Гражданский кодекс часть 1

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru) Вернуться назад

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края — СУДЕБНЫЕ АКТЫ

Р Е Ш Е Н И Е дело №2-4/2012

Именем Российской Федерации

22 марта 2012 года Первореченский районный суд г.Владивостока в составе:

председательствующего судьи Е.Н.Крючковой;

при секретаре Ю.Б.Зубовой;

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ИП ФИО3, ИП ФИО4,, ИП ФИО5 о признании недействительным права собственности на нежилые помещения и истребовании нежилых помещений из незаконного владения

у с т а н о в и л :

Истцы обратились в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства. Истцы указали, что являются собственниками квартир № 20 ФИО1 и № 29 ФИО2 в многоквартирном доме Нежилые помещения, расположенные в подвале этого дома, принадлежат им на праве общедолевой собственности в силу положений ст.289-290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ и п.5 ст.16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». После начала эксплуатации жилого дома ТСЖ «Морской бриз» было установлено, что подвальные помещения жилого дома были приобретены у ООО «Новый дом» вышеуказанными ответчиками. Помещения, расположенные в подвале жилого дома, общей площадью 915, 8 кв.м, номера на поэтажном плане 1-11, 13-36, 39, 42-46, 54 должны использоваться всеми собственниками помещений многоквартирного дома, поскольку через эти помещения проходят общедомовые коммуникации, обслуживающие более одной квартиры. Однако, собственники этих нежилых помещений установили железные решетки и охранную сигнализацию и обслуживающий персонал ТСЖ «Морской бриз» не имеет возможности доступа к коммуникациям жилого дома, отсутствует возможность нормальной эксплуатации дома. Истцы полагают, что при заключении договора долевого участия в строительстве № 74ОП-133/03/08 от 14.03.2008 застройщиком ООО «Новый Дом» были нарушены положения ст.289, 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ. Договор о долевом участии в строительстве № 74ОП-133/03/08 от 14.03.2008, заключенный между ООО «Новый Дом» и ответчиками, является ничтожной сделкой и в силу положений ст.168 ГК РФ в части отчуждения помещений, расположенных в подвале многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 1-11, 13-36, 39, 42-46, 54). Государственная регистрация права собственности за ответчиками за оспариваемыми нежилыми помещениями произведена на основании ничтожной сделки, поэтому также является недействительной. На основании ст.ст.11,12, 289-290, 302 ГК РФ, ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» истцы просили признать недействительным право собственности ФИО4, ФИО3, ФИО5 на нежилые помещения общей площадью 915,8 кв.м (литер А, А1), расположенные по адресу : , номера на поэтажном плане 1-11, 13-36, 39, 42-46, 54. А также истребовать нежилые помещения общей площадью 915,8 кв.м (литер А, А1), расположенные по адресу : , номера на поэтажном плане 1-11, 13-36, 39, 42-46, 54 из незаконного владения ФИО4, ФИО3, ФИО5 в пользу истцов.

Представитель истцов ФИО6 в судебном заседании уточнил заявленные требования и просил признать недействительным право собственности ФИО4, ФИО3, ФИО5 на нежилые помещения общей площадью 915,8 кв.м (литер А, А1), расположенные по адресу : , номера на поэтажном плане 3,5 8,11,21,22,28,34,35,58. А также истребовать нежилые помещения общей площадью 915,8 кв.м (литер А, А1), расположенные по адресу : , номера на поэтажном плане 3,5 8,11,21,22,28,34,35,58 из незаконного владения ФИО4, ФИО3, ФИО5 в пользу истцов. Наставил на удовлетворении иска на основаниях, изложенных в иске. То обстоятельство, что вышеуказанные нежилые помещения являются общедолевой собственностью собственников многоквартирного дома, подтверждается заключением эксперта.

