Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО4 к Администрации Орловского района Ростовской области, Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области, Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора заключенным, обязании произвести государственную регистрацию,

установил:

ФИО4 обратился в Орловский районный суд Ростовской области с иском к Администрации Орловского района Ростовской области, Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области, Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области, о признании договора заключенным, обязании произвести государственную регистрацию, указав в обоснование заявленных требований, что 29.11.1999 года постановлением главы Орловской сельской администрации Ростовской области №446 принято решение о предоставлении в аренду ФИО4 земельного участка площадью 3000 кв.м., расположенного по ****** сроком на 20 лет для использования под производственной базой и условием в месячный срок заключить договор аренды на пользование земельного участка в ОСА. 14.03.2000 года постановлением главы Орловского района Ростовской области №237 утверждены акты государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством склада общего назначения площадью 506,4 кв.м., находящегося в ****** и принадлежащего ФИО4 20.11.2001 между Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 3600 кв.м. с кадастровым номером *******, расположенного по адресу: ****** сроком с 01.12.1998 года по 31.12.2028 года (п.3.1) с условием оплаты ежеквартально по 146,83 руб. (п.3.3). Участок предоставляется для размещения склада (п.1.2). Стороны договорились, что арендодатель обязан зарегистрировать данный договор в комитете по земельным ресурсам и землеустройству (п.4.1.4), поскольку как определено п.3.2 договор считает заключенным с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. До настоящего времени арендатором обязанность по государственной регистрации договора не исполнена, более того, ответчики настаивают на незаключенности указанного договора аренды и не желают заключать каких-либо дополнительных соглашений к нему, направленных на надлежащее оформление договора и требуют для возобновления арендных отношения проведения торгов. Полагая свои права нарушенными ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, в котором просил признать договор аренды от 20.11.2001 между Администрацией Орловского сельского поселения Ростовской области и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером *******, расположенного по адресу: ****** заключенным, обязать Администрацию Орловского района Ростовской области произвести государственную регистрацию путем подачи документов в регистрационный орган договора аренды земельного участка площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером ****** расположенного по адресу: ****** от 20.11.2001 года, заключенный между Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области и ФИО4 в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

В судебное заседание истец ФИО4 явился, заявленные требования поддержал в полном объеме и просил удовлетворить их, дав пояснения, поддержал свои требования изложенным в иске.

В судебное заседание представитель ответчика Администрации Орловского района Ростовской области, действующий на основании доверенности, ФИО2 явилась, требования ФИО4 не признала и просила в иске отказать, дав пояснения, аналогичные изложенным в возражениях.

В судебное заседание представитель ответчика Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области, действующий на основании доверенности, ФИО3 явилась, исковые требования не признала и просила оставить их без удовлетворения, по тем основаниям, что договорные отношения на земельный участок ******* не оформлены и не зарегистрированы. Считают договор аренды от 20.11.2011 года незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации уполномоченным органом.

В судебное заседание представитель ответчика Комитета по имуществу Орловского района Ростовской области, действующий на основании доверенности, ФИО1 явилась, требования ФИО4 не признала и просила в иске отказать, дав пояснения, аналогичные изложенным в возражениях.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области извещено надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представил, о причинах неявки суду не сообщило.

Суд на основании ст.167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ч.1). Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ч.2).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст.9,10 и 11 ЗК РФ.

В силу ч.1 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в ч.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ч.3 ст.433 ГК РФ).

В соответствии со ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.ч.1,2).

Согласно ч.1 ст.2 ФЗ от 21.07.1997 N122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма предусмотрена ч.5 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, действительно требуется не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствовало о незаключенности договора.

Между тем, в соответствии с ч.2 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

По смыслу приведенного правового регулирования сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

При этом рассмотрение заявленных истцом требований объективно предполагает необходимость проверки законности предоставления арендатору земельного участка в целях исключения впоследствии признания действий регистрирующего органа ничтожными.

По правилам ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условия не допускаются (ст.310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 29.11.1999 года постановлением главы Орловской сельской администрации Ростовской области №446 принято решение о предоставлении в аренду ФИО4 земельного участка площадью 3000 кв.м., расположенного по ****** сроком на 20 лет для использования под производственной базой и условием в месячный срок заключить договор аренды на пользование земельного участка в ОСА (л.д. 24).

Постановлением главы Орловского района Ростовской области от 14.03.2000 года №237 утверждены акты государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством склада общего назначения площадью 506,4 кв.м., находящегося в ****** и принадлежащего ФИО4(л.д.25).

