Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция Единого Заказчика» о признании незаконными действий по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества, об обязании произвести перерасчет по статье «содержание», о замене строки «аварийный ремонт на строку «текущий ремонт»,

установил:

ФИО10, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9 обратились в суд с иском к управляющей организации обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция единого заказчика» (далее ООО «ДЕЗ») о признании незаконными действий по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества, об обязании произвести перерасчет по статье «содержание», о зачислении денежных средств на счет «текущий ремонт», о замене строки «аварийный ремонт на строку «текущий ремонт».

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что собственниками многоквартирного жилого дома на общем собрании 27 декабря 2011 года, были утверждены структура и ставки платы на содержание общего имущества дома, на 2012 год в сумме 7 рублей 44 коп. с квадратного метра. Протокол общего собрания и структура платы на содержание общего имущества жилого дома, утвержденная собственниками, направлен в Администрацию города Нелидово и УК ООО «ДЕЗ».

Управляющая компания проигнорировала решение общего собрания. С 1 января 2012г. по 1 июля 2012 г. УК удерживала с собственников жилого дома на содержание общего имущества денежные средства по структуре и ставкам платы утвержденным решением Совета депутатов городского поселения на 2011г., для жителей которые не приняли решение на общем собрании о размере ставки платы на содержание общего имущества жилого дома и для муниципального жилья.

С 1 июля 2012 года ООО «ДЕЗ» удерживает с жителей дома на содержание· общего имущества дома по 10 руб. 88 коп. с квадратного метра, по структуре и ставкам платы на содержание общего имущества, утвержденным решением Совета депутатов городского поселения для муниципального жилья. По этим ставкам платы на содержание общего имущества УК взимает плату до настоящего времени, хотя собственниками жилого дома на общем собрании были утверждены структура и ставки платы на 2013 год и направлены УК.

ООО «ДЕЗ» живет по своим законам, занимается самоуправством. Это, противоречит жилищному кодексу РФ и нарушает права собственников жилых помещений.

Собственники жилых помещений обратились к Главе Администрации городского поселения ФИО11 с просьбой ответить контролирует Администрация городского поселения действия Управляющей компании по вопросу установления структуры и ставок платы на содержание общего имущества жилого дома? В ответе от 30.08.2012г. за № 1648 Администрация городского поселения город Нелидово сообщила, что Советом депутатов городского поселения - город Нелидово в соответствии со ст. 154-156, 158 ЖК приняты ставки платы только для нанимателей жилых помещений их многоквартирного дома. Собственники помещений вправе принимать иные ставки платы, отличные от принятых Советом депутатов города, с одновременным утверждением перечня выполняемых работ и услуг.

30.11.2012 г. получен ответ на обращение в Нелидовскую межрайонную прокуратуру № ж/482-12, в котором сообщалось, что из сведений, предоставленных ООО «ДЕЗ» в межрайонную прокуратуру, усматривается, что собственниками помещений по адресу .... ставки платы по содержанию и ремонту жилья утверждены на общем собрании собственников, оформлены протоколом общего собрания. В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором, не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Собственники помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений - Постановление Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 п. 31.

Ст. 44 ЖК РФ - утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества относится к компетенции общего собрания.

На основании указанной нормы законно органами местного самоуправления при утверждении ставок платы за содержание жилья (при отсутствии принятого соответствующего решения собственниками жилых помещений на общем собрании) в настоящее время не устанавливается размер платы по текущему ремонту.

Согласно ст. 161 ч. 1 и ст. 162 ч. 3 п. 2 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт общего оборудования определяется договором управления и утверждается на общем собрании собственников многоквартирного дома (ч. 7 ст.156 ЖК РФ).

В октябре 2011 года истек срок договора управления между собственниками жилых помещений дома и управляющей компанией. 26 октября 2011 года собственники на общем собрании утвердили договор, структуру и ставки платы, а также перечень работ и направили в адрес УК. Заключать договор управления с УК отказалась.

10 октября 2012 года собственниками жилых помещений на общем собрании был утвержден договор управления, структура и ставки платы, а также перечень работ на 2013 год и направлен в адрес УК. Заключать договор управления и в этом году отказалась. Протокола разногласий не поступало.

