Гражданский кодекс часть 1

с участием: истца-ответчика ФИО1, его представителей: - адвоката Юрьева А.Н.(по ордеру и доверенности) и ФИО2 (по доверенности), представителей ответчика-истца ФИО3 –ФИО4 (по доверенности и ФИО5 (по доверенности),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 <данные изъяты> к Чепурной <данные изъяты> об обязании произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в счет арендных платежей по договору аренды от 1.08.2015 года и по встречному исковому заявлению Чепурной <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> о расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

1.08.2015 года между ФИО1 (арендатор) и ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения – части здания–магазина с подвалом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка, на котором расположен магазин, для торговой деятельности площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, сроком до 1.08.2020 года.

ФИО1 произвел ремонтные работы, связанные с монтажом крыши, электромонтажными работами, сантехническими работами, отделочными работами, стоимость работ составила 605 960 руб., стоимость материалов составила 1 058 039,28 руб., общая сумма затрат - 1 663 999,28 руб.

Дело инициировано иском ФИО1, который с учетом уточненных требований просил суд обязать ФИО3 произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения – части здания–магазина с подвалом по адресу: <адрес> сумме 183 750 руб. за период с 1.08.2016 года по 1.03.2017 года в счет арендных платежей и в сумме 1 432 479,28 руб. в счет арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 1.08.2015 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3

Ответчик ФИО3 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1, в котором с учетом уточнения, просила расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 1.08.2015 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1 в связи с существенным нарушением арендатором обязанности по оплате арендной платы, нарушением договора в части использования арендованного имущества – части здания магазина с подвалом по адресу: <адрес>, погасить соответствующую запись в ЕГРП.

В судебном заседании истец-ответчик ФИО1 и его представители заявленный иск поддержали в полном объеме, встречный иск ФИО3 не признали.

Ответчик-истец ФИО3, надлежащим образом извещенная о дне и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, сведений о не явке суду не предоставила, обеспечила явку своих представителей, которые в суде иск ФИО1 не признали, встречный иск ФИО3 поддержали в полном объеме.

Заслушав стороны, исследовав в судебном заседании обстоятельства дела по представленным сторонами доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. В п.3 статьи 10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений: «В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается». Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или

договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству

капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду

имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды. Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как следует из материалов дела, 1.08.2015 года между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения части здания–магазина с подвалом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка, на котором расположен магазин, для торговой деятельности площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. Срок действия договора с 1.08.2015 года по 1.08.2020 года (т.1 л.д.10-12).

В соответствии с п. 4.1 договора, арендатор вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования, в том числе перепланировку помещения, сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя.

В пункте 4.4 договора отражено, что арендодатель обязан в случае необходимости производить капитальный ремонт за свой счет.

Арендатор обязан за свой счет проводить текущий ремонт помещения, что отражено в п.4.5 договора.

Согласно п. 6.1 договора, арендная плата за помещение и земельный участок составляет 25 000 руб. за один месяц, включая налог. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения.

В соответствии с п. 6.5 договора, арендатор производит капитальный ремонт крыши, монтаж дверей, косметический ремонт, системы электроснабжения и системы теплоснабжения из своих материалов и собственными денежными средствами в счет будущих арендных платежей в соответствии с п. 6.1.

Пунктом 8 договора стороны оговорили условия изменения, расторжения аренды.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя судом в случаях, когда арендатор: пользуется помещениями с существенными нарушениями условий договора или назначений помещений, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние помещения; невнесения арендатором арендной платы в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем несудебном порядке, в случаях: арендатор более трех раз подряд в течение календарного года по истечение установленного настоящим договором срока платежа более чем на 15 рабочих дней не внес арендную плату; арендодатель каждый раз уведомлял арендатора о каждом допущенном нарушении, однако, арендатор в течение 10 рабочих дней с даты получения такого уведомления не устранил соответствующее нарушение, если это существенным образом нарушило права арендодателя.

31.07.2015 года между сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому ФИО1 было передано ФИО3 во временное пользование нежилое помещение, часть здания–магазина с подвалом общей площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка, на котором расположен магазин, для торговой деятельности площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. В акте указано: техническое состояние вышеуказанного имущества на момент его передачи характеризуется следующим: фундамент здания – бетонный, стены помещений – кирпичные (имеют трещины), отделка - штукатурка, входные двери – деревянные (частичное отсутствие дверей), межкомнатные двери отсутствуют, перегородки – кирпичные, полы бетонные, потолки – бетонные плиты, оконные рамы – металлические, кровля крыши – неудовлетворительное состояние (нуждается в капитальном ремонте), системы электроснабжения и системы теплоснабжения – неудовлетворительное состояние (частичное отсутствие электрооборудования и радиаторов отопления), водоканализационная система - удовлетворительное состояние (т.1 л.д.13). Акт приема-передачи подписан сторонами.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Корочанскому району 11.08.2016 года.

