Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белышевой Ю.Н. к Истомину И.С. о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит

- о признании права собственности на объект незавершенного строительства нежилого (чердачного) помещения №, <адрес>

- о признании предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения №, заключенного 11.09.2014 соответствующим договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке <адрес> с указанием в решении суда, что оно будет являться основанием для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения №, заключенного 11 сентября 2014 года между Истоминым И.С. и Белышевой Ю.Н. в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке <адрес>

В обоснование требований указано, что 11.09.2014 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения в многоквартирном жилом доме по <адрес>. Из условий договора следует, что продавцу Истомину И.С. на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью <адрес> на землях населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома этажностью не выше 4 этажей. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН имеется запись № от 28.12.2012. По настоящему договору продавец принял на себя обязательство построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящиеся в данном доме, а покупатель принять и оплатить нежилое (чердачное) помещение, а именно: нежилое (чердачное) помещение №, <адрес>. Характеристики объекта недвижимости указаны в Приложении № к договору. Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности. В соответствии с условиями договора истец выплатила ответчику 950 000 рублей. Ответчик обязался построить жилой дом, в срок до 30 октября 2014 года, заключить основной договор купли-продажи до 30 марта 2015 года и передать объект в собственность по передаточному акту. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости № от 03.08.2022 данный многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительством, со степенью готовности 98%.

Ответчик от выполнения возложенных на него обязательств по передаче объекта, государственной регистрации права на него и заключения основного договора уклоняется. На данный момент строительство жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, неоднократно переносились сроки завершения строительства, ответчик на контакт не выходит.

Предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения от 11.09.2014 по своей сути и существенным условиям полностью тождественен сущности договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, так как содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве. При указанных обстоятельствах, можно сделать вывод, что заключенный между сторонами договор представляет собой договор участия в долевом строительстве.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.

Истец Белышева Ю.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ответчик Истомин И.С. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю своего представителя в судебное заседание не направило, извещено, ранее представляло отзыв на исковое заявление (т.1 л.д. 184-187).

Третье лицо Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми направило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя, а также возражения на иск (т.1 л.д. 96-103), в которых указали, что фактически требования истца направлены на узаконивание ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, которое производится в порядке, предусмотренном нормами градостроительного законодательства. Процедура соблюдения данного порядка, результатом которой является ввод в эксплуатацию, не может быть заменена судебным актом.

Третье лицо Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края своего представителя в судебное заседание не направило, извещено, ранее представляло отзыв на исковое заявление (т.1 л.д. 209).

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 названной статьи).

В пункте 25 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Аналогичные положения содержатся в п. 30 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04. 2010, из которых следует, что в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла этих норм в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Из материалов дела следует, что ответчику Истомину И.С. на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью не выше 4 этажей, <адрес>. Право собственности зарегистрировано 28 декабря 2012 года (т.1 л.д. 28-39, 69-81).

28 июня 2013 года департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми Истомину И.С. выдано разрешение № на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома по <адрес> в соответствии с утвержденной проектной документацией, серия проекта: индивидуальный, шифр 009-2012 (т.1 л.д. 123).

11.09.2014 года между Истоминым И.С. (продавец) и Белышевой Ю.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение №, общей площадью приблизительно 40,74 кв.м., 1 подъезд, расположенное по <адрес>

Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № к настоящему договору (пункт 1.2). Из приложения № следует, что спорный объект обладает следующими характеристиками: общая площадь – 40,74 кв.м., подъезд первый, высота потолков 2,2 – 2,4 м, предусмотрено мансардное окно, а также электроснабжение, отопление, установка сантехники, отделка стен и потолка, пола, установка входной двери.

Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (п. 1.3).

Право собственности на нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру (п. 1.5).

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 950 000 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего предварительного договора.

Согласно условиям договора, продавец обязался построить жилой дом по <адрес> в срок до 30 октября 2014 года (п. 4.1.1); заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 30 марта 2015 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пунктах 4.1.1 и 4.1.2 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1). Покупатель обязан оплатить нежилое (чердачное) помещение в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

Обязательство по выплате денежных средств по договору в счет оплаты нежилого помещения выполнены Белышевой Ю.Н., что подтверждено актами передачи денег.

