Гражданский кодекс часть 1

28 февраля 2014 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе: председательствующего Вельминой И.Н., при секретаре Галиевой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на квартиру, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи не состоявшимся /не заключенным /,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала ей доверенность на приватизацию своей квартиры и продажу за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры, расположенной по <адрес>.

Так ФИО2 срочно нужны были денежные средства, она предложила ей выкупить у неё квартиру, для этого выдала доверенность на продажу квартиры, расположенной по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры, согласно которого, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ после получения документов о приватизации квартиры, ФИО1 ФИО2 выплатила стоимость квартиры в размере 1 500 000 рублей, ФИО2 данную сумму получила в полном объеме.

Она собрала все необходимые документы для приватизации квартиры, оплатила все долги по квартплате и коммунальным услугам в размере 120 000 рублей, сдала документы в ФФГУП «Ростехинвентаризация». Впоследствии документы были сданы в УФГРССКК по Самарской области для получения свидетельства о государственной регистрации права.

ФИО2 самостоятельно получила свидетельство о государственной регистрации права.

ДД.ММ.ГГГГ она записалась на совершение сделки, оплатила государственную пошлину, направила ответчице телеграмму, но ФИО2 на сделку не явилась. ДД.ММ.ГГГГ она повторно приглашала ФИО2 на сделку, однако, ответчица вновь не явилась.

Впоследствии ей стал известно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключила договор купли-продажи спорной квартиры с другим лицом, но сделка не была зарегистрирована.

Таким образом, ответчица уклонилась от заключения основного договора купли-продажи квартиры, но поскольку истица выполнила свои обязательства по предварительному договору, т.е. произвела оплату стоимости квартиры, считает сделку состоявшейся.

Ответчица ФИО2 обратилась в суд с встречными исковыми требованиями о признании предварительного договора не состоявшимся, не заключенным, указывая на то, что представленный ФИО1 предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 не заключался.

ДД.ММ.ГГГГ она подписала чистый бланк, ей была исполнена надпись: «ФИО2» и роспись. Поскольку она не подписывала предварительный договор купли-продажи квартиры, между ней и Ответчицей не было достигнуто соглашение по существенным условиям договора, следовательно, и требования закона о соблюдении письменной формы предварительного договора купли-продажи также не соблюдены. Денежные средства в размере 1 500 000 руб. ФИО1 ей не передавались, в связи с чем у ответчицы отсутствует расписка в их получении.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ она не являлась собственницей спорной квартиры, осуществляла ее пользование на основании договора социального найма, Договор о передачи квартиры в собственность граждан (в порядке приватизации) был заключен между ней и Администрацией г.о. Самара ДД.ММ.ГГГГ, а регистрация перехода права собственности произошла ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, я она не могла распоряжаться ею.

В судебном заседании представитель истицы ФИО3 исковые требования поддержала, просила признать договор купли - продажи (по предварительному договору ст ДД.ММ.ГГГГ) однокомнатной квартиры общей площадью 32.80 кв.,. жилой площадью 19.30 кв.м., расположенной по адресу <адрес>, состоявшимся. Признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 32 80 кв.м., жилой площадью 19.30 кв.м., расположенной по <адрес>, поскольку истица в полном объеме произвела оплату стоимости спорной квартиры в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается предварительным договором и распиской ФИО2 о получении денежных средств, условия предварительного договора полностью соответствуют правилам ст. 429 ГК РФ, содержит все существенные условия. ФИО1 дважды приглашала ответчицу на совершение сделки и почтой и по телефону, однако, ответчица на связь не выходила.

Ответчица ФИО2 и её представители ФИО4 и ФИО5 иск не признали, встречные исковые требования поддержали, просили признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не состоявшимся, не заключенным, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала ФИО1 доверенность на приватизацию своей квартиры, расположенной по <адрес> также выдала ФИО1 доверенность на её продажу. Но поскольку по оплате квартплаты и коммунальным платежам у ФИО2 были долги, приватизация была невозможна без погашения задолженности, ФИО6 согласилась оплатить долги, в связи с чем ФИО2 выдала ФИО1 расписку, что денежные средства получила от неё, но оплату задолженности производила сама ФИО1 Так как ФИО2 доверилась ФИО1, она подписала чистый бланк предварительного договора на всех трех листах, ФИО1 уверяла её, что так необходимо, но в договоре не было ничего указано, также и то, что стоимость квартиры 1 500 000 рублей, никаких денежных средств она от ФИО1 не получала, так как сделку они хотели совершить позже после оформления документов о приватизации квартиры, стоимость ими была определена в 1 000 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила в свидетельство о государственной регистрации права, но у ФИО1 не было достаточно денежных средств купить квартиру, в связи с чем ФИО2 заключила договор купли-продажи данной квартиры с другим лицом с ФИО7, но сделка не была зарегистрирована, т.к. наложен арест. Денежные средства, которые ФИО1 потратила на оплату задолженности по квартплате и коммунальным услугам, в размере 250 000 рублей ФИО2 передала знакомому ФИО1 –ФИО22, т.к. они с ней вместе работали. ФИО1 не извещала ФИО2 о сделке на ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ и ни почтой, ни по телефону, что подтверждается детализацией вызовов.