С учетом изложенного, учитывая, что договор аренды и акт приема-передачи подписаны сторонами без замечаний, суд полагает, что стороны договора аренды от 1.08.2015 года, условия которого являются обязательными для сторон, согласовали условия и порядок эксплуатации и содержания недвижимого имущества, возложив обязанность по содержанию здания, в том числе проведение текущего ремонта, а также капитального ремонта, необходимого арендатору, именно на последнего.

Толкование вышеуказанных условий договора аренды в порядке статьи 431 ГК РФ позволяет сделать вывод, что стороны предусмотрели распределение обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды (что соответствует диспозитивной норме п. 1 ст. 616 ГК РФ), возложив обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора, но за счет арендодателя. При этом, стороны согласовали условия и порядок возмещения соответствующих затрат арендатора - путем их зачета в счет арендной платы и при условии проведения капитального ремонта объекта.

Договором аренды от 1.08.2015 года не определен порядок и сроки проведения капитального ремонта арендодателем, не установлен порядок и срок получения разрешения ФИО3 на производство капитального ремонта силами арендатора.

Как пояснил в судебном заседании представитель ФИО1, 26.06.2015 года в <адрес> был ураганный ветер с дождем, вследствие чего была полностью повреждена и обрушена кровля вышеуказанного нежилого помещения, после чего в течение 27, 28 и 29 июня продолжались дожди, в результате этого, помещению требовался капитальный ремонт, в целях осуществления предпринимательской деятельности ФИО1 провел улучшение арендованного имущества путем проведения ремонтных работ, связанных с монтажом крыши, электромонтажными, сантехническими, отделочными работами.

В обоснование своих доводов Халицким представлены сведения Белгородского ЦГМС-филиала ФГБУ «Центрально-Черноземное УГМС» от 23.11.2016 года, в соответствии с которыми 26.06.2016 года наблюдалось неблагоприятное гидрологическое явление «сильный ветер», которое перешло в опасное гидрологическое явление «очень сильный ветер»; число дней с осадками: 26,27,28 и 29 июня 2015 года (т.2 л.д.46), и справка администрации <данные изъяты> сельского поселения от 18.11.2016 года, согласно которой 26.06.2015 года вследствие неблагоприятных погодных условий (ураганного ветра с дождем), был полностью повреждена и обрушена кровля магазина по адресу: <адрес> (т.2 л.д.47).

Ремонт (капитальный ремонт) арендованного имущества ФИО1 был проведен в период с 7.08.2015 года по 11.04.2016 года. Стороной истца проведение ремонта объяснено неотложной необходимостью, поскольку использовать по назначению арендуемое помещение без проведения ремонтных работ было не возможно.

Судом установлено, что с целью использования помещения под магазин, после заключения договора аренды, арендатор, осуществил капитальный ремонт помещения. В целях проведения капитального ремонта арендатором был заключен договор подряда от 7.08.2015 года с ИП ФИО7, согласно которого последний обязался в установленный договором срок выполнить по заданию ФИО1 ремонт помещения по адресу: <адрес>: по монтажу крыши, электромонтажные работы, сантехнические работы, отделочные работы (т.1л.д.18-19). Стоимость работ в соответствии с п. 3.1 договора подряда составила 605 960 руб.

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта нежилого помещения по адресу: <адрес> составили 1 663 999,28 руб., что подтверждается сметой на проведение ремонтных работ (приложение № 1 к договору л.д.19 обр.сторона- 20), актом о приемке выполненных работ от 11.04.2016 года (т.1 л.д.20 обр. сторона), товарными чеками на приобретение материалов (т.1 л.д.21-27).

3.08.2016 года в адрес ответчика была направлена претензия о возмещении стоимости капитального ремонта в 10–ти дневный срок (л.д.35-38). Указанная претензия оставлена ответчиком без внимания.

