Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шубиной А. А. к Демакову А. Л. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании оплаты по договору купли-продажи,

установил.

Шубина А.А. обратилась в суд к Демакову А.Л. с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании оплаты по договору купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Шубина А.А. приобрела у ответчика земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. площадью <данные изъяты> кв.м,, категория земель: <данные изъяты>, кадастровый № за <данные изъяты> рублей.

После заключения договора выяснилось, что земельный участок имеет обременения, а именно – подземные коммуникации, проходящие по центру земельного участка, что не позволяет использовать недвижимое имущество по назначению, так как любые земельные (строительные) работы на земельном участке запрещены. Указанное обстоятельство в договоре купли-продажи отсутствует, что является существенным нарушением условий договора, поскольку земельный участок не может быть использован по назначению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ответчиком, взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Представитель Шубиной А.А. адвокат Кокорин А.С. просил удовлетворить исковые требования по указанным основаниям, суду пояснил, что ответчик не отрицает проведения за собственный счет инженерно-геологических изыскания в ДД.ММ.ГГГГ году. Этот комплект документов передавался Шубиной после проведения сделки. В техническом отчете указано, что инженерные коммуникации проходят рядом с земельным участком. Этот проект передавался при заключении договора. Данный документ доказывает то, что истица была поставлена в заблуждение относительно места прохождения кабеля связи. Адвокатом были запрошены документы у ИП <данные изъяты>, который занимается кадастровыми работами по <адрес>, и который проводил геодезические изыскания на данном земельном участке в ДД.ММ.ГГГГ году. Данный документ моей доверительнице ответчиком предоставлен не был. В техническом отчете ИП <данные изъяты> указано, что на земельном участке расположенном по адресу <адрес>, находятся подземные коммуникации: водопровод, ливневая канализация, кабель связи. Составлена схема подземных коммуникаций. Проведена топографическая съемка и обозначена схема, где находится кабель связи, именно по середине земельного участка, что свидетельствует о том, что в ДД.ММ.ГГГГ году ответчик достоверно знал, что на участке располагается кабель связи.

Ответчик Демаков А.Л. и представитель ответчика Рогожкина О.Б. исковые требования не признали. Суть пояснений ответчика и его представителя сводится к тому, что истец не знал и не мог знать о находящемся на земельном участке кабеля связи. Земельный участок для продажи истцом был осмотрен, претензий не было. Каких-либо ограничений и обременений в ЕГРН не зарегистрировано. На странице № технического отчета указано, что рядом с земельным участком проходят коммуникации. Схема (на этой странице) согласована с заведующей отделом по имуществу и земельным ресурсам администрации <адрес>ФИО и заведующей отдела архитектуры и градостроительства <адрес>ФИО1 Истец не доказал, что ему были предоставлены недостоверные и заведомо ложные сведения относительно данного земельного участка.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, представлен отзыв на исковое заявление.

Представитель третьего лица ПАО «Ростелеком» в судебное заседание не явился. Представлен отзыв на иск, в котором ПАО «Ростелеком» подтверждает наличие на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый №, телефонной канализации связи.

Ознакомившись с доводами сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю права требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключен договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.

Судом установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГШубина А.А. приобрела у Демакова А.Л. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. площадью <данные изъяты> кв.м,, категория земель: <данные изъяты>, кадастровый № за <данные изъяты> рублей для строительства объекта недвижимости.

В пункте № договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продавец продал земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

На основании указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сведения о правообладателях на спорные объекты недвижимости были внесены в ЕГРН.

Истец, имея намерение осуществить на приобретенном земельном участке строительство объекта недвижимости, узнала о наличии обременений на земельном участке, а именно подземных коммуникаций связи.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ., сведений представленных истцу и суду ПАО «Ростелеком», технического отчёта по инженерно-геодезическим изысканиям ИП <данные изъяты> следует, что на земельном участке находится объект недвижимости, находящийся в собственности ПАО «Ростелеком»: сооружение: Телефонная канализация, назначение: инженерные сети, кадастровый №. К указанному объекту недвижимости устанавливается охранная зона в соответствии с законодательством Российской Федерации (Правилами охраны линий и сооружений связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 9.06.1995г. № 578). В связи с этим физическим и юридическим лицам без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещаются строительство, ремонт и реконструкция или снос зданий; посадка и вырубка деревьев и кустарников, складирование материалов, устройство проездов и стоянок автотранспорта.

В связи с наличием на участке канализации связи Шубиной А.А. ПАО «Ростелеком» направлены технические условия на вынос коммуникаций связи с земельного участка. Стоимость работ по смете на вынос коммуникаций связи с земельного участка составляет <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка ввиду наличия неустранимых недостатков, которые не позволяют использовать земельный участок по назначению.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на строительства предприятия торговли. До продажи земельного участка Демаков А.Л, осуществил инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания в ДД.ММ.ГГГГ году на предмет строительства торгового центра на земельном участке, произвел снос жилого дома и планировку участка, изменил вид разрешенного использования земельного участка на «предприятие торговли». Ответчик не отрицает, что комплект документов передавался истцу после проведения сделки, причем представленные документы были изготовлены таким образом, что бы у покупателя не было сомнений в том, что земельный участок пригоден для возведения на нём предприятия торговли. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. №) указано, что земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий других лиц. Между тем, в договоре купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием Орловский муниципальный район и Демаковым А.Л. (по которому ответчик приобрел земельный участок в собственность) прямо записано (п. №), что покупатель обязуется выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии с законодательством ограничений прав на земельный участок, обременений и сервитутов; (п. №) покупатель осмотрел земельный участок, ознакомился с его подземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за совершённые им любые действия, противоречащие законодательству РФ. Земельный участок был приобретен ответчиком для эксплуатации жилого дома, который ранее ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ОАО «Ростелеком», следовательно, ответчик предпринял активные действия, чтобы изменить разрешенное использование земельного участка и реализовать этот участок, как недвижимость для размещения предприятия торговли.

