Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в суд с иском к ответчику, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения № от <дата> в размере 140 836 руб. 04 коп., возмещении ущерба по ремонту помещения в размере 108 860 руб. 86 коп., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 697 руб.

В обоснование иска указано, что <дата> между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, микрорайон Дзержинец, <адрес>, цокольный этаж. Согласно п. 1.1 Договора ответчику было передано в аренду нежилое помещение № общей площадью 36,1 кв.м сроком на 12 месяцев. В соответствии с п. 1.3 указанного договора размер ежемесячной арендной платы составлял 30 685 руб., в том числе НДФЛ 3 989 руб. Арендная плата начислялась с момента передачи помещения в аренду по акту приема-передачи. Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи <дата>. В соответствии с п. 1.1 «Арендатор» обязан ежемесячно оплачивать арендные платежи не позднее 05 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет «Арендодателя». Согласно п. 3.1.2 и 3.1.4 «Арендатор» обязан использовать арендованное имущество исключительно в целях, определяемых целевым назначением помещения, указанно в пункте 1.1 настоящего договора, своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт арендуемого имущества. Неотделимые улучшения, стоимость затрат оборудования помещения, связанные с деятельностью «Арендатора» не возмещаются «Арендодателем». Согласно пункта 3.1.7 «Арендатор» обязан возместить «Арендодателю» сумму материального ущерба, причиненного в результате повреждений имущества, принятого в аренду. В период с <дата> по <дата> арендные платежи оплачивались ответчиком несвоевременно и в неполном объеме, предусмотренном договором. В январе и феврале 2020 ответчик оплатил по 28 880 руб., в марте 2020 – 2 816 руб., в апреле 2020 – 18 844 руб., в мае 2020 – 21 756 руб. 28 коп. В июне и июле 2020 года оплата не производилась. В связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 113 618 руб. 72 коп., что подтверждается актом сверки между сторонами договора за указанный период. <дата> ответчику была направлена телеграмма с предложением явиться <дата> по арендуемому адресу для оформления возврата помещения двухсторонним актом. <дата> комиссией был составлен акт осмотра помещения, выявивший, что помещение использовалось не по назначению, имеет значительные повреждения интерьера. <дата> ответчику, ввиду отказа от оплаты задолженности, в связи с систематическими нарушениями пунктов 6.2.1., 6.2.2 и 6.2.3, 6.2.4 было направлено уведомление о расторжении договора аренды и возврате помещения в течение 10 дней после получения уведомления. <дата> Арендатору была направлена претензия с предложением добровольно погасить задолженность по арендным платежам и произвести ремонт в арендуемом помещении. На все предлагаемые ему требования ответчик ответил молчанием. Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента получения ответчиком уведомления о расторжения договора аренды. Уведомление о расторжении договора ответчиком не было получено, и вернулось обратно истцу <дата> по истечении срока хранения. Считаю, что договор аренды необходимо считать расторгнутым с <дата>. Дополнительно к заявленным требованиям истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу арендный платеж за август 2020 в размере 30 685 руб. По заключению судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы, производство которой судом было поручено ООО «Агентство недвижимости и оценки «Радиус» стоимость восстановительного ремонта составила 108 860 руб.86 коп., что несколько ниже представленного истцом заключения ООО «Независимое экспертно-оценочное бюро». При производстве судебной экспертизы эксперты пришли к выводу, что стоимость жалюзи на окна, стоимость ремонта потолка и замены обоев не могут быть включены в сумму ущерба. С такой оценкой истец согласен, считает ее обоснованной, в связи с чем размер исковых требований подлежит уменьшению на сумму 34 921 руб.99 коп. (143 782 руб.85 коп. - 108 860 руб. 86 коп.). <дата> ответчиком было оплачено 3 468 руб.68 коп. На основании изложенного истец обратился в суд с данным иском.

