Гражданский кодекс часть 1

26 сентября 2019 года. Ново – Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Исмагиловой В.А., при секретаре Хабибуллиной С.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО11 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 ФИО10 об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, признании условий договора аренды недействительными, применении последствий ничтожной сделки, требований арендодателя по оплате счетов незаконными, продлении срока действия договора аренды и по встречному иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО12 к ФИО2 ФИО13 о расторжении договора аренды нежилого помещения.

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением, расположенного по адресу: ... ..., офис №--, комната №--, восстановлении доступа в виде снятия опечатки помещения, признании условий, изложенных в пунктах №-- договора аренды за №-- от --.--.---- г. недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде исключений данных условий из договора аренды, незаконными требований арендодателя по оплате счетов на охрану, коммунальные услуги и электроэнергию.

В обосновании иска указал, что заключил договор аренды за №-- от --.--.---- г. с ИП ФИО4 на помещение по адресу: ... ..., офис №--, ... ... с --.--.---- г. по --.--.---- г..

Согласно акту приёма-передачи от --.--.---- г. арендодатель передал указанное помещение арендатору во временное пользование.

По условиям договора - раздел 3 пункт 3.1 общий размер ежемесячных платежей за вышеуказанное помещение арендодателю арендатором составляет 11332 рубля 00 копеек, в том числе аренда помещения 10302 рубля 00 копеек, а также 1030 рублей 00 копеек арендной платы за места общего пользования.

При этом согласно пункту 3.2 арендатор вносит залоговую сумму в размере 12 877 рублей 50 копеек, которая удерживается арендодателем для обеспечения обязательств по договору.

Им от ответчика было получено уведомление за №-- от --.--.---- г. о наличии задолженности по оплате по состоянию на --.--.---- г.: по аренде и охране --.--.---- г. года в сумме 11 690 рублей 79 копеек, счёт №-- от --.--.---- г.; по аренде и охране за март месяц 2019 года в сумме 12 447 рублей 79 копеек, счёт №-- от --.--.---- г.; коммунальные услуги, электроэнергия, телефонная связь за --.--.---- г. в сумме 2 091 рубль 51 копейка счёт №-- от --.--.---- г.; коммунальные услуги, электроэнергия, телефонная связь за январь 2019 года в сумме 1 758 рублей 79 копеек счёт №-- от --.--.---- г. и согласно пункту 4.3 вышеуказанного договора аренды ответчик вынужден ограничить доступ, опечатать арендуемое помещение до полного погашения задолженности.

--.--.---- г. выходом по месту нахождения арендуемого помещения им было установлено, что нежилое помещение опечатано.

По состоянию на --.--.---- г. им были произведены следующие ежемесячные платежи на общую сумму 84 793 рубля 16 копеек, в том числе обеспечительный платеж на сумму 12 877 рублей 50 копеек, которая удерживается арендодателем для обеспечения обязательств по договору.

При этом по условиям договора - раздел 3 пункт 3.1 общий размер
ежемесячных платежей за вышеуказанное помещение Арендодателю
Арендатором составляет 11 332 рубля 00 копеек, что составляет за 6 месяцев сумму в размере 67 992 рубля 00 копеек, а с учётом обеспечительного платежа сумму в размере 80 869 рублей 50 копеек.

При таких обстоятельствах у него отсутствует задолженность по договору, и ответчик неосновательно обогатился на сумму 3 923 рубля 46 копеек.

Согласно пункту 3.7 договора аренды №-- от --.--.---- г. арендатор самостоятельно оплачивает расходы по услугам связи, охране, электроэнергии.

При таких обстоятельствах взимание с истца платы арендодателем за электроэнергию, услуги связи считает необоснованным поскольку арендодатель не является поставщиком связи, равно как и не является поставщиком электроэнергии. Указанные платежи в общий размер ежемесячных платежей за аренду, предусмотренный пунктом 3.1 не входят.

Согласно пункту 2.1 договора аренды №-- от --.--.---- г. арендодатель оставил за собой право корректировать размеры платежей указанные в пункте 3.1 настоящего договора. А пунктом 3.6. предусмотрено что оплата по договору может пересматриваться в одностороннем порядке, но не --.--.---- г.. Так же пункте --.--.---- г. предусмотрено обязанность арендатора оформлять дополнительные соглашения к настоящему договору.