УК ООО «ДЕЗ» в городе занимает доминирующее положение на рынке услуг и заключение договора управления для нее является обязательным. Несмотря на то, что договор управления с ними не заключен, УК берет деньги на содержание общего имущества. Исходя из вышеизложенного, полагают, что договор управления с ними заключен и решение собственников жилых помещений, принятое на общем собрании в рамках ЖК РФ, является обязательными для УК ООО «ДЕЗ».

Управляющая компания в одностороннем порядке заменила строку «текущий ремонт» на «аварийный».

Инициативной группой собственников жилья г. Нелидово было направлено обращение в Главное Управление «Государственной жилищной инспекции» Тверской области о нарушении УК ООО «ДЕЗ» жилищного законодательства. На их обращение ответили, что в соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке установленном, статьями 45-48 ЖК РФ.

Пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Таким образом, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменить назначение платежа, а так же перечень работ и услуг в отношении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

На основании вышеизложенного просят: признать не законными действия ООО «ДЕЗ» по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества в 2012 и 2013 годах с жителей дома .... по структуре и ставкам платы на содержание общего имущества, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения для муниципального жилья и для собственников жилых помещений, не принявших на общем собрании ставки платы на содержание общего имущества дома; предоставить, отчет по начислению и использованию денежных средств по статье содержание с расшифровкой по всем статьям затрат, с указанием остатков денежных средств по статье «текущий ремонт» на начало и конец года; обязать УК ООО «ДЕЗ» сделать перерасчет по статье содержание с 1 января 2012 года по 31 декабря 2012г. по структуре и ставкам платы, утвержденной собственниками на общем собрании в размере 7 рублей 44 копейки, в том числе на «текущий ремонт» 3 рубля 92 копейки. Денежные средства, удержанные сверх установленной ставки платы, в размере 11084 рубля 72 копейки зачислить на счет «текущий ремонт» дома ....; обязать УК ООО «ДЕЗ» сделать перерасчет по статье содержание с 1 января 2013 года по настоящее время, по структуре и ставкам платы, на содержание общего имущества, утвержденной собственниками на общем собрании в размере 7 рублей 44 копейки, в том числе на ·«текущий ремонт» 3 рубля 92 копейки, на 2013 год. Перерасчет произвести в лицевых счетах, на оплату коммунальных услуг; заменить строку «аварийный ремонт» на строку «текущий ремонт».

В судебном заседании 15.07.2013 г. истец ФИО1 представила уточнение по исковым требованиям, просила:

1. Признать незаконными действия ООО «ДЕЗ» по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества в 2012 и 2013 годах с жителей дома .... по структуре и ставкам платы на содержание общего имущества, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения для муниципального жилья и для собственников жилых помещений, не принявших на общем собрании ставки платы на содержание общего имущества дома.

2. Обязать УК ООО «ДЕЗ» сделать перерасчет по статье содержание с 1 января 2012 года по 31декабря 2012г. по структуре и ставкам платы, утвержденной собственниками на общем собрании в размере 7 рублей 44 копейки, в том числе на «текущий ремонт» 3 рубля 92 копейки. Вернуть незаконно удержанные денежные средства, за счет увеличения ставки платы на содержание общего имущества жилого дома без решения собственников на общем собрании, за шесть месяцев 2012г. в размере 10386 рублей 04 копейки. Перерасчет произвести в лицевых счетах собственников по оплате коммунальных платежей за квартиру. ФИО12 и ФИО13 выплатить по расходному ордеру.

3. Обязать УК ООО «ДЕЗ» сделать перерасчет по статье содержание с 1 января 2013 года по 30 июня 2013г. по структуре и ставкам платы, утвержденной собственниками на общем собрании в размере 7 рублей 44 копейки, в том числе на «текущий ремонт» 3 рубля 92 копейки. Вернуть незаконно удержанные денежные средства за счет увеличения ставки платы на содержание общего имущества жилого дома без решения собственников на общем собрании, за шесть месяцев 2013г. в размере 10386 руб 04 копейки. Перерасчет произвести в лицевых счетах собственников по оплате коммунальных платежей за квартиру. ФИО12 и ФИО13 выплатить по расходному ордеру.

4. Заменить строку «аварийный ремонт» на строку «текущий ремонт».

