Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, представителя ответчика ООО «АН Стройтехмонтаж», в лице ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № б/н

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО8 к ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж», Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан об установлении права собственности на квартиру,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж», Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан об установлении права собственности на квартиру.

В обоснование иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» был заключен договор № долевого участия в строительстве объекта «многоэтажный жилой дом и детский сад по адресу: <адрес> городского округа <адрес> Республики Башкортостан, <адрес>, между домами № и №».

В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора ответчик ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» обязался осуществить строительство МКД, сдать дом в эксплуатацию и передать в собственность участников после окончания строительства однокомнатную <адрес>, расположенную на 17-м этаже 20-тиэтажного кирпичного дома общей площадью 46,85 кв.м. Цена договора составила 2529900 рублей.

Истец указывает, что свои обязательства по оплате квартиры исполнила. ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» не выполнило принятые на себя обязательства по передаче квартиры в срок, установленный договором, поскольку квартира была сдана с недостатками.

Ранее истец обращалась с претензионным письмом с требованием составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям условий договора с отражением недостатков и устранения недостатков квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. Однако данное требование осталось без удовлетворения, акт не был составлен, недостатки квартиры не были устранены. В связи с чем истец организовала независимую строительно-техническую экспертизу на определение соответствия обязательным требованиям ГОСТ и СНиП вышеуказанной квартиры и обратилась в суд с иском о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков.

Решением Кировского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 к ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» были частично удовлетворены.

Однако, как указывает истец, до настоящего времени спорная квартира истцу не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан. Истец направила ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» подписанный со своей стороны акт приема-передачи квартиры с указанием наличия претензий по состоянию квартиры согласно заключению эксперта, однако последний от подписания приема-передачи квартиры уклоняется.

Согласно п. 1.5 договора заказчик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО <адрес> РБ было выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию №-RU03308000-529Ж-2013. Следовательно, квартиру должна была быть передана истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан вынесено решение об отказе в государственной регистрации права на вышеуказанный спорный объект недвижимости, указав, что не представлены два подлинных экземпляра акта приема-передачи б/н от ДД.ММ.ГГГГ по договору № долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом и детский сад по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан <адрес>, между домами № и №».

На основании изложенного, истец просит признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости однокомнатную квартиру № №, расположенную на 17-м этаже 20-тиэтажного кирпичного дома общей площадью 46,85 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, заявлений и ходатайств не поступало.

Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» ФИО4 в судебном заседании показала, что препятствий для получения соответствующих справок не имеется, в удовлетворении требований оставила на разрешение суда.

Ликвидатор ФИО6 на судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств не поступало.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Суд учитывает, что закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать этих лиц о времени и месте рассмотрения дела.

Суд принял исчерпывающие меры к извещению, обеспечив сторонам возможность явиться в суд и защитить свои права.

Суд, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, полагает о рассмотрении указанного дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующие в деле стороны, суд приходит к следующему.

Исходя из положений частей 4, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство Недвижимости Стройтехмонтаж» (застройщик) и ООО «БашАнтэк» заключен договор № долевого участия в строительстве объекта «многоэтажный жилой дом и детский сад по адресу: <адрес>№ и №».

По договору №-СН уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ к договору № долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома и детского сада по адресу: <адрес>, между домами № и № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «БашАнтэк» (цедент) уступил Паю ФИО9 (цессионарий) право требования по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что свои обязательства по оплате квартиры исполнила, что сторонами не оспаривается и подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» не выполнило принятые на себя обязательства по передаче квартиры в срок, установленный договором, поскольку квартира была сдана с недостатками.

Заочном решением Кировского районного суда <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 к ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» о взыскании неустойки были частично удовлетворены. С ответчика взыскана стоимость строительно-монтажных работ по устранению выявленных дефектов в размере 120914,60 рублей, стоимость услуг эксперта в размере 25000 рублей, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 75000 рублей, неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 200000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 202957,30 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей.

Судом установлено, что спорная квартира истцу не передана, акт приема-передачи квартиры не подписан.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> вынесено решение об отказе в государственной регистрации права на вышеуказанный спорный объект недвижимости, указано, что не представлены два подлинных экземпляра акта приема-передачи б/н от ДД.ММ.ГГГГ по договору № долевого участия в строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом и детский сад по адресу: <адрес>, между домами № и №».

Согласно Выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ № ЮЭ№ на ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж», деятельность ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» прекращена путем ликвидации юридического лица с ДД.ММ.ГГГГ.

Особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства регулируются статьей 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 11 указанной статьи определено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Составление такого акта регулируется статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Застройщик по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ – ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж» прекратил деятельность ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем согласно пункту 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (главы 22 Кодекса административного судопроизводства) или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Целью правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество. При проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Из Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорная <адрес> по адресу: <адрес>, не зарегистрирована.

Из Уведомления об оставлении запроса без рассмотрения от ДД.ММ.ГГГГ № № следует, что предоставление регистрационного дела не представляется возможным, так как права на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № не зарегистрированы.

Суд, учитывая факт ликвидации застройщика объекта долевого строительства, а также то, что право собственности на квартиру на момент отказа в государственной регистрации ни за кем не зарегистрировано, приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ суд:

решил:

Исковые требования ФИО2 ФИО10 к ООО «Агентство недвижимости Стройтехмонтаж», Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан об установлении права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за ФИО2 ФИО11 право собственности на объект недвижимости однокомнатную <адрес>, расположенную на 17-м этаже 20-тиэтажного кирпичного дома общей площадью 46,85 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента составления решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд <адрес> Республики Башкортостан.

Судья А.Х. Шаймиев