Решение № 2-400(2018) от 26.01.2018 Советского районного суда г. Брянска (Брянская область)

Дело № 2-400 (2018)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 января 2018 года Советский районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Хроминой А.С.

при секретаре Ермаковой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Горожанин» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ООО «Горожанин» и ФИО1 был заключен Договор № 107 участия в долевом строительстве от 01.03.2016, зарегистрированный 02.06.2016 №.... Согласно п.1.1 Договора Стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия нежилого помещения в I-м этапе строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, количество этажей 17+подвал («Объект»). Помещение расположено на 3 этаже, площадью 47,78 кв.м, ограничено условными осями: 1-2; А-Б1. Оплата по договору долевого участия в строительстве в размере 717 600 руб ФИО1 произведена в полном объеме.

ФИО2 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что между ФИО3 и ФИО2 был заключен Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № 110/1 от 14.06.2016, зарегистрированный 26.08.2016 за №..., по которому ФИО3 переуступил ФИО2 свои права по договору долевого участия № 110 от 06.05.2016г., зарегистрированному Управлением Росреестра по Брянской области 30.05.2016г. за №..., в отношении объекта: нежилое помещение, площадью 81,24 кв.м, расположенное на 2 этаже, ограничено условными осями Отдел (3) В/1-Д/1; 1п-4п. Оплата по договору долевого участия в строительстве и расчет между дольщиками произведен в полном объеме.

Истцы мотивируют требования тем, что в соответствии с условиями указанных Договоров Застройщик обязался обеспечить строительство объекта в соответствии с проектно-сметной документацией и получить в установленном порядке в срок до 01.06.2016г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Строительство Объекта «I-й этап строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, количество этажей 17+подвал» осуществлялось согласно разрешению на строительство в две очереди: первая очередь строительства – жилая часть, построена, введена в эксплуатацию по Постановлению Брянской городской администрации, вторая очередь строительства - нежилые встроено-пристроенные помещения общественного назначения - практически готова, но в эксплуатацию до настоящего времени не введена.

На момент предъявления настоящего иска спорный многоквартирный жилой дом построен, введена в эксплуатацию его жилая часть. Многоквартирный жилой дом, как объект недвижимого имущества, поставлен на государственный кадастровый учет. На кадастровом учете стоит и объект незавершенного строительства (нежилая часть), ему присвоен кадастровый номер. Строительство нежилой части МЖД остановлено, денежных средств для продолжения строительства у застройщика нет. Иные способы защиты своих прав, кроме предъявления настоящего иска, у дольщиков нежилых помещений отсутствуют.

В связи с изложенным, истцы просили суд:

- признать за ФИО1 право собственности на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения в виде нежилого помещения, площадью 47,78 кв.м, расположенного на 3 этаже, ограниченное условными осями 1-2; А-Б1;

- признать за ФИО2 право собственности на 9/500 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения в виде нежилого помещения, площадью 81,24 кв.м, расположенного на 2 этаже, ограниченное условными осями Отдел(3) В/1-Д/1; 1п-4п;

- признать за ФИО1 право собственности на 1/100 доли, за ФИО2 право собственности на 9/500 доли на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, общей площадью 1 138,18 кв.м, пропорционально занимаемым площадям;

- признать за ФИО1, за ФИО2, право собственности на земельный участок кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м, <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, Многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях, пропорционально принадлежащим им нежилым помещениям.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 заявленные требования уточнили, просили суд:

- признать за ФИО1 право собственности на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 47,78 кв.м, расположенному на 3 этаже, ограниченное условными осями 1-2; А-Б1, а также 1/100 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1138,18 кв.м;

- признать за ФИО2 право собственности на 9/500доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 81,24 кв.м, расположенному на 2 этаже, ограниченное условными осями Отдел(3) В/1-Д/1; 1п-4п, а также 9/500 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1138,18 кв.м;

- прекратить право собственности ООО «Горожанин» на земельный участок кадастровый №..., площадью 5069 кв.м, расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, погасив в ЕГРН запись регистрации №... от 01.08.2017;

- признать за ФИО1 и за ФИО2 право собственности на земельный участок кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м, расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях, пропорционально размеру общей площади, принадлежащих им нежилых помещений.

Представитель ответчика ООО «Горожанин» ФИО4, генеральный директор, исковые требования признал, пояснив, что оплата по указанным договорам была произведена в полном объеме, но в связи с возникновением финансовых трудностей у застройщика, завершить строительство второй очереди – нежилой части здание, в настоящее время не представляется возможным.

Представитель 3-го лица Департамента строительства Брянской области ФИО5, главный консультант отдела жилищных программ, контроля и надзора за долевым строительством, полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Брянской области ФИО6, ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения, оставила разрешение требований на усмотрение суда.