5. Начислять на содержание общего имущества с июля по декабрь 2013 года по структуре платы, утвержденной собственниками на общем собрании в размере 7 руб. 44 коп., в том числе на текущий ремонт 3 руб. 92 коп.

По инициативе суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО13, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО12, ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснила, что 10 октября 2011 года истек срок договора управления многоквартирным домом с УК ООО «ДЕЗ». 24 сентября 2011 г. собственники на общем собрании приняли решение выбрать управляющей компанией - ООО «ДЕЗ». 26 и 30 сентября 2011 года они приходили в юридический отдел ООО «ДЕЗ» за договором управления, что бы ознакомиться с ним и подписать, но договор им не выдали, сказали, что он не составлен. Вместо договора дали чистые (стандартные) бланки протокола общего собрания собственников помещений по выбору способа управления в многоквартирном доме с листками голосования. Попросили заполнить, подписать и сдать. Подписывать бланки без договора управления они отказались и 4 октября 2011 года направили в адрес УК свой протокол общего собрания о выборе УК. В письме сообщили, что пролонгировать старый договор не будут. 27 октября 2011 года в адрес УК собственники направили свой проект договора. Являясь единственной управляющей кампанией в городе и районе, занимая доминирующее положение на рынке услуг, заключение договора для ООО «ДЕЗ», обязательно.

Согласно ст. 445 п. 1 ГК РФ для стороны, которой направлена оферта (проект договора) заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне, если не согласна протокол разногласий. Протокол разногласий выслан не был. Вместо него выслали свой договор управления с исправлениями. Исправления в договоре не допустимы. Через год, 12 октября 2012 года они в адрес УК вновь отправили составленный ими договор управления на 2013 год, в котором утвердили структуру и ставки платы на содержание, а так же перечень работ. Им вновь было отказано, и в настоящее время денежные средства за содержание продолжают начислять по ставкам, утвержденным для муниципального жилья на 2012год. Не имея договора управления с собственниками дома, УК самовольно устанавливает ставки платы на содержание общего имущества, несмотря на то, что ставки платы на содержание общего имущества утверждены собственниками на общем собрании на 2012 -2013 года. Ежегодно решением Совета депутатов, в конце года, утверждались ставки платы на содержание общего имущества на следующий год, для муниципального жилья и для собственников которые не приняли решение по ставкам на следующий год, независимо от даты заключения договора. В 2011 году на общем собрании собственников дома было принято решение, разработать и утвердить свои ставки платы на содержание общего имущества на 2012 год. При расчете были учтены предложенные ставки на 2012 год управляющей компанией, экономически обоснованные тарифы, проведенный анализ процентного соотношения стоимости услуг. Ставки платы на 2012 год собственники утвердили 27 декабря 2011 года, и направили в адрес УК и в адрес администрации городского поселения - город Нелидово Тверской области. Несмотря на это, ООО «ДЕЗ» взимает с них плату на содержание по ставкам, для муниципального жилья, на которые был вынесен протест прокуратуры.

Инфляция в 2011 году составила 6%. Ставки платы на содержание решением Совета депутатов были увеличен на 46, 24%. То есть незаконное повышение стоимости услуг составило 40%. В Андреапольском районе, после прокурорской проверки по жалобе собственников, был отменен приказ о повышении тарифа без проведения общего собрания собственников и сделан перерасчет.

Что касается вывоза мусора. Управляющая компания считает, что 0,64 копейки, которые они утвердили, недостаточно на вывоз ТБО. В их доме зарегистрировано 20 человек. На каждого человека в год, по норме, приходится 1,8 м3 бытовых отходов, в год всего 36 м3. Согласно структуры платы, утвержденной собственниками, с квадратного метра жилой площади они должны платить по 0,64 копейки. В год получается 0,64 * 12 * 535,3 = 4111 рублей 10 копеек. Это сумма, за 36 м3 вывоза ТБО в год. Стоимость 1м3 вывоза ТБО составляет 114 рублей 20 копеек (при расчете 0,64 копейки). Стоимость промышленной утилизации составляет 74 рубля 77 копеек. На 53% меньше чем утвердили собственники. Но у них в городе нет утилизации ТБО, а просто захоронение. В 2011 году вывоз ТБО стоил 1 рубль 30 копеек, а с июля 2012 года УК стала брать с населения 2 рубля 08 копеек. (2,08 * 535,3 * 12 =13361,09; 13361,09 / 36 = 371,14) 371 руб. 14 коп. за 1 м3 это в пять с половиной раз дороже, чем утилизация ТБО. Свалка находится в двух километрах от города, а не в ста километрах, как в больших городах, и берут там за вывоз мусора, всего по одному рублю. Подсчитать экономическую выгоду УК нетрудно. При стоимости услуги вывоз ТБО 0,64 копейки, можно вывести мусор и утилизировать.

