Гражданский кодекс часть 1

Заявитель ФИО1 обратилась в суд с заявлением об отказе в совершении нотариального действия, которым просит обязать нотариуса нотариального округа «Город Ижевск УР» ФИО2 нотариально удостоверить договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес> заключенный в простой письменной форме 28.09.2020 года между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО1, действующей на основании решения Арбитражного суда УР от 23.08.2019 года по делу А71-9616/2019 (продавцом) и ФИО4 (покупателем).

Свои требования заявитель мотивирует тем, что решением АС УР от 21.08.2019 года ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО1 23.07.2013 года между ФИО3 и ФИО5, выступающим в качестве солидарных заемщиков, и ОАО «Ипотечная корпорация УР» был заключен договор займа <***>, по условиям которого Заемщику был предоставлен заем в размере 2000000 руб. для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания в общую долевую собственность жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано в следующих долях: ФИО3 – 21/25 доли, ФИО5 – 1/100 доли, ФИО6 – 1/20 доли, ФИО7 – 1/20 доли, ФИО8 – 1/20 доли. Возвратность займа обеспечивалась залогом приобретаемой недвижимости. Право залога зарегистрировано в Управлении Росеестра по УР 25.07.2013 г., о чем Займодавцу выдана закладная от 23.07.2013 г. Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 26.01.2021 года по делу № 2-2/2021 определены следующим доли: ФИО5 – 36/100, ФИО3- 49/100 и по 5/100 каждому ребенку. Права кредитора по закладной от 23.07.2013 г. приобретены АО «ДОМ.РФ» на основании договора обратного выкупа закладных от 13.09.2019 г. № 01/3779-19. 25.10.2019 г. АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов ФИО3 задолженности по договору займа <***> от 23.07.2013 года, которая на дату введения процедуры реализации имущества составила 1 705 951,16 руб. 22.10.2020 г. требование АО «ДОМ.РФ» включено в реестр требований кредиторов ФИО3 с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника. В рамках процедуры банкротства финансовым управляющим ФИО1 был реализован предмет залога на торгах в соответствии с предоставленным порядком продаж. Победителем торгов признан ФИО4, предложивший цену 2711999,99 руб. С победителем заключен договор купли-продажи от 28.09.2020 г. На основании заключенного договора купли-продажи от 28.09.2020 г. стороны сделки обратились в органы Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю, однако Управление Росеестра по УР уведомило о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю со ссылкой на необходимость представления нотариально удостоверенного договора купли-продажи. Во исполнение требования регистрационного органа финансовый управляющий ФИО1 обратилась за нотариальным удостоверением договора купли-продажи от 28.09.2020 г., однако постановлением от 03.09.2021 года нотариусом ФИО2 в совершении нотариального действия отказано со ссылкой на отсутствие в представленном для нотариального удостоверения договоре купли-продажи иных лиц, являющихся собственниками квартиры и, соответственно, на не предоставление документа - согласия органов опеки и попечительства на ее совершения, поскольку на момент заключения договора купли-продажи двое из числа собственников квартиры являлись несовершеннолетними лицами (детьми должника). Также в постановлении об отказе от 03.09.2021 года указано на отсутствие согласия залогодержателя в представленных для удостоверения договора купли-продажи документов. Заявитель полагает отказ нотариуса в нотариальном удостоверении договора купли-продажи незаконным, поскольку родители несовершеннолетних детей, равно как и сами дети, не являются стороной договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, проведенных финансовым управляющим. следовательно, положения ст.ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 19 Закона «Об опеке» к возникшим правоотношениям, связанным с заключением и нотариальным удостоверением договора купли-продажи не применимы. аналогично, не применимы к этим правоотношениям и положения ст. 346 ГК РФ, поскольку данный договор купли-продажи не является сделкой, по которой залогодатель отчуждает предмет залога в собственность третьего лица. а залогодатели не являются стороной данного договора, поскольку продавцом залогового имущества выступает финансовый управляющий. действующий на основании судебного акта.

Определением суда от 16.09.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО3, ФИО4, АО «ДОМ.РФ»

Заявитель ФИО1, заинтересованные лица нотариус г. Ижевска ФИО2, ФИО3, ФИО4, АО «ДОМ.РФ», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, заявитель, представитель АО «ДОМ.РФ», нотариус ФИО2 представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

В ранее состоявшемся судебном заседании представитель заявителя ФИО9, действующая на основании доверенности, требования поддержала по доводам, изложенным в заявлении, настаивала на том, что в совершении нотариального действия нотариусом отказано незаконно.

