Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЮРКАПИТАЛ» и ФИО4 был заключен договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является 44/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> В обеспечение обязательств по договору займа между ИП ФИО5 и ООО «ЮРКАПИТАЛ» заключен договор залога на сумму 2 000 000 рублей. ООО «ЮРКАПИТАЛ» выполнило обязательства перед заемщиком ФИО5, предоставив ей денежные средства по договору займа. ФИО5 уклонилась от исполнения обязательств по договору займа, сумма задолженности составила 2 666 108,10 рублей.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.02.2020 утверждено мировое соглашение между ООО «ЮРКАПИТАЛ» и ИП ФИО5, которая обязалась погасить задолженность в размере 2 649 334,60 рублей, уплатить проценты, в соответствии с установленным графиком. В отношении должника ИП ФИО5 возбуждено исполнительное производство, задолженность по которому составляет 2 649 334,6 руб.

18.11.2020 определением Арбитражного суда Свердловской области ФИО5 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов.

Согласно сведений ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости ФИО4 является собственником 44/100 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не имеется.

ООО «ЮРКАПИТАЛ» обратилось с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, обращении взыскании на заложенное имущество по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, обращении взыскания на заложенное имущество 44/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену реализации заложенного имущества в размере 4 000 000 рублей.

Решением Ирбитского районного суда Свердловской области от 29.01.2021 в удовлетворении исковых требований ООО «ЮРКАПИТАЛ» было отказано. Истец только в ходе рассмотрения гражданского дела смог ознакомиться с имеющимися в материалах дела копиями регистрационного дела Управления Росреестра, из которых следовало, что ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрация ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости: объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с не предоставлением необходимых документов для государственной регистрации.

Управлением Росреестра отказано в государственной регистрации ипотеки на вышеуказанный объект, поскольку не представлены необходимые документы: решение органа местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованное с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находится организация и (или) объекты, по роду деятельности которых создано (закрытое административно-территориальное образование, на участие физического лица, постоянно не проживающего на территории закрытого административно-территориального образования, или юридического лица, не зарегистрированного на данной территории, в сделке по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иных сделках с таким имуществом.

Договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ООО «ЮРКАПИТАЛ», был удостоверен нотариусом, что является основанием для подтверждения зафиксированных в договоре обстоятельств и намерений сторон. И именно нотариус совершал действия по направлению данного договора в Управление Росреестра.

Кроме того, в случае несогласия с каким-либо из пунктов договора, ответчик был вправе отказаться от его подписания. Однако, на момент подписания договора, ответчик выразил согласие со всеми обстоятельствами, изложенными в договоре, в том числе и с фактом несения ответственности в случае не исполнения ИП ФИО5 своих обязательств по договору займа. При этом информация о приостановлении государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости, в связи с не предоставлением необходимых документов для государственной регистрации нотариусом не была доведена до истца. Доказательств иного не имеется.

Истец попытался зарегистрировать договор залога от ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно, в связи с чем обратился в администрацию Новоуральского городского округа Свердловской области с просьбой выдать решение органа местного самоуправления по данному договору. Однако, до настоящее времени регистрация договора залога не произведена. Просили обязать ответчика произвести регистрацию договора залога.

Определениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра Территориальный отдел № 1 г. Новоуральска, АО «Уральский электрохимический комбинат».

Ответчик ФИО4, третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Свердловской области, Управление Росреестра территориальный отдел № 1 г. Новоуральска, нотариус ФИО3, надлежащим образом извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, не просили о рассмотрении и отложении дела без их участия.

Третьи лица администрация Новоуральского городского округа, АО «Уральский электротехнический комбинат» представили заявления с просьбой рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при данной явке.