Ответчиком поданы письменные возражения на иск, из которых следует, что в соответствии с Перечнем отраслей Р. экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от <дата>, №, к ним относится ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения, т.е. предприятие ООО «Сиад» относится к предприятиям, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. С 23 марта по <дата> деятельность предприятия была приостановлена из-за запрета Правительства РФ и МО на работу ООО в период карантина. Во время самоизоляции и периода запрета деятельности компании были предприняты неоднократные и безуспешные попытки связаться с Арендодателем по телефону для согласования размеров и сроков уплаты аренды. Представитель Арендодателя, ФИО2, устно передавала отказ Арендодателя, как- либо снизить размер арендной платы или перенести его сроки. Арендная плата за апрель и май не уплачивалась вследствие запрета Правительством МО на деятельность компании в период карантина, и отсутствия возможности согласования размера арендной платы в этот период с Арендодателем. Арендная плата за январь и февраль уплачена в полном объеме. За март и июнь арендная плата уплачена в размере, пропорциональном рабочим дням. Арендная плата за апрель и май 2020 не уплачивалась. 11 июня Арендодателю было отправлено коллективное письмо от группы арендаторов (офис 5 - нотариус, офис 7 - бухгалтерия, офис 9 - ООО «СИАД») с обоснованием требования снизить арендную плату на время карантина, подкрепленное ссылкой на Постановление Правительства № от <дата> «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». Письменного ответа от Арендодателя не последовало, устно же от ФИО2 было передано, что никаких уступок не будет. Вследствие чего, ФИО2 была поставлена в известность о намерении разорвать Договор аренды и освободить арендуемое помещение до <дата> в связи с несоблюдением Арендодателем указа Президента РФ, постановления Правительства РФ и двух Пленумов Верховного суда РФ. 25 июня сотрудники ООО «Сиад» начали вывоз мебель и имущества. 29 июня в арендуемом помещении состоялась инициированная Арендодателем встреча, на которой директор ООО «Сиад» ФИО3 выразил согласие оплатить согласованную часть арендной платы за время карантина, но на что получил категорический отказ и требование оплатить арендную плату в полном объеме. Арендодатель потребовал также освободить помещение и выполнить его ремонт до 01 июля. Встреча и разговор происходили в присутствии работников ООО «Сиад». <дата> арендуемое помещение было освобождено, в присутствии свидетелей (ФИО4, ФИО5, ФИО6) проведен осмотр помещения и составлен Акт возврата помещения по договору аренды. Присутствовать на осмотре помещения и составлении Акта передачи помещения Арендодатель и его представитель ФИО2 отказались. Во время осмотра производилась фотосъемка. Ключ от помещения в присутствии свидетелей был передан дежурной ФИО7<дата> копия Акта возврата помещения по договору аренды с сопроводительным письмом, в котором были обоснованы действия директора ООО «Сиад» ФИО3, был отправлен Арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Так же <дата> для урегулирования взаиморасчетов директором ООО «Сиад» ФИО3 был составлен Акт сверки, один экземпляр которого передан представителю Арендодателя. Оплата задолженности по нему в размере 3467 руб. произведена <дата>. <дата> представитель Арендодателя ФИО2 передала просьбу Арендодателя о встрече для составления своей редакции Акта возврата помещения. На встрече директор ООО «Сиад» ФИО3 ответил отказом на предложение подписать этот Акт, объяснив это тем, что за время с <дата> не имел возможности отвечать за сохранность этого помещения. Больше никаких контактов с того времени с Арендодателем или его представителем не было. Телефонных звонков, телеграмм и писем не получал. За весь период аренды капитальный ремонт помещения арендодателем не производился, хотя неоднократно происходили случаи протечки труб сливной канализации, проходящих по потолку и стенам арендуемого помещения. В результате этого на потолке и стенах есть следы протечек. Во время одного из ремонтов труб, выполняемых рабочими Арендодателя, были повреждены потолочные плиты. В стоимость аренды входила ежедневная влажная уборка помещения. 30 июня, когда помещение освободилось от мебели, уборка помещения не производилась, полы и подоконники остались грязными, что видно на фотографиях помещения. Согласно Акту приема-передачи в аренду нежилого помещения, являющегося приложением к Договору аренды, помещение характеризуется как «встроенное нежилое помещение административного назначения, расположенное в цокольном этаже, материал стен - бетонные блоки», а его техническое состояние как «системы водо-, тепло- и электроснабжения находятся в технически исправном состоянии». Отсутствует какое-либо описание интерьера помещения, не указаны материалы отделки стен, потолка, пола. Стоимость ремонта помещения по смете, составленной строительной организацией, составляет 35 767, 62 руб. Стоимость восстановительного (капитального) ремонта по заключению специалиста, представленного истцом, равняется 143 782,85 руб., с чем ООО «Сиад» категорически не согласно по следующим основаниям: п.3.1.4 договора Аренды в обязанность ООО «Сиад» входит лишь текущий ремонт, а восстановительный (капитальный) обязанность Арендодателя; стоимость восстановительного (капитального) ремонта многократно завышена, причем непонятно почему в него включены протечки сверху, виновны в которых владельцы других помещений. Согласно п.6.4 договора Аренды № от <дата> «Настоящий Договор может быть расторгнут любой из сторон без предварительного уведомления в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством РФ, а также в случае издания нормативных актов, препятствующих исполнению настоящего Договора.». На основании изложенного в удовлетворении иска просил отказать.