Третьи лица ФИО7 и ФИО8 полагали заявленные требования подлежащими удовлетворению, пояснив, что являются участниками долевого строительства в отношении нежилых помещений, расположенных в данном объекте незавершенного строительства; произвели оплату за нежилые помещения в полном объеме; с размерами долей в праве общей долевой собственности согласны, размер долей согласован между всеми участниками долевого строительства; права третьих лиц не нарушены.

Представитель 3-го лица ООО «Брянсккомплектналадка» и 3-е лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом: в материалах дела имеются уведомления о вручении почтовых отправлений. Суд с согласия лиц, участвующих в деле, и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из дела следует, что 01.03.2016г. между ООО «Горожанин» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен Договор № 107 участия в долевом строительстве. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, запись №... от 02.06.2016.

Согласно п. 1.1 Договора Стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия нежилого помещения, расположенного <адрес> (кадастровые номера земельных участков: №...), в первом этапе строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, количество этажей 17+подвал (далее по тексту «Объект»),

06.05.2016г. между ООО «Горожанин» (Застройщик) и ФИО3 (Участник долевого строительства) был заключен Договор № 110 участия в долевом строительстве (зарегистрирован 30.05.2016г. за №...).

Согласно п. 1.1 Договора Стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия «Объекта долевого строительства», а именно: нежилого помещения, расположенного <адрес> (кадастровые номера земельных участков: №...), в первом этапе строительства комплекса жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, количество этажей 17+подвал («Объект»).

14.06.2016г. между ФИО9 и ФИО2 был заключен Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве № 110/1 (зарегистрирован 26.08.2016 за №...), по условиям которого ФИО9 переуступил ФИО2 свои права по договору долевого участия № 110 от 06.05.2016г., в отношении объекта:

Оплата по договорам долевого участия в строительстве и расчет между дольщиками произведен в полном объеме, что подтверждается справками Застройщика. По условиям вышеуказанных Договоров Застройщик обязуется обеспечить строительство объекта в соответствии с проектно-сметной документацией и получить в установленном порядке в срок до 01.06.2016г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено, многоквартирный жилой дом построен, введена в эксплуатацию только жилая часть указанного многоквартирного дома. Объект незавершенного строительства (нежилая часть) стоит на кадастровом учете,

Оценивая обоснованность заявленных требований, суд принимает во внимание следующее.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истцов как участников долевого строительства на нежилые помещения в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Участниками долевого строительства (истцами) условия договоров выполнены, оплата объектов долевого строительства произведена в полном объеме.

Между тем, Застройщик в предусмотренный договорами срок нежилые помещения участникам долевого строительства не передал по причине того, что строительство нежилой части дома в целом не завершено, общество, осуществляющее строительство указанного выше МКД, испытывает финансовые затруднения.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ к объектам недвижимости относятся, в том числе, и объекты незавершенного строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истцов на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру (нежилое помещение) в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании обязательства другой стороной - права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В отношении нежилых помещений, право общей долевой собственности на которые просят признать Истцы, правопритязания третьих лиц отсутствуют.

Признание за Истцами права общей долевой собственности на данный объект не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в том числе и других дольщиков.

В соответствии с нормами ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимости, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода такого права и (или) сделки с объектом недвижимости. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

В соответствии с нормами ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При сдаче жилой части многоквартирного жилого дома был сформирован земельный участок, на котором расположен жилой дом, расположены элементы благоустройства и озеленения, кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м, расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.

Таким образом, на данный участок все жильцы и собственники нежилых помещений будут иметь право долевой собственности как на общее имущество многоквартирного жилого дома.

Как пояснили истцы, дольщикам нежилых помещений установление этого права необходимо, для замены в порядке ст. 51 ГрК РФ существующего разрешения на строительство нежилой части на имя дольщиков с целью самостоятельной достройки данного объекта.

Согласно норме ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

На основании изложенного, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Горожанин» о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 47,78 кв.м, расположенному на 3 этаже, ограниченное условными осями 1-2; А-Б1; и на 1/100 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1138,18 кв.м.

Признать за ФИО2 право собственности на 9/500доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., что соответствует нежилому помещению, площадью 81,24 кв.м, расположенному на 2 этаже, ограниченное условными осями Отдел(3) В/1-Д/1; 1п-4п; и на 9/500 доли в праве общей долевой собственности на места общего пользования в объекте незавершенного строительства - встроенно-пристроенные нежилые помещения общественного назначения, кадастровый №..., площадью 1138,18 кв.м;

Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Горожанин» на земельный участок, кадастровый №..., площадью 5069 кв.м, расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись регистрации №... от 01.08.2017 года.

Признать за ФИО1 и за ФИО2 право собственности на земельный участок, кадастровый №..., площадью 5 069 кв.м, расположенный <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, в долях, пропорционально размеру общей площади, принадлежащих им нежилых помещений.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд города Брянска в течение месяца.

Председательствующий А.С.Хромина

Мотивированное решение

изготовлено 31 января 2018 года