В ранее состоявшемся судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО4 – ФИО10, действующий на основании доверенности, пояснил, что квартира принадлежит ФИО11, ее супругу и детям, на праве общей долевой собственности. Квартира приобретена за счет кредитных средств. ФИО11 была признана банкротом, обязательства по ипотеке не были ею надлежащим образом исполнены. Квартира реализуется ФИО12 управляющим. ФИО4 участвовал на торгах, выиграл их, внес денежные средства за квартиру. Столкнулись с тем, что не могут зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, поскольку должны представить договор купли-продажи, нотариально заверенный. Нотариус отказалась его удостоверить, полагают, что это незаконно. Сделка по реализации квартиры с торгов. На нее не распространяются правила, которые применяет нотариус. Их просят представить повторное согласие на заключение кредитного договора и договора залога. Торги проводились в рамках исполнительного производства. Это не сделка от законного представителя в интересах несовершеннолетних подопечных. Нотариус во второй части своего отказа также не права. Нет препятствий для удостоверения сделки. Нотариус незаконно отказывает в свершении нотариального действия.

Ранее в адрес суда представитель заинтересованного лица АО «Банк ДОМ.РФ» направил отзыв на заявление, согласно которому между ОАО «Ипотечная корпорация УР» и ФИО3, ФИО5 23.07.2013 года заключен кредитный договор <***>, целью предоставления и использования заемных средств является приобретение в общую долевую собственность ФИО3 – 21/25 доли, ФИО5 – 1/100 доли, ФИО8 – 1/20 доли, ФИО7 – 1/20 доли, ФИО6 – 1/20 доли квартиры, общей площадью 95,2 кв.м. по адресу: г<адрес>. Впоследствии права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», по состоянию на 23.11.2021 года задолженность по кредитному договору отсутствует, что подтверждается справкой об отсутствии задолженности, приобщенной к материалам дела.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства, считает установленными следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Решением Арбитражного Суда УР от 21.08.2019 года по делу А71-9616/2016 ФИО11 (Игнатик, ФИО13) Ю.Б., № года рождения, признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина.

Финансовым управляющим утверждена ФИО1, ИНН № регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 18899-член Союза «СРО «ГАУ».

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина опубликовано в газете «КоммерсантЪ» 31.08.2019 года, в ЕФРСБ – 24.08.2019 года.

23.07.2013 года между ФИО3 и ФИО5, выступившими в качестве солидарных заемщиков, и ОАО «Ипотечная корпорация УР» (займодавец) был заключен договор займа <***>, по условиям которого Заемщикам был предоставлен заем в размере 2 000 000 руб. для целевого использования, а именно: для приобретения в целях постоянного проживания в общую долевую собственность жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> (КН №). Заемщики обязались в срок не позднее 30.06.2028 года возвратить сумму займа и уплатить проценты за пользование денежными средствами из расчета 12,6% годовых.

Право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано в следующих долях: ФИО3 – 21/25 доли, ФИО5 – 1/100 доли, ФИО7, <дата> года рождения – 1/20 доли, ФИО6, <дата> года рождения – 1/20 доли, ФИО8, № года рождения – 1/20 доли.

Возвратность займа обеспечена залогом приобретаемого объекта недвижимости. ФИО3, ФИО5, ФИО14, как законными представителями несовершеннолетнего на момент совершения сделки ФИО7 и несовершеннолетних по настоящее время ФИО6, ФИО8 в соответствии с распоряжениями Администрации Ленинского района г. Ижевска № 1288, 1289, 1291 от 18.07.2013 г. были получены разрешения на передачу долей несовершеннолетних в праве собственности на указанную квартиру в залог ОАО «Ипотечная корпорация УР». ФИО7 и несовершеннолетние ФИО6, ФИО8 наравне с заемщиками являются солидарными залогодателями указанного имущества.

Обременение в виде залога зарегистрировано в Управлении Росеестра по УР 25.07.2013 г. за номером 18-18-01/086/2013-765, о чем Займодавцу выдана закладная от 23.07.2013 г.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ижевска от 26.01.2021 года по делу № 2-2/2021 о разделе общего имущества бывших супругов ФИО3 и ФИО5 определены следующие доли в жилом помещении по адресу: <адрес> ФИО5 – 36/100, ФИО3 – 49/100 и по 5/100 доли каждому из троих детей.