Истцом поданы письменные пояснения на возражения ответчика из которых следует, что пунктом 21 постановления <адрес> от <дата>№-ПГ «О введение губернатора <адрес> от <дата>№-ПГ «О внесении изменений в постановление <адрес> от <дата>№-ПГ «О введение в <адрес> режима повышенной готовности для органов управлении и сил <адрес> системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению новой короновирусной инфекции (СОVID- 2019) на территории <адрес>» установлено, что распространение новой короновирусной инфекции (COVID-2019) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Ф.З. от 21.12.1994№-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы. Подпунктом 2 пункта 24 указанного постановления определены правовые последствия введения режима повышенной готовности в части сроков предоставления государственных услуг (осуществления государственных функций) и иных услуг. Иных правовых последствий введения режима повышенной готовности данным постановлением не установлено. ООО «Сиад» еще до наступления режима повышенной готовности и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) имело перед истцом задолженность по оплате арендной платы за несколько месяцев. То есть ООО «Сиад» перестало исполнять свои обязательства в полном объеме перед истцом за несколько месяцев до наступления новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) и введения режима повышенной готовности. В своих возражениях генеральный директор ООО «Сиад» указывает, что им «предпринимались неоднократные и безуспешные попытки связаться с Арендодателем по телефону для согласования размеров и сроков уплаты аренды». В действительности никаких звонков от ФИО3 истец не получал, каких-либо попыток согласовать с ним размер арендной платы он не предпринимал, а оплачивал аренду в размере по своему усмотрению. Так за январь и февраль он оплатил по 28 880 руб. вместо положенных по договору 30 685 руб. О том, что он не будет работать в апреле и мае 2020 года, он истца не предупреждал. С его самостоятельными расчетами размера аренды за март и июнь пропорционально рабочим дням он истца не уведомлял. Ответчик в судебном заседании пояснил, что полностью оплата аренды ни за один месяц произведена им не была. Как указал истец в иске, задолженность по аренде составила 113 618 руб.72 коп. по июль включительно. Ответчик посчитал, что его задолженность составляет лишь 3 467 руб.68 коп. (104 643 руб. 96 коп. минус 101 176 руб.28 коп.), которые им были оплачены <дата>. С таким расчетом истец не согласен, считает, что по аренде он должен 110 151 руб. 04 коп. (113 618 руб.72 коп. минус 3 467 руб. 68 коп.). Ответчиком представлено в материалы дела письмо, датированное <дата>, адресованное ФИО8, который не является собственником помещений и договор аренды с ним не заключался. В письме указывает, что направляет акт осмотра и возврата арендованного помещения. В действительности это письмо им не направлялось, отметка о вручении письма отсутствует. Также к материалам дела приобщено так называемое «коллективное письмо» от него и другого арендатора ФИО4, адресованное истцу. Но это письмо истец также не получал. На нем отсутствует дата и отметка о вручении истцу. Ответчик не обращался к истцу с заявлением о досрочном расторжении договора аренды 09/01-2020 от <дата>. В своих возражениях он указывает, что <дата> он направил истцу акт возврата помещения с сопроводительным письмом, в котором обосновывает свои действия. Акт возврата, датированный <дата>, истец получил <дата>. Сопроводительного письма в конверте не было, предложения о расторжении договора истец не получал. В акте возврата ответчик указывает, что возвращает истцу помещения в связи с прекращением действия договора, хотя согласно п. 1.4 Договора он заключался на срок до <дата>. Действительно, <дата> представитель истца ФИО2 предложила ответчику встретиться с ним для составления и подписания Акта возврата помещения, но ответчик в назначенное время не явился. Он самостоятельно написал акт возврата, датировав его задним числом «30 июня». То обстоятельство, что такой акт им составлялся после их предложения о встрече, и объясняется поздняя дата его отправки. Также ответчик в своих пояснениях указывает, что за весь 9-летний период аренды капитальный ремонт помещения истцом не производился. Не производился он по той причине, что необходимости в какой-либо перепланировке, замене покрытия пола, замене окон и потолка не было, поскольку, как указывает ответчик в своем акте возврата, состояние удовлетворительное. Однако помещение нуждалось в косметическом ремонте, поскольку оно использовалось не по назначению, имеет значительные повреждения интерьера. Помещение передавалось ответчику для осуществления административно-управленческой деятельности (пункт 1.1.1.Договор). Ответчик в судебном заседании не отрицал, что он использовал его под ремонт бытовой техники, для чего крепил полки для хранения быттехники на стенах. Согласно п.3.1.4 договора «Арендатор» обязуется своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт арендуемого имущества». За все девять лет косметический ремонт им не производился. Согласно заключению ООО «Независимое экспертно-оценочное бюро» стоимость косметического ремонта составила 143 782 руб.85 коп.

