Гражданский кодекс часть 1

Степанов В.А. обратился в суд с исковым заявлением, просит применить последствия недействительности сделки от ДД.ММ.ГГГГ и
взыскать с Шубиной ФИО13 в его пользу рубля, в том числе: рублей оплаты за дом и рубля индексации, рубля возмещение оплаты госпошлины и возмещение оплаты услуг представителя рублей.

Требования обосновывает следующим. Он и Шубина О.В. ДД.ММ.ГГГГ заключили письменный договор, по условиям которого: Шубина О.В. сдает ему в аренду с последующим выкупом по цене () рублей дом по адресу . Он был обязан ежемесячно вносить сумму за выкуп дома не менее
( тысяч) рублей. В этот же день ДД.ММ.ГГГГ получил дом в пользование, акта приема-передачи не подписывали.

Указывает, что уплатил Шубиной О.В. за выкуп дома рублей, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ- руб.; ДД.ММ.ГГГГ. - .;. ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ- руб.; ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ- руб.; ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ - .; ДД.ММ.ГГГГ- руб.; ДД.ММ.ГГГГ - . В получении денег Шубина О.В. расписывалась на обороте договора.

ДД.ММ.ГГГГ Шубина О.Б. уведомила его о том, что действие договора от ДД.ММ.ГГГГ прекращает в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ в связи с продажей дома . ДД.ММ.ГГГГ Шубина О.В. и неизвестный гражданин, представившийся как новый собственник дома, потребовали освободить дом. Он выполнил их требования и освободил дом ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи дома не составляли. Потребовал от Шубиной О.В. вернуть рублей, уплаченные за дом, но ответчица отказалась вернуть деньги, мотивируя тем, что деньги уплачены за аренду дома.

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы не установлен и указано, что деньги вносятся за выкуп дома. Так как размер арендной платы не установлен, и договор не зарегистрирован в УФРС по КО то в силу п.2ст.651 и п.1ст.654 ГК РФ договор от ДД.ММ.ГГГГ, как договор аренды, считается не заключенным. Поэтому договор от ДД.ММ.ГГГГ - это предварительный договор купли-продажи дома . Однако, этот договор не соответствует следующим требованиям закона: п.3 ст.429 ГК РФ - так как не позволяет установить предмет и условия основного договора; с Шубиной устно договорились об объеме недвижимости, продаваемой ему, но не внесли это в текст договора, то есть нарушили ч.2 п.1ст.161 ГК РФ.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая закону - ничтожна и не порождает правовых последствий. На основании п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Он вернул Шубиной О.В. дом, а Шубина О.В. обязана вернуть рублей.

Полагает, что ответчица обязана уплатить ему индексацию денежных средств в размере рубля согласно прилагаемому расчету, а также судебные расходы: рубля - оплата пошлины и оплата услуг представителя рублей.

В судебном заседании истец Степанов В.А. и его представитель адвокат Никитин Е.А. поддержали исковые требования в полном объёме.