Третье лицо без самостоятельных требований ФИО7 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО1, поддержал исковые требования ФИО2 о признании предварительного договора не заключенным, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, но сделка не прошла государственную регистрацию права, т.к. судом был наложен арест, считает, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ не вправе была заключать договор купли-продажи квартиры, т.к. квартира ей на тот момент еще не принадлежала. При осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ квартира находилась в аварийном состоянии, газо и электроснабжение было отключено в связи с долгами по оплате, в данной квартире на протяжении последних лет никто не проживал, корреспонденцию ФИО2 по данному адресу не получала, в почтовом ящике находилась корреспонденция, которую ответчица не забирала, было много писем об оплате задолженностей по коммунальным услугам.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг /основной договор / на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с ч.З ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала ФИО1 доверенность на приватизацию квартиры, расположенной по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдала ФИО1 доверенность на продажу указанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, согласно которого, стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ по готовности документов к сделке.

Согласно п. 2.6 предварительного договора, недвижимость должна быть передана продавцом покупателю в день подписания основного договора. П.2.3 продавец гарантирует, что до заключения Основного договора недвижимость никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и иным запрещением не состоит, не имеет каких-либо обременений. П.3.1.4 продавец обязуется заключить основной договор в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п. 4.1 предварительного договора, недвижимость, указанная в п.1.1 продается продавцом ФИО2 покупателю ФИО1 по цене 1 500 000 рублей. При подписании настоящего договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере 1 500 000 рублей. Расчет произведен полностью. Продавец подтверждает получение суммы от покупателя в полном объеме.

В соответствии с п. 5.1 предварительного договора в случае уклонения одной из сторон от заключения Основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанную квартиру. В настоящее время ФИО2 является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 на ДД.ММ.ГГГГ записалась на совершение сделки, в связи с чем направила ФИО2 телеграмму, что подтверждается уведомлением об отправлении телеграммы по месту регистрации ответчицы: <адрес>. Но ФИО2 не явилась на заключение основного договора купли-продажи.

ФИО1 вновь до срока указанного в предварительном договоре записалась на совершение сделки на ДД.ММ.ГГГГ, отправила телеграмму ответчице, о чем представила уведомление об отправлении извещения, но ответчица вновь не явилась на заключение основного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п 4 ст 445 ГК РФ « Если сторона для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в предварительном договоре указан срок до ДД.ММ.ГГГГ, в который стороны обязались заключить основной договор. Из предварительного договора следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности о предмете договора /продажа квартиры/, о его стоимости и сроках заключения основного договора. Покупателем произведена оплата стоимости квартиры в размере 1 500 000 рублей, что подтверждается п. 4.1 предварительного договора, кроме того, истцом представлена расписка, выданная ФИО2 в день подписания предварительного договора / что не отрицается ответчицей/, о получении денежных средств в полном объеме.

ФИО1 до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, дважды направляла продавцу предложение заключить основной договор. ФИО2 на сделку не явилась.