Ответчиком поданы дополнительные возражения, а также возражения по ремонту помещения, указав, что обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. В Договоре аренды перечень работ, входящих в понятие текущий ремонт, так же не оговаривается. На момент передачи помещения в аренду, арендуемое помещение характеризуется как «встроенное нежилое помещение административного назначения, расположенное в цокольном этаже здания, материал стен - бетонные блоки», а его техническое состояние как «системы водо-, тепло- и электроснабжения находятся в технически исправном состоянии и соответствуют требованиям по их эксплуатации (акт приема передачи п.1, п.2). В акте возврата помещения, составленном в присутствии свидетелей, техническое состояние помещения характеризуется как «состояние стен, пола, потолка и окон удовлетворительное с учетом нормального износа и соответствует требованиям его эксплуатации. Системы водо-, тепло- и электроснабжения находятся в исправном состоянии» (Акт возврата п.2,п.3). По сути, нет каких либо документально подтвержденных характеристик состояния отделки помещения на момент сдачи в аренду, нет отправной точки, к которой надо вернуть помещение в результате выполнения текущего ремонта. Т.е. сумма стоимости ремонта может быть ограничена только фантазией и материальными запросами Арендодателя. Правовая позиция Минстроя России (письмо от <дата>№-АС/08) состоит в том, что «к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики -не меняются; к капитальному ремонту - относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными». В Заключении специалиста, предоставленном истцом, речь идет о восстановительных работах, чему нет юридического определения, а по сути - о капитальном ремонте арендованного помещения. Перечень работ, перечисленный в этом документе, избыточен при выполнении текущего ремонта, а цены на использованные материалы завышены. В частности, в случае использования обоев под покраску и с учетом состояния стен на момент сдачи помещения, нет необходимости в замене обоев. Речь при текущем ремонте может идти только о заделке мелких повреждений и покраске покрытия стен. Обоснование специалиста о необходимости полной замены обоев во всем помещении в Заключении отсутствует, На стр5 указано, что «отделочные покрытия (окрасочный слой) на поверхностях стен подвергается температурно-световому воздействию, под действием которого меняют цветовой оттенок». По результатам осмотра объекта исследования износ отделочных материалов определена экспертом в 30%, что соответствует следующим признакам износа: «окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден». Что в действительности соответствует фотографиям помещения. Но на основании чего тогда в Заключения в списке повреждений стен указано «отслоение полотна от основания, следы протечек»? В Акте возврата помещения это не упоминается, и на фотографиях помещения отслоение не наблюдается. Следы протечки видны на одной из стен, и появились они не в результате деятельности Арендатора, а вследствие течи труб ливневой канализации, не входящей в зону ответственности Арендатора. Следовательно, речь может идти только о покраске всей поверхности стен, а не отдельных его участков, и уж точно не о замене обоев. А значит, что работы по снятию обоев, демонтажу плинтусов, грунтовке стен, поклейке обоев, монтажу плинтусов избыточны и должны быть исключены. На чем основано желание заменить 6 кв.м потолочных плиток при отсутствии только одной плитки (площадь 0,25 кв.