Права кредитора по закладной от 23.07.2013 г. приобретены АО «ДОМ.РФ» на основании договора обратного выкупа закладных от 13.09.2019 г. № 01/3779-19, что подтверждается актом приема-передачи закладных от 23.09.2019 г., справкой о наличии закладной на счете депо от 08.10.2019 г. Квартира по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве общей долевой собственности должнику ФИО3 в рамках дела о банкротстве, полностью перешла в залог АО «ДОМ.РФ».

25.10.2019 г. АО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный Суд УР с требованием о включении в реестр требований кредиторов ФИО3 задолженности по договору займа <***> от 23.07.2013 года, которая на дату введения процедуры реализации имущества составила 1 705 951,16 руб.

22.10.2020 г. требование АО «ДОМ.РФ» включено в реестр требований кредиторов ФИО3 с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди как обеспеченное залогом имущества должника (определение Арбитражного Суда УР от 11.03.2020 г. по делу А71-9616/2019).

В рамках процедуры банкротства в адрес финансового управляющего были направлены «Порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога ФИО3», а именно – трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>

Финансовым управляющим ФИО1 предмет залога в соответствии с предоставленным порядком продаж был реализован, электронные торги проведены на ЭТП Профит. Победителем торгов признан ФИО4, предложивший цену 2711999,99 руб., с которым заключен договор купли-продажи квартиры от 28.09.2020 г. (сообщение о проведении торгов № 4968255 от 08.05.2020 г., сообщение о результатах проведенных торгов № 5450834 от 10.09.2020 г.). По условиям заключенного договора ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО1 продает квартиру, расположенную по адресу: г<адрес> ФИО4

На основании заключенного договора купли-продажи от 28.09.2020 г. стороны сделки обратились в Управление Росеестра по УР с заявлением о государственной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю.

Уведомлениями № КУВД-001/2020-19954843 от 22.10.2020 г. и № PKPVDMFC-2020-10-17-275314 Управление Росеестра по УР уведомило сначала о приостановлении, и далее об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю со ссылкой, в том числе, на необходимость представления нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Во исполнение требования регистрационного органа финансовый управляющий ФИО1 обратилась к нотариусу г. Ижевска ФИО2 за нотариальным удостоверением договора купли-продажи от 28.09.2020 г.

Постановлением нотариуса ФИО2 от 03.09.2021 года в совершении нотариального действия отказано со ссылкой на отсутствие в представленном для нотариального удостоверения сделки пакете документов согласия органа опеки и попечительства, а также согласия залогодержателя на отчуждение данного объекта недвижимости.

Данные обстоятельства установлены объяснениями заявителя и заинтересованных лиц, а также представленными письменными доказательствами.

Оценив относимость, допустимость, достоверность представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности, суд полагает заявленные ФИО1 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если совершение такого действия противоречит закону. Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГПК РФ заинтересованное лицо, считающее неправильными совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать заявление об этом в суд по месту нахождения нотариуса или по месту нахождения должностного лица, уполномоченного на совершение нотариальных действий.

Выражая не согласие с отказом в совершении нотариального действия, заявитель указывает на то, что законом не предусмотрено требование о получении согласия органа опеки и попечительства на совершение финансовым управляющим сделки по реализации заложенного имущества с торгов.

Оценивая указанные доводы заявителя, суд исходит из того, что пункт 5 ст. 60 Семейного кодекса РФ прямо отсылает к нормам гражданскогозаконодательства в части регулирования любых вопросов, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом родителей и детей.

Пункт 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ определяет, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила п.п. 2, 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, согласно которым для совершения ими (то есть законными представителями) сделок по отчуждению имущества подопечного необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Порядок получения такого разрешения при совершении сделок законными представителями закреплен и в ст. 19 Федерального закона от 24.04.2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Закон «Об опеке»).

Между тем, из совокупного толкования ст. 64 Семейного кодекса РФ, ст. 19, 26, 27 Гражданского кодекса РФ следует, что законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители, опекуны или попечители. Финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом в целях осуществления процедуры банкротства в отношении гражданина, являющегося родителем, опекуном или попечителем несовершеннолетних детей, не становится и не может стать законным представителем несовершеннолетних детей. Законным представителем их детей остаются их родители.