Статья «техническое обслуживание». По этой статье вообще нет никаких затрат, так как техническое обслуживание вообще не проводится. Они попросили УК выслать им акт весеннего осмотра дома, так как УК обязана два раза в год проводить осмотр дома и предоставлять акт осмотра собственникам с предложениями по устранению неисправностей. Акт выслали. В нем было написано, что в доме стоят титаны, а газ баллонный. На самом деле в их доме установлены газовые колонки, а газ емкостной. О каком техническом обслуживание может идти речь, если они даже не знают какое у них стоит оборудование. С 2006 года по настоящее время ими выплачено 46000 рублей по техническому обслуживанию. Работ по этой статье никаких не выполнялось. Результат бездействия и халатного отношения к своим обязанностям, ветхое состояние крыши с многочисленными протечками. О каком повышении ставки платы на содержание управления и технического обслуживания может идти речь, если УК бездействует, занимается самоуправством.

Второй год УК не подписывает договор управления, ставки платы устанавливает сама, какие хочет, техническое обслуживание не проводит, а деньги на содержание УК хочет получать.

Представитель ответчика ООО «ДЕЗ» ФИО3 в судебном заседании пояснила, что исковые требования не признает, так как с собственниками жилых помещений проживающих по адресу: ...., 12.10.2006 года был заключен договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг. Согласно решению Совета депутатов городского поселения – город Нелидово Тверской области от 28.12.2010 года ставка платы за жилое помещение по адресу: .... составила 7 рублей 44 копейки, данная ставка действовала до дд.мм.гггг. года. Согласно решению Совета депутатов городского поселения – город Нелидово Тверской области от 30.05.2012 года ставка платы за жилое помещение по адресу: .... составляет 10 рублей 88 копеек. В октябре 2012 года от собственников жилых помещений проживающих по адресу: .... поступил договор управления многоквартирным домом, с данным договором управляющая компания не согласилась по следующим основаниям. В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии с п.п. 1,2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы признается существенным условием договора управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договоре управления многоквартирным домом. При этом в соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Следовательно, условие о порядке изменения цены договора должно быть обязательно согласовано при заключении договора, с учетом перечня работ.