м), поврежденной рабочими Арендодателя при ремонте труб ливневой канализации, тоже вызывает вопросы. Жалюзи на окнах изначально, с момента передачи помещения в аренду, не работали. Силами Арендатора был выполнен их мелкий ремонт, что позволило их в какой-то мере использовать по назначению. При сдаче в аренду помещения ключ от замка межкомнатной двери отсутствовал. Чтобы не произошло захлопывание двери, личинка замка была удалена. В перечень работ включен профессиональный клиринг пола, хотя в обязанности Арендодателя входила ежедневная влажная уборка полов помещения. Отметил, что Арендатор был готов выполнить текущий ремонт помещения в полном объеме, но был поставлен Арендодателем в жесткие, даже не реальные временные рамки. Вследствие этого, от выполнения ремонта вынужден был отказаться. В дополнение к ранее поданным по настоящему делу возражениям в соответствии с «Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию... ковид -19» №, утвержденным Президиумом ВС ПФ <дата> «1.2. Отсрочка предоставляется на срок до <дата>, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Если дополнительное соглашение об отсрочке будет заключено или решение суда вступит в законную позже, то это не повлияет на период отсрочки. Отсрочка все также будет действовать на период с даты введения ограничений до <дата>. 1.3 Отсрочка будет считаться предоставленной независимо от заключения дополнительного соглашения в следующих случаях: а. Арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения; 2.5 В случае предъявления иска о взыскании арендной платы арендатор вправе в качестве возражения указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае суд будет взыскивать арендную плату в меньшем размере, при этом окончательный размер арендной платы будет определяться судом с учетом обстоятельств дела. 2.6. Представляется, что в случаях, когда объект невозможно использовать полностью, арендаторы претендуют на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.». Согласно ранее поданным по настоящему делу возражениям, уклонения ФИО1 от общения по телефону и отсутствие в офисе, а также только устные ответы отрицательные ответы от ФИО2, управляющей недвижимостью, принадлежащей ФИО1, ответчик может расценивать только как уклонение от заключения дополнительного соглашения к договору аренды и безусловного снижения арендной платы. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от <дата> N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества». «Отсрочка предоставляется на срок до <дата>, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.». Согласно Постановлению Правительства РФ от <дата> N434 «Об утверждении перечня отраслей Р. экономики наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции". Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения. Истец представил в суд выписку из ЕГРЮЛ по ООО «Сиад», из которой видно, что основной вид деятельности ООО - ремонт компьютеров, т.е. ООО «Сиад» входит в список тех отраслей Р. экономики, которые наиболее пострадали в результате распространения коронавирусной инфекции. Т.к. ООО «Сиад» не работала в апреле, мае и 10 дней июня 2010 во время карантина, в соответствии с распоряжения Правительства РФ, т.е. объект невозможно было использовать полностью, ООО «Сиад» претендует на полное освобождение от оплаты арендной платы за период действия ограничительных мер.» Остальная арендная плата ФИО1 уплачена.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО9 в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции поддержал в полном объеме, по доводам изложенным в иске, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Сиад» по ордеру адвокат Банин А.Ф., представитель ответчика в лице генерального директора ООО «Сиад» ФИО3 в судебном заседании по иску возражали, по доводам изложенным в письменных возражениях и дополнения, просили отказать.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что <дата> между сторонами был заключен договор аренды №, согласно которому истец предоставляет ответчику за плату во временное пользование (в аренду) офис № общей площадью 36,1 кв.м в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже здания по адресу: <адрес>, мкр. Дзержинец, <адрес>. (п.1.1 Договора)(л.д.9-13).