20.11.2001 года между Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 3 600 кв.м. с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ****** сроком с 01.12.1998 года по 31.12.2028 года (п.3.1) с условием оплаты ежеквартально по 146,83 руб. (п.3.3). Участок предоставляется для размещения склада (п.1.2). Стороны договорились, что арендодатель обязан зарегистрировать данный договор в комитете по земельным ресурсам и землеустройству (п.4.1.4), поскольку как определено п.3.2 договор считает заключенным с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству (л.д.20-22).

Положениями ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Дополнительными соглашениями к указанному договору определены все существенные условия договора: стороны, его предмет, стоимость арендной платы, договоры заключены в письменной форме. Размер арендной платы в разные периоды времени менялся, по состоянию на 2017 год ежеквартальный размер арендной платы составил 4996,96 руб. (л.д.62-65).

Из кадастрового паспорта следует, что земельный участок с кадастровым номером ****** поставлен7г на кадастровый учет 20.09.2004 года 09.01.2015 г., 02.02.2015 г., а также 19.10.2015 г., то есть до заключения данных договоров (л.д.79-81).

30.10.2002 года ФИО4 обратился в ООО «Азимут» с заявлением об установлении границ в натуре земельного участка по адресу: ******, по итогам которого было изготовлено межевое дело и произведены необходимые кадастровые работы. Данный документ являлся основой для регистрации и выдачи документа на право пользования (аренды) землей и согласован руководителем Орловского райкомзема ФИО5 площадь участка определена в 0,3816 га, протяженность установленных границ участка составила 258,16 м. (л.д.34-42).

Согласно акта от 30.10.2002 года данное межевое дело было передано под наблюдение за сохранностью в Орловский райкомзем ( л.д. 47-48).

20.12.2003 года были установлены в натуре аналогичные границы данного земельного участка. Полученные сведения сданы в Орловский райкомзем. (л.д.43-59).

Постановлением главы территориального органа муниципального образования Орловской сельской администрации Ростовской области от 05.12.2002 года №670 внесены изменения в постановление главы Орловской сельской администрации Ростовской области №446 от 29.11.1999 года и в договор аренды земельного участка от 20.12.2001 года в части уточнения площади земельного участка – 0,3816 га (л.д.27).

05.01.2003 года указанный земельный участок бы передан ФИО4, о чем составлен соответствующий акт передачи земельного участка в аренду (л.д.31).

Постановлением главы Орловского района Ростовской области №82 23.01.2004 года уточнена площадь находящегося на праве аренды у ФИО4 земельного участка, расположенного по адресу: ****** – 0,0586 га в связи с произведенным межеванием (л.д.28).

Постановлением главы Орловского района Ростовской области №1112 от 22.07.2004 года принято решение: считать предоставленным в аренду ФИО4 для размещения производственной базы земельный участок по адресу: ****** общей площадью 0,3230 га, в том числе прочие земли – 0,3230 га; комитету по управлению имуществом внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (л.д.29).

Аналогичные сведения содержатся в предоставленной суду архивной копии указанного постановления, выданной Администрацией Орловского района Ростовской области за исх.№606-6.4/47 от 01.10.2018 года (л.д.30).

В 2004 году земельный участок площадью 3816 кв.м., указанный в договоре аренды от 20.11.2001 года с кадастровым номером ****** был разделен на два земельных участка: площадью 586 кв.м. с кадастровым номером ****** и площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером ******, последний был поставлен на кадастровый учет 20.09.2004 года, права на него в настоящее время не оформлены надлежащим образом.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серия ****** от 21.12.2001 года ФИО4 является собственником склада, общей площадью 506,4 кв.м. литер «Г» с кадастровым (или условным) номером ****** расположенного по адресу: ****** о чем в ЕГРП 21.12.2001 сделана регистрационная запись ******* (л.д.32).

Как указано в свидетельстве о государственной регистрации права серия ****** от 07.06.2004 года ФИО4 является собственником земельного участка, категория земель: «земли поселений с назначением: для размещения производственной базы, площадью 586 кв.м. с кадастровым (или условным) номером ******, расположенного по адресу: ****** о чем в ЕГРП 07.06.2004 сделана регистрационная запись ******* (л.д.33).

ФИО4, обратился в УФСГРКиК по РО с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ******

Уведомлением №61/035/003/2018-5569 от 04.09.2018 года УФСГРКиК по РО было отказано в такой регистрации, поскольку документы, представленные в форме документов на бумажном носителе имеют подчистки, либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно толковать их содержание (лд.84).