В соответствии с представленным истцом-ответчиком ФИО1 заключением от 16.09.2016 года, выполненного специалистами кафедры экспертизы и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова», 1. В результате проведенного обследования были установлены следующие виды ремонтных, строительно-монтажных и специальных работ, выполненных на объекте по адресу: <адрес>: перепланировка ряда помещений 1-го этажа, выполненная в соответствии с «Заключением о конструктивной безопасности и допустимости перепланировки нежилых помещений от 14.04.2016 года» (демонтаж и установка перегородок из силикатного кирпича с прутковыми перемычками над дверными проемами), а также заполнение дверных и оконных проемов; ряд ремонтных работ в соответствии с назначением помещений: окраска потолков и стен водоэмульсионными составами, отделка стен и полов керамической плиткой, устройство подвесных потолков типа «Армстронг», монтаж панелей МДФ на стены, окраска пола масляной краской, отделка стен ГКЛ по стальному каркасу, укладка линолеума в качестве напольного покрытия; электромонтажные работы по всему объему здания; ремонт и замена элементов системы отопления по всему объему здания; ремонт и замена элементов системы отопления по всему объему здания; устройство кровли и кровельной системы, кладка элементов крыши; замена системы водоотведения и водоснабжения в подвальных помещениях, установка газового нагревательного оборудования, солевого фильтра, а также металлической входной двери; монтаж козырька из профилированного настила по каркасу из прокатных профилей элементов со стороны внутреннего фасада. 2. выполненные ремонтные, строительно-монтажные и специальные работы могут быть признаны допустимыми и не снижающими конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего здания в целом и не противоречащим техническим регламентам. 3. По конструктивным и объемно-планировочным признакам двухэтажное общественное здание по вышеуказанному адресу является объектом капитального строительства. В процессе выполнения ремонтах, строительно- монтажных и специальных работ во встроенных нежилых помещениях произведены: замена отдельных элементов несущих и ограждающих строительных конструкций (крыша, входная группа) на современные и более функциональные с улучшениями показателями; восстановление элементов несущих строительных конструкций (ремонт внутренней отделки, каменная кладка, установка ГКЛ); замена систем и сетей инженерно-технического обеспечения здания. 4. Ремонтные, строительно-монтажные и специальные работы, выполненные в двухэтажном общественном здании соответствуют определению «капитального ремонта», данному Градостроительным Кодексом РФ и могут быть отнесены к капитальному ремонту (т.1 л.д.119-151).

Согласно представленного истцом-ответчиком ФИО1 заключения от 1.11.2016 года, выполненного специалистами кафедры экспертизы и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова», сметная стоимость выполненных работ по капитальному ремонту на объекте по адресу: <адрес>, составляет 1 836 088 руб. (т.1 л.д.152-169).

Определением Корочанского районного суда Белгородской области суда от 11.11.2016 года по ходатайству ответчика-истца ФИО3 и ее представителя судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (т.1 л.д.184).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 12016/10-2 от 21.12.2016 года, в осмотренных в присутствии ФИО1, ФИО3 и ее представителя ФИО6 помещениях по договору аренды от 1.08.2015 года следует: 1) работы, указанные в смете, приложение к договору от 7.08.2015 года, выполнялись, но некоторые объемы работ не совпадают с расчетом эксперта; общая стоимость выполненных работ и примененных материалов в нежилом помещении по адресу: <адрес> составляет 1 893 381 руб. (812 411 +1080 970 = 1 893 381 руб., где 812 411 руб. – стоимость работ, 1080 970 руб. - стоимость примененных материалов; 2) при ремонте в части здания в помещениях была выполнена перепланировка, новая внутренняя и наружная канализация из труб ПВХ, в помещениях магазина и бара выполнена новая электропроводка, частично переделана система отопления (установлены новые приборы отопления, изменена частично схема прокладки трубопроводов), выполнена система горячего водоснабжения, выполнена пожарная сигнализация, система видеонаблюдения, автоматическая система наружного освещения. Исходя из видов и фактически выполненных работ – ремонт здания относится к капитальному ремонту; 3) в связи с требованиями нормативных документов – в здании требовалось произвести капитальный ремонт; 4) в нежилом помещении – части здания с подвалом можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерб имуществу арендодателя: газовую колонку, унитазы, умывальники со смесителями, потолочные светильники, освещение (настенные светильники, прожектора), видеокамеры, линолеум 25 кв.м. – это отделимые улучшения, остальные улучшения являются неотделимыми (т.2 л.д. 3-40).

Оценивая в порядке ст. 67 ГПК РФ заключение судебной экспертизы, суд принимает его в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу по следующим обстоятельствам.