Согласно пункту 1.1.1 Договора офис № нежилого помещения предназначен исключительно для осуществления ответчиком административно-управленческой деятельности. Проживание в указанном нежилом помещении запрещено.

Согласно п. 1.3 Договора ежемесячная арендная плата за пользование арендуемым имуществом на момент заключения договора устанавливается: с <дата> в размере 30685 руб., в том числе НДФЛ 13% - 3989,05 руб. В сумму арендной платы включено: плата за пользование арендуемым помещением и коммунальные услуги (водоснабжение и водоотведение, отопление, электроснабжение и вывоз мусора). Оплата за пользование интернетом и телефоном оплачивается ответчиком дополнительно, исходя из фактического объема потребленных ответчиком услуг связи и телекоммуникационных услуг.

Согласно п. 1.4 Договора договор заключается с <дата> по <дата> и вступает в силу с момента подписания сторонами договора и акта приема – передачи имущества.

Пунктом 3.1.2 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется своевременно и в сроки, установленные разделом 4 настоящего договора, вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Использовать арендованное имущество исключительно в целях, определяемых целевым назначением помещения, указанным в пункте 1.1.1. настоящего договора. (п.3.1.3 Договора)

Своевременно и за счет собственных средств производить текущий ремонт арендуемого имущества. Неотделимые улучшения, стоимость затрат оборудования помещения, связанные с деятельностью Арендатора, не возмещаются (п.3.1.4 Договора).

Пунктом 3.1.7 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется возместить Арендодателю сумму материального ущерба, причиненного в результате повреждения имущества, принятого в аренду, а также возместить третьим лицам сумму материального ущерба, причиненного в результате повреждения имущества третьих лиц, если материальный ущерб возник по вине Арендатора.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в течение 10 дней с даты уведомления по требованию Арендодателя, а Арендатор – выселению с следующих случаях: при неиспользовании Арендатором помещения в целом или его части не по целевому назначению, указанному в п.1.1.1. настоящего договора (п.6.2.2.); если Арендатор ухудшает состояние помещения (п.п.6.2.3); если Арендатор не внес арендную плату более двух сроков оплаты подряд (п.п.6.2.4); если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных Договором (п.п.6.2.4); если арендатор передал помещение в субаренду или пользование третьим лицам без согласования с Арендодателем (п.п.6.2.5); если арендатор нарушает условия настоящего Договора (п.п.6.2.6); если Арендатор отказывается от возмещения Арендодателю или третьим лицам причиненного материального ущерба (п.п.6.2.7).

Из Акта приема-передачи в аренду нежилого помещения-офиса № в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже здания по адресу: <адрес>, мкр. Дзержинец, <адрес>, следует, что истец на основании Договора аренды № от <дата> передал ответчику на срок действия Договора аренды комнату № общей площадью 38,1 кв.м в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже здания по адресу: <адрес>, мкр. Дзержинец, <адрес>. Характеристика имущества: встроенное нежилое помещение административного назначения, расположенное в цокольном этаже здания, материал стен - бетонные блоки, год ввода в эксплуатацию-2001. Техническое состояние имущества, указанного в п.1, настоящего акта, на момент его передачи характеризуется следующим: комнаты №, системы водо-, тепло- и электроснабжения находятся в технически исправном состоянии и соответствуют требованиям по их эксплуатации. Ответчик получил от истца ключи от принятого нежилого помещения (л.д. 14).

Из содержания искового заявления следует, что в период с <дата> по <дата> арендные платежи оплачивались ответчиком несвоевременно и в неполном объеме, предусмотренном Договором; в январе и феврале 2020 ответчик оплатил по 28 880 руб., в марте 2020 – 2 816 руб., в апреле 2020 – 18 844 руб., в мае 2020 – 21 756 руб. 28 коп; в июне и июле 2020 оплата не производилась, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 113 618 руб. 72 коп.

Как указывает ответчик, <дата> предмет договора аренды – нежилое помещение было освобождено; для урегулирования взаиморасчетов директором ООО «Сиад» ФИО3 был составлен Акт сверки, один экземпляр которого передан представителю истца, что опровергает сторона истца.

<дата> ответчику была направлена телеграмма с требованием о возврате помещения и предложением явиться <дата> по арендуемому адресу для оформления возврата помещения двухсторонним актом (л.д. 21).