Представитель ООО «Новый дом» Гориченко А.Г. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что указанные в иске нежилые помещения, кроме помещения под №21- водомерный узел, не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Общим имуществом может быть признано не любое помещение, а только помещение, которое отвечает определению технического помещения. Для определения того являются ли помещения техническими необходимо установление факта нахождения в данных помещениях коммуникаций, на которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома. Следовательно, наличие в помещениях только инженерных коммуникаций или оборудования не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст.36 ЖК РФ. Спорные помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, который был сформирован еще при строительстве дома. Согласно проекту данные помещения были спроектированы как подвал магазина, а не жилого дома. В соответствии с проектной документацией и исполнительной документации ООО «Новый дом» как застройщик построил многофункциональный объект недвижимого имущества- Жилой дом с пристроенным блоком общественного назначения (1 очередь). Объект введен в эксплуатацию 26.06.2008. Подвал данного дома был спроектирован и построен раздельным: для жилых и нежилых помещений. В отдельную часть, согласно проекту были вынесены технические помещения, необходимые для обслуживания жилого дома: водомерный узел, ИТП жилого дома. Кроме того, в подвале (цокольный этаж) на отметке -3.600 был запроектирован непродовольственный магазин со складскими помещениями. Таким образом, спорные помещения, за исключением помещения №21, были изначально спроектированы и предназначены для определенных целей - как помещения непродовольственного магазина. Истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании. Расположенных в помещениях коммуникаций для нужд других помещений дома. А также пояснил, что истцы являются собственниками только двух квартир с многоквартирном доме по , однако, заявили требование об истребовании спорных нежилых помещений только в их пользу.

Представитель Е.В. ИП ФИО4 в судебном заседании с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении. Представила отзыв на иск, в котором указала, что иск необоснован. Согласно техническому паспорту здания по Океанскому пр-ту, 133 в г.Владивостоке, в подвале имеются иные помещения, не принадлежащие ответчикам, которые предназначены для эксплуатации и обслуживания более одного помещения жилого дома: помещения №№37 и 57(электрощитовые)-помещения, предназначенные для размещения электрооборудования жилого дома (квартир) и офисов; помещение №38 (подсобное)- функциональное назначение не определено. Возможно использование для обслуживания жилого дома; помещение №40 (ИТП жилого дома)- помещение, предназначенное для размещения оборудования, обеспечивающего отоплением соответственно жилой дом (квартиры); помещение №21( водомерный узел)- помещение, предназначенное для размещения оборудования, обеспечивающего водоснабжением жилой дом (квартиры), офисы и нежилые помещения ответчиков. Доступ к этим помещениям свободный, часть подвальных помещений, принадлежащих ответчикам, устроена изолировано от указанных помещений, и в эти помещения имеются отдельные входы. Кроме того, Договором №74 ОП-133/03/08 о долевом участии в строительстве для нежилых помещений ответчиков предусмотрены отдельные помещения: электрощитовая №29, отдельный ИТП, помещение №42, а также инженерные системы, которые устроены изолировано от инженерных систем жилого дома, обслуживаются и эксплуатируются раздельно на основании отдельных договоров, заключенных с ООО «УК «Морской бриз» с поставщиками коммунальных услуг. Довод истцов о том, что через подвальные помещения проходят общедомовые коммуникации сам по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью. Спорные нежилые помещения сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия не признаны незаконными. Отсутствуют доказательства того, что данные нежилые помещения используются в целях обслуживания нужд владельцев помещений этого дома.

Представитель ИП ФИО3 и ФИО5 с иском выразила не согласие. Пояснила, что спорные помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости, действия БТИ не обжаловались и не были признаны незаконными. Отсутствуют доказательства использования спорных нежилых помещений в целях обслуживания нужд жильцов (владельцев жилыми помещениями). Внутри спорных помещений не расположено оборудования исключительно предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома. Право собственности на спорные помещения зарегистрировано в законном порядке, о чем внесена запись в ЕГРП. Исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Представитель ООО «Управляющая компания «Морской бриз» иск поддержала. Пояснила, что коммуникации и оборудование требуют постоянного доступа. В результате того, что свободного доступа в спорные помещения, через которые проходят транзитные стояки, канализационные колодца, нет, возникают проблемы по перекрытию воды или чистки засорившейся канализации. В водомерный узел № 21 также необходим постоянный доступ. Хотя ответчики сделали к нему отдельный вход и выдали им ключи, однако, это не будет им мешать сменить замки на двери и не пускать их водомерный узел.