С целью получения надлежащим образом заверенных копий архивных документов для оформления прав на указанный земельный участок ФИО4 обратился в Администрацию Орловского сельского поселения Ростовской области. Письмом исх.№2091от 19.12.2018 года ему было сообщено, что копии правоустанавливающих документов на земельный участок площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером ****** расположенный по адресу: ****** переданы на постоянное хранение в муниципальный архив (л.д.85-88,89-90).

11.10.2018 года ФИО4 обратился в комитет по имуществу Орловского района Ростовской области по аналогичному вопросу. Письмом исх.№1225 от 09.11.2018 года истцу было сообщено, что предоставленный им договор аренды земельного участка от 20.11.2001 года считается незаключенным, поскольку его государственная регистрация не была произведена. Оригинал данного договора в архиве отсутствует (л.д.91-92,93-94).

Аналогичный ответ ФИО4 получил в письмах комитета по имуществу Орловского района Ростовской области исх.№1226 от 12.11.2018 года, исх.№1227 от 12.11.2018 года; исх.№1426 от 20.12.2018 года, в котором также подтверждался факт надлежащего внесения арендной платы и отсутствие задолженности по арендным платежам. Письмом исх.№1425 от 20.12.2018 года ФИО4 было отказано в выдаче копий договора аренды от 20.11.2001 года (л.д.97).

Поскольку в течение длительного времени (более 19 лет) истец пользовался спорным земельным участком в соответствии с условиями заключенного 20.11.2001 года договора аренды, он обратился в Администрацию Орловского района Ростовской области с заявлением об изменении указанного договора аренды земельного участка. Письмом исх.№90/65/135 от 28.12.2018 года истцу было сообщено, что данный договор заключенным не считается, а заключение нового аналогичного договора возможно только после проведения аукциона на право заключения такого договора.

14.03.2019 года истец обратился с аналогичным заявлением в комитет по имуществу Орловского района Ростовской области. Письмом исх.№494 от 05.04.2019 года сообщалось, что законных оснований для заключения нового договора аренды без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:29:0101022:6 не имеется, поскольку договор от 20.11.2001 года государственную регистрацию не прошел и заключенным не является (л.д.109-116, 117).

В пункте 1 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

С 01.03.2015 года в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Как разъяснено в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ч.3 ст.165 ГК РФ).

В соответствии с п.4 с.11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

В данном случае в установленном порядке арендатором и собственником выделенного земельного участка решение о прекращении договора аренды не принималось. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. И ответной стороной не представлено.

Таким образом, договор аренды от 20.11.2001 года, заключенный между Орловской сельской администрацией и ФИО4, не расторгнут, не признан недействительным, не прекращен.

В судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля Б., пояснившая, что работает специалистом 1 категории по имущественным и земельным отношениям в администрации Орловского сельского поселения с 1 июля 2002 года. В ее обязанности входило рассмотрение заявлений, работа с фермерами, работа с землями сельскогохозяйственного назначения. Она знала о существовании договора от 20 ноября 2001 года. ФИО4 обратился в администрацию Орловского сельского поселения, внести изменения на основании постановления главы Орловского района, внести изменение в договор аренды 2001 года, выдать ему кое-какие архивные документы и предоставить ему дополнительное соглашения. И вот в ходе разбирательства она узнала, что участок был разделен на два. Часть участка была выкуплена, вторая часть в государственной собственности. То есть участок разделен и разные кадастровые номера. Все средства от продажи и от аренды идут району муниципальному, и они как сельская администрация давно не занимаемся договорами. Был период, когда это были их полномочия, но ими не отслеживалась арендная плата. Они составляли новые договора купли-продажи и договора аренды. Кто регистрировал договора аренды, сказать не может, но это не была обязанность администрации сельского поселения, скорее всего комитет по имуществу.

Также свидетель пояснила, что в то время, когда договора аренды были заключены, она с договорами не работала. В ее обязанности входило рассмотрение заявлений, работа с фермерами, работа с землями сельскогохозяйственного назначения. За тот период, когда это были их полномочия, они отдавали человеку 3 экземпляра договора на руки, постановление о предоставлении в аренду земельного участка. Далее гражданин шел в юстицию и регистрировал договор. Один договор отдавался им на руки, один ему, другой хранился в Росреестре.

Суд полагает, что установленные по делу обстоятельства по заключению и исполнению договора аренды свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) Комитета по имуществу, в результате которого арендатор утратил возможность получения земельного участка в аренду без проведения торгов, более того, такое поведение арендодателя создает правовую неопределенность в вопросе определения право притязаний в отношении спорного земельного участка.

