Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ООО «Группа Компаний «Объединенная региональная корпорация», АО «ДУКС», ООО «Теплосервис» о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, обязании не чинить препятствий в пользовании крышной котельной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ООО «Группа Компаний «Объединенная региональная корпорация», АО «ДУКС», ООО «Теплосервис» с иском о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, обязании не чинить препятствий в пользовании крышной котельной.

Истцы ФИО2, ФИО12, их представитель (и представитель остальных истцов) в судебное заседание явились и показали, что истцы являются собственниками квартир, расположенных по адресу: <адрес> Застройщиком данного дома является ООО «ООО «Группа Компаний «Объединенная региональная корпорация» (далее - АО «ГК «ОРК»), а заказчиком – АО «ДУКС». Одним из существенных условий договоров долевого участия являлось нахождение в составе общедомового имущества крышной котельной, что позволило бы экономить на тарифе на отопление. Согласно проектной документации, теплоснабжение МКД происходит от крышной котельной, общей тепловой мощностью 3 860 МВт. Однако, как следует из ответа управляющей компании - ООО «Стройжилинвест» - указанная крышная котельная не включена в состав общего имущества МКД, а тарифы на тепло рассчитываются, согласно Распоряжению Комитета по тарифам и ценам МО. Однако, жильцы <адрес> по <адрес> в силу ст. 36 ЖК РФ, имеют право на общее имущество в виде крышной котельной, обслуживающий только их дом. В связи с изложенным, истцы просят суд:

- признать нежилое помещение – крышную котельную – общим имуществом многоквартирного <адрес> по <адрес>;

- обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании сооружением газохимического комплекса Крышной котельной, мощностью 63,8 кв. м с кадастровым №, расположенной на кровле МКД по вышеуказанному адресу.

Представитель ответчика - ООО «ГК «ОРК» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился и показал, что данное нежилое помещение - котельная - рассчитано на обслуживание не только данного дома, но и других помещений (которые еще не построены), что также подтверждается судебной экспертизой. Кроме того, данная котельная была построена на средства АО «ДУКС», а не на деньги инвесторов – участников договоров ДДУ. На данную котельную выдавалось отдельное разрешение на строительство, а также на ввод в эксплуатацию. Согласно всем представленным документам, крышная котельная, расположенная на крыше МКД, не является общим имуществом данного дома (том 3 л. д. 152).

Представитель ответчика - АО «ДУКС» - в судебное заседание явилась, с предъявленными исковыми требованиями не согласилась и показала, что спорное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД, оно не обладает признаками общедомового имущества, так как создано, как самостоятельный объект, что подтверждается приложенными документами (том 2л. д. 118).

Представитель ответчика – ООО «Теплосервис» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился, указав, что указанная крышная котельная общим имуществом МКД не является (том 2 л. <...>).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что предъявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «ДУКС» и ООО «ТеплоИндустрия» был заключен договор на выполнение проектных работ № согласно которому АО «ДУКС» поручает, а ООО «ТеплоИндустрия» принимает на себя обязательства по выполнению проектных работ на объекте: крышная котельная, мощностью 3,86 МВТ для теплоснабжения жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по строительному адресу: <адрес> (том 2 л. д. 225).

Приложением к договору № сторонами была согласована цена строительства котельной (том 2 л. д. 229-232).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГК «ОРК» выдано разрешение на строительство МКД со встроенно-пристроенными помещениями по строительному адресу: <адрес> (том 2 л. д. 173).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГК «ОРК» и АО «ДУКС» был заключен инвестиционный контракт № предметом которого являлось строительство инвестиционного проекта – автономно источника теплоснабжения АИТ) (крышная котельная) по адресу: <адрес> (строительный адрес). В соответствии с договором, инвестор – АО «ДУКС» - при условии инвестиционного взноса, приобретает право собственности на крышную котельную (том 2 л. д. 216-224).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГК «ОРК» и АО «ДУКС» был заключен договор долевого участия № предметом которого являлось строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес> (том 3 л. д. 52).

ДД.ММ.ГГГГ выдано положительное заключение экспертизы по объекту кап. строительства – крышная котельная, мощностью 3,86 МВт по адресу: <адрес> (том 3 л. д. 37).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «ДУКС» и ООО «ТеплоИндустрия» был подписан акт сдачи-приемки работ № о строительстве крышной котельной, мощностью 3,86 МВт, стоимость 2 433 128 руб. 88 коп., а также иные документы, касающиеся вышеуказанной крышной котельной (том 2 л. д. 233-250, том 3 л. д. 1-11).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГК «ОРК» выдано разрешение на строительство крышной котельной, мощностью 3,86 МВт по адресу: <адрес> (том 3 л. д. 12).

Главным управлением Государственного строительного надзора МО выдано заключение о соответствии крышной котельной требованиям действующего законодательства, тех. регламентов, проектной документации, разработанной ООО «ТеплоИндустрия» (том 3 л. д. 22).