Выслушав участников процесса, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права ФИО1 является собственником 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу : , ФИО2 является собственником 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: .

Из выписки из ЕГРП от 30.10.2009 (л.д.22) и свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2008 (л.д.88-89) следует, что нежилые помещения в здании (лит.А,А1), назначение: нежилое, общая площадь 1932,2 кв.м, этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане 1-16, 1-11, 13-36, 39, 42-46, 54, адрес объекта: г..Владивосток, Океанский пр-т, 133, находятся в общей долевой собственности ФИО3- 1/ 4 доля в праве, ФИО4 - 1/ 4 доля в праве, ФИО5- 1/ 2 доля в праве.

В соответствии с договором №74 ОП-133/03/08 о долевом участии в строительстве от 14.03.2008, заключенным между ООО «Новый дом» (Застройщик) и ФИО5,ФИО7, ФИО8, ФИО3 «Дольщик», Застройщик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства (далее нежилые помещения) Дольщику, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять долевую собственность ( по 1/4 доли в праве каждому) нежилые помещения. Нежилые помещения расположены в жилом доме с пристроенным блоком общественного назначения и двухуровневой автостоянкой по адресу: . Предварительное описание нежилых помещений, согласно проектной документации: нежилое помещение на 1-м этаже общей площадью 912,8 кв.м., в осях 2 -12/А-Ж; подвальное помещение общей проектной площадью 809,6 кв.м в осях 2-12 /А-Ж; нежилые помещения проектной площадью 211,08 кв.м в осях 12-13/А-Е. Окончательная площадь нежилых помещений определяется в соответствии с данными фактического обмера, произведенного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» г.Владивостока, до ввода многоэтажного дома в эксплуатацию (л.д.79-86).

Из Акта от 16.07.2008 приема-передачи объекта (нежилых помещений) по адресу: , следует, что Застройщик передавал Дольщику помещения (нумерация помещений согласно технического паспорта, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация») в подвале общей площадью 915,8 кв.м.- помещения под номерами 25-36, 39, 42-46, 54 и по первому этажу 1016,4 кв.м.- номера помещений 9-16.(л.д.86-87).

Имеется соглашение о распределении квартир и нежилых помещений в жилом доме по адресу: (л.д.91-93), согласно которому ФИО5, ФИО7, ФИО4, ФИО3 были распределены нежилые помещения площадью 1.016,4 кв.м. (№1-16) на 1 этаже, нежилые помещения площадью 915,8 кв.м. (№1-11, 13-36, 39, 42-46, 54) в подвале.

В соответствии с свидетельством о праве на наследство по закону от 20.08.2009, реестровый № 7478, право собственности на 1/ 4 доли в праве спорного объекта недвижимости от ФИО7 перешло ФИО5 и она стала собственником 1/ 2 доли в праве на общую долевую собственность на спорный объект недвижимости.

Имеется ответ из ООО «УК «Морской бриз» (л.д.130) о том, что нежилые помещения в подвале №1 по 11, с № 13 по 36, с 42 по 46, 54 по адресу: не являются общими помещениями дома, так как от застройщика (ООО «Новый дом») вышеуказанные помещения в управление, как общее имущество, не передавались.

Согласно выписки из приказа№1-133 от 02.07.2008 ООО «Новый дом» в счет долевых взносов, согласно заключенным договорам о долевом участии в строительстве, передано в собственность в доме по адресу: ответчикам нежилые помещения площадью 1.016,4 кв.м. (№1-16) на 1 этаже, нежилые помещения площадью 915,8 кв.м. (№1-11, 13-36, 39, 42-46, 54) в подвале ( л.д.133).