Экспертиза проведена государственным экспертом Белгородского филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России ФИО14, имеющим высшее образование по специальности «Архитерктура», квалификацию судебного эксперта (специальность 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью их оценки»), стаж работы в экспертном учреждении с 2007 года, стаж работы в строительной отрасли – с 1986 года. Эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. ст. 16 и 17 Закона «О государственной судебно- экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 85 ГПК РФ и об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Осмотр здания проводился в присутствии ФИО1, ФИО3 и ее представителя ФИО6 Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

При исследовании экспертом использовался визуальный метод, метод сопоставления предоставленных документов и требований нормативных документов, аналитический метод.

Исследовательская часть заключения представляет собой последовательный, логически согласованный анализ обследуемого объекта. Сделанные экспертом выводы согласуются с исследовательской частью заключения, логически вытекают из нее, каких-либо явных противоречий в экспертном заключении не содержится, на вопросы, поставленные судом перед экспертами, приведены исчерпывающие ответы.

Заключение эксперта содержит все необходимые требования к подобному роду документов в соответствии с ФЗ № 73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также проведена квалифицированным экспертом, является научно-обоснованным, аргументированным, каких-либо неясностей и противоречий не содержит. Была использована нормативно-техническая и специальная литература. При осмотре использовались цифровой фотоаппарат Nikon, лазерный дальномер LEICA DISTO A3, рулетка измерительная металлическая 10 м. Стоимость работ принята в ценах, сложившихся на строительном рынке Белгородской области на период 2015 г.

Допустимых доказательств, указывающих на ошибочность выводов эксперта, а также указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется, сторонами не представлено.

Доводы представителей ФИО3 о том, что капитальный ремонт отделки магазина, в частности деятельность кафе не подлежит зачету в счет будущих платежей, так как противоречит заключенному договору аренды, арендодатель не согласовал с арендатором изменение назначения арендованного имущества, не согласовал капитальное переоборудование, перепланировку магазина под кафе, судом не принимаются во внимание.

Как пояснил в судебном заседании ФИО1, он не менял назначение арендованного имущества, здание ему было передано как нежилое, оно им и является на сегодняшний день, кроме того, стоимость капитального ремонта кафе, он не включил в свои требования.

В соответствии с ч.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено в суде, ФИО3 не представлено доказательств об изменении технических характеристик предмета аренды.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права 31-АВ 096228 от 18.02.2011 года (т.1 л.д.14), участок имеет вид разрешенного использования - «для торговой деятельности», и предоставлен ФИО1 в аренду для этой цели, о чем указано в пункте 1.1 договора аренды от 1.08.2015 года (нежилое помещение, часть здания-магазин с подвалом и земельный участок для торговой деятельности). С момента регистрации права собственности, вид разрешенного использования земельного участка не изменялся.

Ответчик-истец в добровольном порядке не произвела зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения по адресу: <адрес> счет арендных платежей.

15.07.2016 года ФИО3 уведомила ФИО1 о повышении арендной платы на 5 % с 1.08.2016 года (т.2 л.д.67).

Таким образом, арендная плата с 1.08.2016 года в месяц составила 25 000 + 1 250 (5 %) = 26 250 руб.

Учитывая, что арендная плата ФИО1 не вносилась с 1.08.2016 года, суд считает возможным удовлетворить требования истца-ответчика ФИО1 об обязании ФИО3 произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в сумме 183 750 руб. за период с 1.08.2016 года по 1.03.2017 года, исходя из количества месяцев -7 и арендной платы 26 250 руб.

С учетом стоимости отделимых улучшений, установленных заключением эксперта № 12016/10-2 от 21.12.2016 года: подводка для газа сильфон ВЕКА стоимостью 150 руб., 2-х умывальников «Борель-60» стоимостью 2400 руб., 2-х унитазов-компакт «Комфорт-плюс» общей стоимостью 7000 руб., фильтра для котла водонагревательного стоимостью 600 руб., тюльпан «Вест» стоимостью 2000 руб., 2-х смесителей в/д TSARSBERG 111-34 стоимостью 3000 руб., смесителя в/д Potato стоимостью 1550 руб., держателя душ.лейки стоимостью 100 руб., 3-х смесителей кух. Ledemeстоимостью 6000 руб., 21-го светильника Милано стоимостью 17000 руб., 2-х светильников НОРМА стоимостью 170 руб., светильника НОРМА стоимостью 100 руб., газовый прот.водонагреватель EPICO LCD-01 стоимостью 7700 руб., на общую сумму 47 770 руб., ФИО1 просил произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в 1 432 479,28 руб. (1 663 999,28 руб. - 183 750 руб. – 47770) в счет арендных платежей по договору аренды от 1.08.2015 года.

