представленного расчёта истца, по состоянию на 11 января 2011 года сумма необоснованного обогащения в виде неполученной арендной платы за период владения земельным участком без оформления перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29.10.2007 года составила 715 293,66 рублей; за период с 11 сентября 2008 года по 07 октября 2009 года на которую были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11 сентября 2008 года по 11 января 2011 года в размере 132 598,49 рублей, а также сумма задолженности по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка № от 08 октября 2009 года за период с 08 октября 2009 года по 06 декабря 2009 года составила 101 416,35 рублей, на которую начислены неустойка (пеня) за период с 08 октября 2009 года по 06 декабря 2009 года в размере 1 974,57 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07 декабря 2009 года по 11 января 2011 года в размере 9 114,04 рублей.

Истец вынужден был обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности в полном объеме, в виду ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязанностей по договору аренды: взыскать с Иванова А.И. неосновательное обогащение в виде неполученной арендной платы за период с владения земельным участком без оформления перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29.10.2007 года в сумме 715 293,66 рублей; взыскать с Иванова А.И. арендную плату по договору аренды земельного участка № от 08 октября 2009 года в сумме 101 416,35 рублей, сложившуюся за период с 08 октября 2009 года по 06 декабря 2009 года включительно; взыскать с Иванова А.И. неустойку (пеня) по договору аренды земельного участка № от 08 октября 2009 года в сумме 1974,57 рублей, сложившуюся за период с 08 октября 2009 года по 06 декабря 2009 года включительно.

В судебном заседании представитель истца Баранников А.Н. заявил ходатайство об увеличении исковых требований, в связи с наступлением новых платёжных периодов в отношении процентов за пользование чужими денежными средствами с 12.01.2011 года по 16.05.2011 года. В виду данного обстоятельства, уточнённые исковые требования по процентам за пользование чужими денежными средствами на задолженность по необоснованному обогащению в виде неполученной арендной платы за период владения земельным участком без оформлении соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 29.10.2007 года в сумме 153 312,20 рублей за период с 11.09.2008 года по 30.05.2011 года. Представитель истца уточнил исковые требования по процентам за пользование чужими денежными средствами на задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 08.10.2009 года в сумме 12 050,88 рублей за период с 07 декабря 2009 года по 30 мая 2011 года. Кроме того, представитель истца представил дополнения к исковому заявлению заключающееся в том, что дополнительное соглашение к договору аренды № от 29.10.2007 года не прошло обязательную государственную регистрацию и его условия не могут быть рассмотрены в качестве обязательных для применения к участникам договорных правоотношений, в данном случае применение ответчиком коэффициента 0,2 к расчёту арендной платы, им также было заявлено ходатайство об увеличении исковых требований, в связи с наступлением новых платёжных периодов в отношении процентов за пользование чужими денежными средствами: так изменен период с 11 сентября 2008 года по 30 мая 2011 года.

Представитель ответчика Иванова А.И. Франк А.А., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления, суду пояснил, относительно условий договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2.1.2 договора аренды земельного участка № от 29.10.2007 года арендная плата первоначально установлена арендатору А.А.А. в размере 679075 рублей. Дополнительным соглашением от 05 сентября 2008 года пункт 2.1. указанного договора аренды был изменён, сумма ежегодной арендной платы была установлена в размере 13 581,50 рублей.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд находит правильным удовлетворить иск частично.

Судом установлено, что 29 октября 2007 года между арендодателем, Администрацией муниципального образования Апшеронский район и арендатором А.А.А. был заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: . Согласно п.2 настоящего договора арендная плата установлена по соглашению сторон и рассчитана по базовой ставке 11,81 руб./кв.м, с коэффициентом целевого использования - 10, сумма ежегодной арендной платы за участок составляла 679 075 рублей. Срок действия настоящего договора был определён в течение 11 месяцев с 29.10.2007 года по 29.09.2008 года.

Соглашением от 05 сентября 2008 года к договору аренды № от 29.10.2007 года стороны договорились внести изменения в настоящий договор, установив коэффициент целевого использования в размере «0,2», коэффициент зональной дифференциации в размере «1,15», сумма ежегодной арендной платы за участок определена в размере 13 581,50 рублей. На основании п.4 соглашение вступает в силу со дня его подписания и распространяется на правоотношения, возникшие с 29.10.2007 года.