В силу ч.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление в иных формах.

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в ст.10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

В данное конкретном случае суд усматривает со стороны Комитета по имуществу Орловского района признаки злоупотребления правом, выразившиеся в длительном бездействии по проведению государственной регистрации заключенного надлежащим образом договора аренды, при том обстоятельстве, что у арендатора указанный договор утерян, а длительная переписка с ФИО4 не с подвигла ответчика зарегистрировать спорный договор аренды земельного участка от 20.11.2001 года, более того в своих письменных ответах на требования истца исполнить возложенную на арендодателя обязанность по государственной регистрации, указанную в п.4.1.4 договора, ответчик не только не предпринимал никаких действий для надлежащего оформления заключенного договора, в соответствии с требованиями действующего законодательства, но прямо указывал на незаключенность такого договора и отсутствие каких-либо обязательств со своей стороны. При этом суд также считает необходимым отметить тот факт, что в период с 1999 года по настоящее время ФИО4 арендные платежи вносились своевременно и в полном объеме, каких-либо претензий у арендодателя не было, напротив, с ответчиком Комитетом по имуществу Орловского района неоднократно заключались дополнительные соглашения, которыми размер такой платы изменялся.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом, поэтому доводы возражений ответчиков судом отклоняются.

Кроме того, как разъяснено в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ).

В п.3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст.ст.164,165, ч.3 ст.433 (в редакции, применимой к договорам, заключенным до 01.06.2015), ч.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем ч.3 ст.433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

При таких обстоятельствах последующая ссылка ответчиков на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (ст.10 ГК РФ) и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать вплоть до 31.12.2028 года. В свою очередь арендатор, полагаясь на данное изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях.

Из изложенного следует, что спорный договор аренды должен исполняться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

Как неоднократно указывал в своих определениях Конституционный суд (определение от 05.07.2001 N 132-О, от 05.07.2001 N 154-О) государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

Судом отклоняются доводы возражений ответчиков относительно неправомерности заявленных ФИО4 требований в отношении выделенного земельного участка площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером ****** поскольку первоначально, в момент заключения договора 20.11.2001 года указанный объект недвижимости входил в состав единого земельного участка с кадастровым номером ******, а его раздел на два самостоятельных не был бы произведен, исполни ответчик надлежащим образом свою обязанность по государственной регистрации договора аренды.

Согласно части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно пп.1 п.3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктам 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу п.4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, договорные отношения между, первоначально, с Орловской сельской администрации, а в последствии Комитетом по имуществу Орловского района Ростовской области, и ФИО4 существуют, исходя из тех документов, которые представлены в материалы дела, с 20.11.2001 года сторонами согласованы все существенные условия договоров, заключая дополнительные договоры., стороны фактически выразили согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из ранее заключенных договоров аренды, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ ограничений для заключения договора аренды не имелось.

Суд полагает, что надлежащим ответчиком по делу является именно Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области, поскольку в настоящее время Комитет осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, дополнительные соглашения об арендной плате заключены с Комитетом по имуществу, спорный договор аренды подлежит регистрации Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

С учетом изложенного выше, принимая во внимание то обстоятельство, что заключая 20.11.2001 года договор аренды земельного участка стороны согласовали все существенные условия для такого вида договора, со стороны арендатора обязательства по договору исполнялись надлежащим образом, стороны неоднократно заключали дополнительные соглашения к договору аренды в т.ч. в части размера арендной платы, на протяжении длительного времени государственная регистрация договора не осуществлялась, хотя в соответствии с его условиями именно на нем лежала такая обязанность, установив факт злоупотребления правом со стороны Комитета по имуществу Орловского сельского поселения Ростовской области, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО4 требований, которые следует удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к Администрации Орловского района Ростовской области, Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области, Комитету по имуществу Орловского района Ростовской области, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора заключенным, обязании произвести государственную регистрацию – удовлетворить.

Признать договор аренды от 20.11.2001 года между Администрацией Орловского сельского поселения Ростовской области и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ****** заключенным.

Обязать Комитет по имуществу Орловского района Ростовской области произвести государственную регистрацию путем подачи документов в регистрационный орган договора аренды земельного участка площадью 3230 кв.м. с кадастровым номером ******, расположенного по адресу: ****** от 20.11.2001 года, заключенный между Администрации Орловского сельского поселения Ростовской области и ФИО4 в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Орловский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме изготовлено 30.09.2019 года.