Гражданский кодекс часть 1

Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Назировой А.А., с участием представителя ответчика Тимофеевой Р.Р., ответчика Авеличева С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федерального государственного казенного учреждения <данные изъяты> к <данные изъяты> по Оренбургской области, Авеличеву С.В. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФГКУ <данные изъяты> обратилось в суд с иском к ответчикам, указывая в обоснование, что между истцом и военнослужащимГришиным А.Ю. на основании ФЗ № 117 от 20.08.2004 года, 24.04.2007 года был заключен договор целевого жилищного займа, по которому Гришин на заемные денежные средства купил в собственность квартиру по <адрес> г.Оренбурга. Целевой жилищный заем, предоставлялся Гришину как участнику эксперимента для приобретения жилого помещения на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита либо займа и погашения обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с условиями договора жилищного займа. <данные изъяты> является последующим залогодержателем жилого помещения, которое приобрел Гришин А.Ю. На сегодняшний день у Гришина задолженность по целевому жилищному займу перед Российской Федерацией не погашена. 24.04.2007 года Гришин А.Ю. заключил кредитный договор с КБ <данные изъяты>, согласно которому у кредитной организации возник залог в силу закона на квартиру. В апреле 2010 года судом было вынесено решение, и на квартиру обращено взыскание путем продажи с публичных торгов для погашения задолженности перед владельцем закладной по кредитному договору. 24.06.2013 года согласно протоколу № 17 о результатах торгов по продаже арестованного имущества квартира передана в собственность Авеличеву С.В. 28.06.2013 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области и Авеличевым был заключен договор купли-продажи арестованного имущества № 18. Истец считает, что при проведении торгов были допущены нарушения: судебный пристав-исполнитель не произвел оценку рыночной стоимости квартиры, в соответствии с Законом Об исполнительном производстве. При проведении торгов использовалась стоимость квартиры по состоянию на 2007 год, что нарушает права последующего залогодержателя, по причине того, что согласно п.10 Последующего договора об ипотеке залогодержатель по предшествующей ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований. По закону, в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Первичные торги были проведены 22.04.2013 года, а объявление о проведении вторичных торгов было размещено 24.05.2013 года, сами торги проведены 24.06.2013 года. Договор по результатам торгов заключается не ранее, чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, в нарушение этого договор между Территориальным управлением Росимущества и Авеличевым был заключен 28.06.2013 года. Истец не был извещен о наложении ареста на квартиру. Не извещение истца о наложении ареста на квартиру, а также о реализации с публичных торгов, фактически лишило истца права, предусмотренного Законом об ипотеке, на удовлетворение его требований, как залогодержателя по последующему договору об ипотеке. На основании чего просит признать торги по продаже квартиры по <адрес> г.Оренбурга недействительными; признать договор купли-продажи квартиры от 28.06.2013 года недействительным, применить последствия недействительности сделки, истребовать у Авеличева С.В. и передать Гришину А.Ю. квартиру.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление на рассмотрение дела в его отсутствие.

Представитель <данные изъяты> по Оренбургской области Тимофеева Р.Р., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что начальная продажная цена квартиры была установлена судом, в связи с чем она не подлежит изменению судебным приставом-исполнителем. Ссылку истца на требования ст. 85 Закона об исполнительном производстве считает несостоятельной, поскольку положения этой нормы закона не подлежат применению в данном случае. Считает, что сроки публикации сообщений о проведении торгов и их проведения не нарушены. Тот факт, что договор купли-продажи квартиры был заключен ранее, чем по истечении 10 дней со дня подписания протокола о проведении торгов не является основанием для признания торгов недействительными.

Ответчик Авеличев С.В. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества устанавливается судом, а судебный пристав-исполнитель не имеет права изменять эту цену. Считает, что начальная продажная цена квартиры, которая была установлена судом, соответствовала ее рыночной стоимости на дату торгов, т.к. квартира находилась в запущенном состоянии и требовала большого ремонта. Полагает, что оснований для признания торгов недействительными не имеется и права истца в результате проведенных торгов нарушены не были, т.к. <данные изъяты> является последующим залогодержателем.

Представитель третьего лица <данные изъяты> в Оренбургской области Емельяненко Н.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что начальная продажная цена арестованного имущества устанавливается судом. Торги квартиры были проведены по закону, информация о проведении торгов была опубликована в средствах массовой информации. Торги были проведены в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.

Представитель третьего лица ООО <данные изъяты> в судебное заседание не явился, представил заявление на рассмотрение дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица ОАО <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав в судебном заседании пояснения ответчика, представителя ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что 24.04.2007 года между Гришиным А.Ю. и КБ <данные изъяты> был заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> рублей для приобретения квартиры по <адрес> г.Оренбурга. По закладной Гришин А.Ю. в обеспечение обязательств по кредитному договору от 24.04.2007 года передал в залог Банку указанную квартиру. В дальнейшем права по закладной перешли к ОАО <данные изъяты>

По заочному решению Промышленного райсуда г.Оренбурга от 19.04.2010 года по иску ОАО <данные изъяты> к Гришину А.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, суд взыскал с Гришина А.Ю. в пользу ОАО <данные изъяты> задолженность по кредитному договору от 24.04.2007 года в сумме <данные изъяты> рублей, проценты за пользование кредитом по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры и обратил взыскание на предмет залога – квартиру по <адрес> г.Оренбурга путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в <данные изъяты> рублей.