В соответствии с заключением эксперта от 13.01.2012 № 314/50-2, произведенного экспертами Т и Б ФБУ «Приморской ЛСЭ» по определению суда, в помещениях, расположенных в техническом этаже на отметке -3,600 № 3,5,8,11,21,22,28,34,35,58 имеются инженерные коммуникации, а именно: стояки и трубы горизонтальной разводки систем системы водоснабжения, отопления и канализации, обслуживающие квартиры жилого дома. В помещении №21 расположено оборудование водомерного узла жилого дома. В помещениях №№ 5,34,35 где расположены стояки систем отопления и водоснабжения должна быть установлена запорная арматура, для отключения и спуска воды к данным помещениям необходим постоянный доступ, кроме того, постоянный доступ должен быть обеспечен и к помещениям №3, 8, 28, так как попасть в помещения №5,34,35 можно только через них. В помещениях №21 и № 58 также должен быть обеспечен постоянный доступ, так как в помещении №21расположено оборудование водомерного узла, и попасть в помещение №21 можно только через помещение №58. В остальных помещениях, где проходят инженерные коммуникации, должен быть обеспечен доступ в случаях необходимости для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединений.

В сданном в эксплуатацию в 2008 году жилом доме такие документы как: исполнительные схемы инженерных коммуникаций, акты приемки инженерных систем здания, инструкция по эксплуатации квартир и общественных помещений дома, в которой указываются сведения о составе и состоянии общего имущества многоквартирного дома, отсутствуют.

Опрошенная в судебном заседании эксперт Б изложенное в заключении поддержала и пояснила, что стояки и трубы горизонтальной разводки систем системы водоснабжения, отопления и канализации, обслуживающие квартиры жилого дома по спорному нежилому помещению проходят, но на стояках по нормам должна быть установлена запорная арматура у основания стояка, но такая запорная арматура отсутствует. Хотя весь этаж является техническим, но с учетом его проектирования и назначения в спорных помещениях можно устроить склад и кабинеты. В водомерном узле имеет запорный вентиль, который регулирует подачу воды, как в жилые помещения дома, так и в нежилые помещения.

Суду был представлен акт экспертизы №7-ЭН-12 от 24.02.2010 произведенный экспертом ООО «ДЭКЦ» М из которого следует, что техническими помещения для эксплуатации жилого дома в которые необходим постоянный доступ к инженерному оборудованию для его эксплуатации является помещение №21 (водомерный узел) и помещение №58 (коридор) через который можно пройти в помещение №21. Оборудование и инженерные системы, находящиеся в нежилых помещениях общей площадью 915,2 кв.м., не являются жизнеобеспечивающим оборудованием жилой и офисной части за исключением помещений №21 и №58. И это оборудование и инженерные системы за исключением помещений №№21 и 58 не связаны неразрывно с жилым домом. В помещения №№ 21 и 58 необходим постоянный доступ к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Эксперт М также была порошена в судебном заседании, изложенное в своем акте экспертизы поддержала. Пояснила, что для жилого дома являются техническими только приборы учета, вентиль в водомерном узле на общий ввод в дом воды как для жилых помещения, так и нежилых помещений. Стояки и трубы горизонтальной разводки систем системы водоснабжения, отопления и канализации, обслуживающие квартиры жилого дома по спорному нежилому помещению проходят, но они так же могли проходить и в земле на подходе к дому, эти трубы задвижек и вентилей не имеют. Задвижки и вентили можно установить в жилом доме, может они там и установлены, так как ей предоставляли документацию только по подвальному этажу. Канализационные стояки не перекрываются никогда.

Из технического обследования подвальных и нежилых помещений 1-го этажа по адресу: , произведенного специалистом ООО «Монолит» К следует, в подвальном этаже этого дома помещением, предназначенным для эксплуатации жилого дома и требующим постоянного открытого доступа, является только помещение №21 -водомерный узел, которое имеет отдельный обособленный вход, что также подтверждается техническим паспортом. А также указал, что на транзитных трубопроводах системы горячего и холодного водоснабжения, канализации и инженерного оборудования в подвальных нежилых помещениях отсутствуют регулирующие клапана и задвижки, ревизии, т.е. постоянный либо периодический доступ в эти помещения, кроме помещения №21, не требуется. Оборудование и инженерные системы подвальных нежилых помещений запроектированы и выполнены раздельно с инженерными системами жилого дома, магазина и офиса.