Из акта осмотра помещения от <дата> следует, что по результатам осмотра нежилого помещения (офиса) №, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: <адрес>, мкр. Дзержинец, <адрес>, арендуемого ООО «Сиад» в лице Генерального директора ФИО3 на основании Договора аренды № от <дата>, установлено следующее: арендуемое помещение находится в неудовлетворительном состоянии, не соответствующим Акту приема-передачи в аренду нежилого помещения - офиса № в нежилом помещении, расположенном в цокольном этаже здания по указанному выше адресу от <дата>, а именно: техническое состояние имущества, указанного в пункте 1 акта, на момент его передачи характеризуется следующим: комнаты №, системы водо-, тепло- и электроснабжения находятся в технически исправном состоянии и соответствуют требованиям по их эксплуатации. При осмотре установлено, что арендуемое помещение использовалось не по назначению: в пункте 1.1.1 Договора аренды указано, что офис арендуется исключительно для осуществления «Арендатором» административно-управленческой деятельности. В действительности офис использовался «Арендатором» для ремонта бытовой техники. На стенах имеются множественные отверстия от вбитых в них дюбелей, стены, полы и жалюзи замаслены, краска на трубах отопления в отдельных местах ободрана, имеются потеки копоти, испачканы стены. На жалюзях имеются повреждения- порваны соединительные элементы, в результате чего невозможно их закрыть-открыть. Подоконники и оконные откосы повреждены, имеются многочисленные трещины на штукатурке. Оштукатуренные откосы у межкомнатных дверей (две двери) также в трещинах, краска облупилась. На одной межкомнатной двери отсутствует личинка замка. На потолках и стенах имеются многочисленные следы протечек, трещины. Краска на стенах на большой площади облупилась. Отдельные плитки на потолке отсутствуют. В помещении грязно, неухоженно. При осмотре присутствовали ФИО1, представители «Арендодателя» ФИО9, ФИО2, действующие по доверенности. «Арендатор» ООО «СИАД» в лице Генерального директора ФИО3 отсутствовал, хотя был извещен телеграммой, направленной в его адрес <дата>. (л.д. 23).

<дата> истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения (л.д. 27)

<дата> ответчику была направлена претензия с предложением добровольно погасить задолженность по арендным платежам по состоянию на <дата> в размере 113 618,72 руб. и оплатить, либо произвести ремонт в арендованном помещении (л.д. 26). Ответа на претензию не последовало.

Истец указывает, что уведомление о расторжении договора ответчиком не было получено и вернулось обратно истцу <дата> по истечении срока хранения.

Ответчиком были произведены оплаты по договору аренды, что подтверждается платежными поручениями: № от <дата> оплата по договору аренды 09/12-2011 от <дата> за июнь 2020 на сумму в размере 19 253,34 руб., № от <дата> оплата НДФЛ за июнь 2020 на сумму в размере 2502,94 руб.; № от <дата> оплата по договору аренды 09/12-2011 от <дата> за март 2020 на сумму в размере 18 844 руб., № от <дата> оплата НДФЛ за март 2020 на сумму в размере 2 816 руб.; № от <дата> оплата по договору аренды 09/12-2011 от <дата> за февраль 2020 на сумму в размере 25 125,60 руб., № от <дата> оплата НДФЛ за февраль 2020 на сумм в размере 3 754,40 руб.; № от <дата> оплата по договору аренды 09/12-2011 от <дата> за январь 2020 на сумму в размере 25 125,60 руб., № от <дата> оплата НДФЛ за январь 2020 на сумм в размере 3 754,40 руб.; № от <дата> оплата по договору аренды 09/12-2011 от <дата> по акту сверки за 2020 на сумму в размере 2 691,42 руб., № от <дата> оплата НДФЛ за 2020 на сумму в размере 778 руб. (л.д.60-70)

Материалами дела подтверждено, что ответчик нарушал условия договора по оплате арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность за период с <дата> по <дата> в размере 110 151,04 руб.; расчет задолженности, произведенный истцом, ответчиком допустимыми доказательствами не опровергнут.

Доказательств, свидетельствующих об отсутствии задолженности, ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы задолженности арендной плате в размере 110 151,04 руб.