В своем отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Администрации Новоуральского городского округа возражает против удовлетворения заявленных требований, в связи с тем, что объект незавершенного строительства расположен на территории закрытого административно-территориального образования, для государственной регистрации договора залога, сторона по которому не имеет регистрации в ЗАТО г. Новоуральск необходимо получение решения (постановления) Администрации Новоуральского городского округа о допуске граждан и юридических лиц к участию в совершении сделок в отношении объектов недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО согласования Госкорпорацией «Росатом» или подведомственными организациями Госкорпорации «Росатом», в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании», Порядком согласования Госкорпорацией «Росатом» или подведомственными организациями Госкорпорации «Росатом» совместно с Федеральной службой безопасности Российской Федерации или территориальными органами Федеральной службы безопасности Российской Федерации решений органов местного самоуправления закрытых административно-территориальных образований об участии граждан и юридических лиц в совершении сделок в отношении объектов недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно территориального образования.

24.02.2021 и 01.04.2021 ООО «ЮРКАПИТАЛ» обращалось в Администрацию Новоуральского городского округа с заявлением о получении разрешения на заключение между ООО «ЮРКАПИТАЛ» и ФИО4 договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, однако заявление и приложенные к нему документы возращены ООО «ЮРКАПИТАЛ», в связи с отсутствием недостающих документов.

До настоящего времени обращения сторон по указанному договору залога о получении решения о согласовании сделки с подведомственной организацией Госкорпорации «Росатом» - АО «УЭХК» в Администрацию Новоуральского городского округа не поступали. Таким образом, договор залога недвижимого имущества между ООО «ЮРКАПИТАЛ» и ФИО4 является ничтожным, так как нарушает требования пункта 2 статьи 8 Закона о ЗАТО.

Согласно отзыва АО «Уральский Электротехнический комбинат», ООО «Юркапитал» обращалось в АО «УЭХК» с просьбой о предоставлении решения органа местного самоуправления, закрытого административно - территориального образования, согласованное с федеральными органами исполнительной власти для регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком. Обращение ООО «Юркапитал» и приложенный к нему пакет документов был рассмотрен и возвращен заявителю на основании ст.8 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» с рекомендацией повторно обратиться в Администрацию Новоуральского городского округа, для оформления Решения органа местного самоуправления, закрытого административно - территориального образования Администрации Новоуральского городского округа.

Согласно пункту 1 ст. 8 Закона о ЗАТО сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.

Участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 ст. 8 Закона о ЗАТО, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному в установленном порядке организацией, подведомственной Госкорпорации «Росатом», в течение восемнадцати календарных дней со дня поступления соответствующего обращения органов местного самоуправления.

Порядок согласования решений органов местного самоуправления установлен Приказом Госкорпорации «Росатом» от 06.06.2017 «Об утверждении Порядка согласования Госкорпорацией «Росатом» или подведомственными организациями Госкорпорации «Росатом» совместно с Федеральной службой безопасности Российской Федерации или территориальными органами Федеральной службы безопасности Российской Федерации решений органов местного самоуправления закрытых административно-территориальных образований об участии граждан и юридических лиц в совершении сделок в отношении объектов недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования».

Обращения Администрации Новоуральского городского округа для согласования в адрес АО «УЭХК» не поступало. Учитывая, что согласование решений органов местного самоуправления сопровождается соответствующими проверочными мероприятиями в целях обеспечения безопасности, АО «УЭХК» считает невозможным удовлетворить требования истца о регистрации договора залога без проведения в соответствии с установленным Порядком процедуры такого согласования.

Заслушав представителей истца, исследовав письменные доказательства, оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом «Об ипотеке». Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 5 вышеназванного Закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости.

Частями 1, 2 ст. 10 указанного выше Закона установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор залога №, согласно которому в обеспечение обязательств ФИО4 перед ООО «ЮРКАПИТАЛ» по договору займа №, удостоверенному нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, залогодатель (ФИО4) передает в залог залогодержателю (ООО «ЮРКАПИТАЛ») принадлежащие ему 44/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: <адрес>.

Согласно ст. 420 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относится, в том числе условие о предмете договора.

Согласно п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Анализ вышеприведенных правовых норм позволяет сделать вывод, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления его регистрации.

Указанный договор залога недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию не прошел.

В законе Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.1992 предусмотрены особенности приватизации, совершения иных сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования.

Пунктом 5 статьи 1 Закона РФ «О ЗАТО» закреплено, что права граждан, проживающих или работающих в закрытом административно-территориальном образовании, не могут быть ограничены иначе как на основании законов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 названного Закона сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования.

Пунктом 2 предусматриваются особенности порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно-территориального образования. Участие граждан и юридических лиц, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному в соответствии с абзацами третьим и пятым настоящего пункта.

В отношении объектов недвижимого имущества, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласование указанного в абзаце первом настоящего пункта решения органов местного самоуправления осуществляется Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, или подведомственными организациями соответственно федеральных органов исполнительной власти, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, совместно с органами федеральной службы безопасности.

Город Новоуральск Свердловской области имеет особый режим закрытого административного территориального образования и включен в перечень ЗАТО, утвержденный Постановлением Правительства РФ № 508 от 05.07.2001 «Об утверждении перечня закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территориях населенных пунктов».

Правовой режим закрытого административно-территориального образования и особенности организации местного самоуправления в ЗАТО определены нормами Закона.

Ответчик ФИО4 является жителем г. Новоуральска Свердловской области.

Истец ООО «ЮРКАПИТАЛ» регистрации на территории закрытого административно-территориального образования не имеет, согласно Выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, зарегистрировано по адресу: <адрес>.

Лица, участвующие в деле, не оспаривают факт того, что на момент подписания договора, разрешение органа местного самоуправления на совершение сделки – заключения договора залога недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г. Новоуральск, получено не было.

Из материалов дела следует, что после заключения договора залога и сдаче его на регистрацию в управление Росреестра, в государственной регистрации было отказано по мотивам отсутствия разрешения органов местного самоуправления города Новоуральск, необходимого в соответствии со ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 «О закрытом административно-территориальном образовании».

Данное действие Росреестра сторонами не оспорено.

Таким образом, поскольку договор залога недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г. Новоуральск Свердловской области, заключен без решения Администрации г. Новоуральск Свердловской области о допуске к участию в сделке с недвижимым имуществом, расположенным на территории ЗАТО, юридического лица, расположенного и зарегистрированного за пределами территории г. Новоуральск Свердловской области, указанный договор нарушает императивные нормы закона.

Кроме этого, в судебном заседании установлено, что договор залога (сделка) нарушает публичные интересы муниципального образования ЗАТО г. Новоуральск Свердловской области, как особой административной территории, на которой устанавливается особый режим функционирования объектов, а также права Администрации г. Новоуральск Свердловской области, как органа местного самоуправления, на который возложена обязанность по обеспечению указанного правового режима функционирования ЗАТО, в том числе путем принятия решений о допуске лиц к участию в сделках с недвижимым имуществом, находящимся на территории ЗАТО г. Новоуральск Свердловской области.

Поскольку судом достоверно установлено, что спорная сделка по передаче в залог недвижимого имущества, расположенного на территории ЗАТО г. Новоуральск Свердловской области, противоречит существу вышеуказанного законодательного регулирования, нарушает публичный интерес и охраняемые законом права Администрации ЗАТО г. Новоуральск Свердловской области, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Поскольку исковые требования оставлены без удовлетворения, то судебные расходы, не подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ЮРКАПИТАЛ» к ФИО4 о регистрации договора залога, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца, со дня изготовления решения суда в окончательной форме, путём подачи жалобы через Ирбитский районный суд Свердловской области.

Решение в окончательной форме будет изготовлено 11.02.2022.

Председательствующий - /подпись/

Решение не вступило в законную силу

Судья Е.В. Серебренникова

Секретарь судебного заседания Н.А. Боярских

Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-3/2022 (том 2), находящемся в производстве Ирбитского районного суда Свердловской области