16 января 2023 года составлен технический паспорт на нежилое помещение № в незавершенном строительством доме № по <адрес>, согласно которому помещение расположено на чердачном этаже, общая площадь помещения составляет 37,2 кв.м, в том числе коридор 6,3 кв.м, санузел 3,4 кв.м, помещение, 18,1 кв.м, помещение 9,4 кв.м, помещение имеет внутреннюю отделку, оснащено системами канализации, водоснабжения, электроснабжения (т.1 л.д. 191-194)

Истец Белышева Ю.Н. обратилась в суд с рассматриваемым иском, указывая на то, что срок завершения строительства и передачи спорного объекта истек, строительство не окончено, обязательства ответчиком не выполнены, при этом предварительный договор купли-продажи от 11.09.2014 фактически содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; указание на сроки передачи застройщиком объекта (в данном случае – нежилого (чердачного) помещения) участнику долевого строительства; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Разрешая исковые требования в части признания права собственности на спорное нежилое помещение, суд принимает во внимание следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра по состоянию на 06 июня 2022 года на основании технического плана от 11 января 2022 года степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес>, составляет 98 %.

До настоящего времени возведенный ответчиком Истоминым И.С. объект недвижимости по <адрес>, в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен.

Из представленных документов следует, что согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» (шифр 009-2012-АР, раздел 1-1) выход в чердачное помещение осуществляется через лестничную площадку, связь из жилых помещений 3-его этажа на чердак отсутствует, чердачные помещения не предназначены для размещения жилых и иных помещений. Порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства ответчиком не был соблюден и не был выполнен.

Истцом в обоснование своей позиции указано, что спорное нежилое помещение соответствует требованиям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан не представляет.

Определением Кировского районного суда г.Перми от 30 марта 2023 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Государственному учреждению Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Согласно заключению эксперта Государственного учреждения Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ № от 25 декабря 2023 года помещение №, расположенное по <адрес> не соответствует п. 4.1 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»; п. 1.1 статьи 52 Федерального закона от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс РФ». При строительстве помещения № были соблюдены требования, предусмотренные «Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений» и «Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности». Конструкции помещения № являются безопасными и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Помещение №, расположенное в многоквартирном доме по <адрес> является обособленным помещением. Помещение №, расположенное по адресу<адрес> непригодно для эксплуатации в качестве жилого помещения. Помещение №, расположенное по <адрес> пригодно к эксплуатации в качестве обособленного нежилого помещения (т.2 л.д. 131-140).

При разрешении настоящего спора суд считает возможным принять во внимание заключение судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено экспертом, имеющим специальные познания в строительной области, длительный стаж экспертной работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение является достаточно полным и ясным, основанным на данных непосредственного обследования спорного объекта, противоречий не содержит.

В силу разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60).

В настоящее время истец обратилась в суд с иском о признании права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Исходя из положений п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в Определении Верховного Суда РФ от 14 декабря 2010 года по делу № 4-В10-34, объекты незавершенного строительства ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав независимо от степени готовности. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

На основании изложенного, оценив в совокупности доводы истца, представленные доказательства, заключение судебной экспертизы, учитывая, что объект недвижимости фактически создан, но не прошел правовую регистрацию по причине отсутствия ввода объекта в эксплуатацию, признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается действующим законодательством (ст. 130, п.1 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации), с учетом характеристик объекта незавершенного строительства, указанных в договоре, техническом паспорте, а также учитывая, что договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости; установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты; факт внесения истцом оплаты по договору подтверждается материалами дела, и не оспаривается ответчиком, так же и не оспаривается, что заключить основной договор купли-продажи по состоянию на 30.03.2015 года не предоставлялось возможным, суд полагает исковые требования Белышевой Ю.Н. о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, подлежащими удовлетворению.

Разрешая исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения №, заключенного 11.09.2014 соответствующим договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) условия привлечения денежных средств участников долевого строительства;

В силу части 4.1 статьи 4 указанного Федерального закона, условия договора, предусмотренные частями 4 и 4.2 статьи 4 Федерального закона, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 01 апреля 2005 года сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, …и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, указано на то, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 указано на то, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Действительно, фактически сложившиеся отношения между сторонами, содержание спорного предварительного договора купли-продажи от 11.09.2014 года, по существу являются отношениями соответствующими договору участия в долевом строительстве.

