Гражданский кодекс часть 1

Кизлярский городской суд Республики Дагестан в составе: председательствующего судьи Магомедова У.М., с участием представителя истца – адвоката Курбановой Т.М., представителя МКУ «Комитет по управлению имуществом» ФИО5, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, при секретаре Гаруновой К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» о зачете расходов по капитальному ремонту арендованного имущества в счет арендной платы.

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» о зачете расходов по капитальному ремонту арендованного имущества в счет арендной платы, в обосновании указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Комитетом по управлению имуществом <адрес> был заключен договор № аренды недвижимого имущества. Согласно п. 1.1 договора Арендодатель (ответчик) передал ему в аренду помещение 2-го этажа гостиницы «Терек», расположенного по адресу: <адрес> для использования под размещение административных помещений, оказания гостиничных услуг, бытовых услуг, услуг общественного питания. Согласно акта передачи от ДД.ММ.ГГГГ сдаваемые в аренду нежилые помещения и инженерные коммуникации в нем находятся в неудовлетворительном состоянии. После подписания договора аренды и передачи мне имущества выяснилось, что необходим капитальный ремонт объекта, т.к. в том состоянии, в котором находились помещения, их нельзя было использовать не только на оказание гостиничных услуг или услуг общественного питания с повышенными санитарными и противопожарными требованиями, но и даже для оказания бытовых услуг. Канализация находилась в аварийном состоянии, не работала отопительная система, межкомнатные перегородки ссыпались и т.д. По полученной мною информации в здании гостиницы не было капитального ремонта со дня ввода его в эксплуатацию. В связи с этим он неоднократно обращался к ответчику с заявлением о необходимости капитального ремонта помещений. Ему отвечали, что денег на капитальный ремонт нет. В конце концов была достигнута договоренность, что он за счет собственных средств произведёт капитальный ремонт помещений, а затраты будут зачтены в счет арендной платы. В ходе капитального ремонта им были произведены следующие основные строительные работы: замена окон и дверей, замена полов, снятие старой штукатурки и заново оштукатурены стены и потолки в номерах, санузлах и в коридоре, замена канализационных труб, замена водопроводных труб, замена электропроводки, замена отопительных труб и радиаторов и т.д. В итоге на капитальный ремонт арендуемого объекта мною были потрачены более 17 млн. рублей. Учитывая понесенные им затраты, ответчик со своей стороны не требовал с его уплаты арендной платы в течение этих лет. Но в конце декабря 2018 года он получил уведомление от ответчика, в котором содержалось требование погашения задолженности по арендной плате в размере 4 353 717,33 рубля. То есть, кроме произведенного капитального ремонта объекта, он должен еще заплатить арендную плату. Такое требование ответчика не соответствует условиям договора аренды и нормам закона. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы и т.д.. Согласно п. 2.2.2 договора арендатор имеет право производить с согласия арендодателя капитальный ремонт, улучшения объекта в счет арендной платы. Согласно заключения ООО «Центр судебных экспертиз СКФО» от ДД.ММ.ГГГГ стоимость проведенных ремонтных и сопутствующих работ, а также примененных материалов (неотделимые улучшения), на втором этаже в Гостинице «Терек», расположенной по адресу: <адрес>, составляет 17 268 823 руб. Просит зачесть понесенные им расходы по капитальному ремонту арендованного имущества по адресу: РД, <адрес>, 2-ой этаж гостиницы «Терек» в сумме 17 263 823 руб. в счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес суда поступило возражение от МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» на исковое заявление ФИО1 по вопросу зачета понесенных расходов на проведение капитального ремонта арендуемых помещений по <адрес> в сумме 17263823 руб. в счет арендной платы. Считают исковые требования ФИО1 подлежащим удовлетворению частично. МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» передало в аренду ФИО1 помещения 2-го этажа гостиницы «Терек» площадью 775. 4 кв.м. по адресу: РД, <адрес>, путем заключения соответствующего договора аренды от 29.07.2010г. №.