Доводы ответчицы и её представителей о том, что ФИО2 подписала чистый бланк предварительного договора и в договоре не были указаны все существенные условия договора, в частности предмет договора, его цена и срок заключения основного договора, не могут быть приняты во внимание, поскольку ФИО2 не могла пояснить в судебном заседании для какой цели подписывался чистый бланк предварительного договора. Кроме того, ФИО2 пояснила, что выдала ФИО1 расписку о получении денежных средств, но расписка была выдана в подтверждение получения денежных средств на оплату задолженности по квартплате, но это утверждение ответчицы также необоснованно, поскольку оплату задолженности произвела сама ФИО1/ это обязанность была предусмотрена п. 4.2.5 предварительного договора /, что подтверждается представленными квитанциями об оплате квартплаты и коммунальных услуг, что не отрицается ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы ответчицы о том, что рукописный текст, исполненный ФИО1 в предварительном договоре и подпись и роспись ФИО2 были исполнены не в одно и то же время, ФИО1 позже внесла данные в предварительный договор о сторонах по сделке, предмете договора, цене квартиры, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку доказательства, подтверждающие данные обстоятельство, ответчицей не представлены.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ установить единовременно или в разный период времени выполнены рукописный текст «ФИО2 и подпись от имени ФИО2 на листе № предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года, подписи от имени ФИО2 в правой нижней части листов 1,2 этого же договора и весь остальной рукописный текст на листах 1,2,3 / исполненный от имени ФИО1 /, а также установить в какой временной период исполнен рукописный текст на листах договора №1,2,3 исследуемого документа /от имени ФИО1/ в отличие от рукописного текста «ФИО2» и подписи от имени ФИО2 на листе №3, подписей от имени ФИО8 в правом нижнем углу на листах 1,2 предварительного договора купли-продажи квартиры, датированного ДД.ММ.ГГГГ, не представляется возможным в виду того, что методика не позволяет отличить при начале проведения анализа в середине февраля 2014 года и позднее возраст штрихов рукописных реквизитов документов, выполненных ДД.ММ.ГГГГ, от аналогичных штрихов, выполненных не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, суд считает, что сделка купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО9 состоялась, ответчица уклонилась от заключения основного договора, ФИО1 была оплачена стоимость квартиры в полном объеме, подготовлены документы к сделке, но основной договор не заключен по вине ответчицы. Доводы ответчицы о том, что денежные средства за продажу квартиры ей не передавались и у ФИО1 не было достаточной суммы для выкупа квартиры, в связи с чем не был заключен основной договор, необоснованны, не подтверждаются достоверными доказательствами и опровергаются вышеуказанными обстоятельствами.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 не извещала её о сделке на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по телефону и телеграммой, представив детализацию звонков на № абонента №, не могут быть приняты во внимание, поскольку абонентом данного номера телефона является не ФИО2, а ФИО10, телеграммы были направлены по адресу ее регистрации: <адрес>, но корреспонденцию ФИО2 не получала по собственной инициативе, третье лицо ФИО7 пояснил, что на имя ФИО2 приходило много корреспонденции об оплате задолженности по квартплате и т.п., но она не приходила за ней. Другого адреса места проживания она ФИО11 не сообщала. Суд считает, что ФИО1 дважды направила предложение о совершении в соответствии с действующим законодательством сделки, кроме того, ФИО2 было известно, что срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ года, но она интерес к заключению основного договора не проявляла, другой стороне для подтверждения своих намерений заключить основной договор / даже в случае если сумма в полном объеме за квартиру ей не передавалась/ предложение не направляла. ФИО2 было известно, что срок заключения основного договора был установлен до ДД.ММ.ГГГГ года, но, не направив предложение ФИО11 о заключении сделки, либо о расторжении предварительного договора, ФИО2 заключила ДД.ММ.ГГГГ сделку купли-продажи с другим лицом ФИО7, получила денежные средства за продажу квартиры в размере 1 500 000 рублей от ФИО7, не уведомив об этом ФИО1 /но данная сделка не была зарегистрирована по независящим от них обстоятельствам /.

Доводы ответчицы о том, что ДД.ММ.ГГГГ она не вправе была заключать предварительный договор, т.к. квартира ей на праве собственности не принадлежала вследствии чего договор считается незаключенным, неосновательны, поскольку ответчица намеревалась приватизировать квартиру и впоследствии продать её, что подтверждается выданными ею ФИО1 доверенностями на совершение определенных действий в связи с данными поручениями, заключение предварительного договора купли-продажи квартиры в данном случае не противоречит действующему законодательству, т.к. по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав/ злоупотребление правом/.

Встречные исковые требования ФИО2 о признании предварительного договора не состоявшимся / не заключенным / удовлетворению не подлежат по вышеуказанным обстоятельствам.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать сделку купли-продажи / по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО1 / однокомнатной квартиры, общей пл. 32,80 кв.м., жилой 19,30 кв.м., расположенной по <адрес> состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру, общей пл. 32,80 кв.м., жилой 19.30 кв.м., расположенной по <адрес>

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход государства в размере 16 500 рублей.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи не состоявшимся /не заключенным / оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено 05.03.2014 года.

Судья Вельмина И.Н.