ФГУ <данные изъяты> являлось по данному делу третьи лицом.

24.04.2007 года между Гришиным А.Ю. и <данные изъяты> был заключен Договор целевого жилищного займа, на покупку квартиры по <адрес> по ипотечному кредиту от 24.04.2007 года, а 29.10.2007 года между сторонами был заключен последующий договор об ипотеке жилого помещения по <адрес> г.Оренбурга.

Решением Промышленного райсуда г.Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования <данные изъяты> к Гришину А.Ю. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа. С ответчика в пользу <данные изъяты> взыскано <данные изъяты> рубля задолженности по договору от 24.04.2007 года.

По решению Промышленного райсуда г.Оренбурга от ДД.ММ.ГГГГ по иску <данные изъяты> к Гришину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество, суд обратил взыскание на квартиру по <адрес> г.Оренбурга для удовлетворения требований истца по договору целевого жилищного займа, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в <данные изъяты> рублей.

Судом установлено, что на основании исполнительного листа Промышленного райсуда г.Оренбурга, выданного по решению суда от 19.04.2010 года квартира, принадлежащая должнику Гришину А.Ю. была передана судебным приставом-исполнителем на торги 29.01.2013 года.

24.06.2013 года между <данные изъяты> в Оренбургской области, в лице директора ООО <данные изъяты> именуемое в дальнейшем «Организатором торгов» и Авеличевым С.В., «Покупатель» был подписан протокол № 17 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, по которому Организатор торгов передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартиру по <адрес> г.Оренбурга. Общая стоимость имущества составляет <данные изъяты> рублей.

На основании указанного протокола 28.06.2013 года между теми же сторонами был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, по которому право собственности на квартиру по <адрес> перешло к Авеличеву С.В.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Доводы истца о том, что торги квартиры по <адрес> были проведены с нарушением правил, установленных законом в судебном заседании своего подтверждения не нашли.

На основании ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим ФЗ. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим ФЗ не установлены иные правила. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст.447-449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требования залогодержателя во внесудебном порядке.

Таким образом, в данном случае порядок проведения публичных торгов должен соответствовать правилам, установленным ФЗ «Об ипотеке» и ст.447-449 ГК РФ, ссылка истца на нарушение норм ФЗ «Об исполнительном производстве» несостоятельна.

В соответствии с требованиями пп.4 п.2 ст. 54 Закона об ипотеке, начальная продажная стоимость квартиры с публичных торгов была установлена решением суда и не подлежала изменению судебным приставом-исполнителем.

В судебном заседании суд обозревал материалы гражданского дела № по иску ФГКУ <данные изъяты> к Гришину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество. В своем исковом заявлении истец просил обратить взыскание на квартиру по <адрес> путем продажи с публичных торгов и установить начальную продажную цену квартиры в <данные изъяты> рублей.

По решению суда от 07.05.2013 года, по иску «Росвоенипотеки» начальная продажная стоимость квартиры также определена в <данные изъяты> рублей.

На основании ст. 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом органа исполнительской власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Лица, желающие принять участие в торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах более высокую цену на продаваемое имущество. Это лицо и организатор торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В данном случае информация о проведении торгов спорной квартиры была опубликована организатором торгов в соответствии с требованиями закона и содержала все необходимые сведения, данное обстоятельство подтверждается материалами дела.

С учетом этого, доводы истца о том, что он не был извещен о реализации предмета залога на публичных торгах, суд не может принять во внимание, т.к. они являются необоснованными.

Как пояснила в судебном заседании представитель <данные изъяты> по Оренбургской области, исполнительное производство по обращению взыскания на квартиру по последующему договору об ипотеке было возбуждено судебным приставом-исполнителем 25.07.2013 года, т.е. после того, как квартира была продана с публичных торгов по первому договору об ипотеке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований <данные изъяты> о признании публичных торгов по продаже квартиры и договора купли-продажи квартиры недействительными не имеется.

Кроме, того, суд считает, что <данные изъяты> по Оренбургской области является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов и не влияет на правильность проведения процедуры торгов.

Организатором торгов и стороной договора купли-продажи арестованного имущества в данном случае являлось <данные изъяты> в Оренбургской области, однако истец исковые требования к надлежащему ответчику не заявил.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Федеральному государственному казенному учреждению <данные изъяты> к <данные изъяты> по Оренбургской области и Авеличеву С.В. о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд г.Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 18.03.2014 года.

Решение вступило в законную силу 19.04.2014 года