Подписан акт передачи муниципального недвижимого имущества от 29.07.2010г., в котором отражено техническое состояние помещений на момент передачи. Помещения 2-го этажа гостиницы «Терек», переданные в аренду ФИО1 действительно находились в неудовлетворительном состоянии. На обращения арендатора о необходимости проведения капитального ремонт: арендуемых помещений ему были даны разъяснения, что в городском бюджете на это нет средств, но арендатор может сделать ремонт за свой счет с последующим зачетом понесенных расходов в счет арендной платы в соответствии с действующим законодательством. В дальнейшем ФИО1 в течение нескольких лет был произведен капитальный ремонт арендуемых помещений по <адрес>. После направления горкомимуществом уведомления ФИО1 о необходимости оплаты арендной платы за занимаемые помещения им были представлены к зачету расходы по проведению капитального ремонта в сумме 17263823 руб. Считают данную сумму расходов завышенной, т.к. в нее включены затраты на обустройство индивидуальной котельной и ремонт системы теплоснабжения, однако в Акте передачи муниципального недвижимого имущества от 29.07.2019г. не отражено, что тепловые коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют замены. Таким образом расходы на проведение работ по теплоснабжению подлежат исключению из общей суммы затрат. В связи с изложенным просят суд удовлетворить исковые требований ФИО1 частично с учетом изложенных нами доводов.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Извещенный надлежащим образом истец ФИО1 в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель истца Курбанова Т.М. требования своего доверителя поддержал и просила удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании представитель МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» ФИО5 исковые требования признала частично и пояснила, что согласно договора аренды арендодателем МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» муниципальное нежилое имущество второй этаж гостиницы «Терек» было передано арендатору ФИО1 в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без которого его использование было бы невозможно и арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта муниципального нежилого имущества и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы. ФИО1 просил МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» произвести возмещение стоимости проводимого ремонта, либо зачесть стоимость в счет арендной платы. Она не возражает в удовлетворении искового заявления и считает данную сумму расходов завышенной, поскольку включены затраты на обустройство индивидуальной котельной и ремонт системы теплоснабжения, которые не отражены в акте передачи муниципального недвижимого имущества, что тепловые коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют замены. Просит исключить из общей суммы затрат расходы на проведение работ по теплоснабжению в сумме 3 248 190 рублей и исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Выслушав стороны, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, согласно ст. 616 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт. В свою очередь обязанность производить капитальный ремонт возложена действующим законодательством на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из пояснений представителя ответчика, арендодатель МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» дало согласие на проведение капитального ремонта муниципального нежилого имущества и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Как видно из материалов дела и пояснили в судебном заседании представители сторон, муниципальное нежилое имущество было передано арендодателем МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» арендатору ФИО1 в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без которого его использование было бы невозможно и арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта муниципального нежилого имущества и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что между арендодателем МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» и арендатором ФИО1 заключен договор аренды муниципального нежилого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно п.1.1. арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду помещение 2-го этажа гостиницы «Терек» расположенное по адресу: <адрес>, для использования под помещение административных помещений, оказания гостиничных, бытовых услуг, услуг общественного питания.