В соответствии с проектной документацией на жилой дом с пристроенным блоком общественного назначения по был построен многофункциональный объект недвижимого имущества, в который входит жилой дом с пристроенным блоком общественного назначения, административное здание переменной этажности и двухуровневая полуподземная автостоянка. На первом этаже блока общественного назначения выполнен непродовольственный магазин торговой площадью 767кв.м., в подвале запроектирована складская группа помещений магазина. Транспортировка товаров из складской зоны подвала на первый этаж осуществляется двумя грузовыми подъемниками. В подвале размещаются административно-бытовые помещения магазина. Подвал данного дома был спроектирован и построен раздельным: для жилых и нежилых помещений. В отдельную часть, согласно проекту были вынесены технические помещения, необходимые для обслуживания жилого дома и нежилых помещений и только помещение №21- водомерный узел обслуживает как жилые, так и нежилые помещения данного дома.

Таким образом, спорные нежилые помещения, за исключением помещения №21, были изначально спроектированы и предназначены для определенных целей - как помещения непродовольственного магазина ( торговый зал и складские помещения).

Спорные нежилые помещения сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. сдан в эксплуатацию в 2008году и эксплуатируется с этого времени.

Из вышеуказанных заключений экспертов следует, что стояки и трубы горизонтальной разводки систем водоснабжения, отопления и канализации, обслуживающие квартиры жилого дома проходят по спорным нежилым помещениям, но на стояках и трубах отсутствует запорная арматура ( задвижки и вентили), для отключения и спуска воды. Канализационные стояки вообще не перекрываются. В подвальном этаже этого дома помещением, предназначенным для эксплуатации жилого дома и требующим постоянного открытого доступа, является помещение №21-водомерный узел и помещение № 58 - коридор через который только и можно попасть в помещение №21, которое имеет отдельный обособленный вход, что подтвердили в судебном заседании стороны. Данный водомерный узел обслуживает не только жилые помещения, но и спорные нежилые помещения, офисные помещения. Представитель ООО «УК «Морской бриз» не отрицала того, что управляющая компания имеет ключ от входа в водомерный узел.

Исходя из положения ст.36 ЖК РФ и подпункта «а» п.2 Правил содержания общего имущества с многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, можно сделать вывод о том, что общим имуществом может быть признано помещение, которое отвечает определению технического помещения. Для определения того являются ли помещения техническими необходимо установление факта нахождения в данных помещениях коммуникаций, на которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома. Следовательно, наличие в помещениях только инженерных коммуникаций или оборудования само по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст.36 ЖК РФ и подпункта «а» п.2 Правил содержания общего имущества с многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 суд считает, что из спорных нежилых помещений по признакам к общему имуществу можно отнести только нежилые помещения под №№ 21 и 58 -помещения водомерного узла и коридора, через который только и можно попасть в помещение №21.

В связи с тем, что нежилые помещения под №№ 21, 58 должны являться общей долевой собственностью не только истцов, но ответчиков, а также других собственников многоквартирного жилого дома и офисных помещений, а другие спорные нежилые помещения не относятся к общей долевой собственности, основания для удовлетворения исковых требований ФИО9 и ФИО2 к ответчикам о признании недействительным права собственности на нежилые помещения общей площадью 915,8 кв.м. ( литер А,А1), расположенные по адресу: , номера на поэтажном плане: 3,5,8,11,21,22,28,34,35,58 и истребовании этих нежилых помещений в пользу ФИО1 и ФИО2 отсутствуют. Истцы неверно избрали способ защиты своего права.

Руководствуясь ст.ст.13. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении иска к ИП ФИО3, ИП ФИО4,, ИП ФИО5 о признании недействительным права собственности на нежилые помещения общей площадью 915,8 кв.м. ( литер А,А1), расположенные по адресу: , номера на поэтажном плане: 3,5,8,11,21,22,28,34,35,58 и истребовании нежилых помещений, общей площадью 915,8 кв.м. ( литер А,А1), расположенные по адресу: , номера на поэтажном плане:

3,5,8,11,21,22,28,34,35,58 из незаконного владения в пользу ФИО1 и ФИО2- отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г.Владивостока.

Председательствующий: