Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика и истца ФИО4 – общества с ограниченной ответственностью «Правовой центр Тюрин и партнеры», в лице генерального директора ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и акционерного общества «Георгиевское» к ФИО6 и ФИО4 о признании недействительным соглашения об отступном и применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право аренды на земельные участки, о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, а также по исковому заявлению ФИО4 к акционерному обществу «Георгиевское» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о принудительной передаче земельных участков по договору аренды и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и АО «Георгиевское» обратились в суд с исками к ФИО6 и ФИО4 о признании недействительным соглашения об отступном и применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право аренды на земельные участки, о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды. В обоснование заявленных исковых требований указывают, что 25.07.2018 года между ФИО14. и ФИО6 был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого ФИО15 передал, а ФИО6 принял во временное владение и пользование земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, № и №, расположенные в Полевом сельском поселении Новоаннинского района Волгоградской области. Указанный договор аренды от 25.07.2018 года заключен сроком на 15 лет и вступил в законную силу с момента его государственной регистрации. Собственником указанных земельных участков в настоящее время является АО «Георгиевское». 29.08.2019 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 25.07.2018 года, согласно условиям которого ФИО6 уступил, а ФИО1 принял права и обязанности арендатора на вышеуказанные земельные участки. Учитывая, что договор уступки прав подлежал государственной регистрации, стороны обратились в органы государственной регистрации. Однако, впоследствии, ФИО6 отозвал из органа регистрации заявление о регистрации договора перенайма. 14.01.2020 года между ФИО6 и ФИО4 было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ФИО6 предоставил ФИО4 права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №. Считают заключенное соглашение об отступном от 14.01.2020 года недействительным. Просят суд: признать недействительным соглашение об отступном от 14.01.2020 года, заключенное между ФИО6 и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ФИО4 на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, № и №; произвести государственную регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № от 25.07.2018 года, заключенного 29.08.2019 года между ФИО6 и ФИО1 в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, № и №; признать отсутствующим право аренды ФИО4 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и № и погасить (аннулировать) регистрационные записи об аренде ФИО4 на указанные земельные участки.

ФИО4 обратился в суд с исками к АО «Георгиевское» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о принудительной передаче земельных участков по договору аренды и взыскании убытков. В обоснование заявленных требований указывает, что 14.01.2020 года между ФИО6 и ФИО4 было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ФИО6 предоставил ФИО4 права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №. Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке. Собственником указанных земельных участков в настоящее время является АО «Георгиевское», который уклоняется от передачи земельных участков арендатору ФИО4, в связи с чем, ФИО4 причинены убытки на сумму 80 000 000 рублей. Просит суд: истребовать из чужого незаконного владения АО «Георгиевское» земельные участки с кадастровыми номерами №, №№ и № по договору аренды №; обязать АО «Георгиевское» передать арендатору ФИО4 в принудительном порядке земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №; взыскать с АО «Георгиевское» в пользу ФИО4 убытки, причиненные неисполнением договора аренды № в сумме 80 000 000 рублей.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности от 18.03.2020 года, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просит их удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в иске.

Представителя истца и ответчика акционерного общества «Георгиевское» ФИО3, действующая на основании доверенности от 28.09.2020 года, в судебном заседании просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика и истца ФИО4 – ФИО5 в судебном заседании просит иски ФИО4 удовлетворить по основаниям и доводам, изложенным в них, а в удовлетворении исков ФИО1 и АО «Георгиевское» оставить без удовлетворения как необоснованные и не основанные на нормах закона.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, извещались судом надлежаще.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, с учетом имеющихся в деле доказательств.

Выслушав мнение участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и доводы исковых заявлений, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1, п. 2 и п. 3 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствие с п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствие с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В судебном заседании установлено, что 25.07.2018 года между ФИО16 (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № /Том № 1 л.д. 9-16, Том № 2 л.д. 100-108/. Согласно указанному договору аренды земельных участков арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №. Договор заключен сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Согласно условий договора аренды (п. 3.1.3, п. 3.1.4, п. 3.2.2), арендатор имеет право отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, передавать земельные участки в субаренду в пределах срока договора аренды только при условии письменного согласия арендодателя.

Впоследствии собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и № стало АО «Георгиевское» /Том № 1 л.д. 29-40/.

Из разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

В соответствие с п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу ст. 409 ГК РФ, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствие с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Из разъяснений, содержащихся в 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В судебном заседании установлено, что 29.08.2019 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатором земельных участков по договору аренды № от 25.07.2018 года /Том № 1 л.д. 18-20/, согласно которому к ФИО1 перешли права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №. Договор был подписан сторонами, все существенные условия в договоре оговорены. Договор недействительным не признавался.

Однако, государственная регистрация указанного договора сначала была приостановлена, а затем отказано в такой регистрации, в связи с заявлением ФИО6 о прекращении государственной регистрации /Том № 1 л.д. 22-28/.

14.01.2020 года между ФИО6 и ФИО4 заключено соглашение об отступном /Том № 2 л.д. 92-93/, в соответствии с которым права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и № ФИО6 были переданы ФИО4. Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра.

Вместе с тем, соглашение об отступном от 14.01.2020 года является ничтожной сделкой, поскольку, в нарушение ст. 391 ГК РФ, а также в нарушение п. 3.1.3, п. 3.1.4, п. 3.2.2 договора аренды № от 25.07.2018 года, не было получено согласие собственника земельных участков АО «Георгиевское», что также свидетельствует о недобросовестности и неразумности поведения ФИО6, совершившего спорную сделку без учета законных прав и интересов собственника земельных участков АО «Георгиевское».

В связи с этим, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде погашения (аннулирования) записей о государственной регистрации права аренды ФИО4 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №.

Кроме, подлежат удовлетворению требования истца ФИО1 о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей от 29.08.2019 года, поскольку данный договор недействительным не признавался, он содержит все существенные условия, подписан сторонами, подписи которых никем не оспариваются, а также собственник земельных участков АО «Георгиевское» согласен на передачу в аренду земельных участков ФИО1. При этом, суд также учитывает, что ФИО6 необоснованно уклонился от государственной регистрации данного договора.

Вместе с тем, исковые требования ФИО1 в части признания отсутствующим право аренды ФИО4 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и № удовлетворению не подлежат, как излишне заявленные.

Доводы и основания, по которым ФИО4 просит стребовать из чужого незаконного владения АО «Георгиевское» земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и № по договору аренды №, обязать АО «Георгиевское» передать арендатору ФИО4 в принудительном порядке земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №, взыскать с АО «Георгиевское» в пользу ФИО4 убытки, причиненные неисполнением договора аренды №, в сумме 80 000 000 рублей, суд находит не состоятельными по вышеизложенным основаниям, в связи с чем, данные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 и акционерного общества «Георгиевское» к ФИО6 и ФИО4 о признании недействительным соглашения об отступном и применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим право аренды на земельные участки, о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды – удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение об отступном от 14.01.2020 года, заключенное между ФИО6 и ФИО4 и применить последствия недействительности сделки в виде погашения (аннулирования) регистрационных записей №, №, №, № от 12.02.2020 в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды ФИО4 на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, № и №.

Произвести государственную регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № от 25.07.2018 года, заключенного 29.08.2019 года между ФИО6 и ФИО1 в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами №, №, № и №.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в части требований о признании отсутствующим право аренды ФИО4 на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и № – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к АО «Георгиевское» об истребовании из чужого незаконного владения АО «Георгиевское» земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № и № по договору аренды № об обязании АО «Георгиевское» передать арендатору ФИО4 в принудительном порядке земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №, о взыскании с АО «Георгиевское» в пользу ФИО4 убытков, причиненных неисполнением договора аренды №, в сумме 80 000 000 рублей – отказать.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Волгоградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Новоаннинский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2020 года с помощью компьютера.

Председательствующий судья: Р.П. Захаров