21 июля 2008 года был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества по условиям которого продавец - А.А.А. передаёт в собственность покупателя Иванова А.И. объект недвижимости - здание столовой литер А, общей площадью 1382,08 кв.м и нежилое здание овощехранилища литер Б, общей площадью 305,70 кв.м, указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5000 кв.м, с разрешённым использованием «для размещения столовой». Сведения в Едином государственном реестре прав за Ивановым А.И. были зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись № В период действия договора аренды от 29.10.2007 года № и соглашения о внесении изменений в настоящий договор от 05.09.2008 года Иванов А.И., являющейся арендатором, продолжал пользоваться земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью 5000 кв.м на тех же условиях, что и прежний арендатор. Сумма ежегодной арендной платы была установлена ранее заключенным соглашением сторон и не пересматривалась арендодателем в указанный период времени. с учетом условий п.2.3 договора аренды от 29.10.2007 года № арендная плата была изменена соглашением сторон от 05.09.2008 года. Настоящее соглашение от 05.09.2008 года о внесении изменений в договор было вынесено в соответствии с постановлением главы Администрации МО Апшеронский район от 29.12.2006 года № «О мерах муниципальной поддержки инвестиционной деятельности на территории МО Апшеронский район», в связи с осуществлением арендатором инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений (реконструкция здания столовой с изменением его назначения). Как достоверно подтверждено материалами дела, Иванов А.И., являясь правообладателем объектов недвижимого имущества - здания столовой, расположенной на земельном участке «для эксплуатации столовой». Целевое использование объекта недвижимого имущества и разрешенное использование земельного участка не изменялись.

В соответствии со ст.614 Гражданского Кодекса РФ, п.4 ст.22 Земельного Кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды и может изменяться по соглашению сторон.

Согласно п.2 ст.621 Гражданского Кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

08 октября 2009 года между арендодателем, муниципальным образованием Апшеронский район Краснодарского края и арендатором Ивановым А.И. был заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № земельного участка общей площадью 5000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Согласно п.2 настоящего договора арендная плата установлена по соглашению сторон и рассчитана по базовой ставке 11,81 руб./кв.м, с коэффициентом целевого использования - 1,15 сумма ежегодной арендной платы за участок составляет 67 907,5 рублей. Срок действия настоящего договора определён в течение 11 месяцев до сентября 2010 года.

16 ноября 2009 года уведомлением о переходе прав на объекты недвижимого имущества Иванов А.И. уведомил Администрацию МО Апшеронский район о заключении договора купли-продажи нежилого здания - овощехранилища, литера Б, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №. Исходя из смысла ст.450, ст.452 ГК РФ соглашения сторон, предусмотренные договором аренды от 08.10.2009 года № по заключённому договору, прекратились 16.11.2009 года, ввиду существенного изменения обстоятельств.

На основании п.5 ст.22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п.1 ст.35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании п.3 ст.552 Гражданского Кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Анализируя выше изложенное, суд считает, что в судебном заседании достоверно установлено и подтверждено письменными материалами дела, в отношении доводов истца о том, что определённый договором аренды и соглашением к нему коэффициент и установленная соглашением сторон сумма ежегодной арендной платы не применима к отношениям, возникающим между Администрацией МО и Ивановым А.И. не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Данное обстоятельство объясняет тот факт, что земельный участок и расположенные на нём строения, использовались Ивановым А.И. по тому же целевому использованию, что и прежний собственник строений и арендатор земельного участка - А.А.А. Так согласно п. 4.1.7 договора аренды земельного участка № от 29.10.2007 года арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием, указанным в п.1.1 договора. Соглашением от 05.09.2008 года, заключенным между арендодателем и арендатором, имеется ссылка на постановление главы Администрации МО Апшеронский район от 29.12.2006 года № предусматривающее вид целевого использования объектов недвижимого имущества, в виду чего коэффициент целевого использования подлежал изменению. Так Иванов А.И. целевое использование объекта недвижимого имущества не менял, разрешённый вид использования земельного участка не изменялся, данные факты подтверждены письменными материалами дела, правоустанавливающими документами на объекты недвижимого имущества.

Не нашли своего подтверждения и утверждения истца о том, что дополнительное соглашение к договору аренды № от 29.10.2007 года не прошло обязательную государственную регистрацию и его условия не могут быть рассмотрены в качестве обязательных для применения к участникам договорных правоотношений, в данном случае применение ответчиком коэффициента 0,2 к расчёту арендной платы.

Согласно ст.651 ГК РФ, ст. 26 Земельного Кодекса РФ, ст.26 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Кроме того, с учетом требований указанных статей государственной регистрации прав подлежит договор аренды, а не соглашение. Договор аренды земельного участка от 29.10.2007 года № заключён на 11 месяцев, в виду чего настоящий договор не подлежит обязательной государственной регистрации, а значит и соглашение к нему не регистрируется.