Распоряжением Главного управления Государственного строительного надзора МО от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное заключение было утверждено (том 3 л. д. 23).

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на ввод объекта - крышной котельной, мощностью 3,86 МВт - находящегося по адресу: <адрес> - в эксплуатацию (строительный адрес - <адрес> - том 3 л. д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ подписано разрешение на ввод объекта - многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенными помещениями - находящегося по адресу: <адрес> - в эксплуатацию (строительный адрес - <адрес> - том 3 л. д. 246-252).

Согласно представленным документам с истцами ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО14 были заключены договоры долевого участия (а также – цессии) с ООО «ГК «ОРК» на строительство жилых помещений в вышеуказанном МКД (том 1 л. д. 70-252, том 2 л. д. 1-90).

В настоящее время собственники помещений жилого <адрес> по <адрес> обратились в суд с иском о признании нежилого помещения - крышной котельной - общим имуществом многоквартирного дома.

Ответчики с предъявленными требованиями не согласились, указав, что данное нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу МКД.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Споры об отнесении того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного дома, а также о правах на данное имущество подлежат рассмотрению в суде по иску заинтересованного лица.

Исходя из положений ст. ст. 36, 37 ЖК РФ, ст. ст. 247, 301, 304 ГК РФ, суд считает, что у истца как у собственника квартиры в многоквартирном доме, имеется право на обращение с настоящим иском, при этом никакого уполномочия от иных собственников помещений в данном доме на предъявление иска и подачу его в суд не требуется.

Изучив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему:

в соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1).

Частью 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Таким образом, выяснение вопроса, предназначены ли спорное нежилое помещение котельной для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеет самостоятельное функциональное назначение, имеется ли в данной котельной инженерные коммуникации, иное обслуживающее помещение в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), является существенным обстоятельством для правильного разрешения данного спора.

В ходе рассмотрения дела, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, по инициативе истцов, была назначена судебная строительная экспертиза относительно относимости нежилого помещения к общему имуществу МКД.

Согласно выводам, сделанным экспертом ООО «Искон Экспертиза» (том 5 л. д. 47):

- рассматриваемое нежилое помещение представляет собой одноэтажную надстройку на кровле 23 этажа секции МКД. Надстройка состоит из одного помещения, площадью 66, 7 кв. м;

- спорное нежилое помещение не входит в состав общего имущества МКД, так как построено по отдельному инвестиционному проекту без использования денежных средств участников долевого строительства;

- спорное нежилое помещение и установленное в нем оборудование представляют собой надстройку на кровле 23 этажа МКО с назначением – водогрейная крышная котельная;

- крышную котельную и расположенное в ней оборудование возможно использовать для теплоснабжения иного объекта, так как на пути следования трубопроводов из помещения крышной котельной в ИТП МКД, в подвале перед ИТП в трубопроводы 219Х6,0 присутствуют врезки Ду 100 с фильтрами мех. чистки и вварными кранами;

- суммарная мощность крышной котельной составляет 3,86МВт. Расчетная тепловая нагрузка МКД составляет 2,34 МВт. Следовательно, излишки тепловой энергии составляют 504 кВт. Данную тепловую энергию возможно использовать для стороннего объекта с подключением к существующим врезкам, расположенным в подвале МКД;

- крышная котельная не может эксплуатироваться по назначению без использования общего имущества МКД;

- на момент осмотра к существующим врезкам в трубопровод из помещения крышной котельной в ИТП МКД никакие потребители не подключены. Проектной документаций предусмотрено использование рассматриваемой котельной и расположенного в ней оборудования, как резервный источник теплоснабжения ДОУ на 120 мест.

Изучив представленное заключение, суд не имеет оснований сомневаться в выводах, сделанных экспертом ГУП МОБТИ: на поставленные вопросы даны полные и содержательные ответы (представлены расчеты), экспертиза проведена с учетом ст. ст. 85-86 ГПК РФ. Какой-либо заинтересованности экспертов в исходе данного гражданского дела судом не установлено, их профессиональный уровень подтвержден, они предупреждены об ответственности по ст. 207УК РФ.

По результатам проведенной судебной экспертизы стороны возражений и ходатайств не заявили. В связи с чем, суд полагает возможным положить в основу решения по делу заключение судебных экспертов ООО «Искон Экспертиза».