Ответчица Шубина О.В. и её представитель адвокат Харибутова Г.С., в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились. Шубина О.В. пояснила, что действительно между ней и Истцом был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого, она сдает дом в в аренду с последующим выкупом. В указанном договоре имеются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче Истцу в качестве объекта аренды, также соблюдено условие о необходимости установления размера арендной платы. Сумма в размере рублей указанная в договоре, напрямую свидетельствует о размере установленной арендной платы. Поэтому позиция Истца о том, что размер арендной платы договором не установлен, не соответствует действительности и опровергается условиями договора. Кроме того, сторонами соблюдено условие и о цене этого объекта недвижимости. Сумма рублей - признается по условиям договора выкупной ценой за дом. Также не соответствует действительно и довод Истца о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ был, расторгнут в одностороннем порядке Ответчиком по причине его продажи. Основанием, послужившим со стороны Ответчика расторгнуть договор, явилось неисполнение со стороны истца обязательств по своевременному внесению оставшейся выкупной суммы за дом до ДД.ММ.ГГГГ Действительно как указано Истцом, договор, заключенный на срок не менее года должен пройти госрегистрацию, без которой он считается незаключенным (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этого условия не может влечь признание договора недействительным, так как предусмотрено специальное последствие -признание договора незаключенным (ст. ст. 432, 433 ГК РФ). Незаключенный договор не может быть признан недействительным. Таким образом, обоснование истцом недействительности договора ссылкой на отсутствие одного из существенных условий договор аренды с правом выкупа - это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды с правом выкупа и договора купли-продажи недвижимости (предварительного договора). Требование регистрировать договор купли-продажи недвижимости нет -регистрируется только переход права собственности на недвижимость. Поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным (с элементами договора аренды и договора купли-продажи), то отсутствие регистрации договора аренды не может привести к тому, что автоматически весь смешанный договор будет признан незаключенным, в том числе и в части выкупа имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон по данному договору должны применяться нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. Суждения Истца, относительно несоответствия спорного договора требованием закона, а в частности п. 3 ст. 429 ГК РФ и норме права о том, что без условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ), также является ошибочным. Поскольку сторонами договора согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, то в свою очередь при наличии данного условия договор не может, безусловно, признаваться незаключенным.

Таким образом, поскольку на момент предъявления настоящего иска у Истца отсутствовали какие-либо права на спорное имущество (право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с расторжением договора), то требование Истца о возврате уплаченных денежных средств в сумме рублей заявлено неправомерно.

Заключенный сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ закончился ДД.ММ.ГГГГ, однако к окончанию его срока, Истец еще не уплатил всю выкупную цену за него Ответчику, а значит, Ответчик правомерно потребовал свое имущество обратно, даже при условии фактического получения от Истца платежей на сумму рублей. В данном случае переход права собственности, возможен был только после полного внесения Истцом выкупной цены за дом. По истечении срока действия договора или до его истечения при условии внесения Истцом всех обусловленных договором выкупных платежей право собственности на арендованное имущество перешло бы к нему. Однако в нашем случае, Истец не может претендовать на возврат части выкупной цены, которая была им уплачена в качестве арендных платежей. При надлежащем выполнении со стороны Истца условий о своевременном, полном внесении платежей по договору, и как следствие их зачета в выкупную цену, у Ответчика не возникло бы правовых оснований на расторжение договора в одностороннем порядке, либо придании данной сделке по пользованию арендованным имуществом характера безвозмездности.

Стоит отметить, что по договору аренды с правом выкупа уплата выкупной цены имущества возможна как путем внесения отдельных выкупных платежей, так и путем внесения арендной платы. Этот вывод следует из содержания п. 2 ст. 624 ГК РФ, согласно которому, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, выкупную цену.

Также ссылка истца на пункт 2 ст. 167 ГК РФ, законодательно не обоснована, поскольку названное положение закона не регулирует спорные правоотношения сторон и препятствует применить правила двусторонней реституции, поскольку невозможно вернуть в натуре реализованное право Истца на «фактическое пользование объектом недвижимости». Незаключенный договор не может быть признан недействительным.

Представитель третьего лица на стороне ответчика Балахновой В.Г. - Королькова Г.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с предъявленными исковыми требованиями, поддержала пояснения ответчицы.

Заслушав стороны их представителей, представителя третьего лица, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, им оценку в соответствии с требования ст. 67 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица – Балахновой В.Г., и находит исковые требования Степанова В.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме.

На основании ст. 161 ГК РФ 1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 434 ГК РФ Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ между Степановым В.А. и Шубиной О.В. был заключен договор, согласно которому Шубина О.В. сдала в аренду с последующим выкупом Степанову В.А. дом, расположенный по адресу: .

Из договора следует, что Степанов обязался ежемесячно числа вносить сумму за выкуп дома не менее рулей до полного погашения стоимости дома, которая составляет рублей, полный расчет произвести до ДД.ММ.ГГГГ.

Степановым В.А. по договору были переданы Шубиной О.В. денежные средства : ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, ДД.ММ.ГГГГ – рублей, всего на сумму рублей, что не оспаривается ответчиком и подтверждается письменными материалами дела (л.д. оборот).