Тариф за содержание, указанный в договоре управления от 10 октября 2012 года, не позволит возместить расходы по содержанию общего имущества в соответствии с действующем законодательством, безопасность эксплуатации жилого здания. В результате этого управляющая компания будет вынуждена нести повышенные финансовые риски при выполнении работ, что противоречит основной цели ее деятельности - извлечение прибыли. Поэтому предложенные ставки платы по содержанию ООО «ДЕЗ» согласовать не может.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, исполнение договорных обязательств, для ООО «ДЕЗ» будет финансово затратным и обременительным, это приведет к настолько разорительным последствиям для управляющей компании, что теряется сам смысл вступления в договорные отношения, которые должны быть по общему правилу взаимовыгодными. Кроме того, в договор управления включены условия, противоречащие действующему законодательству, о которых собственникам сообщалось ранее в письме от 25.11.2011 г. № 2615. Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Собственники жилых помещений дома №... по .... и наниматели жилых помещений дома №... по .... платят за содержание в одинаковом размере. Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Они не согласны оказывать услуги за такую плату. Перед каждым повышением ставки управляющая компания на счетах – квитанциях предлагает собственникам те ставки платы, которые будут утверждены на следующий год. Когда утвердили ставку 10, 88 рублей от собственников ничего не последовало. В адрес управляющей компании не поступало никаких обращений с надзорных органов, что данная ставка не применяема к данному дому, ставка утверждена, и они выполняют работы согласно утвержденной структуре депутатами. Собственники оплачивали то той ставке, которую принял Совет депутатов и нам никаких претензий не предъявляли. Денежные средства по ставке, с которой не согласны собственники жилых помещений, удерживались на основании договора о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома и оплате коммунальных услуг от 12.10.2006 года. УК провела экспертизу, потому, что собственники сами не хотят принимать тарифы, которые будут содержать общедомовое имущество. Согласно пункту 10 Постановления Правительства № 491 общедомовое имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе о санитарно – эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Плата за содержание общего имущества определяется в зависимости от состава конструктивных особенностей и степени физического износа. Из акта осмотра общего имущества видно, что общее имущество находится отнюдь не в удовлетворительном состоянии и собственники требуют капитального ремонта. Законом Правительства установлен минимальный перечень работ и услуг, который необходимо проводить для обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме. В статье 30 Постановления Правительства № 491 установлено, что содержание общедомового имущества обеспечивается за счет средств собственников. Статья 29 Постановления Правительства № 491 говорит о том, что расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ. При определении размера платы за содержания расценки применяются на срок не менее чем один год с учетом предложения управляющей компании. Указанные размеры устанавливаются одинаковые для всех собственников жилых помещений. Предложение управляющей компании по перечню объемов и качестве услуг должно учитываться, а также состав и конструктивные особенности общедомового имущества. В соответствии с пунктом 35 Постановления Правительства № 491 плата за содержание и ремонт жилого помещения должны быть соразмерны утвержденному перечню объема услуг и работ. Собственники данного жилого дома не изменили перечня работ и требуют, чтобы они выполняли весь перечень работ, который утвержден Постановлением Совета депутатов. Собственники самостоятельно определили те расценки, которые управляющая компания якобы обязана выполнять, но согласно ЖК РФ размер платы должен утверждаться по предложению управляющей компании. Кроме, того, статья 162 ЖК РФ говорит о том, что договор управления заключается на тех условиях, что одна сторона, управляющая компания выполняет определенный перечень работ по содержанию, а собственники обязаны оплачивать данный перечень работ, но каким образом управляющая компания может осуществлять перечень работ, если он будет не оплачен. Считает, что тариф за содержание, который собственники приняли на общем собрании не может обеспечить безопасность эксплуатации жилого здания. Считает, что если собственники решили изменить ставку платы за содержание, они должны были согласовать перечень работ и услуг, которые может выполнять управляющая компания за такую ставку, а самовольно определять размер платы для коммерческой организации это не один закон не предусматривает. ЖК РФ говорит о свободе договора, и заставить управляющую компанию выполнять огромный перечень работ и нести ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества не возможно.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании пояснил, что поддерживает заявленные исковые требования, так как в 2011 году договор с собственниками жилого дома, расположенного по адресу: .... не был заключен по двум причинам: первая причина в том, что первым пунктом в договоре было указано произвести капитальный ремонт жилого дома за счет ООО «ДЕЗ». Добиться капитального ремонта за счет ООО «ДЕЗ» не реально. Управляющая компания взялась добровольно обслуживать их дом первоначально даже без заключения договоров, а сроки на капитальный ремонт дома были уже все пропущены. В то время по срокам дому требовалось проведение капитального ремонта. И этот пункт собственники включили в договор по той причине, чтобы ООО «ДЕЗ» помогло собственникам добиться от муниципалитета исполнения своих обязанностей по капитальному ремонту жилого фонда. Собственникам требовалась помощь в организации этого ремонта, но им пришлось добиваться капитального ремонта кровли дома и водопровода без участия ООО «ДЕЗ», а своими силами. Добивались решения вышеуказанного вопроса через суд. Вторым пунктом договора, по которому он был отклонен, являлось то, что не существует приложений, которые они просили приложить. Эти приложения существуют в нормах содержания жилого фонда 4, 7, 8 пункты, в которых описывается порядок и объем работ по содержанию жилого фонда. Данные приложения носят общий характер, и они хотели согласовать с ООО «ДЕЗ», какие именно работы надо провести по их дому. Техническое обслуживание дома не проводилось никогда, хотя фактически обслуживать нечего. Считает, что денежные средства, которые они выплатили управляющей компании на техническое обслуживание дома, не израсходованы, поэтому по техническому обслуживанию необходимо сделать перерасчет. Также не понятно, какая существует аренда автомобиля ООО «ДЕЗ» по экспертизе, какой автомобиль ООО «ДЕЗ» арендует и для каких целей. Не понятно почему дом отнесли к каркасно – засыпному, если он керамзито – бетонный. Собственниками жилых помещений был направлен ООО «ДЕЗ» перечень работ в отношении дома, на что им пояснили, что такого перечня вообще не существует и с ними отказались что - либо обсуждать. Он обращался в администрацию городского поселения – город Нелидово Тверской области, по вопросу завышенных ставок, на что ему пояснили, если считаете, что ставки завышены, принимайте свои на общем собрании и отправляете в ООО «ДЕЗ», что они и сделали.