Соглашения об изменении размера арендной платы сторонами не подписывались и срок по договору аренды составляет менее 1 года, в связи с чем размер арендной платы не может быть изменён.

Согласно пункту 3.2 Арендатор вносит залоговую сумму в размере 12 877 рублей 50 копеек, которая удерживается Арендодателем для обеспечения обязательств по договору. Однако указанное условие не основано на законе. Заключённый между сторонами договор аренды является публичным договором, поскольку заключён Индивидуальным предпринимателем, в коммерческих целях оказывающей услуги по предоставлению аренды нежилых помещений. Условия предоставления услуг ответчиком одинаковы для всех потребителей, определены ответчиком в стандартной форме, и могли быть приняты арендатором только в полном объёме, в том числе с условием об оплате залоговой суммы, фактически арендатор присоединился к предложенному Индивидуальным предпринимателем договору в целом.

Положение пункта 3.2 договора является явно обременительным условием для него, которые он бы не принял при наличии у него возможности в определении условий договора.

Согласно пункту №-- арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендуемое помещение не используется по назначению и не производится арендная плата более одного месяца после подписания договора, по пункту №-- арендодатель имеет право расторгнуть договор если не внёс платежи по настоящему договору свыше --.--.---- г. дней, с момента установленного настоящим договором срока внесения платы по договору, пунктом №-- предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы более одного срока арендодатель вправе закрыть доступ в арендуемые помещения вплоть до полного погашения всех задолженностей со стороны Арендатора с предварительным уведомлением за --.--.---- г., при этом Арендодатель вправе запретить вывоз имущества Арендатора.

Условие пунктов №-- договора аренды, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего данные правоотношения.

Указанный договор аренды является типовым с заранее
определенными в нем условиями, поэтому потребитель как сторона этого
договора был лишён возможности влиять на его содержание, что и послужило поводом для обращения за защитой нарушенных прав.

Согласно пункту №-- вышеуказанного договора аренды в случае, когда споры путем переговоров урегулировать не удалось, все споры разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Татарстан в Высшем арбитражном суде Республики Татарстан.

Указанное условие о договорной подсудности вышеуказанного договора аренды противоречит действующему законодательству, ввиду того что на территории Республики Татарстан отсутствует Высший арбитражный суд Республики Татарстан.

В ходе судебного разбирательства представитель истца увеличил свои исковые требования и просит возложить обязанность на ответчика по продлению договора аренды сроком на 06 месяцев, поскольку в течении этого времени его фактически лишили права пользования арендованным имуществом и производстве перерасчета арендных платежей, оплаченных за период, когда его лишили права пользования арендованным имуществом.

Представители ответчика Индивидуального предпринимателя ФИО3 иск не признали и предъявили встречный иск о расторжении договора аренды с мая 2019 года.

В обосновании встречного иска указали, что ответчику ФИО2 неоднократно направлялись претензии за №-- от --.--.---- г., за №-- от --.--.---- г., за №-- от --.--.---- г., за №-- от --.--.---- г., за №-- от --.--.---- г., за №-- от --.--.---- г., в которых напоминалось о нарушениях условий договора аренды и необходимости своевременной оплаты.

Нарушение пунктов №-- договора привели к применению условий о расторжении договора аренды, а именно пунктов 3№-- договора.

В двух претензиях направлялись уведомления о расторжении договора, ввиду чего, к необходимости пролонгации договора по пункту №-- договора стороны не прибегали.

Представитель истца встречный иск не признал.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

Согласно статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений ст. 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как предусмотрено статьей 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, помимо указанных в данной норме, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что --.--.---- г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО2 был заключен договора аренды за №--, предметом которого является аренда нежилого помещения, расположенного в ... ..., офис №--, ... ...№-- под офис. Срок действия договора аренды устанавливается с --.--.---- г. по --.--.---- г..

Истцом оспариваются условия договора аренды, изложенные в пунктах:

№-- – арендодатель имеет право корректировать размеры платежей в соответствии с пунктом №-- настоящего договора

--.--.---- г. - оформлять дополнительные соглашения к настоящему договору.