В судебном заедании свидетели ФИО9, ФИО10 пояснили, что Степанов хотел снять дом, с Шубиной сначала договорились устно, а затем письменно составили письменный договор аренды, стоимость дома составляла рублей. Сумма аренды входила в покупную стоимость. Если Степанов отказывается покупать дом, то деньги не возвращаются.

Суд полагает, что спорный договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит условия предварительного договора купли-продажи жилого дома в рассрочку.

Однако, в судебном заседании установлено, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

Так, истец утверждает, что ежемесячные платежи являются платежами за выкуп дома и подлежат возврату в случае незаключения договора купли-продажи дома, ответчица же полагает, что ежемесячные платежи являются арендными платежами и не подлежат возврату.

Поскольку цена договора и порядок расчетов, являющиеся существенными условиями договора, а также индивидуальные признаки предмета купли-продажи (площадь жилого дома и земельного участка, наличие надворных построек и др.), предусмотренные ст.454 ГК РФ, сторонами не согласованы, данный договор на основании ст.432 ГК РФ является незаключенным.

Суд полагает, что поскольку договор между сторонами не заключен, каждая из сторон обязана возвратить все полученное по незаключенному договору.

Истец возвратил ответчице дом по , а ответчица обязана возвратить истицу выплаченные им денежные средства в сумме рублей.

Доводы ответчицы о том, что согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ истец обязан был ей уплачивать ежемесячно арендные платежи за пользование домом в сумме ., которые не подлежат возврату, опровергаются условиями договора.

В судебном заседании истица пояснила, что истец причинил ей материальный ущерб: использовал имеющийся уголь, дрова, она оплатила за него электроэнергию, однако, исковых требований о взыскании с истца данных расходов заявлено не было.

Показания свидетелей со стороны ответчицы опровергаются условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ

Суд согласен с доводами истца о том, что денежные средства, выплаченные истцом ответчице, в условиях инфляции существенно обесценились, потеряли свою покупательную способность. Суд считает обоснованными требования истца об индексации подлежащих взысканию денежных сумм на индекс потребительских цен, поскольку он наиболее реально отражает инфляционные процессы.

Постановлением Государственного комитета РФ по статистике от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены «Основные положения о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен»», п.1, которых установлено, что показателем, характеризующим инфляционные процессы в стране, является индекс потребительских цен. В данный индекс определяется Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по .

Согласно расчету истца индексация выплаченных ответчице денежных сумм по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составит .

Суд согласен с расчетом индексации, представленным истцом (л.д.), данный расчет ответчицей не оспорен.

Требования истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере рублей также подлежат удовлетворению на основании ст.100 ГПК РФ, поскольку истцом предоставлены доказательства, подтверждающих указанные расходы - квитанция об оплате истцом за консультацию, составление искового заявление и представительство в гражданском судопроизводстве Никитину Е.А. рублей. Расходы истца на оплату услуг представителя суд считает разумными, поскольку они соответствуют проведенной представителем работе, количеству дней судебных заседаний, сложности дела, обычному размеру вознаграждения за такую работу.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчицы Шубиной О.В. в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату госпошлины в размере рубля копеек, которые также подтверждены квитанцией.

Таким образом, суд считает необходимым признать договор между истцом и ответчицей незаключенным, взыскать с ответчицы в пользу истца рублей копейку, в том числе: рублей оплату по договору, индексация - рублей копейки, расходы по оплате услуг представителя в размере рублей, расходы на госпошлину в размере рубля копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ между Шубиной ФИО14 и Степановым ФИО15 незаключенным.

Взыскать с Шубиной ФИО16 в пользу Степанова ФИО17 рублей - оплату по незаключенному договору, индексацию денежных средств - рублей копейки, расходы по оплате услуг представителя - рублей, расходы на госпошлину - рубля копеек, всего взыскать рублей копейку.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 июня 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: Воробьёва И.Ю.