Однако, объект долевого строительства должен соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу положений ч.1, ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Порядок внесения изменений в разрешение на строительство установлен ч. 21.14 ст.51 ГрК РФ, согласно которой в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. В случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения, для принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство необходимы документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи. Представление указанных документов осуществляется по правилам, установленным частями 7.1 и 7.2 настоящей статьи. Уведомление, документы, предусмотренные пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, заявление о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство), а также документы, предусмотренные частью 7 настоящей статьи, в случаях, если их представление необходимо в соответствии с настоящей частью, могут быть направлены в форме электронных документов. Решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство направляется в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, в случае, если это указано в заявлении о внесении изменений в разрешение на строительство.

Приказом Минстроя от 13.05.2022 № 361/пр утверждены СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные».

Пунктом 4.1 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» строительство и реконструкция многоквартирных жилых зданий должны осуществляться по рабочей документации на основании утвержденной проектной документации, отвечающей проекту планировки и застройки и градостроительным регламентам, установленным для жилой территориальной зоны в составе элемента планировочной структуры (квартал, микрорайон), в которой располагается объект строительства и реконструкции. Состав проектной документации должен соответствовать.

В судебном заседании установлено, что департамент градостроительства и архитектуры, выдавая Истомину И.С. разрешение № от 28.06.2013 на строительство объекта капитального строительства <адрес>, в соответствии с проектной документацией, установил следующие характеристики: 3-х этажный многоквартирный жилой дом, общей площадью 3539,17 кв.м., строительный объем 13297,90 куб.м., объем подземной части: 2456,08 куб.м, общая площадь: 3539,17 кв.м, площадь застройки 877,17 кв.м., площадь земельного участка 2216,00 кв.м., количество зданий - 1, количество этажей - 3, количество квартир: 36, общая площадь квартир: 1858,35 кв.м.

Из представленных в материалы дела документов следует, что фактически нежилое (чердачное) помещение расположено на 4-м (мансардном) этаже многоквартирного дома по <адрес>.

Из заключения судебной экспертизы следует, что проектом шифр 009-2012-АР стадия Р лист 6 «План чердака» в осях 1-2?В-Е в месте расположения помещения № (схема №) не предусмотрено перегородок, стенды с дверным проемом по оси 2, устройство кухни-ниши, санузла и спальни. В день натурного осмотра экспертом установлено, что в помещении № имеются перегородки, стена с дверным проемом по оси 2, устроена кухня-ниша, санузел, спальня.

Экспертом сделан вывод, что помещение № не соответствует п. 4.1 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», следовательно, выполненные строительные работы в отношении помещения № не соответствуют требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Из анализа приведенных выше норм следует, что при заключении договора отвечающего всем существенным условиям договора участия в строительстве застройщик обязан вести строительство в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права Белышевой Ю.Н., посредством признания предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения соответствующим договору участия в долевом строительстве, суд считает, что нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ являются специальными.

В ходе рассмотрения дела установлено, что законных оснований для признания предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) от 11.09.2014 соответствующим договору участия в долевом строительстве не имеется, поскольку строительство мансардного этажа с нежилыми помещениями проектной документацией не предусмотрено, изменения в разрешение на строительство объекта ответчиком в нарушение ч.21.14 ст.51 ГрК РФ не были внесены. Доказательств, свидетельствующих о законности изменения проектной документации и разрешения на возведение объекта капитального строительства этажностью выше 3-го этажа, материалы дела не содержат.

Кроме того, из материалов дела следует, что Белышевой Ю.Н. при заключении договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения было достоверно известно, что проектной документацией предусмотрено строительство 3-этажного многоквартирного дома, тогда как приобретаемое ею нежилое помещение фактически расположено выше 3 этажа, более того, условия названного договора купли-продажи, вопреки требованиям п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не содержали указание об этаже, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости, истцом добровольно было принято решение о заключении предварительного договора купли-продажи мансардного (нежилого (чердачного) помещения) при отсутствии проектной документации, покупатель подписала договор без каких-либо оговорок, тогда как не была лишена возможности отказаться от заключения такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, несмотря на нарушение ответчиком норм Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, а также с учетом вышеприведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации, исковые требования Белышевой Ю.Н. в части признания предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения №, заключенного 11.09.2014, соответствующим договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Белышевой Ю.Н. удовлетворить частично.

Признать за Белышевой Ю.Н. право собственности на объект незавершенного строительства нежилого (чердачного) помещения №, <адрес>

Белышевой Ю.Н. в удовлетворении иска к Истомину И.С. о признании предварительного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения №, заключенный 11.09.2014 соответствующим договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Поносова

Мотивированное решение изготовлено 24.01.2024