№-- – Арендодатель вносит залоговую сумму в размере 12877 рублей 50 копеек ( из расчета 750 рублей за кв.м., включая коммунальные услуги, электроэнергию, охрану, услуги связи) в течении 5 банковских дней с момента подписания настоящего договора. Арендодатель удерживает внесенную залоговую сумму в течении всего срока действия настоящего договора аренды для обеспечения исполнения обязательства по договору арендатором, в том числе для обеспечения взаиморасчетов между сторонами на момент истечения срока договора ( его расторжения) при наличии задолженности по уплате арендной платы и штрафных санкций.

№-- оплата по договору может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в --.--.---- г., Пересмотренный размер платежей оформляется дополнительными соглашениями к настоящему договору, становящимися после их подписания его (договора) неотъемлемой частью.

№-- – Арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендуемое помещение не используется по назначению и не производится арендная плата более одного месяца после подписания договора.

№-- – В случае не внесения арендной платы более одного срока арендодатель вправе закрыть доступ в арендуемые помещения вплоть до полного погашения всех задолженностей со стороны арендатора с предварительным уведомлением за три рабочих дня, при этом арендодатель вправе запретить вынос имущества арендатора. В случае вывоза имущества арендатором без уведомления арендодателя факт рассматривается как кража и сообщается в полицию.

№-- если арендатор не внес платежи по настоящему договору свыше десяти календарных дней с момента установленного настоящим договором срока внесения платы по договору:

№-- – в случае, когда споры путем переговоров урегулировать не удалось, все споры разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации и Республики Татарстан в Высшем Арбитражном суде Республики Татарстан.

Договор аренды за №-- от --.--.---- г., заключенный между сторонами не регулируется Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку предметом договора является нежилое помещение, которое использовалось истцом в предпринимательских целях.

Доводы истца и его представителя о недействительности вышеуказанных оспариваемых условий договора аренды в силу статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» являются ошибочными.

Условия договора аренды об оплате, изложенные в пунктах №-- соответствуют требованиям статей 421, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского Кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, условие договора аренды, изложенные в пункте №-- в части оплаты залоговой суммы как обеспечительного платежа соответствует требованиям закона.

Пункты №-- договора аренды устанавливают права и обязанности сторон при расторжении, изменении договора и соответствует требованиям закона статьям 310, 450, 450.1, части 3 статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 26 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 11 января 2002 года за № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» - в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Пункт №-- договора не противоречит закону, соответствует требованиям статьи 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, могут заключить договор как предусмотренный законом, так и не предусмотренный законом, доказательств о понуждении истца ФИО2 к заключению оспариваемого договора аренды суду не предоставлено.

Кроме того, условиями договора пунктом №-- между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора в одностороннем порядке в случае не внесения платежей свыше десяти календарных дней с момента установленного настоящим договора срока внесения платы по договору.

Пункт 7.2 договора предусматривает порядок разрешения спора в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Республики Татарстан, что не противоречит закону.

Допущенная техническая описка, по пояснению ответчика в части указания о разрешении споров в Высшем Арбитражном суде Республики Татарстан, не может служить законным основанием для признания данного условиям договора недействительным.

В виду вышеизложенного, правовые основания для признания пунктов №-- договора аренды от --.--.---- г., заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО2, недействительными и применении последствий ничтожности сделки отсутствуют.

Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно оплачивает расходы по услугам связи, по охране, по коммунальным услугам, по электроэнергии в течении пяти банковских дней с момента получения счета от арендодателя.

В соответствии с пунктом 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года за № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» - возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы и в этом случае договор аренды считается не заключенным.

Таким образом, исковые требования о признании незаконными требований арендодателя по оплате счетов за охрану, коммунальные услуги и электроэнергию, поскольку арендодатель не является поставщиком указанных услуг являются необоснованными, в соответствии с положениями статьи 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества возложено на собственника помещения.

Достигнутое соглашение между сторонами об оплате арендной платы и коммунальных услуг, счета за охрану и электроэнергию в отдельном порядке не противоречит требованиям закона.

Исковые требования о продлении срока аренды сроком на шесть месяцев в виду неправомерных действий ответчика являются необоснованными и законом не предусмотрено, продление срока аренды возможно лишь в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации и при наличии оснований, предусмотренных положениями данной статьи.

Согласно пункта 6.3 договора в случае, если за месяц до окончания срока действия договора, ни одна из сторон не заявит о своем намерении расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на тот же срок и на условиях, существовавших к окончанию срока его договора действия.