Пунктом 2.2.2 Договора предусмотрена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта арендуемого имущества, улучшения объекта по письменному разрешению арендодателя, при этом расходы на его проведение относятся на арендодателя путем их зачета в счет арендной платы.

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата (без НДС) за пользование недвижимым имуществом составляет 60417 руб. в месяц.

Из акта приема-передачи муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. являющегося предметом аренды следует, что в соответствии с Договором аренды муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. № арендодатель сдаёт, а арендатор ФИО1 принимает помещения 2-го этажа гостиницы «Терек» по адресу: <адрес> общей площадью 775,4 кв.м. для размещения административных помещений, оказания гостиничных, бытовых услуг, услуг общественного питания. На момент подписания акта сдаваемые в аренду нежилые помещения инженерные коммуникации в нем находятся в неудовлетворительном состоянии том числе: Дверные блоки в количестве- 40 шт., Оконные блоки - 41 шт., штукатурка стен и потолков, покрытие полов в номерах, санузлах и коридоре, канализационные коммуникации в санузлах, сантехнические изделия в санузлах, электропроводка на всем этаже.

Согласно акта приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды от ДД.ММ.ГГГГг. указано, что техническое состояние объектов недвижимости - неудовлетворительное.

Так, согласно пункту 3.11 Положения "О проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000" (утв. Постановлением Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ№) к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Заключением «Центра судебных экспертиз СКФО» от 23.08.2018г., установлено, что стоимость проведённых ремонтных и сопутствующих работ, а также применённых материалов (неотделимое улучшение), на втором этаже в гостинице «Терек», расположенного по адресу: <адрес>, составляет 17268823 рублей.

Таким образом, проведенные в арендуемых помещениях ремонтные работы в силу Положения "О проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000" относятся капитальному ремонту и истец выполнил указанные в акте работы, и представил соответствующие доказательства в подтверждение данных обстоятельств.

Руководствуясь положениями указанных норм права, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд полагает доказанным то обстоятельство, что на спорном объекте строительные работы производились, что они являлись капитальным ремонтом и были произведены в связи с неотложной необходимостью.

Судом установлено, что между арендодателем МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» и арендатором ФИО1 заключен договор аренды муниципального нежилого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым, проведение капитального ремонта производится за счет арендатора с согласия арендодателя, арендатор имеет право на зачет расходов на проведение капитального ремонта объекта в счет арендной платы.

Из заключения «Центра судебных экспертиз СКФО» от 23.08.2018г., следует, что помимо указанных в акте передачи муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. недостатков находящихся в неудовлетворительном состоянии арендатором произведены работы по демонтажу радиаторов, установка котлов, установка радиаторов, установка расширительных баков, установка фильтров, установка водонагревателей на общую сумму 3 248 190 рублей.

Поскольку истцом были произведены неотделимые без вреда для имущества улучшения с согласия собственника, и размер понесенных истцом расходов оспаривался ответчиком в только части включения затраты на обустройство индивидуальной котельной и ремонт системы теплоснабжения, не отраженных в акте передачи муниципального недвижимого имущества от 29.07.2019г., что находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют замены, суд пришел к выводу об исключении расходов на ремонт системы теплоснабжения и частичном удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 17 268 823 - 3 248 190 = 14 020 633.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» уведомляет ФИО1 об имеющейся задолженности по арендной плате в сумме 4 353 717,33 рублей и просят принять меры по погашению указанной задолженности в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Имеющаяся у истца задолженность по арендным платежам подтверждается материалами дела, каких-либо доказательств, подтверждающих внесение платы по договору аренды, суду не представлено.

Учитывая, что арендатором ФИО1 выполнены работы по капитально-восстановительному ремонту на сумму 14 020 633 рублей, сумма арендных платежей за весь период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт, суд приходит к выводу произведенное арендатором ФИО1 удержание арендных платежей правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей – выполненными.

Оценив представленные доказательства, суд установил, что фактическое использование объекта аренды по назначению было возможно только после окончания его капитального ремонта, проведение капитального ремонта с арендодателем согласовано, о его стоимости арендодатель был осведомлен, выполнение работ за счет арендатора подтверждено, размер понесенных расходов по оплате строительных работ определен на основании заключения «Центра судебных экспертиз СКФО» от 23.08.2018г., согласно которому стоимость проведённых ремонтных и сопутствующих работ, а также применённых материалов (неотделимое улучшение), на втором этаже в гостинице «Терек», расположенного по адресу: <адрес>, включённых в акт приёма передачи составляет 14 020 633 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания, факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет истца и размер понесенных им расходов по оплате строительных работ подтверждены представленными доказательствами, процедура согласования с ответчиком выполнения работ по капитальному ремонту истцом соблюдена, капитальный ремонт произведен за счет средств арендатора, стоимость работ по капитальному ремонту составила 14 020 633 рублей и в этой части ответчиком не оспорена. Затраты на ремонт подтверждены представленными доказательствами, в связи с чем имеются основания для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт арендованного имущества, путем их зачета в счет арендной платы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к МКУ «Комитет по управлению имуществом <адрес>» о зачете расходов по капитальному ремонту арендованного имущества в счет арендной платы удовлетворить частично.

Зачесть понесенные ФИО1 расходы по капитальному ремонту арендованного имущества по адресу: РД, <адрес>, второй этаж гостиницы «Терек» в сумме 14 020 633 рублей в счет арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан, в течение месяца со дня его провозглашения.

Судья У.М.Магомедов