Истцы ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание не явились, представив заявление о рассмотрении данного гражданского дела без их участия, исковые требования поддерживают в полном объеме.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца: ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО13, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, в судебное заседание не явились, представили письменные заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений относительно заявленных исковых требований не имеют.

Третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки в судебное заседание суду не сообщила.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся в судебное заседание истцов, третьих лиц.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Статьей 210ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма установленаст. 39ЖК РФ, в соответствии с которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Истцы, не оспаривая свою обязанность нести расходы по содержанию и ремонту общедомового имущества, не согласны с действиями ответчика при установлении и начислении платы за содержание и ремонт общего имущества с 01.07.2012 года.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Нормы жилищного законодательства, регулирующие плату за содержание и ремонт общего имущества, (п.п.1,3 ст. 156ЖК РФ) определили, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли Решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления.

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленномстатьями 45-48настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно статье 158ЖК РФ (п.1,4) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли Решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Из вышеуказанных положений закона следует, что существуют два способа определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения: размер платы устанавливают собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании либо размер платы устанавливается органом местного самоуправления. Однако второй способ определения платы за содержание и ремонт жилого помещения возможен только в отсутствии решения общего собрания собственников помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Во исполнение требований ч. 3 ст. 39 ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 492 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 31 данных Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Как следует из материалов дела, деятельность по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома №... по ул. .... осуществляется управляющей организацией ООО «ДЕЗ».

27.12.2011 г. решением общего собрания собственников квартир в многоквартирном доме по адресу: ...., принято решение, которым утверждена структура платы на содержание общего имущества указанного дома на 2012 г., согласно которому ставка платы за содержание составляет 7 рублей 44 копейки, в том числе на текущий ремонт 3 рубля 92 копейки.

Указанное решение собственников помещений многоквартирного дома не было оспорено и являлось действующим.

Вместе с тем, управляющая организация ООО «ДЕЗ» в одностороннем порядке с 01.07.2012 г. увеличила размер платы на содержание, применяя тариф 10 рублей 88 копеек за 1 кв.м.

При этом управляющей организацией не учтены требования вышеприведенного законодательства, согласно которому основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников является принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация решение собственников жилого дома от 27.12.2011 г. не обжаловала с приведением доводом об экономической необоснованности принятой собственниками ставки по содержанию и ремонта жилого дома, на что ссылается в судебном заседании представитель ответчика.

Кроме того, в связи с принятием Советом депутатов городского поселения - город Нелидово Тверской области решения от 30.05.2012 г. № 291-2 «Об утверждении ставок платы за жилое помещение», в приложении № 3 к которому указана ставка платы за содержание общего имущества спорного жилого дома в размере 10 рублей 88 копеек, управляющая организация не инициировала перед собственниками спорного дома проведение общего собрания собственников жилого дома по вопросу увеличения размера ставки платы за содержание в связи с указанным решением от 30.05.2012 г.

При таких обстоятельствах, требования истцов ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1 в части перерасчета платы за жилое помещение по статье содержание за период с 01.07.2012 г. по 31.12.2012 г. подлежит удовлетворению.

Поскольку истец ФИО9 собственником квартиры №... спорного жилого дома стал только 18.01.2013 г., то ему в этой части исковых требований надлежит отказать.