В соответствии с пунктом 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 - если в соответствии с условиями договора аренды здания, заключенного на срок менее года, продление договора на такой же срок осуществляется автоматически при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока аренды между сторонами начинает действовать новый договор на прежних условиях.

Арендодателем было направлено требование арендатору о досрочном расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств по оплате и при таких обстоятельствах договор аренды не может быть продлен.

Из материалов дела следует, что --.--.---- г. в адрес ФИО2 была направлена претензия о наличии задолженности по счетам за коммунальные услуги за --.--.---- г. года, --.--.---- г. года, за --.--.---- г.--.--.---- г. на общую сумму 30 378 рублей 67 копеек, ранее были направлены уведомления о наличии задолженности по оплате за №-- от --.--.---- г. и за №-- от --.--.---- г..

В данной претензии содержалось уведомление о расторжении договора аренды и необходимости освобождении помещения до --.--.---- г..

Вышеуказанная претензия, а также ранее направленные уведомления по оплате за №-- от --.--.---- г. и за №-- от --.--.---- г. были получены ФИО2

Аналогичного содержания было направлено уведомление ФИО2 о погашении задолженности по оплате --.--.---- г. за исходящим №--.

--.--.---- г. письмом за исходящим №-- ответчиком в адрес ФИО2 было направлено уведомление о снятии ограничений от --.--.---- г. на арендуемое офисное помещение, которое содержало напоминание о расторжении договора аренды с --.--.---- г..

Уведомление от --.--.---- г. было получено ФИО2

Таким образом, исковые требования ФИО2 об устранении препятствии в пользовании арендованным имуществом и восстановлении доступа в спорное офисное помещение являются необоснованными, доказательств о наличии препятствий в пользовании арендованным имуществом после --.--.---- г. суду не предоставлено, наложенные ограничения ответчиком в соответствии с пунктом 4.3 договора аренды были сняты ИП ФИО5 в добровольном порядке.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что расторжение производится путем направления письменного уведомления направляемого стороной инициатором расторжения другой стороне, за один месяц до предполагаемого расторжения. Договор считается расторгнутым после производства сторонами полного расчета по обязательствам, вытекающим из условий настоящего договора.

--.--.---- г. арендатору ФИО2 ответчику было направлено уведомление о наличии задолженности на --.--.---- г. в размере 20 670 рублей 56 копеек, в случае неоплаты договор аренды будет считаться расторгнутым в одностороннем порядке в соответствии с п.п.3.9, 6.2, 6.2.4, ранее направленное уведомление о расторжении договора от --.--.---- г. было получено --.--.---- г..

--.--.---- г. ФИО2 был приглашен для освобождения помещения от мебели и сдачи кабинета, ключей от офиса.

В назначенное время истец ФИО2 не явился и --.--.---- г. ответчиком в адрес ФИО2 было направлено уведомление о вывозе принадлежащего ему имущества и необходимости погашения задолженности.

В настоящее время в производстве мирового судьи судебного участка № 3 по Ново – Савиновскому району г.Казани Республики Татарстан находится иск ИП ФИО3 к ФИО2 о взыскании арендных платежей с истца, которое в настоящее время приостановлено.

В виду наличия доказательств у арендатора о просрочке по оплате арендных платежей и коммунальных услуг требование арендодателя о расторжении договора аренды обоснованно и законно, и в настоящее время срок действия договора истек.

Согласно статье 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынесение частного определения является правом, а не обязанностью суда.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения требований истца и его представителя вынесении частного определения в порядке статьи 226 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отношении индивидуального предпринимателя ФИО3

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО2 ФИО14 к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 ФИО15 об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, восстановлении доступа в комнату ... ..., признании требований об оплате счетов за охрану, коммунальные услуги и электроэнергию незаконными, пунктов №--№-- договора аренды от --.--.---- г., заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО2, недействительными и применении последствий ничтожности сделки, продлении срока аренды нежилого помещении комнаты №-- офиса №--... ... Республики Татарстан отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды за №-- от --.--.---- г., заключенный между ФИО2 ФИО16 и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 ФИО17.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО3 возврат государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан через Ново – Савиновский районный суд г.Казани Республики Татарстан в течении одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья подпись В.А.Исмагилова