Таким образом, суд, установив, что ФИО1 произвел в переданном ему ФИО3 нежилом помещении ремонтные работы, соответствующие целям использования объекта недвижимости, указанным в договоре аренды, ремонт здания относится к капитальному ремонту, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО1 об обязании ФИО3 произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в сумме 1 432 479,28 руб. в счет арендных платежей по договору аренды от 1.08.2015 года.

Представленные ФИО1 доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства истца-ответчика, на которые он ссылается как на основания своих требований, суд приходит к выводу, что требования истца-ответчика ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Не состоятельны доводы представителя ФИО3 о том, что исковые требования ФИО1 предъявлены в Корочанский районный суд с нарушением правил подсудности, так как ответчик ФИО3 зарегистрирована и проживает в <адрес>, настоящее дело должно быть рассмотрено в Свердловском районном суде г. Белгорода, по месту жительства ответчика.

Согласно ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 47 Конституции Российской Федерации, никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Согласно ч. 2 ст. 33 ГПК РФ, суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

Поскольку в ГПК РФ конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам исключительной подсудности, следовательно, данная подсудность установлена для исков о любых правах на перечисленное в указанной правовой норме недвижимое имущество, в том числе и на иски, связанные с арендой недвижимого имущества.

Исходя из того, что договор аренды влечет за собой возникновение прав и обязанностей у сторон в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения, то на основании ст. 30 ГПК РФ иск к ФИО3 об обязании произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в счет арендных платежей по договору аренды от 1.08.2015 года, должен рассматриваться по месту нахождения объекта недвижимости, <адрес>, т.е. Корочанским районным судом Белгородской области.

Предъявляя встречные исковые требования, ФИО3 просила расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 1.08.2015 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1 в связи с существенным нарушением арендатором обязанности по оплате арендной платы, нарушением договора в части использования арендованного имущества – части здания магазина с подвалом по адресу: <адрес>, погасить соответствующую запись в ЕГРП.

Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены Главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из приведенных норм следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, ФИО3 направляла в адрес ФИО1 письмо, в котором среди прочего отражено, что если реконструкция или перепланировка помещения была произведена без получения соответствующих документов от государственных муниципальных органов, то на основании п. 8.2.2 Договора договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке (т.1 л.д.39).

Однако, по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предложение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом во исполнение указанных выше правовых предписаний направлялись ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства по уплате арендной платы в разумный срок, о нарушении им договора в части использования арендованного имущества и на них получен отказ либо, что соответствующие предупреждения оставлены им без ответа.

Суд приходит к выводу, что истцом по требованиям о расторжении договора аренды не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел, досудебный порядок урегулирования спора, в то время как рассмотрение исковых требований о расторжении договора в отсутствие доказательств досудебного порядка урегулирования спора противоречит требованиям закона.

Пунктом 1 части 1 статьи 222 ГПК РФ предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

При таких обстоятельствах, суд считает встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 1.08.2015 года, заключенного между ФИО3 и ФИО1 и погашении соответствующей записи в ЕГРП, оставить без рассмотрения, поскольку в отношении действующего договора аренды от 1.08.2015 года ответчиком-истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом оплачена государственная пошлина в размере 16 520 руб. (т.1 л.д.7) руб. Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика-истца ФИО3 в пользу истца-ответчика ФИО1 пропорционально удовлетворенных требований в размере 16 281 руб. (исходя из удовлетворенных требований в сумме 1 432 479,28+183 750=1 616 229,28).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 <данные изъяты> к Чепурной <данные изъяты> об обязании произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения в счет арендных платежей по договору аренды от 1.08.2015 года, удовлетворить.

Обязать Чепурную <данные изъяты> произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения – части здания–магазина с подвалом по адресу: <адрес> сумме 183 750 руб. за период с 1.08.2016 года по 1.03.2017 года в счет арендных платежей и в сумме 1 432 479,28 руб. в счет арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 1.08.2015 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3

Встреченное исковое заявление Чепурной <данные изъяты> к ФИО1 <данные изъяты> о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 16 520 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Корочанский районный суд Белгородской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение суда принято в окончательной форме 20 февраля 2017 года