Как указано выше, статья 37 Земельного кодекса Российской обязывает продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, в связи с чем обязанность доказать представление истцу, выступавшему покупателем спорного земельного участка, исчерпывающей информации о его свойствах, возложена на ответчика, как продавца спорного земельного участка.

Доводы ответчика о предоставлении истцу такой информации, противоречит установленным судом обстоятельствам.

В ЕГРН отсутствуют сведения, существенно ограничивающие использование истцом площади спорного земельного участка под застройку на момент заключения договора купли-продажи. Достоверные сведения о наличии на земельном участке охранных зон, существенно ограничивающих возможности его застройки истцом получены лишь в ДД.ММ.ГГГГ году, после получения им из ПАО «Ростелеком» технических условий на вынос коммуникаций связи с земельного участка.

Вместе с тем, что в силу приведенных выше правовых норм именно на ответчика, как на продавца, прямо возложена обязанность представить покупателю полную и исчерпывающую информацию о свойствах товара и именно до заключения договора. К такой информации относится, применительно к земельному участку, в том числе и сведения о возможности его застройки, поскольку именно это и является целью приобретения данного участка.

Само по себе отсутствие в ЕГРН сведений об обременении земельного участка под застройку на момент заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о том, что продавец освобожден от обязанности предоставить истцу исчерпывающую информацию и конкретных местах, ограничивающих пользования приобретаемого земельного участка, по конкретному виду ограничений и их площади, что позволило бы покупателю принять решение о покупке данного земельного участка, либо отказе от такой покупки.

При заключении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцу передавался технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям ООО <данные изъяты>, не соответствующий фактическому состоянию земельного участка, в которых имелся не соответствующий действительности план об отсутствии на земельном участке подземных сооружений, что явилось причиной, по которой покупатель, как лицо, не обладающее специальными познаниями, сделало осознанный выбор, исходя из потребительских свойств приобретаемого товара.

Указание в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц (п. №), свидетельствует о том, что истцу не предоставлена исчерпывающая информация о наличии охранных зон на спорном участке. Содержание (п. №) в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует критерию полной, достоверной информации, которая обеспечила бы потребителю возможность правильного выбора.

Кроме этого суд учитывает, что в материалах дела имеется технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям ИП <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ г. Данный документ истцу предоставлен не был. В техническом отчете ИП <данные изъяты> указано, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, находятся подземные коммуникации: водопровод, ливневая канализация, кабель связи. Составлена схема подземных коммуникаций. Проведена топографическая съемка и обозначена схема, где находится кабель связи - посередине земельного участка.

Доводы ответчика о том, что изыскания проведены не по заказу Демакова А.Л., а другого лица (в техническом задании к техотчету заказчиком указана ФИО1 не свидетельствуют о незнании Демакова А.Л. о результатах инженерно-геологических изысканий ИП <данные изъяты> в части наличия охранных зон (кабеля связи) на земельном участке.

Суд исходит из того, что такие изыскания предшествуют разработке проектно-сметной документации на строительство, в данном случае торгового центра. Заказчиком указана ФИО1 - заведующая отделом архитектуры и градостроительства <адрес>

Сопоставляя содержание технического задания на инженерно-геологические изыскания ИП <данные изъяты> (в котором отмечено прохождение кабеля связи по центру земельного участка) и техническое задание на инженерно-геологические изыскания ООО <данные изъяты> (в котором отсутствует указание на наличие на земельном участке кабеля связи), можно заключить, что инженерно-геологические изыскания ИП <данные изъяты> проведены раньше по времени. В технических заданиях проставлены даты соответственно ДД.ММ.ГГГГг. и ДД.ММ.ГГГГг., следовательно, повторное инженерно-геологические изыскание в ООО <данные изъяты> было заказано лишь после того, как результаты первого изыскания фактически исключили возможность какого либо строительства на земельном участке.

В первом случае заведующая отдела архитектуры и градостроительства <адрес>ФИО1 выступала в качестве заказчика проведения работ, во втором случае она же утвердила схему ООО <данные изъяты>, в которой указано на отсутствие кабеля связи.

Получив технический отчет ООО <данные изъяты>, который в части нахождения охранных зон не соответствовал действительности и не препятствовал разработке проектной документации на строительство, ответчик, каких-либо действий, направленных на разработку проектной документации, не предпринимал вплоть до самой продажи данного земельного участка истцу, что свидетельствует о том, что ответчик должен был знать о существовании существенного препятствия для строительства.

Поскольку использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, поэтому имеются основания для расторжения договора купли-продажи.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шубиной А. А. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: <данные изъяты>, кадастровый №, заключенный между Шубиной А. А. и Демаковым А. Л..

Взыскать с Демакова А. Л. в пользу Шубиной А. А.<данные изъяты> рублей в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи покупной цены.

Взыскать с Демакова А. Л. в пользу Шубиной А. А.<данные изъяты> рублей в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

Решение суда является основанием для прекращения права собственности Шубиной А. А. и погашения записи в ЕГРН по её заявлению, представленному в орган регистрации прав.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления решения в полном мотивированном виде 23.12.2021г. в Кировский областной суд с подачей жалобы через районный суд.

Судья: А.В. Малков

Решение10.01.2022