В связи с изложенным, суд полагает, что спорное нежилое помещение, площадью – крышная котельная - не отвечает всем признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>:

- строительство МКД осуществлялось (врамках ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), на основании полученного ООО «ГК «ОРК» разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ Согласно предоставленным документам, в сметную стоимость строительства МКД не входила стоимость объекта капитального строительства - крышная котельная, мощностью 3,86 Мвт (с наружным газопроводом для газоснабжения котельной, в том числе, с фасадным газопроводом и МРП-900) и участниками долевого строительства не оплачивалась. Застройщиком - ООО «ГК «ОРК» - получено разрешение на строительство крышной котельной, как самостоятельного объекта капитального строительства (приведено выше), также был заключен инвестиционный договор с АО «ДУКС», согласно которому АО «ДУКС» обязалось проинвестировать все расходы на проектирование и строительство автономного источника тепла (крышной котельной) и наружного газопровода среднего и низкого давления с установкой МРП-900, подземного газопровода. По условиям заключенного инвестиционного договора (том 2 л. д. 216), после выполнения своих обязательств по внесению инвестиционного взноса АО «ДУКС» приобретает имущественные права на объект капитального строительства - крышная котельная. Инвестиционный взнос оплачивался АО «ДУКС» путем оплаты стоимости строительства по договорам подряда на выполнение работ по строительству крышной котельной (том 2 л. д. 237-250, том 3 л. д. 2-11). После завершения строительства крышной котельной застройщиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию (приведено выше). Согласно заключению ООО «АРС-СТ», производственная мощность крышной котельной превышает мощность, необходимую для теплоснабжения многоквартирного дома со всеми его помещениями, и позволяет подключить к крышной котельной сторонний объект капитального строительства в целях его теплоснабжения (что подтверждается также экспертным заключением – приведено выше). Согласно проектной документации (том 4), при проектировании и строительстве крышной котельной предусмотрена техническая возможность подключения к ней, кроме МКД, дополнительного объекта капитального строительства в целях его теплоснабжения (не является объектом, предназначенным для обслуживания только МКД). В разрешении на ввод в эксплуатацию МКД (приведен выше) отсутствуют сведения о том, что на момент ввода его в эксплуатацию на нем имелась крышная газовая котельная. В договорах, заключенных истцами на приобретение квартир в указанном МКД, также отсутствуют указание на то, что многоквартирный жилой дом оборудован крышной газовой котельной (иного судом не установлено – том 1 л. д. 70);

- как следует из представленных документов, проектная документация на МКД не содержала раздела касающегося крышной котельной. Стоимость строительства котельной в сметную стоимость не входила и участниками долевого строительства не оплачивалась. Проектная документация на строительство котельной разрабатывалась после заключения инвестиционного договора и оплачивалась инвестором АО «ДУКС. Разрешение на строительство и разрешение на ввод крышной котельной были получены застройщиком, как на самостоятельный объект капитального строительства;

- мощность крышной котельной превышает расчетную тепловую нагрузку МКД (также установлено судебной экспертизой), что позволяет осуществить теплоснабжение стороннего объекта в пределах излишек тепловой энергии;

- согласно техническим условиям № от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л. д. 126) на присоединение к городским сетям 5-ти секционного многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, теплоснабжение дома предусмотрено от автономных источников тепла заказчика (АИТ). Проектной документацией на строительство МКД создание АИТ также не предусмотрено (положительное заключение экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (том л. д. 1 стр. 29);

- согласно представленным документам, крышная котельная спроектирована и построена как самостоятельный объект капитального строительства с соблюдением при его строительстве требований градостроительного законодательства, имеет присоединенные сети;

- спорная крышная котельная отвечает признакам недвижимого имущества (ч. 1 ст.130 ГК РФ), при этом, размещение ее на другом объекте недвижимого имущества действующим законодательством не запрещено;

- крышная котельная не является нежилым помещением МКД, ее конструкции не являются ограждающими конструкциями, ее оборудование не является оборудованием многоквартирного дома: является отдельным сооружением газохимического комплекса, имеет обособленный вход, изолировано от входа в подъезд МКД, в ЕГРН крышная котельная учтена как самостоятельный объект гражданских прав, имеет кадастровый номер №

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ (пояснения сторон, заключение судебной экспертизы, пояснения эксперта в с/з, материалы дела), а также учитывая вышеуказанные нормы права, суд приходит к выводу о том, что истцами не представлено достоверных и достаточных доказательств того, что на момент приобретения спорного помещения в собственность АО «ДУКС», оно принадлежало или должно было принадлежать собственникам помещений многоквартирного дома. При этом суд исходит из того, что в ходе рассмотрения дела установлено (в отличие от котельных иных МКД – ранее вынесенные решения), что спорное помещение – котельная - отнесено к помещениям, не входящим в общую площадь многоквартирного жилого дома, хотя и расположено на техническом этаже МКД, не является изолированным, имеет самостоятельный вход, не предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В связи с изложенным, суд, в данном случае, не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО14 о признании крышной котельной общим имуществом МЛКД по адресу: <адрес>, и, как следствие, об обязании не чинить препятствий в пользовании крышной котельной.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО4, ФИО5, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к ООО «Группа Компаний «Объединенная региональная корпорация», АО «ДУКС», ООО «Теплосервис» о признании котельной общим имуществом многоквартирного дома, обязании не чинить препятствий в пользовании крышной котельной, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И. А. Лапшина

Решение в окончательной форме вынесено 09.03.2021 г.

Судья И. А. Лапшина