На основании изложенного, истцом не доказан факт неосновательного обогащения в виде недополученной арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами за период владения земельным участком с 11 сентября 2008 года по 07 октября 2009 года без оформления перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29.10.2007 года №, так как в данный период времени Иванов И.А., будучи арендатором земельного участка с кадастровым номером № пользовался имуществом на тех же условиях, что и прежний арендатор. С учётом изложенного, однозначно можно утверждать о том, что нормы, касающиеся обязательств в следствии необоснованного обогащения, не могут применяться в данном случае, поскольку, приобретя право собственности на недвижимость, Иванов А.И. одновременно приобрёл право аренды на земельный участок под указанной недвижимостью на тех же условиях и в том же объеме, что и А.А.А.

В отношении заявленных требований истца о взыскании с Иванова А.И. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 08.10.2009 года за период с 08 октября 2009 года по 06 декабря 2009 года подлежат частичному удовлетворению на том основании, что согласно уведомления о передаче прав 16 ноября 2009 года Иванов А.И. ввиду существенного изменения обстоятельств предупредил арендодателя о данном изменении. На том основании, что настоящий договор не подлежал обязательной государственной регистрации, взаимоотношения между арендодателем и арендатором по заключённому договору, прекратились с момента его уведомления, то есть с 16 ноября 2009 года.

Также в ходе судебного заседания установлено, что истец необоснованно заявил требования о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору от 08 октября 2009 года № с измененным коэффициентом целевого использования в размере «10», так как согласно п.2.3 договора аренды земельного участка от 08.10.2009 года № размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требования Арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты РФ и Краснодарского края. Изменение оформляется приложением. В данном случае установленный договором коэффициент не был изменен в результате инфляции или индексации цен, а значит его изменение должно было быть согласовано сторонами. Данное утверждение установлено п.3 ст.614 ГК РФ, разделом 9 договора №. Кроме того, истцом в материалы дела не представлен проект соглашения к настоящему договору аренды, направляемый в адрес арендатора, предусматривающий изменение коэффициента целевого использования.

Как следует из письма Управления имущественных отношений Апшеронского района от 15 сентября 2010 года №, что установлено в ходе судебного заседания, Иванов А.И. не производил арендных платежей за использованный земельный участок за период с 11 сентября 2008 года по 07 октября 2009 года, в виду чего суд пришёл к выводу, о том, что подлежат удовлетворения требования истца в части взыскания арендной платы по договору аренды от 29.10.2007 года № и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на неосновательное обогащение в виде неполученной арендной платы за период с 11 сентября 2008 года по 07 октября 2009 года; взысканию арендной платы по договору от 08 октября 2009 года № и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на неосновательное обогащение в виде неполученной арендной платы за период 08 октября 2009 года по 16 ноября 2009 года. Требования истца о взыскании с Иванова А.И. арендной платы по договору аренды земельного участка № от 08 октября 2009 года подлежат частичному удовлетворению, а именно, период с 08 октября 2009 года по 16 ноября 2009 года.

На основании изложенного требования истца о взыскании с Иванова А.И. процентов за пользование чужими денежными средствами на задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 08.10.2009 года за период с 07 декабря 2009 года по 30 мая 2011 года подлежат отклонению.

Таким образом, обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства позволяют суду сделать вывод о том, что иск подлежит частичному удовлетворению.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Управления имущественных отношений Апшеронского района Краснодарского края к Иванову А.И. о взыскании арендной платы, необоснованного обогащения, неустойки (пеня), процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Иванова А.И. в пользу Управления имущественных отношений Апшеронского района Краснодарского края задолженность по арендной плате, установленной договором аренды земельного участка от 29 октября 2007 года № за период с 11 сентября 2008 года по 07 октября 2009 года.

Взыскать с Иванова А.И. в пользу Управления имущественных отношений Апшеронского района Краснодарского края проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на неосновательное обогащение в виде неполученной арендной платы за период владения с 11 сентября 2008 года по 07 октября 2009 года.

Взыскать с Иванова А.И. в пользу Управления имущественных отношений Апшеронского района Краснодарского края задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 08 октября 2009 года № за период с 08 октября 2009 года по 16 ноября 2009 года.

Взыскать с Иванова А.И. в пользу Управления имущественных отношений Апшеронского района Краснодарского края проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными на неосновательное обогащение в виде неполученной арендной платы по договору аренды земельного участка от 08 октября 2009 года № за период с 08 октября 2009 года по 16 ноября 2009 года.

Взыскать с Иванова А.И. в доход государства государственную пошлину установленную ст.333.19 Налогового Кодекса РФ, в размере с учётом сумм, пропорционально удовлетворенной части исковых требований и рассчитанных Управлением имущественных отношений Апшеронского района.

В остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Апшеронский районный суд в течение 10 дней.

Судья А.Л. Дзигарь

Решение не вступило в законную силу.