При этом в силу установленных положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон «О банкротстве»), согласно которым продавцом залогового имущества выступает финансовый управляющий, действующий на основании судебного акта - решения арбитражного суда, которым он был утвержден в соответствующем статусе, следует, что родители несовершеннолетних детей (как и сами дети) не являются стороной договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, проведенных финансовым управляющим.

Следовательно, указанные в постановлении нотариуса нормы права (ст. 28, 37 ГК РФ, ст. 19 Закона «Об опеке») к возникшим правоотношениям, связанным с заключением и нотариальным удостоверением договора купли-продажи, применению не подлежат.

В этой связи к правоотношениям сторон подлежат применению положения пп. 1 п. 1 ст. 20 Закона «Об опеке», согласно которым недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Поскольку реализация финансовым управляющим предмета залога с торгов в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, осуществляется в интересах кредитора - залогодержателя по договору залога, а вырученные от реализации денежные средства направляются, в первую очередь, на погашение его требований, то заключенная по результатам торгов сделка является одним из случаев принудительного обращения взыскания на заложенное имущество.

Разница между реализацией предмета залога финансовым управляющим и обращением взыскания на предмет залога по иску залогодержателя заключается лишь в том, что продавцом заложенного имущества в первом случае выступает финансовый управляющий, а во втором - государственный орган исполнительной власти (территориальный орган Росимущества), уполномоченный на реализацию имущества должников.

Но как в первом, так и во втором случае сделка, которая заключается с покупателем имущества по результатам торгов, не может рассматриваться как сделка залогодателя (должника) или залогодержателя (кредитора) на стороне продавца с лицом, объявленным победителем торгов.

Указанная правовая позиция изложена, в частности, в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2020 г. по делу № 88а-25296/2020, которым установлено, что в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступает лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, поскольку этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта.

С учетом изложенного, выводы нотариуса о необходимости указания в договоре купли-продажи других собственников квартиры и предоставления согласия органа опеки и попечительства на ее отчуждение нельзя признать правомерными.

Относительно выводов нотариуса о необходимости предоставления согласия залогодержателя на совершение сделки, суд отмечает, что положения п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, также не подлежат применению к анализируемым правоотношениям, поскольку договор купли-продажи, заключенный с победителем по результатам соответствующих торгов, не является сделкой, по которой залогодатель отчуждает предмет залога в собственность третьего лица. Залогодатели (собственники квартиры) в такой ситуации вообще не являются стороной договора купли-продажи (продавцом), что прямо следует из совокупного толкования положений Закона «О банкротстве», согласно которым продавцом залогового имущества выступает финансовый управляющий, действующий на основании судебного акта - решения арбитражного суда, которым он был утвержден в соответствующем статусе.

Более того, реализация залогового имущества финансовым управляющим производится исключительно в целях погашения требований залогового кредитора, поскольку Законом о банкротстве предусмотрены последствия реализации предмета залога. В частности, согласно п. 2 ст. 138 Закона «О банкротстве» в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору (как в настоящем случае), из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80% направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника.

Заключение договора купли-продажи по результатам торгов, о нотариальном удостоверении которого было заявлено продавцом, и уплата покупателем денежных средств в счет цены приобретенной квартиры, влечет прекращение залога на основании п.п. 4 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с реализацией заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом. Разница в реализации заложенного имущества, по сравнению с общим порядком, предусмотренным ст. 350 Гражданского кодекса РФ, заключается только в том, что такая реализация произведена финансовым управляющим с учетом требований, установленных, в том числе, Законом «О банкротстве».

При таких обстоятельствах, суд полагает, что выводы нотариуса о необходимости получения в рассматриваемом случае согласия залогодержателя на отчуждение квартиры также являются безосновательными.

Таким образом, с учетом совокупности установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отказ нотариуса в совершении нотариального действия – нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенного 28.09.2020г. между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО1 и ФИО4, постановлен при отсутствии к тому законных оснований, в связи с чем требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 312 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ФИО1 об отказе в совершении нотариального действия – удовлетворить.

Обязать нотариуса нотариального округа «Город Ижевск Удмуртской Республики» ФИО2 нотариально удостоверить договор купли-продажи квартиры, кадастровый номер: № расположенной по адресу: <адрес> заключенный в простой письменной форме 28.09.2020 года между ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО1, действующей на основании решения Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.08.2019 года по делу А71-9616/2019 (продавцом) и ФИО4 (покупателем).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (через районный суд).

Решение в окончательной форме принято «21» января 2022 года.

Судья Т.О. Фокина