В своем иске истцы также просят произвести перерасчет платы за жилое помещение по статье содержание за шесть месяцев 2013 г.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что дд.мм.гггг. собственниками квартир спорного жилого дома проведено общее собрание, которым принято решение подписать договор управления многоквартирным домом и направить управляющей организации ООО «ДЕЗ».

Одним из приложений к указанному договору является структура ставки платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 7 рублей 44 копеек.

Согласно п. 4.1 договора управления размер платы за содержание общедомового имущества определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (приложение № 3 – ставка платы за содержание и обслуживание общего имущества).

Пункт 7.1. договора управления определяет срок действия договора – с 10.10.2012 г. по 10.10.2013 г.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как установлено в судебном заседании, утвержденный решением общего собрания собственников спорного жилого дома 10.10.2012 г. договор управления до настоящего времени управляющей компанией не подписан.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В судебном заседании истец ФИО1 ссылается на то, что управляющая организация ООО «ДЕЗ» занимает доминирующее положение на рынке услуг, а потому для нее заключение договора управления многоквартирным домом является обязательным.

Представитель ответчика ссылается на то, что предложенный собственниками спорного жилого дома содержит условия, противоречащие действующему законодательству, в частности, обязанность управляющей организации за свой счет проводить капитальный ремонт общедомового имущества.

Согласно ст. 445 ГК РФ правовой режим публичных договоров является исключением из принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ. Основной особенностью публичного договора является необходимость его заключения коммерческой организацией в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ). Подобного рода исключение из общего правила правового регулирования договорных отношений вызвано необходимостью государственной защиты общественных интересов, прав граждан-потребителей, а также в сфере экономических отношений, которые относятся к естественным монополиям.

В силу ч. ч. 1 и 3 ст. 426 ГК РФ коммерческая организация обязана заключить договор с каждым, кто к ней обратится.

Обязательность заключения публичного договора при наличии возможности предоставить лицу соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, поскольку в противном случае требование закона об обязательном заключении договора лишалось бы какого бы то ни было смысла и правового значения. Иное означало бы ограничение конституционной свободы договора для гражданина, заключающего публичный договор, то есть, если договор относится к разряду публичных, то сторона, обязанная заключить такой договор, не имеет права на односторонний отказ от его исполнения.

Односторонний отказ от исполнения договора как исключение из правила общего запрета одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ) может быть реализован только в случаях, установленных законом или договором. Закон прямо не запрещает коммерческой организации отказ от исполнения договоров, носящих признаки публичных.

Как усматривается из материалов дела, несмотря на не заключение договора управления спорным жилым домом фактически ООО «ДЕЗ» обслуживает жилой дом.

Вместе с тем, истцы требование о понуждении управляющей организации заключить договор управления от 10.10.2012 г. не выдвигают, а потому суд находит несостоятельными доводы истца ФИО1 о том, что договор управления от 10.10.2012 г. заключен.

К тому же из решения собственников квартир многоквартирного жилого дома от 10.10.2012 г. однозначно не следует, что собственники спорного жилого дома утвердили на 2013 г. ставку платы по статье содержание в размере 7 рублей 44 копеек.

При таких обстоятельствах, требования истцов о возложении о возложении на управляющую организацию произвести перерасчет платы за жилое помещение по статье содержание исходя из ставки в размере 7 рублей 44 копейки на основании решения собственников спорного жилого дома от 10.10.2012 г. за шесть месяцев 2013 года удовлетворению не подлежат, как и не подлежат удовлетворению требования истцов о возложении на управляющую организацию ООО «ДЕЗ» обязанности по начислению с 01.07.2013 г. платы за содержание общедомового имущества по ставке в размере 7 рублей 44 копейки.

Также не подлежат удовлетворению требования истцов о выплате ФИО12, ФИО24 суммы перерасчета за 2012, 2013 г.г. по расходному ордеру, поскольку они в суд с данным требованием не обращались, истцами документы, подтверждающие их полномочия на обращение в суд от имени ФИО12 ФИО24, суду не представлены, как не представлены и документы, подтверждающие полномочия истцов на обращение в суд с данным иском от имени всех собственников и нанимателей спорного жилого дома.

Истцы в своем иске также просят заменить строку «аварийный ремонт» на строку «Текущий ремонт».