Оценивая обстоятельств дела, с учетом представленных сторонами доказательств и объяснений представителей сторон, данных в ходе рассмотрения дела, суд усматривает, что в силу п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.6.2 Договора аренды, согласно которому Договор аренды подлежит досрочному расторжению в течение 10 дней с даты уведомления по требованию Арендодателя, правоотношения сторон по указанному выше Договору аренды были прекращены его расторжением <дата> по инициативе Арендодателя.

Как указывает ответчик <дата> помещение возвращено арендатору фактически, однако данный акт не подписан Арендодателем и опровергался в ходе рассмотрения дела стороной истца. Доказательств, опровергающих изложенное, не представлено.

С учетом изложенного, требование в части взыскании задолженности по арендной плате за август 2020 года в размере 30 685 руб. суд находит не подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме, лицом причинившим вред. В силу п. 2 ст. 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Установленная ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик.

С целью определения стоимости ремонтно-восстановительных работ офиса №, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Дзержинец, <адрес> истец обратился к ООО «Независимое экспертно-оценочное бюро».

Из заключения специалиста ООО «Независимое экспертно-оценочное бюро» следует, что стоимость восстановительного ремонта помещений офиса, находящихся по адресу: <адрес>, мкр. Дзержинец, <адрес> без учета износа составляет 149 064,06 руб., с учетом износа составляет 143 782,85 руб.

Для проверки обоснованности доводов истца и при наличии возражений ответчика, определением суда от <дата> назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство недвижимости и оценки «Радиус»; по итогам производства экспертизы составлено мотивированное заключение, из которого следует, что в результате осмотра и анализа материалов дела экспертом установлено, что срок действия Договора аренды № с <дата> по <дата>. На момент осмотра в нежилом помещении № проведен косметический ремонт. В экспертной практике не существует методик позволяющих определить давность проведения косметического ремонта конструктивных элементов методами судебной строительно-технической экспертизы. Экспертом не проводились осмотры нежилого помещения № в период действия вышеуказанного договора, что лишает его возможности точного определения даты ремонта. Метод визуального осмотра и инструментального исследования так же не дает возможности точно определит дату проведения последнего косметического ремонта. В материалах дела содержится Акт осмотра нежилого помещения, в котором описываются повреждения отделочных материалов конструктивных элементов на момент осмотра <дата>. Эксперт принимает к расчету стоимость ремонтно-восстановительных работ, тех повреждений конструктивных элементов и отделочных материалов, которые зафиксированы в Акте осмотра от <дата>. По результатам исследования материалов дела экспертами определен перечень дефектов полов, стен и потолков их детализация и характеристики. В результате проведенных расчетов определена стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения № по адресу: <адрес>, мкр-н Дзержинец, <адрес>, которая составила 108 860,86 руб. (л.д.136-155)

Указанное заключение подтверждено в судебном заседании экспертом ФИО10, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований ставить под сомнение заключение судебной экспертизы суд не усматривает, поскольку экспертное заключение выполнено компетентными экспертами, которые предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересованы. Заключение является последовательным, соответствует обстоятельствам дела и иным собранным по делу доказательствам, выводы экспертов исчерпывающие, ничем не опровергнуты, оснований не доверять данному доказательству не имеется.

Как следует из п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая вышеизложенное, а также обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, принимая во внимание заключение экспертов, суд приходит к выводу ответчик обязан возместить причиненный истцу ущерб в размере 108 860 руб., который с достоверностью подтверждается результатами судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично.

Иные доводы сторон были предметом судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат частичному взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 4 996,76 руб.

Поскольку истцом был уменьшен заявленный размер ущерба ко взысканию, суд считает необходимым возвратить истцу подлежит возврату государственная пошлина в размере 77 руб. по чек – ордеру от <дата> (операция №).

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск ФИО1 к ООО «Сиад» о взыскании задолженности по арендной плате, возмещении ущерба удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сиад» в пользу ФИО1 задолженности по арендной плате в размере 110 151 рубль 04 копейки, в счет возмещения ущерба 108 860 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 996 рублей 76 копеек.

В оставшейся части заявленной суммы задолженности по арендной плате за август 2020 года в размере 30 685 руб. – оставить без удовлетворения.

Возвратить ФИО1 уплаченную по чек – ордеру от <дата> (операция №) государственную пошлину в размере 77 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме -<дата>

Судья: