Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества, об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности и о восстановлении зарегистрированного права собственности за истцом,

УСТАНОВИЛ:

П. А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным действия по регистрации права собственности на объект недвижимости. В обосновании указав, что ДД.ММ.ГГГГП. А.А. получил выписку из ЕГРН на принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Из выписки он узнал, что собственником указанной квартиры является ФИО2. В выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует графа № «основание государственной регистрации», содержащая наименование документов, являющиеся основанием для регистрации права собственности. Основания для регистрации права собственности на квартиру за ФИО2 и фамилия государственного регистратора, который провел незаконную регистрацию, в выписке не указаны. Как пояснили в Управлении Росреестра по РТ, данная информация не является общедоступной и является информацией закрытого характера, для третьих лиц она закрыта. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии на основании заявления П. А.А. были внесены изменения в ЕГРН - записи №, № на 1/6 долю в праве собственности (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ) и на 5/6 долей в праве собственности (номер государственной регистрации №/4 от ДД.ММ.ГГГГ) на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>А, <адрес> невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя. В выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ данные записи №, № отсутствуют. Государственный регистратор Росреестр по РТ зарегистрировал право собственности на квартиру за ФИО2 без личного участия правообладателя. Указанные выше записи №, №П. А.А. не погашались, свою квартиру он ФИО2 не продавал. Кроме того, отсутствует вступивший в законную силу судебный акт о снятии обременения о погашении записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателя; отсутствует вступивший в законную силу судебный акт о прекращении права собственности П. А.А. на спорный объект недвижимости; отсутствует вступивший в законную силу судебный акт, обязывающий зарегистрировать право собственности на квартиру за ФИО2 Таким образом, по мнению административного истца, государственный регистратор не имел права без согласия П. А.А. регистрировать право собственности на спорный объект недвижимости за ФИО2, в связи с чем П. А.А. просил суд признать зарегистрированное право собственности за ФИО2 на квартиру незаконным, обязать Управление Росреестра по РТ исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись права собственности на квартиру за П. А.А.

В ходе судебного разбирательства по административному делу, судом было постановлено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

В судебном заседании представитель П. А.А. – ФИО4 поддержала доводы иска и требования, изложенные в нем. Кроме того расширила основания иска, дополнительно указав, что решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» к П. А.А. о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены, судом был расторгнут кредитный договор <***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» и П. А.А., постановлено взыскать с П. А.А. в пользу АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» сумму задолженности по кредитному договору в размере 2288289 рублей 51 копейку, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 150000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в сумме 5000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 25641 рубль 45 копеек, а также обращено взыскание в объеме удовлетворенных требований на заложенное по договору имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: Россия, <адрес> А корпус 2 <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2243725 рублей 60 копеек. Вместе с тем, у судебного пристава-исполнителя отсутствовали основания для передачи на торги всей квартиры, тогда как по договору залога имущества было обременено лишь 5/6 доли в праве на спорную квартиру, что не было учтено при реализации квартиры с публичных торгов. Право собственности П. А.А. на 1/6 долю в указанной квартире принадлежит на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира 49 <адрес>А корпус 2 по <адрес> является единственным местом жительства П. А.А. В силу договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного в нотариальном порядке нотариусом <адрес>К, к П. А.А. перешла доля в размере 5/6 в праве на указанную квартиру. Одновременно у АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» возникло право залогодержателя в силу закона на указанную долю в размере 5/6. А потому правовых оснований для реализации указанной квартиры целиком на публичных торгах не имелось. В результате П. А.А. был лишен права на 1/6 доли в указанной квартире. По данному основанию представитель истца ФИО4 посчитала регистрацию права собственности за ответчиком ФИО2 незаконной.

Ответчик – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> своего представителя в суд не направило, будучи извещенным о времени иместе судебного разбирательства, представив письменные возражения по заявленным истцом требованиям, в которых просило суд отказать в удовлетворении иска по тем основаниям, что Управление не является надлежащим ответчиком по данному спору, поскольку П. А.А. оспаривает зарегистрированное право собственности на объект недвижимого имущества. В порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений не может рассматриваться спор о праве на недвижимое имущество. Поскольку имеет место спор о правах на недвижимое имущество между П. А.А. и ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> просило суд отказать в удовлетворении иска, предъявленного к Управлению.

Привлеченный к участию в деле в качестве ответчика ФИО2 с иском не согласился, указав, что ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира по адресу: Россия, <адрес>А корпус 2 <адрес>, кадастровый №, была передана ООО «Вендер» на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона на основании поручения от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ по результатам заседания комиссии ООО «Вендер» был определен победитель торгов – ФИО2, который ДД.ММ.ГГГГ подал заявку и предложил наивысшую цену в размере 2355911 рублей 25 копеек. ДД.ММ.ГГГГ с победителем публичных торгов ФИО2 был подписан договор купли-продажи №-к, по условиям которого ответчик выступил покупателем <адрес>А корпус 2 по <адрес>. Договор купли-продажи №-к от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован ответчиком – Управлением Росреестра по <адрес> в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГФИО2 заключил с ФИО3 договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продал квартиру по адресу: Россия, <адрес>А корпус 2 <адрес>, кадастровый №, ФИО3 по цене 2450000 рублей. По изложенным основаниям, сославшись на добросовестность своих действий по приобретению спорной квартиры, ответчик просил суд отказать в удовлетворении заявленных П. А.А. исковых требований.

Привлеченный к участию в деле в качестве соответчика ФИО3 в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещен судом надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено судам в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу пункта 53 указанного Постановления, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что решением Московского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены исковые требования АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» к П. А.А. о расторжении кредитного договора, взыскании денежных средств по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество, судом был расторгнут кредитный договор <***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» и П. А.А., постановлено взыскать с П. А.А. в пользу АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» сумму задолженности по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2288289 рублей 51 копейку, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 150000 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в сумме 5000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в сумме 25641 рубль 45 копеек. Кроме того, судом было обращено взыскание в объеме удовлетворенных требований на заложенное по договору имущество - жилое помещение, расположенное по адресу: Россия, <адрес> А корпус 2 <адрес>, кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 2243725 рублей 60 копеек.

Во исполнение указанного решения суда, ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель Московского РОСП <адрес>И возбудил исполнительное производство №-ИП об обращении взыскания на заложенное по договору имущество.

В ходе исполнения требований исполнительного документа, судебным приставом-исполнителем Московского РОСП <адрес> УФССП России по <адрес>ШДД.ММ.ГГГГ был составлен акт о наложении ареста указанной квартиры, подлежащей передаче на публичные торги.

Судебный пристав-исполнитель Московского РОСП <адрес> УФССП России по <адрес>Ф подала заявку на передачу на публичные торги арестованного имущества, после чего по акту от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира по адресу: Россия, <адрес> А корпус 2 <адрес>, кадастровый №, была передана ООО «Вендер» на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона на основании поручения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам заседания комиссии ООО «Вендер» был определен победитель торгов – ФИО2, который ДД.ММ.ГГГГ подал заявку и предложил наивысшую цену в размере 2355911 рублей 25 копеек. Всего в ходе аукциона поступило 5 заявок. ДД.ММ.ГГГГ с победителем публичных торгов ФИО2 был подписан договор купли-продажи №-к, по условиям которого ответчик выступил покупателем <адрес>А корпус 2 по <адрес>.

При оценке указанных обстоятельств, суд, в соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходит из того, что П. А.А. обращался в суд с иском к ООО «Вендер» о признании публичных торгов по продаже <адрес>, расположенной в корпусе 2 <адрес>А по <адрес>, с кадастровым номером 16:50:100402:933, недействительными и применении последствий недействительности сделки. Решением Московского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, П. А.А. было отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «Вендер», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и <адрес>, ФИО2 о признании торгов по продаже имущества недействительными.

На основании договора купли-продажи №-к от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Вендер» и ФИО2, к ответчику перешло право собственности на <адрес>А корпус 2 по <адрес> (л.д.130).

Договор купли-продажи №-к от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован ответчиком – Управлением Росреестра по <адрес> в установленном порядке (л.д.129).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 заключил с ФИО3 договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продал квартиру по адресу: Россия, <адрес>А корпус 2 <адрес>, кадастровый №, ФИО3 по цене 2450000 рублей (л.д.192).

При таких обстоятельствах, право собственности перешло к ФИО2 на основании договора купли-продажи №-к от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчик являлся победителем публичных торгов по реализации арестованного имущества. При этом оценка законности проведения указанных торгов была ранее дана судом.

Доводы представителя П. А.А. – ФИО4 о том, что у судебного пристава-исполнителя отсутствовали основания для передачи на торги всей квартиры, тогда как по договору залога имущества было обременено лишь 5/6 доли в праве на спорную квартиру, были исследованы судом и не нашли своего подтверждения материалами дела.

Право собственности П. А.А. на 1/6 долю в указанной квартире принадлежало истцу на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного в нотариальном порядке нотариусом <адрес>К, к П. А.А. перешла доля в размере 5/6 в праве на указанную квартиру.

Таким образом, П. А.А. являлся единственным собственником по адресу: Россия, <адрес>А корпус 2 <адрес>.

В силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: 1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой (пункт 2 указанной статьи).

Таким образом, объем прав залогодержателя удостоверяется закладной.

Установлено, что договор залога (закладная) прошла государственную регистрацию, а следовательно, возникло право залога владельца закладной – АО «Коммерческий банк «ДельтаКредит» на залог имущества, переданного П. А.А. в обеспечение обязательства по возврату кредита.

Как усматривается судом из содержания закладной (л.д.149), П. А.А. передал в залог АО «Коммерческий банк «ДельтаКредит» в рамках обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Коммерческий Банк Дельта Кредит» и П. А.А., имущество, указанное в разделе «предмет ипотеки (недвижимое имущество)», а именно <адрес> корпус 2 <адрес>А по <адрес>.

Доводы истца относительно передачи в залог лишь доли в указанной квартире, равной 10/12, основаны на ошибочном толковании указанной ценной бумаги. В действительности же, при буквальном толковании закладной, П. А.А. передал в залог банку принадлежащую ему квартиру в целом, в обеспечение обязательства по кредитному договору, заключенному на приобретение 10/12 долей в праве собственности на указанную квартиру.

При изложенных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований П. А.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, к ФИО2 и ФИО3 о принзнании недействительным зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества, об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности и о восстановлении зарегистрированного права собственности за истцом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества, об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности и о восстановлении зарегистрированного права собственности за истцом – оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца через Московский районный суд <адрес> со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья: В.Р. Шарифуллин

Решение11.02.2022