В судебном заседании установлено, что решением Совета депутатов городского поселения – город Нелидово Тверской области от 30.05.2012 г. № 291-2 «Об утверждении ставок платы за жилое помещение» в приложении № 3 для спорного жилого дома в строке аварийный и текущий ремонт установлена ставка на устранение аварийных ситуаций в размере 3 рубля, на текущий ремонт - 0 рублей.

Действующее жилищное законодательство (ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491) предусматривает понятия «текущий ремонт» и «капитальный ремонт».

Вместе с тем, поскольку структура ставки платы за содержание общедомового имущества с установлением размера платы за аварийный ремонт утверждена решением Совета депутатов городского поселения – город Нелидово Тверской области от 30.05.2012 г. № 291-2, а доказательств тому, что данное решение отменено или изменено, суду не представлено, и истцами данное решение не оспаривается, то в этой части иск также не подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенные подлежат удовлетворению требования истцов о признании незаконными действия ООО «ДЕЗ» по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества за период с 01.07.2012 г. по 31.12.2012 г. с жителей дома №... по ул. .... по структуре и ставкам платы на содержание общего имущества, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения – город Нелидово Тверской области от 30.05.2012 г. № 291-2, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Также удовлетворяются требования о возложении на ООО «ДЕЗ» обязанности произвести перерасчет по статье содержание за период с 01.07.2012 г. по 31.12.2012 г. по тарифам, утвержденным решением общего собрания собственников квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: ...., от 27.12.2011 г., в размере 7 рублей 44 копейки, ФИО4 в размере 1104 рубля 24 копейки (7.44 руб. х 53.5 кв.м.), ФИО5 в размере 965 рублей 95 копеек (7.44 руб. х 46.8 кв.м.), ФИО6 в размере 1180 рублей 61 копейка (7.44 руб. х 57.2 кв.м.), ФИО7 в размере 961 рубль 82 копейки (7.44 руб. х 46.6 кв.м.), ФИО8 в размере 965 рублей 95 копеек (7.44 руб. х 46.8 кв.м.), ФИО1 в размере 1112 рублей 50 копеек (7.44 руб. х 53.9 кв.м.).

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «ДЕЗ» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ

Решил:

Исковые требования ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Дирекция Единого Заказчика» о признании незаконными действий по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества, об обязании произвести перерасчет по статье «содержание», о замене строки «аварийный ремонт на строку «текущий ремонт» удовлетворить частично.

Признать действия общества с ограниченной ответственностью «Дирекция единого заказчика» по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества за период с 01.07.2012 г. по 31.12.2012 г. с жителей дома №... по ул. .... по структуре и ставкам платы на содержание общего имущества, утвержденных решением Совета депутатов городского поселения – город Нелидово Тверской области от 30.05.2012 г. № 291-2, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Дирекция единого заказчика» произвести перерасчет по статье содержание за период с 01.07.2012 г. по 31.12.2012 г. по тарифам, утвержденным решением общего собрания собственников квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: ...., от 27.12.2011 г., в размере 7 рублей 44 копейки, ФИО4 в размере 1104 рубля 24 копейки, ФИО5 в размере 965 рублей 95 копеек, ФИО6 в размере 1180 рублей 61 копейка, ФИО7 в размере 961 рубль 82 копейки, ФИО8 в размере 965 рублей 95 копеек, ФИО1 в размере 1112 рублей 50 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО9 о признании незаконными действий по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества, об обязании произвести перерасчет по статье «содержание» за 2012 года, а также в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9 о признании незаконными действий по начислению и удержанию денежных средств на содержание общего имущества за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г., об обязании произвести перерасчет по статье «содержание» с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г., о выплате ФИО12, ФИО24 суммы перерасчета за 2012, 2013 г.г. по расходному ордеру, о замене строки «аварийный ремонт на строку «текущий ремонт», об обязывании начислять на содержание общего имущества с 01.07.2013 г. по 31.12.2013 г. по структуре платы, утвержденной решением общего собрания собственников квартир в многоквартирном жилом доме по адресу: ...., от 27.12.2011 г., отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дирекция единого заказчика» государственную пошлину в размере 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд с подачей жалобы через Нелидовский городской суд Тверской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Г.И. Королькова